臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第1825號原 告 呂鍵男
呂宇倫共 同訴訟代理人 謝庭恩律師共 同複 代理人 李秀娟律師被 告 王師苡訴訟代理人 張珉瑄律師上列當事人間沒收違約金等事件，本院於民國111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造前於民國109年3月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），原告以總價新臺幣（下同）43,419,000元之金額出售桃園市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地），並約定由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）辦理買賣價金信託履約保證，買賣價金信託於中國信託商業銀行營業部【戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000000000000號帳戶，下稱系爭履保專戶】；依照系爭買賣契約第3條之約定，買賣價金分三期（即簽約款、完稅款及尾款），被告於簽約時應給付第1期440萬元之款項，稅單核發後5日內將完稅款匯入系爭履保專戶，且若被告無需以系爭土地辦理貸款，則應於給付完稅款後，一併將尾款匯入系爭履保專戶，而被告於簽立系爭系爭買賣契約後，業已依約存入買賣價金之第1期440萬元款項至系爭履保專戶。
㈡惟系爭土地之稅單業於109年4月10日核發在案，被告卻遲未
依系爭買賣契約第3條之約定繳付完稅款（即440萬元）及尾款（即34,619,000元），共計39,019,000元，且迄至系爭土地之最遲點交日（即109年5月31日）止，被告仍未給付系爭買賣契約之款項，原告遂於109年7月7日寄發存證信函催請被告限期內履行系爭買賣契約，然被告仍拒未付款，原告因而於109年7月17日寄發存證信函解除系爭買賣契約，並聲明依約沒收被告之第1期款項440萬元作為懲罰性違約金。㈢又系爭土地之稅單既已於109年4月10日核發，則被告即應於
稅單核發後5日（即109年4月15日）內給付上開剩餘之買賣價款即39,019,000元，惟被告迄至原告解除系爭買賣契約前，均未依約給付價款，亦未給付遲延之違約金，故原告自可依系爭買賣契約第3條第4項之約定，請求被告給付自109年4月16日起至109年7月16日止，按日計算遲延價金萬分之2之違約金即717,949元，而被告於原告解除系爭買賣契約後，於109年7月24日雖自行匯入26,269元之違約金至系爭履保專戶，然原告仍可再向被告請求691,680元之違約金（計算式：717,949-26,269=691,680）。
㈣為此，爰依系爭買賣契約第3條第4項、第8條第2項及第6項之
約定提起本訴訟等語。並聲明：1.被告應同意原告向系爭履保專戶領取價金4,426,269元；2.被告應給付原告691,680元，並自109年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告雖於109年7月7日寄發蘆竹光明郵局第186號之存證信函
，催告被告應於文到10日內給付後續款項，逾期未給付則原告將依約解除系爭買賣契約，然依來函所示之催告期限，應係自109年7月8日起算至109年7月17日止，則原告最早可行使解除權之日期應為109年7月18日，原告卻於109年7月17日即寄發蘆竹光明郵局之201號存證信函以解除系爭買賣契約，原告於109年7月17日既尚未取得解除契約之權限，則其於期限屆至前解除系爭買賣契約，自不生解約之效力；而原告上開解除契約既不合法，且被告亦於109年7月24日將第3期完稅款440萬元依約匯入系爭履保專戶，原告自無從解除系爭買賣契約，亦不得沒收被告支付之第1期款項440萬元之價金；再者，縱被告須支付違約金，而稅單核發之期限係屬可得確定之，然何時屆至則未確定，屬給付無確定期限之情形，被告既於109年7月7日始收受蘆竹光明郵局第186號存證信函，則亦應於109年7月18日起始負第3期完稅款之遲延給付責任。
㈡再者，依兩造所簽立系爭買賣契約第3條第2項以及不動產買
賣價金履約保證書第5條第4項第2款之約定「甲方（即被告）以買賣標的向金融機構申請貸款，且乙方（即原告）就買賣標的無須辦理代清償者，甲方應於產權過戶完成後三個工作天內，將核貸款項存入匯入專戶或另存匯入乙方其他指定帳戶」，顯然兩造已約定原告須將系爭土地之所有權移轉登記予被告，被告始有支付第4期尾款之義務，惟原告發函配合之地政士，禁止申辦系爭土地之移轉登記，拒絕履行後續義務，原告既未將系爭土地移轉登記為被告所有，且拒絕履行契約義務，則被告就第4期尾款自無支付之義務。
㈢末以，被告於109年4月、5月間，即已透過仲介人員向原告轉
達欲購買系爭土地上之地上物，期間兩造已透過仲介人員溝通想法，並於109年7月13日、同年月17日委派代理人協商，因被告積極與原告協商，始遲誤給付買賣價金，被告仍有繼續履行系爭買賣契約之意願等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本件之不爭執事項：㈠原告2人前將系爭土地出售予被告，並就系爭土地上之地上物
併簽訂附約，而於109年3月9日簽訂系爭買賣契約，約定價金為43,419,000元，並委由僑馥建經辦理買賣價金信託履約保證，有系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書及不動產買賣價金履約保證書在卷可參（本院卷一第13-32頁）。
㈡依系爭買賣契約第3條第2項約定完稅款應於稅單核發後5日內
匯入帳戶，而稅單係於109年4月10日核發，有桃園市政府地方稅務局蘆竹分局109年8月11日桃稅蘆字第1094010191號函在卷可參（本院卷一第105頁）。
㈢被告於109年3月16日將簽約款440萬元匯入履約專戶，109年7
月24日將完稅款440萬元、違約金26,269元匯入履約專戶，有僑馥建經之不動產價金履約保證系統-案件進度查詢、109年7月24日匯款申請書在卷可參（本院卷一第107、155頁）。
㈣原告前於109年7月7日寄發存證信函（下稱109年7月7日存證
信函）催告被告應於文到10日內給付第2期款及第3期款共39,019,000元，否則將依約解除系爭買賣契約並請求每逾1日按遲延價金萬分之2計算之違約金，被告並於109年7月7日收受；原告另於109年7月17日寄發存證信函（下稱109年7月17日存證信函）予被告表示解除系爭買賣契約，並依約沒收被告已繳付之第1期款440萬元為懲罰性違約金，被告並於109年7月17日收受；有109年7月7日存證信函暨回執、109年7月17日存證信函暨回執附卷為證（本院卷一第33-41頁）。
㈤被告於109年7月21日寄發存證信函（下稱109年7月21日存證
信函）予原告，表示因地上物補償費及租金收益事宜再行協議而順延系爭買賣契約完稅款支付時期，請原告於文到7日內函覆以補行履約事宜，原告2人均於107年7月23日收受；原告於109年7月23日再次寄發存證信函（下稱109年7月23日存證信函），有109年7月21日存證信函、109年7月23日存證信函、郵件收件情形查詢、傳真查詢掛號郵件查單等在卷可參（本院卷一第147-151、109-117、133、153頁）。
四、本件之爭點：㈠被告就系爭買賣契約所約定之完稅款440萬元有無給付遲延？㈡原告解除系爭買賣契約是否生效？原告可否依系爭買賣契約
第8條第2項約定沒收被告已給付之簽約款440萬元作為懲罰性違約金？㈢原告得否依系爭買賣契約第3條第4項請求給付違約金？如是
，得請求之違約金金額為何？
五、本院之判斷㈠被告就系爭買賣契約所約定之完稅款440萬元有無給付遲延？
1.依照系爭買賣契約第3條第2款買賣價款支付之方式，第3期款（完稅款）即440萬元約定「⑴稅單核發後5日內甲方（即被告）應將第三期款存匯入專戶。⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款應依本約第4條第5、6項之規定開立擔保尾款之本票及配合特約代書至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續。⑶若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應將第四期款（尚未給付之全部價款）併同第三期款存匯入專戶，不得保留任何價款於過戶後給付」，而系爭土地之土地增值稅乃於109年4月10日結案，此部分為兩造所不爭執，業如前述，然何謂系爭買賣契約所指之「稅單核發後」，自應探究兩造間之真意，雖原告主張系爭土地於109年4月10日即已核發稅單在案，惟觀原告所提出上開桃園市政府地方稅務局蘆竹分局109年8月11日桃稅蘆字第1094010191號函僅揭示「有關臺端於109年4月7日申報移轉大園區竹圍段海口小段101地號土地之土地增值稅（收件編號：0000000000000）於109年4月10日結案」（本院卷一第105頁），並未表明系爭土地之稅單是否確於109年4月10日核發，是以，系爭土地之稅單核發日期究竟為何日，已非無疑。
2.再者，證人即地政士李淑如於本院辯論期日證稱：伊是系爭買賣契約授權辦理之地政士，土地增值稅是由伊申報，除了土地增值稅外，地上物需要繳納契稅跟印花稅；還沒有通知買方繳納完稅款，因為契約還沒有申報，所以沒有核發契稅稅單，因為地上物未保存登記，一旦申報要把申報書等以及賣方之印鑑證明、雙方身分證影本等資料寄到地方稅務局，伊有去找買方要用印申報書，買方告知地上物還在協商，要等到協商有結果後才願意蓋章，伊才能送申報書；系爭買賣契約第3期款「稅單」之意思，伊認為是指所有移轉之稅單，土地增值稅、契稅、印花稅都要核發，一般買賣流程都是稅單下來了，代書通知買賣雙方於5日內繳交後續款項，因為只有代書知道稅單下來了；一般流程是核發稅單後，通知買方於5日內繳交完稅款以及貸款差額，然後陸續將土地增值稅、契稅、印花稅款繳交完成，接著送件過戶設定，本院卷一第105頁所示之稅單是其一，還有契稅，完整的稅單包含土地增值稅、契稅、印花稅；伊知道兩造針對地上物還在協商，伊無法申請契稅單之核發，所以無法進行到通知給付完稅款之流程，就伊所知，買方沒有一併買建物，買方只有買土地，但有要求建物一併移轉，但徵收時會有建物之補償費，由賣方領取，因為買方只有買土地；系爭買賣契約之特約條款第8條有約定契稅、印花稅、代書費由賣方支付，伊方才稱土地增值稅由賣方支付，契稅、印花稅由買方支付是一般流程，本件特別約定由賣方支付，因為買方認為他沒有買建物，要一併移轉才產生契稅、建物印花稅、建物移轉代書費，買賣雙方才約定同意由賣方支付等語（本院卷一第224-230頁），據上開地政士李淑如之證述可知，須由李淑如通知「稅單下來」乙事，買方始會知悉著手準備第三期款，併衡酌兩造委由熟稔交易土地之代書辦理土地買賣事宜，由委辦之代書通知買賣雙方代辦土地之進度，亦顯符合常情，而第三期款之性質為「完稅款」，自應以委辦之代書通知稅單核發以供繳款辦理完稅手續之日作為「稅單核發日」，始與系爭買賣契約就完稅款給付期間所為約定之真意相符，再參代書李淑如證稱因兩造對於系爭土地上之建物仍持續磋商協議，其尚未通知被告稅單核發等情，則系爭買賣契約第三期款即完稅款自尚未開始起算稅單核發後之5日內期間。
3.是以，原告雖主張被告未於稅單核發即109年4月10日後之5日內給付完稅款440萬元，然系爭買賣契約所約定之「稅單核發後」，衡酌常情及兩造間之真意，應係指委辦代書通知稅單核發以供繳款辦理完稅手續之日作為「稅單核發日」，而負責辦理兩造系爭土地買賣事宜之李淑如既證稱本件尚未通知兩造稅單核發乙節，則系爭買賣契約第三條所約定之完稅款繳納期限，顯尚未開始計算，原告主張被告就此部分應負給付遲延之責，自不可採。
㈡原告解除系爭買賣契約是否生效？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
229 條第1 項及第254 條第1 項明文規定。
2.系爭買賣契約之第3條「二、第四期款：⑴若甲方無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶；⑵若甲方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸款項轉存匯入專戶（若有需代清償乙方之債務者，代清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同）；⑶甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差額未依約存匯入專戶，雙方同意特約代書不辦理繳稅及產權移轉登記手續。」、第7條第5項約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國109年5月31日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。」，是依照系爭買賣契約第3條第2款之約定，區分買方有無須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，而有尾款給付時間點不同之約定，另依第7條第5項之約定，兩造最遲應於109年5月31日完成產權移轉登記，同時被告應給付全部之價金（包含貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入原告指定之帳戶），雖依上開所述，因地政士尚未通知被告稅單核發乙事，故被告就第三期完稅款並未給付遲延，惟兩造既已就被告最遲應給付款項之時限明文約定日期為109年5月31日，上開買賣價款分期繳款時間之約定，顯未排除被告應於109年5月31日前給付買賣價金完畢之義務，則姑不論本件被告究竟有無持系爭土地向金融機構辦理貸款，被告本即應於109年5月31日前給付買賣價金予原告無訛，然被告迄至109年5月31日前尚未給付系爭買賣契約之全部價金，有不動產價金履約保證系統列印資料1紙可佐（本院卷一第107頁），顯然被告確未依照系爭買賣契約之約定時間給付買賣價金。被告雖辯稱兩造尚在協議系爭土地上地上物出售乙事，且因原告遲未提供該地上物之租約，始致被告遲未於109年5月31日取得銀行貸款等節，惟查：
⑴兩造就系爭買賣契約尚特別約定「四、甲乙雙方協議上開土
地及建物產權（房屋座落：桃園市○○區○○路00巷00弄00號）均一併移轉與甲方所有；七、甲方無條件同意上開建物得由乙方自由使用、收益及管理等，但因使用、收益及管理該建物所生之一切稅費均由乙方自行負擔，與甲方無涉，惟如有損害甲方權益之情事者，乙方應負法律責任；十、本契約之成交總價僅為土地之應有部份，不包含建物。」（本院卷一第21頁），依上開特別約定之約款觀之，兩造就系爭土地之地上物業已約定所有權移轉予被告所有，然由原告自由使用、收益該地上物，且就系爭買賣契約約定之成交總價並未包含該地上物，是以，即便兩造於系爭買賣契約簽立後，對於系爭地上物應由何人使用、出售價金等細節再行重新磋商，惟兩造既已明文約定系爭買賣契約之約定總價並未包含該地上物，則無論兩造就上開地上物之買賣價金是否另行達成合意，自未影響被告應依系爭買賣契約遵期給付買賣價金之約定，被告此部分所辯，尚不足採。
⑵再者，被告尚辯稱係因原告遲未提供上開地上物之稅單予被
告，致被告無法於109年5月31日前取得銀行貸款乙情，惟誠如前述，該地上物既非系爭買賣契約之標的，且兩造於109年3月9日即已簽立系爭買賣契約，距109年5月31日相隔約2個月餘，被告顯有餘裕向金融機構申辦貸款，被告雖提出其向原告請求提供該地上物租賃契約之對話紀錄（本院卷一第305-311頁），惟觀諸該對話紀錄之日期為109年5月27日，距被告應給付系爭買賣契約價金之日期即109年5月31日僅相隔4日，被告自行拖延申辦貸款之時間，亦未提出其餘事證佐證係因原告遲未配合被告辦理貸款，致被告無法順利於109年5月31日前以系爭買賣契約之標的物順利向金融機構核貸，則被告自行拖延申辦貸款、核貸期間之風險，自不應由原告承擔，是被告此部分稱係因原告遲未交付該地上物之稅單，致其無法順利核貸之辯詞，亦不足採。
3.被告雖未依照系爭買賣契約之約定時間給付買賣價金，原告並主張以109年7月17日存證信函向被告主張解除契約之意思表示，惟查：原告先於109年7月7日寄發存證信函予被告，要求被告應於文到10日內給付共計39,019,000元，否則將依約解除契約並請求違約金，被告並於109年7月7日收受該存證信函，嗣原告另於109年7月17日再寄發存證信函予被告表示解除系爭買賣契約，並依約沒收被告已繳付之第一期款項（即440萬元）為懲罰性違約金，該存證信函由被告於109年7月17日收受，有蘆竹光明郵局存證號碼第186號之存證信函暨回執、存證號碼第201號之存證信函暨回執在卷可佐（本院卷一第33-41頁），觀諸原告上開寄送之存證信函內容，原告於109年7月7日所寄送之存證信函乃係向被告催告應於文到10日內給付共計39,019,000元之買賣價金，倘未繳納，原告「將」解除系爭買賣契約並請求違約金，依該文義內容，顯然原告「將」再為解除系爭買賣契約之意思表示，與附有停止條件之解除契約意思表示尚非一致，該存證信函自未生解除契約之效；再者，原告雖於109年7月17日寄送存證信函，向被告表示解除系爭買賣契約，惟原告前於109年7月7日既向被告表示有10日之期間履行給付價金之義務，催告期之末日則應為109年7月17日，原告卻未待催告之相當期間屆滿，即於109年7月17日先行寄送存證信函向被告為解除契約之意思表示，難認合於民法第254條第1項規定「期限內不履行」之要件，尚不得謂原告此時已合法解除系爭買賣契約，至於原告雖主張依系爭買賣契約第8條之約定「7日」即為兩造約定之相當期限，縱109年7月7日所寄送之存證信函係記載10日，而原告於9日內即解除系爭買賣契約，亦已超過系爭買賣契約所約定之7日相當期間，應已生解除契約之效力云云，惟原告既於109年7月7日寄送存證信函予被告，並明文以「10日」為履約之相當期間，被告自會信賴原告所載此一相當期間，倘任由原告再以系爭買賣契約內容縮短上開存證信函所載之履約期間，豈非讓收受存證信函之被告陷入上開相當期間不明之窘境？是以，原告此部分之主張，自不足採，原告主張系爭買賣契約已於109年7月17日合法解除契約乙節，尚屬無據。
4.嗣原告復於109年7月23日再次寄發存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，有存證信函1份在卷可佐（本院卷一第111-115頁），而原告雖主張依系爭買賣契約第10條第10項「雙方相互間所為之洽商，徵詢或通知辦理事項如以書面通知，應以本約所載之聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日」，故應以109年7月23日為解除系爭買賣契約生效之日，然查：
⑴依傳真查詢國內各類掛號郵件查單所示，被告於109年7月31
日收受上開原告於109年7月23日所寄發之存證信函，有限時掛號函件執據、掛號郵件查單可佐（本院卷一第117、153頁），自應以109年7月31日為原告向被告解除系爭買賣契約意思表示到達之日。
⑵原告雖主張依系爭買賣契約第10條第10項之約定，應以寄發
上開存證信函之日（即109年7月23日）為解除系爭買賣契約之日，然觀諸上開約定，乃係「無法送達」或「當事人拒收」，始以郵遞日視為送達生效日，惟上開存證信函既已於109年7月31日送達被告，自無所謂「無法送達」之情；至於原告尚主張被告於109年7月23日拒收上開存證信函，並提出上開限時掛號函件執據、投遞清單及錄音譯文為據，而除被告就上開投遞清單、錄音譯文否認形式上之真正外，依該投遞清單「未妥投原因」所示雖為「依收件人要求」，且錄音譯文中投遞士即黃冠超亦表示「那個，她本人要求」、「她本人跟管理室的大哥說請她這一件開招領，好像律師跟他講什麼東西...」（本院卷一第249頁），然原告所主張之「依收件人要求」究係被告當場表示「拒收」，亦或係被告表示欲持郵務機關投遞之「招領通知」親自領取該信件？並綜觀原告提出之上開事證，皆無足認被告有何拒絕受領上開存證信函之意，即便被告確向大廈管理員表示欲開「招領通知」，然此顯然與被告表示拒絕受領該郵件非盡相同，原告以上開投遞清單及錄音譯文遽認被告拒收該存證信函，自不足採。⑶綜上，原告於109年7月23日寄送予被告之存證信函，既無系
爭買賣契約第10條第10項約定之事由存在，自應以被告收受該存證信函之日即109年7月31日為原告解除系爭買賣契約意思表示到達被告之日。
5.然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。又所謂同時履行之抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院83年度台上字第1693號判決意旨參照）。再按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判決要旨參照）。準此，債務人得主張同時履行抗辯者，未行使抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議論旨參照）。被告辯稱依系爭買賣契約第7條第5項之約定，原告須同時移轉系爭土地之所有權登記，原告迄未移轉系爭土地之所有權登記，故被告尚未陷於給付遲延等節，而查：
⑴被告於109年7月21日寄發存證信函予原告，表示因地上物補
償費及租金收益事宜，兩造順延系爭買賣契約完稅款之給付時期，並請原告於文到7日內函覆補行履約事宜，原告2人均於109年7月23日收受，另被告再於109年7月24日寄發存證信函向原告表示業已給付440萬元完稅款，以及匯款26,269元之違約金，原告應依約配合承辦地政士辦理繳納土地增值稅暨土地所有權移轉登記事宜，倘原告未積極配合辦理，恐有違約之嫌等節，有中壢郵局存證號碼第713號之存證信函、存證信函用紙在卷可佐（本院卷一第69-73、147-151頁），誠如前述，被告未於109年5月31日前給付買賣價金，業已陷於給付遲延，其於109年7月21日寄發之存證信函，向原告表示因地上物補償費及租金收益事宜，欲磋商延期給付系爭買賣契約之價金，至109年7月24日再寄送存證信函予原告，並表示其已繳納系爭買賣契約之完稅款，要求原告應完成系爭土地之所有權移轉登記事宜，而依系爭買賣契約第7條第5項之約定（即本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交同時甲方應履行全部價金之給付），原告所負移轉系爭土地所有權登記之義務，與被告所負給付剩餘買賣價金之義務，二者處於互為對待給付之狀態，被告顯然於斯時已主張同時履行抗辯。
⑵揆諸前揭說明，被告以109年7月24日之存證信函向原告行使
同時履行抗辯權，則縱被告有前開遲延給付責任，亦已溯及免除，而原告雖於109年7月7日催告被告履行給付價金之義務，且催告期間已於109年7月17日屆滿，然原告於109年7月23日所為解除系爭買賣契約之意思表示，遲至109年7月31日始到達被告，而被告於109年7月24日即向原告行使同時履行抗辯權，主張原告應同時履行系爭土地之所有權移轉登記，則依前揭說明，本件自難責被告應負遲延給付買賣價金之違約責任，從而，原告主張被告未依系爭買賣契約之約定給付買賣價金，並依該契約第8條第2項之約定解除系爭買賣契約，自無可取。
㈢原告可否依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收被告已給付之
簽約款440萬元作為懲罰性違約金？原告得否依系爭買賣契約第3條第4項請求被告給付違約金？如是，得請求之違約金金額為何？
1.原告雖主張業已合法解除系爭買賣契約，並可依系爭買賣契約第8條第2項之約定沒收被告已給付之簽約款440萬元作為懲罰性違約金，並依照系爭買賣契約第3條第4項之約定請求被告給付違約金等節，然被告已給付第三期款完稅款（本院卷一第107頁），而被告給付剩餘之買賣價金與原告之移轉登記系爭土地所有權之義務，係立於對待給付之關係，此業於前述，故被告於原告尚未辦理移轉系爭土地移轉登記前，自亦得拒絕自己之價金給付，且被告除以上開存證信函向原告表示其應負有系爭土地過戶之義務等情，於審理之期間，亦多次抗辯原告尚未完成系爭土地所有權移轉登記，其尚無給付剩餘買賣價金之義務（本院卷一第65-66、284-285頁），堪認已行使同時履行抗辯權，則依前揭說明，原告縱有遲延給付買賣價金之情事，其遲延責任亦已溯及免除。
2.再者，被告未於109年5月31日前給付系爭買賣契約共計39,019,000元之餘款，經原告於109年7月7日寄送存證信函催告被告履行，並於109年7月23日向被告為解除契約之意思表示，然因該解除契約之意思表示，直至109年7月31日始到達被告，而被告已於109年7月24日主張上開同時履行抗辯，原告以前開被告違反系爭買賣契約第3條之給付價金義務為由，解除系爭買賣契約，自屬無據，則原告主張被告應依系爭買賣契約第3條第4項、第8條第2項之約定，同意原告向系爭履保專戶領取價金4,426,269元及給付原告691,680元違約金等節，自皆不能准許。
六、綜上所述，依原告主張之上開事證，既不足證明系爭買賣契約業經其合法解除，則原告主張依系爭買賣契約第3條第4項、第8條第2項、第6項之約定，請求被告同意原告向系爭履保專戶領取價金4,426,269元，並給付原告691,680元違約金，及自109年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等情，均非有據，為無理由，均應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 潘曉萱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 15 日
書記官 李韋樺