臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1455號原 告 陳文彬訴訟代理人 戴智權律師被 告 陳穎川訴訟代理人 劉維濬律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國109年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為被告之父親，原告於民國102 年6 月間，由中人即訴外人高美智帶看坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○號土地之門牌號碼為桃園市○○區○○路0 段000 號房屋（即桃園市○○區○○○段○○○○○ ○號建物；下與上開土地合稱系爭不動產），因原告有購買系爭不動產之意願，遂先給付新臺幣（下同）50萬元斡旋金予中人高美智，由伊去議價，待議價成功後轉為訂金，原告即以被告之名義購買系爭不動產，並再支付250 萬元之支票作為簽約款，並給予中人高美智10萬元之仲介費。原告於購買系爭不動產後，即以實質所有權人之身分保管系爭不動產所有權買賣移轉契約書、相關費用單據及所有權狀。而購買系爭不動產之買賣價金尾款900 萬元貸款雖由被告之臺灣銀行帳戶（帳號000000000000號，下稱上開帳戶）扣款，但實際上均係由原告將貸款金額以無摺存款方式存入上開帳戶內，且房屋稅及地價稅原均由原告繳納，嗣因被告遷戶口後，房屋稅及地價稅繳款書即未再寄至原告之住處。另外，原告購買系爭不動產後，即以自己之名義，於102 年12月16日將系爭不動產出租予訴外人劉俊輝而收取租金迄今。詎料，被告逕以系爭不動產之所有權人自居，明知系爭不動產之所有權狀由原告保管，竟以系爭不動產所有權狀遺失為由申請補發系爭不動產所有權狀，經原告向地政事務所提示系爭不動產所有權狀正本提出異議而遭駁回，被告並委託律師寄發律師函給原告及承租人劉俊輝為不實指控，原告為保自身權益，乃以本件起訴狀繕本之送達為終止借名登記契約之意思表示，並請求被告將系爭不動產辦理移轉登記予原告。為此，爰依民法第541 條、第
549 條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：原告為被告之父親，於102 年間，因被告即將於同年底結婚，原告及被告之母親即訴外人林芳玉答應要為被告準備新婚房，故被告即開始四處留意房訊，而被告斯時上下班途中均會經過系爭不動產，因見其張貼出售，便依上開資訊詢問出賣事宜，復向原告及林芳玉敘及此事，原告與林芳玉均同意後，便由原告協同被告與屋主洪金蓮協商，嗣雙方同意以1,200 萬元購買系爭不動產，於102 年6 月間談訂當日，並由原告給付現金50萬元作為訂金。同時，被告並向臺灣銀行詢問房屋貸款事宜，商定共計貸款900 萬元，且因被告本計劃由原告與林芳玉為其出資頭期款300 萬元，尾款
900 萬元則自行負擔，因怕負擔太重，故向臺灣銀行申請前
3 年寬限期僅繳付利息，即前3 年按月繳付約15,000元，3年後繳付約35,000元。嗣被告與賣方於102 年6 月14日簽訂買賣契約，並於當日由原告開立面額250 萬元之支票交付賣方，又於102 年7 月18日被告再將尾款900 萬元匯予賣方洪金蓮，辦理移轉過戶之相關費用，部分由原告為被告繳付，部分為被告自行繳付。嗣後，原告向被告表示將會為其繳付房貸，且要求上開帳戶存摺由原告保管，原告即以其自林芳玉之合作金庫帳戶提領之金錢按月將房屋貸款存入上開帳戶。被告買受系爭不動產後，本已準備裝潢入住，惟系爭不動產有部分為前屋主自行增建，而斯時即將面臨選舉，各政黨○於○區○○○路規劃均有不同，有認為應做鐵路地下化，亦有認為應做鐵路高架化，倘如做鐵路地下化者，則系爭房屋增建部分很有可能將面臨拆除，是以，被告為避免裝潢後又被拆除，故而打算先行出租，待政府之鐵路規劃確定後，再行定奪，原告復又向被告表示租金由其代為收取，以此為被告繳納房屋貸款，被告認原告既要為其繳納貸款，即順著原告之意由其處理，故於102 年12月間，被告同原告共同與承租人劉俊輝簽訂租賃契約，期滿後，被告雖未授權原告再行續租，惟因兩造為父子關係，且房貸既已由原告代其繳納，故亦未向原告表示拒絕。然而，期間原告多次遲繳房屋貸款，被告已多次收到臺灣銀行之遲繳通知，而於108 年12月間，更曾直接未予繳納，導致被告該月係自行前往繳納，亦因如此，被告即要求承租人劉俊輝直接將租金匯入上開帳戶，故承租人劉俊輝於109 年1 月6 日直接匯款租金35,000元至上開帳戶，嗣後原告又自行向承租人劉俊輝收取租金，由原告將租金存入，然約至同年2 月間，原告又再次未存入，原告如此實已嚴重影響被告之債信，經多次溝通無效後，遂委請律師發函予原告，告知往後將由被告自行收取租金並自行繳納房屋貸款，原告始又按時繳納房屋貸款，租金仍由其收取。而兩造家庭之金錢使用或不動產之購置，大多均交由原告處理，惟實際出資或購買之人均為林芳玉，而出面簽約、管理者均交由原告處理，長期以來均為如此，亦正因同為一家人，故而林芳玉或被告亦未有多想。詎被告於前突收受原告之起訴狀繕本，令被告驚訝不已，原告竟反口將贈與之法律關係辯稱係借名登記，如此扭曲事實，被告甚難甘服等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項（依兩造所提出不爭執事項及就對造所提不爭執事項之意見為整理；見本院卷第143 至144 頁、第569頁、第630 至631 頁）：
㈠、於102 年6 月14日，被告與賣方洪金蓮簽訂系爭不動產之買賣契約，買賣總價1200萬元，即頭期款300 萬元加上尾款90
0 萬元；於102 年7 月15日系爭不動產以買賣為登記原因，移轉登記於被告名下。
㈡、原告於簽約當日開立面額250 萬元之支票交予賣方洪金蓮。
㈢、系爭不動產係由被告向臺灣銀行辦理房屋貸款900 萬元，債務人為被告、連帶保證人為原告，每月之貸款均由原告匯入。
㈣、系爭不動產之所有權狀由原告持有中。
㈤、系爭不動產出租予訴外人劉俊輝，都是由原告處理相關出租事宜，且系爭不動產之租金收益由原告向承租人收取。
㈥、訴外人林芳玉合作金庫帳戶（帳號：0000000000000 ）之存簿、印章，約自84年至109 年1 月止，由原告所使用。
㈦、系爭不動產103 年至105 年之地價稅、103 年至106 年之房屋稅由原告繳納。
㈧、系爭不動產102 年、107 年、108 年之房屋稅與地價稅，以及106 年之地價稅由被告繳納。
㈨、系爭不動產承租人自104 年起申報租金支出至今，並均列入被告之綜合所得稅項目。
㈩、系爭不動產租賃契約之出租人為原告，租賃契約正本由原告持有中。
四、本院得心證之理由：原告主張其於102 年間購入系爭不動產，為實質所有權人，兩造就系爭不動產存有借名登記契約關係，其得終止借名登記契約後，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告等語；乃被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者為：兩造間就系爭不動產是否有借名登記關係存在？原告得否請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告？
㈠、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（參最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號判決意旨）。則借名契約係就借名登記之財產仍由借名者自行管理、使用、處分之契約，並無使出名者取得實質所有權或其他權利之意思，申言之，判斷是否存在借名登記契約，應視借名登記之財產在登記出名者名下後，借名者對該財產是否仍繼續享有管理、使用及處分之權限而定。又借名登記契約須當事人雙方，就屬於一方「現在或將來」之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，相互意思表示一致，其契約始為成立。故當事人一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任。若其先不能舉證，縱他方就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求。查，本件原告主張其將系爭不動產借名登記於被告名下云云，既為被告所否認，揆諸上揭說明，自應由原告就兩造間對系爭不動產有借名登記契約存在之事實負舉證責任。
㈡、原告主張：系爭不動產係由原告所出資購買，而借名登記於被告名下，原告始為實質所有權人，兩造間就系爭不動產存有借名登記之法律關係等語，固據其提出系爭不動產之土地、建物謄本、斡旋金簽收字據、不動產買賣契約書、高美智簽收10萬元支票之字據、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、規費收據、土地所有權狀、建物所有權狀、上開帳戶存摺、系爭不動產103 年至105 年之地價稅繳款書、系爭不動產103 年至106 年之房屋稅繳款書、房屋租賃契約書等件影本為證（見本院109 年度桃司調字第148 號卷第22至120 頁、第131 至135 頁）；而此雖可認原告有參與系爭不動產之交易過程，經高美智向原告簽收50萬元支票之斡旋金，並於系爭不動產之買賣契約簽訂日由原告開立250 萬元支票交予賣方洪金蓮，嗣後原告再開立10萬元支票交高美智簽收，系爭不動產乃於102 年7 月15日以買賣為登記原因，移轉登記於被告名下等情；又系爭不動產係由被告向臺灣銀行辦理房屋貸款900 萬元，債務人為被告、連帶保證人為原告，每月之貸款均由原告匯入，亦為兩造所不爭執。惟衡諸社會常情，父母出資購買不動產並登記為子女所有者，其原因多端，尚不能僅憑父母出資購買而登記為子女所有乙節，即謂其等間必然有借名登記契約存在，且父母縱令參與子女購買不動產之交易過程，亦難據以推論父母就該不動產必與子女成立借名契約。又原告上開所提之前揭斡旋金簽收字據、支票簽收字據、各項規費收據、系爭不動產103 年至105 年之地價稅繳款書、系爭不動產103 年至
106 年之房屋稅繳款書，至多僅能證明此部分費用係由原告所繳納，然原告非無可能係本於贈與系爭不動產予被告之意或其他原因而支出，並不足以據此推認系爭不動產為原告借名登記於被告名下。另就原告主張系爭不動產相關出租、收取租金均係由原告處理一節，原告所收取系爭不動產之租金所得係用以繳納被告申辦系爭不動產之貸款，既為兩造所不爭執，無從認定原告係為自己或為其子即被告為系爭不動產之出租、收租以繳納貸款，自亦不足以據此推認系爭不動產是否有借名登記之情事。再依被告所提之匯款單、系爭不動產之規費單據、被告之存摺明細、系爭不動產102 年、106年、107 年之地價稅繳款書、系爭不動產108 年之房屋稅繳款書、被告104 至108 年綜合所得稅各類所得資料清單等件影本在卷可稽（見本院卷第55至59頁、第117 至125 頁），可知系爭不動產之尾款900 萬元係由被告向銀行貸款給付予賣方，被告亦有繳納系爭不動產102 年、106 年、107 年、
108 年之地價稅及房屋稅，且就系爭不動產出租予第三人之租金所得，均列入於被告之綜合所得資料。顯見僅以系爭不動產買賣過程、各項規費、稅金之繳納情況，或出租、收取租金以以繳納貸款等情況，均無從據以逕認系爭不動產是否有借名登記之情事。至系爭不動產之所有權狀由原告持有中，固為被告所不爭執；而不動產所有權狀雖可表彰該不動產所有權之歸屬，然持有他人不動產所有權狀之原因甚多，且兩造係父子，子女將其個人財物或資產證明文件交由父母保管之情況，本非少見，尚不能僅憑原告持有系爭不動產所有權狀，即推認其間必有借名契約之關係存在。則兩造間就系爭不動產是否存借名登記契約一事，原告既自承並無書面契約可提出以茲證明，以原告上開所提之證據，尚不足證明兩造間就系爭不動產確有借名登記之情事。
㈢、而原告另主張訴外人即被告之胞兄陳穎立可證明系爭不動產係原告借名登記在被告名下等語。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1 項定有明文。是當事人間成立契約，須其互相為表示意思一致。參諸證人陳穎立到庭證稱：「（問：針對被告於
102 年6 月17日名下登記的本件萬壽路三段215 號不動產，登記原因為買賣，這件事情你知道嗎？是甚麼時候知道的？）他們在買賣的過程中，我沒有參與，我是事後知道的，當年度家庭聚餐時知道的，已經隔了一段時間，詳細時間我忘記了。」、「（問：家庭聚餐中是如何知悉的？）就是爸爸媽媽跟弟弟說原告用借名登記的方式去買了一間房子給被告。」、「（問：當時原告被告跟你母親在討論萬壽路房子時，有講到是借名登記嗎？）現場沒有講，但是被告事後有跟我反應，原告用他的名字借名登記後，害他負債比過高無法買其他的房子，是買了半年之後的事。」、「（問：你說被告跟你說名下有萬壽路房子害他不能買其他房子，被告有跟你說這個是借名登記嗎？）有，他有說，他說如果那邊房子發展起來的話，他要跟我一起跟原告借房子在那邊做生意。他有講爸爸用他的名字買的。」、「（問：被告到底有無說借名登記？）通常我們不會講這麼專業的名詞。」、「（問：我問的是被告有無說借名登記？）有。」、「（問：為什麼你剛剛說不會講這麼專業的名詞，又變成說被告有說借名登記？）我誤會法官的意思，我認為買給弟弟就是借名登記。」等語（見本院卷第624 至626 頁）。則依證人陳穎立前揭證述，可知證人陳穎立並未實際參與系爭不動產買賣或辦理所有權登記之過程，亦未聽聞兩造有明白表示系爭不動產確有借名登記於被告名下，而僅係於聽聞兩造、林芳玉談及「登記於被告名下之系爭不動產」一事時，即逕自認定「系爭不動產係借名登記於被告名下」，自無從僅以證人陳穎立主觀臆測之詞，即認為兩造間就系爭不動產有借名登記之合意。
㈣、再觀諸證人林芳玉到庭證稱：「（問：針對系爭不動產，之前是如何購買，過程是否知悉？）是被告從萬壽路經過，上面有貼廣告要出售，就跟原告商量，說被告買了這棟房子之後，結婚的時候，下面可以做生意，上面可以自住，然後被告與原告去看完房子之後，原告及被告就一起跟我商量，將來這棟房子給被告結婚創業都是很好的安排與使用，我後來也跟他們一起去看房子…。」、「（問：你跟兩造商量完之後？）我們三人就請仲介跟屋主，我們一起去代書那裏，原告當場跟仲介及前屋主及代書說這屋子是我要買給兒子結婚所用的，所以仲介及代書及前屋主都是證人，可以證明這屋子是要買給兒子結婚住的。」、「（問：可否針對系爭不動產買賣的過程，是由誰處理，重新回答？）是我和原告及被告三個人一起去看房子，一起跟仲介談，一起去跟前屋主談，再去代書那邊辦手續，就是簽買賣契約，我們三個人都一起。」、「（問：本件系爭不動產從一開始要購買到後來完成交易辦完移轉登記的過程中，到底原告有沒有說這個房子是他買的，借名登記在被告名下？）沒有，原告都一直跟其他人說，買這個房子，是要給被告結婚登記用的，沒有講到借名登記的事情。」、「（問：你說這個房子是要買給被告結婚及創業用的，這個是被告自己的提議，還是你們三個人在討論時就有共識？）這是我們三人的共識。」、「（問：原告沒有說這房子只是先借名登記在被告名下？）沒有。」等語（見本院卷第361 至365 頁），則證人林芳玉雖為原告之配偶、被告之母親，與兩造均屬至親，然其經本院依法告知應具結之義務、偽證罪之罪責後，仍願作證並具結以擔保其陳述之真實性，應可採信。又依證人林芳玉所為證述，其既曾親自參與兩造討論購買系爭不動產之原因及購買之過程，且其所述亦與被告抗辯兩造間並未就系爭不動產約定借名登記於被告名下等情，大致相符，足認被告所辯尚非全然無據。況原告並無不能以自己名義購買系爭不動產之情形存在，若僅係因投資需求而購買，原告本得以自己之名義為登記，難認有將財產借他人名義登記之必要。且原告就其與被告間有借名登記關係存在之事實，均未能再舉證以實其說，是原告之主張難認有據。
㈤、從而，本件既難認兩造間就系爭不動產有借名登記關係存在，則原告主張以本件起訴狀繕本之送達為終止借名登記契約之意思表示，請求被告將系爭不動產辦理移轉登記予原告，自屬無據。
五、綜上所述，原告依借名登記之法律關係，請求被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 15 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 18 日
書記官 顏崇衛