臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第1918號原 告 黎景翔
黎桂榮黎桂菊黎桂珍黎桂芳 住○○市○○區○○里0鄰○○○0○0
號黎芸嫚（即黎景泓之承受訴訟人）上六人共同訴訟代理人 沈朝標律師被 告 黎景文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國111年9月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地上如附圖編號A所示部分之建物（面積135平方公尺）騰空遷讓返還原告。
二、被告應自民國110年7月21日起至返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣肆佰零伍元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬捌仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾捌萬伍仟伍佰元為原告預供擔保後，得免假執行。
六、本判決第二項所命各期給付到期部分，於原告每期以新臺幣壹佰參拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣肆佰零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、本件原告黎景泓於起訴後之民國109年12月30日死亡，其繼承人為黎芸嫚，復查無受理黎景泓之繼承人拋棄或限定繼承事件之紀錄等情，有黎景泓之繼承系統表、除戶謄本、戶籍謄本、本院查詢表等可稽（見本院卷第107、109、187、189頁），黎芸嫚於110年1月26日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第105頁），與民事訴訟法第175條規定並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別載有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為民事訴訟法第256條所明定。查原告訴之聲明原為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之房屋（下稱系爭建物）騰空遷讓返還於原告。㈡被告應自109年7月1日起至房屋騰空返還日止，按月給付原告2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
嗣於本院審理中，於110年2月2日經會同桃園市楊梅地政事務所現場履勘並測得系爭建物占用系爭土地面積後，依測量結果而變更訴之聲明即如下述之聲明（見本院卷第211、227頁）。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而減縮應受判決事項之聲明，並補充其事實上之陳述，揆諸前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地及其上系爭建物為原告等之被繼承人黎永金於64年間購買，嗣由原告等繼承取得，原告等擬出售系爭土地而前往察看時，發現被告擅自將其物品堆置系爭建物內無權占有系爭建物，即與被告約定其最遲應於109年7月20日前將堆置系爭建物內物品搬離，並將建物返還原告全體，並由被告先後於109年5月24日、同年7月18日簽署立結書、搬遷協議切結書（下稱上開立結書、協議書），然被告迄未履行，已違反協議，且其未經同意擅自將物品堆置系爭建物內，已侵害原告所有權，又被告至今仍無權占有使用系爭建物，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，爰依兩造間上開立結書、切結書之約定、民法第767條、第179條規定之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地上如附圖編號A所示部分之建物（面積135平方公尺）騰空遷讓返還於原告。㈡被告應自109年7月21日起至系爭建物騰空返還日止，按月給付原告1,350元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告所簽訂上開立結書，其上並無被告同意、承諾搬離之文字記載，而被告簽立上開切結書則係受原告黎景翔詐欺所為，被告自得撤銷該受詐欺所為之意思表示。又系爭土地及建物為被告祖父黎有富，借原告父親黎永金之名義登記為所有權人，嗣黎有富於65年11月10日分家將系爭土地及其上建物分配予黎永德，系爭建物事實上處分權自歸屬黎永德。另系爭建物原門牌為號碼為「水流18號」，嗣於109年年間整編改為三民路2段278巷22號，系爭建物為早年兩造父親分家時，被告父親黎永德分得，原告並非系爭建物事實上處分權人，無從請求被告遷讓房屋及給付租金等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張系爭土地為其等共有，取得登記原因為繼承，系爭土地上之未辦理保存登記之系爭建物為訴外人羅金祿起造，現由被告堆置物品占有使用中等情，有系爭土地登記謄本、現場照片等可稽（見本院卷第37至42、377、379頁），並經本院會同兩造至現場勘驗屬實，且經桃園市楊梅地政事務所鑑測無誤，有本院勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖在卷可按(見本院卷第149至179、197頁），且為被告所不爭執，應堪認定。
四、兩造爭執事項：㈠原告請求被告遷讓返還系爭建物，有無理由？㈡原告請求被告自109年7月21日起至返還系爭建物之日止，按
月給付1,350元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告請求被告遷讓返還系爭建物，是否有理由？
1.按於64年間有效施行之契稅條例第2條第1項規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應購用公定契紙，申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅」，是在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，僅須就房屋部分課徵契稅即可。依被告不爭執其形式上真正之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、桃園縣新屋鄉公所契稅課徵明細單（見本院卷第33、35、228頁），足認黎永金於該次買賣移轉不動產時已依法繳納契稅，又依買賣契約之之記載，當時系爭土地地目為建地，非當時有效施行之土地法第4編第6章所定得減免土地稅之土地，即屬開徵土地增值稅區域的土地而免徵契稅，而上開買賣契約書除系爭土地外，並無其他不動產標示，上開契稅課徵明細單應係就系爭土地上之房屋部分所為課徵，從而可認黎永金於該次買賣移轉不動產已課徵房屋契稅，則原告主張系爭建物為其被繼承人黎永金於64年間向羅金祿購買系爭土地時所一併購買，其等因繼承取得系爭建物事實上處分權一節，應可採信。
2.被告雖辯稱土地、建物為被告祖父黎有富購買，借黎永金之名義登記為所有權人，嗣黎有富於65年11月10日分家將系爭土地及其上建物分配予黎永德云云，並提出分家鬮書、里長證明書、四鄰證明書為證（見本院卷第63至67、233至239、243至246頁），然觀之該分家鬮書之全部文字字跡，包含內文、當事人簽名欄，其筆順與特徵應係出自同一人之手筆，則鬮書文末之字人「黎永金」之簽名難認係黎永金親自所為，且黎永德和代筆人徐木生之簽名下方，均蓋有其等印文，獨於黎永金之簽名欄下方卻無黎永金之印文，則上開分家鬮書是否確經黎永金之同意，更屬有疑。又系爭土地所屬石磊里之里長、黎永德與黎永金之多年街坊鄰居徐黎鳳妹12人固出具證明書記載「李永德於民國65年間分家所分得居住○○設○○○○○○○於○○○里○○○段0000號土地上門牌號碼原為本里12鄰18號因升格區域劃分改為三民路2段278巷22號」等語，惟上開鬮書並未記載現任里長、徐黎鳳妹等12人於書立鬮書時在場，被告亦無提出其他事證足認其等在場，則其等並未親眼見聞製作系爭鬮書之過程，自難採為有利於被告之認定，故被告辯稱依據分家鬮書之約定，其為系爭建物之事實上處分權人，尚難逕認屬實。
3.被告另辯稱系爭建物稅籍編號為00000000000，納稅義務人為黎永德，課稅標的為門牌號碼為桃園縣○○鄉○○村00鄰00號，整編後門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000巷00號等節，固提出門牌整編通知書、門牌號碼照片、房屋稅繳款書、電費單、地籍圖等為憑（見本院卷第57、59、265至269頁）。惟門牌整編通知書僅為整編前後門牌之對照，而依桃園市道路命名及門牌編釘作業要點第28點：「編釘之門牌依下列規定釘掛，住戶不得任意改釘、拆卸或掩蓋：(一)面對正門右上方，距地面一八〇公分處或明顯易見之適當位置…」，依本院勘驗現場拍攝之門牌照片所示（見本院卷第20頁），其門牌號碼標示牌釘掛位置在鐵門上，已與上開規定不符，是否為戶政事務所所為並非無疑；又房屋稅繳款書、電費單僅能認黎永德繳納門牌桃園縣○○鄉○○村00鄰00號之房屋稅及電費；另臺灣通用電子地圖係內政部國土測繪中心採分區產製及更新，門牌號碼係由各地戶政事務所建立資料，電子地圖上之門牌號碼未必與實際相符。故被告抗辯系爭建物即為整編前後桃園縣○○鄉○○村00鄰00號、桃園市○○區○○路0段000巷00號之建物，難認可採，況縱認黎永德為前開整編前、後門牌號碼之稅籍登記人，亦不足證黎永德為系爭建物之事實上處分權人。
4.承上，原告主張其為系爭建物之事實上處分權人，應堪可採，被告辯稱其為系爭建物事實上處分權人尚屬不能證明，此外被告未再提出任何可證明其為有權使用之客觀證據，則原告主張被告無權占有系爭建物，應認有據。
5.按民法第765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干渉」，係法律賦與物權人自由行使其對物權利之規定，除須受法令限制外，所有權人對於不法干涉其所有權行使之人，得依同法第767條規定行使物上請求權，以排除侵害。而違章建築物係指違反建築法令，不能取得建築執照，致無從辦理所有權登記之建築物。是依法律行為而受讓未辦理保存登記房屋之人，固取得該違章建築物之事實上處分權，然該事實上處分權究非法律明文保護之物權，且基於公法與私法之法秩序一致性要求，違反建築法令之違章建築物，縱因社會上交易之現實狀況而可認有事實上處分權，然事實上處分權究與物權性質不同，並無民法第767條規定之適用（最高法院110 年度台上字第 3279 號判決、104 年度台上字第 586 號判決意旨參照）。揆諸上揭說明，原告雖就系爭建物固有事實上處分權，而被告無權占有，然原告仍不得享有民法第767條物上請求權，是原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，尚有未合。
6.惟被告先後於109年5月24日、同年7月18日簽署上開立結書、切結書，乃兩造所不爭執。觀諸被告與原告於109年5月24日所簽立上開立結書係約定「台端使用1007地號，請於民國109年6月30日前將放置物品搬離，地主於民國109年7月1日進行大型機具清理，屆時若有毀損之虞概不負責。」（見本院卷第15頁），被告後再於109年7月18日與「原地主代表人黎景翔」簽立上開切結書，約定被告：「1、乙方同意支付甲方（即被告）搬遷費用新臺幣貳萬元。2、甲方須於民國109年7月20日前搬離該房屋（即系爭建物），絕不遲延。民國109年7月21日(含當日)以後甲方未經乙方同意不得再進入該房屋，房屋內一切物品視同甲方遺留之廢棄物，由乙方全權處理。附註：1、有關乙方同意支付搬遷費用新臺幣貳萬元，乙方已於民國109年7月18日先行支付給甲方新臺幣伍仟元整。」(見本院卷第87頁），可知原告為要求被告搬離系爭土地、系爭建物，先後與被告協議而簽立上開立結書、切結書，並約定被告應於109年7月20日前搬離系爭建物。至被告雖辯稱：當時因黎景翔向被告謊稱其等已與黎永德達成協議，約定以黎景泓當時所居住坐落1009地號土地上磚造建物交換系爭物，並補貼搬遷費，被告才會簽署上開切結書，且原告並非系爭建物之所有權人或事實上處分權人，上開切結書之約定背於公序良俗而無效云云。惟上開切結書之約定內容經修改之處，僅有附註原記載「乙方已於民國109年7月16日先行支付給甲方新臺幣貳萬元整」，經手寫修改為「乙方已於民國109年7月『18』日先行支付給甲方新臺幣『伍仟』元整」，復經於修改之日期、金額處蓋用指印，有卷附上開切結書可參，堪認雙方簽署上切結書時應至為慎重，則倘雙方果有約定以坐落1009地號土地上磚造建物交換系爭物，焉有未另行詳細記載於上開切結書之理；又原告為系爭建物之事實上處分權人，業經本院認定如前，上開切結書之約定內容亦未見有何違背反公序良俗之處，被告所辯均非可採。至被告辯稱：原告迄未依上開切結書給付餘款1萬5,000元而給付遲延，爰依民法第255條解除契約云云；按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第255條定有明文，然上開切結書並未約定1萬5,000元之搬遷費用給付時間，被告復未主張其業經催告給付，則被告抗辯上開切結書業依民法第255條解除契約云云，亦非有據。是被告上開所辯既均不足採，則原告主張依上開切結書之約定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
㈡、原告請求被告給付相當租金不當得利，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號原判例參照）。再按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。而土地法第97條第1 項所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院68年台上字第371號原判例參照）。
2.被告並無占有使用系爭建物之正當權源，業據論述如前，其繼續占有系爭建物而取得使用系爭建物之利益，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告無法使用系爭建物而受有損害，原告自得向被告請求返還所受利益。而原告主張以系爭建物所占用系爭土地之面積135平方公尺，依土地法第97條、第105條之規定計算被告所受利益；則被告無權占有坐落系爭土地上之系爭建物，其所受利益本包含所占用系爭土地之面積，是原告主張應認有據。又系爭土地於109年申報地價為每平方公尺1200元，有土地登記謄本在卷可按（本院卷第11頁），本院審酌系爭建物及所在系爭土地之位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等項，其中利用情況部分，系爭建物屋頂破損、堆置雜物，無供住宅使用，且屋況甚為老舊等情，有勘驗筆錄、現場房屋相片在卷可參（見本院第153、163至173頁），認本件請求相當於租金之不當得利，應按申報地價週年利率3％計算，較為允當。是據此計算後，原告得向被告請求按月給付之不當得利數額為405元（計算式：135平方公尺 ×1200元×3％÷12月＝405元）。又依兩造上開切結書之約定，被告應於109年7月20日前搬離系爭建物，則原告請求被告自109年7月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付405元之不當得利，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依上開切結書之約定、民法第179條之規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，並請求被告給付自109年7月21日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告405元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，因此判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 23 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 26 日
書記官 張詠昕