臺灣桃園地方法院民事判決109年度原簡上字第14號上 訴 人 朱國光上 訴 人 簡李蓮琴訴訟代理人 蔡侑芳律師複代理人 黃青鋒律師上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於民國109年9月26日本院中壢簡易庭108年度壢簡字第508號第一審判決各自提起上訴，本院於112年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、朱國光之上訴駁回。
二、原判決主文第二項關於命簡李蓮琴給付朱國光超過新臺幣12,690元，及自民國108年4月2日起至返還原判決第一項房屋之日止，按年給付朱國光新臺幣2,538元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
三、上開廢棄部分，朱國光在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、簡李蓮琴其餘上訴駁回。
五、原判決主文第一項應更正為「被告應將桃園市○○區○○路00巷000號房屋，即如桃園市大溪地政事務所111年5月30日土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示A部分（面積25.58平方公尺）遷讓返還予原告」。
六、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由朱國光負擔二分之一，餘由簡李蓮琴負擔。
事實及理由
一、上訴人朱國光主張：
（一）於原審主張：朱國光前於民國93年4月5日，以新臺幣（下同）20萬元向訴外人高家和購買門牌號碼桃園市○○區○○路00巷000號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），然於98年3月間，系爭房屋遭簡李蓮琴占用，且占用期間簡李蓮琴受有相當於租金之不當得利每月2000元，朱國光迭向簡李蓮琴請求遷出，簡李蓮琴均置之不理。又系爭房屋為未辦保存登記之建物，訴外人高家和於60年間興建系爭房屋前，先與系爭房屋坐落之桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，即訴外人秦萬樹簽訂系爭土地之買賣契約，系爭土地契約為系爭房屋有權使用系爭土地之證明，是簡李蓮琴應將系爭土地契約返還朱國光。又簡李蓮琴在系爭房屋旁興建違章建築，占用防火巷，影響系爭房屋之使用安全，簡李蓮琴應將系爭相鄰建物拆除。爰依民法第184條及179條之規定提起本件訴訟，並聲明：（一）簡李蓮琴應遷讓返還系爭房屋。（二）簡李蓮琴應將訴外人高家和之土地買賣契約返還朱國光。（三）簡李蓮琴應自98年3月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付朱國光2000元。（四）簡李蓮琴應將95年間於系爭房屋旁興建之建物拆除。
（二）於二審主張：系爭房屋之範圍包含原判決附圖編號A、B、C部分，此觀諸歷年空照圖自明，系爭房屋稅所核定之建物面積25平方公尺應屬有誤。
二、上訴人簡李蓮琴則以：
（一）於原審辯以：系爭房屋為其前夫即訴外人劉明卿所興建，訴外人高家和並曾與訴外人劉明卿約定，將系爭房屋贈與訴外人劉明卿。嗣其與訴外人劉明卿於86年10月21日協議離婚，並簽訂離婚協議書（下稱系爭離婚協議），約定系爭房屋歸簡李蓮琴所有，簡李蓮琴應為系爭房屋之事實上處分權人。且縱認朱國光為系爭房屋所有權人或事實上處分權人，然朱國光請求之不當得利，逾5年部分已罹於時效，且以每月2,000元計算租金顯屬過高等語。並聲明：
朱國光之訴駁回。
（二）於二審辯以：劉明卿於58年間，先購買系爭房屋坐落之土地相鄰範圍土地建造房屋居住（即門牌號碼桃園市○○區○○路00巷000弄0號，下稱2號房屋），高家和於60年間，購入系爭房屋所坐落之土地，與劉明卿共同建造系爭房屋作為居住使用，系爭房屋與劉明卿所建之前揭房屋相緊鄰，系爭房屋經高家和移轉予劉明卿，再移轉予簡李蓮琴，經高家和交付系爭土地買賣契約書、簡李蓮琴與劉明卿間離婚協議書可資證明。又雖然伊對於原判決附圖編號A部分房屋為系爭房屋一節不爭執，然原審因未入內實地測量，故面積並非準確，而應以本院於111年5月30日履勘測量如附圖編號A部分為系爭房屋，始符合事實。
三、原審為上訴人朱國光一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命：
（一）簡李蓮琴應將系爭房屋，即如原審附圖所示A部分騰空遷讓返還朱國光。（二）簡李蓮琴應給付朱國光14,345元，及自108年4月2日起至返還第1項房屋之日止，按年給付朱國光2,869元。（三）朱國光其餘之訴駁回。（四）訴訟費用5,300元，由簡李蓮琴負擔2,276元，餘由朱國光負擔。（五）本判決朱國光勝訴部分得假執行。但如簡李蓮琴以19,100元為朱國光預供擔保，得免為本判決第1項假執行；如簡李蓮琴以14,345元為朱國光預供擔保，得免為本判決第2 項前段假執行；如簡李蓮琴按年以2,869元為朱國光預供擔保，得免為本判決第2項後段假執行。朱國光就原判決其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：（一）原判決關於駁回後開第2項之訴部分廢棄。（二）簡李蓮琴應再將系爭房屋如原審判決附圖所示B、C部分騰空遷讓返還朱國光（原判決駁回朱國光其餘之訴部分，未據其聲明不服，非本院審理範圍）。簡李蓮琴則答辯聲明：上訴駁回。簡李蓮琴就原判決其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：（一）原判決不利簡李蓮琴之部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人朱國光在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、系爭房屋坐落於系爭土地，系爭房屋於83年間門牌號碼為中興路55巷26號，嗣於91年2月4日始更改為中興路55巷141號。簡李蓮琴自98年起占有、使用系爭房屋等事實，有門牌證明書、電費收據在卷可參（見壢簡卷第12、194、195 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、朱國光復主張簡李蓮琴應遷出系爭房屋、給付不當得利，為簡李蓮琴所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭房屋起造人為何人？（二）目前系爭房屋之事實上處分權人為何人？（三）簡李蓮琴是否無權占有系爭房屋？（四）系爭房屋範圍為何？（五）朱國光得否向簡李蓮琴請求不當得利？
（一）系爭房屋起造人為何人？
1、查系爭房屋原納稅義務人為訴外人高家和，於93年4月5日因買賣變更為朱國光等情，有桃園縣政府地方稅務局大溪分局102 年11月18日桃稅溪字第1028013370號函、111年1月18日桃稅溪字第1118400326號函及所附資料在卷可參（見臺灣桃園地方檢察署102年度偵字第4830號卷，下稱偵卷，第116頁、本院卷一第219至233頁）。參酌證人即訴外人高家和、劉明卿之友人李方金枝於原審證稱：系爭土地是訴外人高家和及劉明卿一起買的，系爭土地上有兩間房子，訴外人高家和及訴外人劉明卿一人蓋一間，系爭房屋是訴外人高家和蓋的等語（見壢簡卷第99頁反面、第101頁反面）；證人即訴外人高家和之遺囑執行人李粉玉亦證稱：其聽訴外人高家和說過買了兩塊，一塊簡李蓮琴蓋，一塊自己蓋等語（見壢簡卷第250頁反面）。二位證人證述與上述稅籍資料相符，可認系爭房屋應為訴外人高家和所興建。
2、簡李蓮琴雖於原審主張系爭房屋為訴外人劉明卿興建等語，並以訴外人李方金枝之配偶李和貴、前龍潭鄉東興村村長郭崇儀於偵訊時之證詞為其證據。然查證人李和貴於偵訊時證稱：系爭房屋好像是訴外人劉明卿蓋的，訴外人高家和好像住155 號，我搞不清楚（見偵卷第66頁）。證人李和貴既自稱其搞不清楚，則難以證人李和貴之證詞，認定系爭房屋為訴外人劉明卿所興建。再查證人郭崇儀於偵訊時證稱：137、139號是訴外人劉明卿買的，141號是訴外人高家和買的，其有聽說是同時買的，但是否一起出資我不知道等語（見偵卷第73頁）。可認證人郭崇儀之證詞，無法證明系爭房屋為訴外人劉明卿所興建。
3、簡李蓮琴另提出訴外人高家和於91年3月15日所立之代筆遺囑（下稱系爭遺囑），以其上未記載系爭房屋，主張系爭房屋非訴外人高家和所有。然訴外人高家和立系爭遺囑之見證人即證人陶燦雲證稱：因為系爭房屋沒有權狀，所以沒有寫在遺囑上等語（見壢簡卷第85頁），是系爭遺囑縱使未記載系爭房屋，亦難以此認定系爭房屋非訴外人高家和所起造。簡李蓮琴雖以證人李方金枝之證詞主張證人陶燦雲所述不實等語。然查證人李方金枝證稱：李和貴將遺囑拿回來時，沒有提到系爭房屋要給誰（見壢簡卷第100頁第24、27頁）。可知證人李方金枝僅係就證人李和貴攜帶系爭遺囑回家後之情形為證述，無從據以推論訴外人高家和及其他見證人在簽立系爭遺囑時，未討論系爭房屋，自亦從無彈劾證人陶燦雲之證詞。是簡李蓮琴此部分所辯，並不可採。
（二）目前系爭房屋之事實上處分權人為何人？
1、朱國光主張其以20萬元向訴外人高家和購買系爭房屋，業據朱國光提出系爭買賣契約、契稅繳款書及所附建物及改良物買賣所有權移轉契約書為證（見壢簡卷第6 至10頁）。而核與桃園市政府地方稅務局大溪分局111年1月18日桃稅溪字第1118400326號函所載朱國光於93年4月5日申報買賣取得，且有房屋稅稅籍記錄表在卷可參（見本院卷一第229頁）。而證人李粉玉亦證稱：朱國光以20萬元向訴外人高家和購買系爭房屋，簽約時一次付清，後來高家和帶著錢回去中國大陸等語（見壢簡卷第250頁正反面），可認朱國光確實以20萬元向訴外人高家和購買系爭房屋之事實上處分權。
2、簡李蓮琴雖抗辯系爭買賣契約之日期經變造等語。查朱國光固不否認其提出之系爭買賣契約日期為嗣後套印（見壢簡卷第243頁反面）。然朱國光於臺灣桃園地方檢察署102年度偵字第4830號案件中，亦曾提出系爭買賣契約（見偵卷第20至23頁），經比對後與朱國光於本件提出之系爭買賣契約，除偵卷內契約並未記載日期外，其餘均為一致。是縱認朱國光嗣後套印系爭買賣契約之日期，亦難認定買賣契約之全部均為朱國光所變造。且依朱國光提出之契稅繳款書及所附建物及改良物買賣所有權移轉契約書，可見立契日為93年4月5日、申報日為93年4月6日，並有稅務員之蓋印及日期（見壢簡卷第9、10頁），與前揭地方稅務局函文所載買賣日為93年4月5日相符，應認系爭買賣契約確實存在。
3、簡李蓮琴另抗辯系爭買賣契約記載價金為25,000元，與朱國光主張之買賣金額20萬元不符。然在實價登錄之制度立法前，實務上為降低遭課徵之稅金，買賣雙方合意少報買賣價金，係合乎常情，是尚難以系爭買賣契約記載價金與朱國光主張不符，即認系爭買賣契約為朱國光所變造。
4、簡李蓮琴另抗辯證人李粉玉對系爭買賣契約何時簽立之陳述前後矛盾等語。然系爭買賣契約如於93年4月6日即已簽立，迄至證人李粉玉至本院作證之109年8月12日，業已經16年餘，證人李粉玉縱有記憶不清之情形，亦合乎常情，尚難僅以此認定系爭買賣契約為朱國光所變造。
5、簡李蓮琴另抗辯訴外人高家和於93年間業已意識不清，無從與朱國光簽定系爭買賣契約等語。然查建築改良物買賣所有權移轉契約書中，有朱國光及訴外人高家和之用印，且無代理人之記載（見壢簡卷第10頁），可認上開用印應為訴外人高家和親自前往辦理。復依訴外人高家和之入出境紀錄所示，訴外人高家和於93年間尚能入、出境各2 次（見偵卷第70頁），可認訴外人高家和於當時應仍有行為能力。簡李蓮琴僅泛稱訴外人高家和意識不清，然未提出其他證據以實其說，自難認簡李蓮琴之抗辯可採。
（三）簡李蓮琴是否有權占有系爭房屋？
1、按民事訴訟法第277 條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年台上字4835號判決參照）。
2、訴外人劉明卿未因贈與取得系爭房屋之事實上處分權
（1）按民法第406條規定：「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」同法第408 條第1項規定：「贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。」又我國民法採取債權及物權分離主義，縱使贈與契約成立，然如贈與人未交付贈與物，受贈人亦不因此取得贈與物之所有權，僅對贈與人有請求權而已。
（2）本件簡李蓮琴於原審固主張訴外人高家和及劉明卿有約定先有子嗣者可取得系爭房屋之所有權等語。然此已與其先前抗辯系爭房屋係由訴外人劉明卿所興建之主張互相矛盾，則訴外人高家和及劉明卿是否確有上述約定，已難逕採。且依簡李蓮琴自陳：98年間系爭房屋沒有上鎖，其就直接使用等語（見壢簡卷第121頁），可見訴外人高家和並無將系爭房屋交付訴外人劉明卿。簡李蓮琴聲請傳喚之證人李方金枝亦證稱：訴外人高家和提到要將房子交給訴外人劉明卿很多年，後來他生病中風，所以沒有再提及（見壢簡卷第100頁反面），亦可知悉訴外人高家和僅口頭提及要將系爭房屋贈與訴外人劉明卿，然並無實際交付行為。
（3）是依上開說明，縱認訴外人高家和與劉明卿確實存在贈與契約，然訴外人高家和既未將系爭房屋交付訴外人劉明卿，則訴外人劉明卿自非系爭房屋之事實上處分權人，是訴外人劉明卿於系爭離婚協議上就系爭房屋之約定，應屬無權處分行為，簡李蓮琴又未提出任何證據證明其屬善意受讓，難認簡李蓮琴已取得系爭房屋之事實上處分權。
（4）簡李蓮琴雖另行提出電費繳納收據（見壢簡卷第194 、195頁）主張其為系爭房屋之事實上處分權人，然依上開說明，簡李蓮琴既無從自訴外人劉明卿處受讓系爭房屋之事實上處分權，則無論系爭房屋之電費嗣後為何人所繳納，均難認簡李蓮琴為系爭房屋之事實上處分權人。
3、綜上所述，簡李蓮琴既非系爭房屋之事實上處分權人，則簡李蓮琴占用系爭房屋，即屬無權占有。而朱國光為系爭房屋之事實上處分權人，自得依上開規定請求簡李蓮琴遷出系爭房屋。
（四）系爭房屋範圍為何？
1、按民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」同法第213 條第1項規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」又民法第18
4 條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高法院106年度台上字第187號判決參照）。
2、本件朱國光為系爭房屋之事實上處分權人，且簡李蓮琴無權占有系爭房屋，均如前述。依上揭說明，簡李蓮琴無權占用系爭房屋之行為，已侵害朱國光之事實上處分權，依上揭規定，朱國光自得請求被告以遷讓、返還系爭房屋之方式，將朱國光所受損害回復原狀。惟朱國光主張系爭房屋範圍為原判決附圖所示A、B 、C部分，然附圖所示B、C
部分已為牆面所封閉，已難認定其為系爭房屋之一部。且依系爭房屋之房屋稅籍證明書所示，系爭房屋面積僅為25平方公尺（見壢簡卷第30頁）；而原判決附圖所示A、B、C部分面積合計共69.61平方公尺，與稅籍證明書差距逾
2.5 倍，益徵原判決附圖所示B 、C 部分並非系爭房屋之一部。朱國光雖主張自歷年空照圖可知其購得系爭房屋前，系爭房屋已有如原判決附圖編號A、B、C所示部分存在，足見系爭房屋為原判決附圖編號A、B、C部分云云，惟依前揭證人李方金枝、李粉玉之證述可知，系爭房屋旁尚有訴外人劉明卿所興建之房屋存在，是空照圖所示範圍縱使大於原判決附圖編號A部分，亦可能係包括劉明卿所興建之房屋在內，朱國光此部分主張自難認可採。
3、至系爭房屋所坐落之位置及範圍究係為何，兩造互有爭執，而原審於109年3月5日前往現地履勘測量時，原告所指範圍系爭房屋之範圍，僅就房屋外觀指示地政人員予以測量，而本院於111年5月30日再行前往現地履勘，並經簡李蓮琴指明系爭房屋之範圍，偕同地政人員進入建物內確認測繪範圍等情，並經桃園市大溪地政事務所111年6月30日溪地測字第1110008997號函及所附複丈成果圖即附圖在卷可憑（見本院卷二第89至91頁），應認地政人員於111年5月30日實際進入屋內測量之結果，相較於原審應更為準確，此可見如附圖編號A所示面積25.58平方公尺，與上開稅籍證明書記載之25平方公尺更為相近，可見一斑。是應認如附圖編號A所示部分為系爭房屋之範圍，朱國光在此範圍內請求簡李蓮琴返還系爭房屋，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
（五）朱國光得否向簡李蓮琴請求不當得利？
1、按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。
本件簡李蓮琴無權占有系爭房屋，致朱國光受有損害，依上揭規定自應返還朱國光相當於租金之不當得利。
2、次按土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」惟依土地法第97條計算租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然未嘗不可據為計算損害之標準，而以年息百分之10為限，乃房屋租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，且尚斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。上開規定雖限於城市地方，惟非城市地方房屋價值通常低於城市地方房屋，解釋上亦不得逾越上開規定之限制。
3、查系爭房屋坐落之系爭土地非屬都市計畫區，並非城市地方土地，有土地使用分區線上查詢結果在卷可參，則系爭房屋亦非屬城市地方房屋。然依上開說明，本件亦得類推適用上開土地法之規定。又系爭房屋坐落系爭土地之面積為25.58平方公尺，已如前述。系爭房屋之課稅現值為19,100元，系爭土地申報地價則為2,560元，有房屋稅籍證明書及系爭土地第一類謄本在卷可參（見壢簡卷第30、133頁）。本院斟酌系爭房屋旁邊雖有相連之建物，然周邊多為農地、道路狹窄且無商業活動，有空照圖在卷可參，且為兩造所不爭執（見壢簡卷第243頁正反面、第245 頁），認以系爭土地及房屋價值百分之3計算其每年相當於租金之不當得利為適當。
4、朱國光雖主張自98年3月起算相當於租金之不當得利，然簡李蓮琴主張時效抗辯，朱國光又未提出任何證據證明其在本件起訴前已向簡李蓮琴為請求，或經簡李蓮琴承認債務，是朱國光自僅得請求起訴前5年內之相當於租金不當得利。而依上開說明計算，朱國光每年得向被告請求之不當得利金額即為2,538元【計算式：（2,560×25.58+19,100）×0.03＝2,538，元以下四捨五入，下同】；朱國光得向簡李蓮琴請求起訴前5年之不當得利總金額則為12,690元【計算式：2,538×5＝12,690】，朱國光請求不當得利在此範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
六、綜上所述，朱國光依民法第184、179條之法律關係請求簡李蓮琴遷讓返還系爭房屋（即如附圖所示A部分）；並請求簡李蓮琴給付朱國光12,690元，及自108年4月2日起至返還系爭房屋之日止，按年給付朱國光2,538元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。原審判決簡李蓮琴應遷讓返還系爭房屋予朱國光部分，且系爭房屋之範圍不包含原審判決附圖編號B、C所示部分，核無違誤，朱國光、簡李蓮琴上訴意旨原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另原審判決第2項命簡李蓮琴給付超過12,690元，及自108年4月2日起至返還原判決第1項房屋之日止，按年給付朱國光2,538元部分，及該部份假執行之宣告之判決，尚有未洽，簡李蓮琴上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示，並更正原判決主文第1項如本判決主文第5項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件朱國光之上訴為無理由，簡李蓮琴之上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第四庭 審判長法 官 林常智
法 官 陳容蓉法 官 陳昭仁以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 陳佩伶