臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1883號原 告 蘇文彬訴訟代理人 蕭萬龍律師複代理人 李庚道律師被 告 王淑雲
戴芳瑀被 告 鄭靖宥共 同訴訟代理人 沈朝標律師複代理人 楊仲強律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國110 年9 月2 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號A 之建物（占用面積為73.3平方公尺）、編號B 之建物（占用面積為78.5平方公尺）拆除，並將前開土地返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾玖萬零參佰元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣參佰捌拾柒萬零玖佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。原告起訴時，原以王淑雲、戴芳瑀及鄭瀚星為被告，聲明為：㈠被告三人應將坐落於桃園市○○區○○段○○○○號土地，如附圖所示編號A9之建物（占用面積為141 平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告及其他全體共有人。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3 頁）。
嗣於民國109 年9 月28日原告具狀撤回對鄭瀚星之起訴，另追加鄭靖宥為被告（見本院卷第85至86頁），並於110 年8月24日以書狀變更訴之聲明㈠為：被告三人應將坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上，如附圖所示編號A 之建物（占用面積為73.3平方公尺）、編號B 之建物（占用面積為
78.5平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及其他共有人全體（見本院卷第266 頁）。經核原告所為之聲明變更，係屬擴張應受判決事項之聲明，並依桃園市大溪地政事務所
110 年1 月15日溪測法字第001900號土地複丈成果圖（即本判決附圖），特定應返還位置及範圍屬補充、更正事實上陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前為埔頂段532 地號，下稱系爭土地) 之共有人，然系爭土地上存有被告三人所共有之門牌號碼為桃園市○○區○○街○○號、41號建物（下稱39、40號建物），占用如附圖所示編號A 之建物（即39號建物占用面積為73.3平方公尺）、編號
B 之建物（即40號建物占用面積為78.5平方公尺），而被告三人就編號A 、B 建物並無合法占用系爭土地之權源，為無權占用，是原告自得依民法第767 條第1 項、第821 條規定，訴請被告拆除上開建物，並將無權占用系爭土地之部分返還予其他全體共有人。並聲明：（一）被告三人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A 之建物（占用面積為73.3平方公尺）、編號B 之建物（占用面積為78.5平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：本件39、41號建物之起造人為被告等之祖父即訴外人鄭阿標，在70年11月26日竣工、70年12月5 日取得使用執照，且於興建前之70年8 月31日即取得共有人之同意並出具土地使用權同意書供起造人申請建築執造，是39、40號建物係合法建築之房屋，且興建前已取得土地所有權人之同意所為，並非無權占有。而原告係於107 年間始以買賣為由買得系爭土地，於買受系爭土地時對於其上多年來早已有房屋並為合法建物一事知之甚詳，自應受前手之拘束，則原告請求被告拆屋還地並無理由。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425 條第1 項定有明文。而39、40號建物在70年間建築竣工並取得使用執照，且辦理保存登記並登載於土地登記簿謄本上，具有公示效力，原告於30多年之後買受系爭土地時亦知悉上情而願意購買，自應類推適用民法第425 條規定及於原告。況39、40建號建物前於106 年間還曾遭系爭土地共有人蘇宜真提起拆屋還地訴訟並達成協議，除鄭瀚星將所有門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○號房屋全部、系爭土地應有部分750 分之149 及相鄰同同段30
6 地號土地應有部分17500 分之133 等不動產（下稱50號房屋等不動產）出售予共有人蘇宜真、放棄協議書（下稱系爭協議書）附圖A1、A2、A3房屋之權益外，共有人蘇宜真並同意將被告之房屋下如系爭協議書附圖A9區塊面寬12.5公尺、深度26.47 公尺往外擴增面積約100.2 坪分割予被告使用。
雖系爭協議書表面上僅由共有人之一之蘇宜真出名，然因共有人蘇宜真及其他蘇氏家族共有人成員眾多，蘇宜真係代表蘇氏家族共有人與鄭瀚星等人達成協議，由被告放棄現有部分房屋之權益，換取使用系爭協議書附圖A9區塊上房屋及周邊面積約100.2 坪土地之權益，自應拘束其他蘇氏家族之共有人。且系爭協議書第2 條約明：「鄭瀚星則同意放棄現有A1、A2、A3等房屋之權益。且於蘇文生先生進行土地開發時，以書面通知後，得於二個月內無條件搬離，不得異議。」等語，而蘇文生亦為土地共有人之一，系爭協議書之內容事關系爭土地將來之開發，開發之共有代表人就是共有人蘇文生（亦為蘇氏家族成員之一），被告原有系爭協議書附圖A1、A2及A3房屋，係位在系爭土地上半部，被告現有房屋係位於系爭協議書附圖右下A9處，因此對於其他蘇氏家族共有人而言，被告所有協議書附圖A1、A2、A3房屋所在位置，影響蘇氏家族成員開發土地甚巨，因此蘇宜真才會特別於系爭協議書內要求被告於蘇氏家族開發土地時放棄附圖A1、A2、A3房屋之權利。換言之，苟蘇宜真非經由其他蘇氏家族共有人之授權，兩造絕無可能達成上開協議，被告亦不可能同意放棄上開附圖A1、A2、A3房屋之權益，允諾搬離任由蘇文生等人開發之理，則原告係蘇氏家族之一員，自應同受系爭協議書之拘束。又被告已對含括原告在內之共有人等提起分割共有物訴訟在案，現由本院109 年度重訴字第114 號事件（下稱另案）審理中，被告於另案請求分割方案希望分得之範圍，即為本件原告起訴請求拆除建物下之區域，如原告對於被告所提分割方案有意見，自應儘速提出原告自己之分割方案交由另案法院審酌，而非另行提起本件拆屋還地訴訟，以本案請求拆除房屋為脅，意圖造成被告之損失，顯有權利濫用及浪費訴訟資源之情形等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第147 頁、第268 頁、第306 至
307 頁）；
㈠、原告為系爭土地之共有人之一。
㈡、被告為39、41號建物之全體共有人，且39、40號建物為已辦妥保存登記之建物。
㈢、本件39、40號建物前曾遭土地共有人之一蘇宜真訴請拆屋還地，嗣雙方和解而於106 年3 月27日簽訂系爭協議書，蘇宜真同意將被告等房屋下協議書附圖A9區塊按面寬12.5公尺、深度26.47 公尺往外擴增面積約100.2 坪分割予被告等使用。
㈣、被告等於109 年1 月3 日已向原告等共有人提起分割共有物訴訟，現經另案審理中。
四、本院得心證之理由：原告主張系爭土地為原告及其他共有人所共有，被告未經全體共有人同意，以如附圖所示編號A 、B 建物無權占用系爭土地，訴請被告拆除前揭建物，並將無權占用系爭土地返還予原告及全體共有人等語，為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負有舉證責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。故以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決要旨參照）。亦即以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。
㈡、經查，原告主張系爭土地為其與其他共有人所有，其上現有被告所有如附圖所示編號A 建物（即39號建物占用面積為73.3平方公尺）、編號B 建物（即40號建物占用面積為78.5平方公尺）等情，有卷附系爭土地之土地登記第一類謄本、39、40號建物之建物登記第一類謄本及現場照片為憑（見本院卷第49至81頁、第181 至183 頁），且經本院履勘現場及囑託桃園市蘆竹地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片及桃園市大溪地政事務所110 年1 月15日溪測法字第000000號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第191 至211 頁、第
217 頁），堪信為真實。而被告抗辯：如附圖所示編號A 、
B 建物非無權占有云云，自應就其占有權源之存在，負舉證責任。
㈢、被告固抗辯：39、41號建物之起造人為被告等之祖父即訴外人鄭阿標，在70年11月26日竣工、70年12月5 日取得使用執照，且於興建前之70年8 月31日即取得共有人之同意並出具土地使用權同意書供起造人申請建築執造，是39、40號建物係合法建築之房屋，且興建前已取得土地所有權人之同意所為，並非無權占有，原告應受前手之拘束，且原告買受系爭土地時亦知悉系爭土地為39、40號建物占用仍願意購買，自應類推適用民法第425 條規定及於原告云云，並提出39、40號建物之使用執照存根、土地使用同意書等件影本為證據（見本院卷第119 至121 頁）。惟按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，建築法第25條第1 項、第30條分別定有明文。次按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性，存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為申請建造執照之行政上措施，不得逕憑為永久有權占有之依據（最高法院86年度台上字第94號判決參照）。可知土地使用同意書乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物起造人於申請開發建築時，因其基地非起造人所有，由土地所有人或使用權人或管理人，基於特定法律關係同意起造人使用該所有或管理之土地，而出具供起造人據以向主管建築機關申請建造執照或雜項執照之證明之用，其法律上性質屬建築管理上之文件，僅具有建築管理上的效力，對主管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限，自亦不生私權確定之效果。故對於在他人所有之土地上興建房屋而主張具有合法之權利來源，例如買賣、贈與、使用借貸或租賃等原因關係者，仍應對於其所主張之各該原因關係，負舉證責任，僅憑建築法令之土地使用權同意書，並不足以證明各該占有的合法原因關係存在。而本件39、40號建物為已辦妥保存登記之建物，固為兩造所不爭執，然參諸前揭土地使用同意書，其上係記載「茲有鄭阿標等壹人，擬在下列土地建築參鋼筋混土建築物貳棟，業經鄭玉琴等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效。）」，可知前揭土地使用同意書僅係依建築法規定，為配合當時起造人申請建造執照之行政措施所書立，提出對象為建築主管機關，證明書之內容亦僅同意建物起造人為申請建照執照時，有權使用系爭地號土地而已，尚不得憑為被告永久有權占有系爭土地之依據。況前揭土地使用同意書僅有鄭玉琴一人之用印，且於備註欄位記載：「鄭玉琴持分伍分之一部份」，無從據以認定如附圖編號A 、B 建物占有系爭土地業經系爭土地之全體共有人同意，亦無從認定39、40建號建物占用系爭土地有何使用借賃特約存在。是被告此部分之抗辯，均難認有據。
㈣、被告復抗辯：39、40建號建物前於106 年間還曾遭系爭土地共有人蘇宜真提起拆屋還地訴訟並達成協議，除鄭瀚星將所有50號房屋等不動產出售予共有人蘇宜真、放棄系爭協議書附圖A1、A2、A3房屋之權益外，共有人蘇宜真並同意將被告之房屋下如系爭協議書附圖A9區塊面寬12.5公尺、深度26.4
7 公尺往外擴增面積約100.2 坪分割予被告使用，蘇宜真若非經由其他蘇氏家族共有人之授權，兩造絕無可能達成上開協議，則原告係蘇氏家族之一員，自應同受系爭協議書之拘束云云，並提出鄭阿標、鄭瀚星將50號房屋等不動產出售予蘇宜真之土地買賣契約書、系爭協議書等件影本為證據（見本院卷第123 至130 頁）。惟觀諸系爭協議書，固記載：「同意鄭翰（應為「瀚」之誤載，下同）星先生以「A9」區塊（如附件一）現有兩住宅為基準就地分割，向外擴增面積：
100.2 坪（面寬12.5公尺* 深度26.47 公尺），分割情形（如附件二）。鄭翰星則同意放棄現有A1、A2、A3等房屋之權益。且於蘇文生先生進行土地開發時，以書面通知，得於二個月內無條件搬離，不得異議。. . . 」等情；惟系爭協議書之協議人欄則僅有蘇宜真與鄭瀚星、鄭阿標，既兩造所無異詞，且被告就蘇宜真簽署系爭協議書是否業經系爭土地之全體共有人之授權，並未提出舉證以實其說，僅空言抗辯蘇宜真非經由其他蘇氏家族共有人之授權，兩造絕無可能達成上開協議云云，難認有據，則基於債之相對性原則，被告自無從以系爭協議書對抗系爭土地之共有人即原告。
㈤、又被告抗辯：被告已對含括原告在內之共有人提起分割共有物訴訟於另案審理中，被告於另案請求分割方案希望分得之範圍，即為本件原告起訴請求拆除建物下之區域，原告未儘速提出自己之分割方案交由另案法院審酌，另行提起本件拆屋還地訴訟，顯有權利濫用及浪費訴訟資源云云，並提出另案之民事起訴狀、言詞辯論筆錄等件影本為證據（見本院卷第111 至118 頁）；且被告等於109 年1 月3 日已向原告等共有人提起分割共有物訴訟，現經另案審理中一節，亦為兩造所不爭執。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，此觀民法第148 條規定即明。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。而系爭土地為兩造及其他共有人所共有，則原告於法令限制範圍內，本得自由使用、收益該土地。又系爭土地上如附圖所示編號A 之建物（占用面積為73.3平方公尺）、編號B 之建物（占用面積為78.5平方公尺），於排除該侵害前，該部分土地之使用及交換價值均趨近於零。由是可知，原告為保障其共有物之完整利用、收益，訴請被告拆除如附圖所示編號A 、B 建物，返還所占有之土地，尚難謂其所得之利益甚小，而以損害被告為主要目的。至被告雖已向本院提起分割系爭土地之另案訴訟，然另案尚未確定，且系爭土地共有人之人數非少，有系爭土地登記第一類謄本，被告非必然可分得如附圖所示編號A 、B 建物現占用部分之土地，自不能僅以另案訴訟繫屬為由，即謂原告提起本件訴訟，屬權利濫用。遑論本件執行名義成立後，如有消滅或妨礙原告請求之事由發生，被告亦可提起異議之訴以為救濟，益徵原告提起本件訴訟，並無違反誠信原則、權利濫用可言。基此，原告提起本件訴訟，乃正當權利之行使，尚無權利濫用及違反誠信原則之情事，應可認定，上訴人所辯並不足採。
五、綜上所述，被告未能舉證證明其占有系爭土地，有何正當權利，則依前開說明，被告自應屬無權占有。是原告本於物上請求權法律關係，請求被告將如附圖所示編號A 、B 建物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
六、兩造均已陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 15 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 顏崇衛