臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1027號原 告 戴雨縈被 告 陳建志上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國109 年8 月6 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。經查，原告起訴之訴之聲明第1 項為「被告應給付原告新臺幣（下同）60萬元及自民國108 年4 月30日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息」，有民事起訴狀在卷可參（見本院卷第5 頁），嗣經原告當庭變更利息起算日為起訴狀送達翌日（見本院卷第142 頁），此屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：伊前向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○00
0 巷0 號、10號房屋（以下分稱系爭8 號房屋、系爭10號房屋），並分別簽訂買賣契約，但系爭8 號房屋確有占用到國有土地，但買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書卻沒有勾選「是否占用他人土地」之項目，而系爭8 號房屋本身為未辦保存登記建物，買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書卻就「是否有違建、改建或增建之情事」之項目勾選否，甚至勾選有使用執照，不動產交易資訊必須公開透明，被告蓄意隱瞞重要資訊，當初亦承諾所有銀行都可貸款，最後只有台中商銀可以承作貸款，導致伊無法貸款而違約。系爭8 號房屋之買賣契約並沒有給予審閱期，也沒有約定貸款方式，付款條約也與內政部頒訂的成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭應記載事項）之規定不合，系爭10號房屋之買賣契約甚至連不動產之說明書都沒有，卻記載伊已確認不動產說明書。伊就系爭8 號房屋、系爭10號房屋分別繳納40萬元、20萬元之價金，共繳價金60萬元，然系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約因違反系爭應記載事項之規定而無效，伊係受騙而簽訂買賣契約，被告收受價金即屬不當得利，應予返還；如不可全數返還，被告於兩造糾紛中擅自將系爭8 號房屋、系爭10號房屋出租，亦請就民法第252 條第2 項規定予以酌減。爰依不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：（一）被告應給付原告60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所指控之情事均非事實，且原告前亦對伊為相同指控，並經鈞院判決原告敗訴，原告上訴後亦經駁回確定（臺灣高等法院108 年度上易字第1374號），原告對代書提出之告訴亦經判決敗訴（鈞院108 年度訴字第684 號），原告就本件相關爭議未能提出有利之證據，並重複相同指控，違反契約精神，浪費司法資源，原告指訴並無理由等語以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。民事訴訟法第400 條第1 項定有明文。次按判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟法第400 條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。而所謂訴訟標的，係指經原告主張並以原因事實特定後請求法院審判之實體法上權利，凡基於不同之原因事實所主張之權利，即為不同之訴訟標的（最高法院104 年台抗字第187 號民事裁定意旨參照）。經查，原告前對被告提起訴訟請求被告給付原告120 萬元（下稱前案訴訟），係主張解除系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約，而請求被告返還已給付之價金，並依侵權行為之法律關係請求被告賠償票面金額及租金收益損失之損害，經本院以108 年度訴字第1039號判決原告敗訴，經原告提起上訴後，亦經臺灣高等法院判決上訴駁回確定，有本院108 年度訴字第1039號判決、臺灣高等法院108 年度上易字第1374號判決附卷可參（見本院卷第93至112 頁），而原告提起本訴係主張系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約無效，故依不當得利之法律關係請求被告返還已給付之買賣價金60萬元，或請求酌減違約金，是原告本件請求之訴訟標的與前案訴訟之訴訟標的並非相同，故非既判力所及，先予敘明。
四、原告前曾向被告購買系爭8 號房屋、系爭10號房屋，並分別簽訂買賣契約，而原告已就系爭8 號房屋給付價金40萬元、就系爭10號房屋給付價金20萬元等情，有系爭8 號房屋之買賣契約暨40萬元本票影本、系爭10號房屋之買賣契約暨20萬元本票影本附卷可參（見本院卷第37至89頁），且為兩造所不爭執，故上情應堪認定。
五、原告主張被告應返還已給付之價金60萬元或酌減違約金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）原告主張系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約無效，有無理由？（二）原告請求被告返還已繳納之價金共計60萬元，有無理由？（三）原告請求酌減違約金，有無理由？經查：
㈠原告主張系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約無效，為無理由。
⒈按七、定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立
同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2 條第7 款、第9 款、第12條第1 項、第17條第1 項、第4 項前段固定有明文。則定型化契約之條款如違反誠信原則或中央主管機關所訂定之定型化契約應記載或不得記載事項，定型化契約條款依前開規定應屬無效。然查，系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約的買方均為原告、賣方均為被告，有上開買賣契約附卷可參（見本院卷第37至89頁），因兩造均為自然人，而非企業經營者，且專為兩造所簽訂之買賣契約，並非企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，是兩造所簽訂之系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約自非定型化契約，而無前開規定之適用，原告主張系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約並未給予審閱期、貸款方式及付款條約之約定有違反系爭應記載事項之規定而無效乙節，本非可採。
⒉原告除表示兩造簽訂之買賣契約違背系爭應記載事項以外，
僅稱其係受騙而簽約，並未表示有何原因堪認系爭8 號房屋及系爭10號房屋之買賣契約為無效。然按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第88條第1 、2 項、第92條第1 項定有明文。是原告如係因對於本件契約交易上認為重要之物之性質認知有所錯誤，或係受詐欺而簽訂契約，在原告撤銷意思表示前，均屬有效，而原告本件並未曾表示要撤銷締約之意思表示，則原告主張系爭8 號房屋及系爭10號房屋之買賣契約為無效，亦難認有據。
⒊原告主張系爭8 號房屋有占有國有地、本身為未辦保存登記
建物之違建，但買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書卻沒有勾選「是否占用他人土地」之項目，並在「是否有違建、改建或增建之情事」之項目勾選否，甚至勾選有使用執照，故系爭8 號房屋之買賣契約有所不實云云。經查：
⑴系爭8 號房屋之買賣契約第1 條之土地標示即記載「座落在
國有土地上」，建物標示亦有記載「未保存登記」；另第2條亦約定「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：其他（未保存登記）」；另第15條亦以手寫註記方式約定「1.本成交標的係未保存登記（依稅務單位記載為主），僅有稅號，又坐落在國有財產局之土地上，但賣方確未向國有局承租土地。…5.總價已折讓價金，雙方約定現況交屋，由買方概括承受屋況，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任。」，有系爭8 號房屋之買賣契約在卷可參（見本院卷第38至45頁），足見兩造簽約時已明確說明系爭8 號房屋有占用國有土地，並為未保存登記建物，但買方即原告因售價有所折讓，故原告同意承擔現有屋況，原告主張被告對於屋況沒有據實告知，顯非事實。
⑵另系爭8 號房屋買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書
部分（見本院卷第50至52頁），係經兩造簽名確認，原告既已確認現況，且依前開所述，原告因售價之折讓願意承擔現有屋況，現提起本訴卻稱有與實況不符之情形，而主張契約無效，本難認有據；而不動產委託銷售標的現況說明書第6點「建物是否占用他人土地」部分雖未勾選，第11點「是否有違建、改建或增建之情事」，係勾選「否」，然此在兩造所簽訂之買賣契約中均已明確記載系爭8 號房屋有占用國有地、為未辦保存登記建物，上開未臻明確之記載實不影響兩造締約之意願；另第18點「使用執照是否有備註之注意事項」係勾選「否」，系爭8 號房屋為未辦保存登記之建物，本應無使用執照，然此應為兩造所明知，既無使用執照，亦不會有使用執照備註之注意事項，是上開項目之勾選亦無悖於事實之處。
⑶從而，原告就不動產委託銷售標的現況說明書所載內容主張
有與事實不符之處，因均屬原告得以知悉並表示願概括承受之屋況，自無所謂意思表示錯誤或受詐欺之情事存在，縱認原告有撤銷締約之意思，亦屬無據。
⒋原告以系爭10號房屋之買賣契約根本無不動產說明書，買賣契約卻記載有經其審閱簽章云云。經查：
⑴按經賣方簽章之「不動產說明書」為本買賣契約之一部份，
買方已審閱明瞭其內容，並於「不動產說明書」上簽章。系爭10號房屋之買賣契約第1 條第8 項約定有明文（見本院卷第61頁）。而原告所提供之系爭10號房屋買賣契約確實並無「不動產說明書」。然查，系爭10號房屋買賣契約第17條其他約定事項第7 項以手寫方式註記約定「總價以折讓價金，雙方約定現況點交，由買方概括承受屋況，賣方不負瑕疵擔保責任」（見本院卷第71頁），則以此約定可知原告應已確認屋況，並同意以折讓價金之方式概括承受屋況，則「不動產說明書」之有無對於原告是否為締約之意思表示並無影響。
⑵再者，系爭8 號房屋與系爭10號房屋以門牌而言，應屬隔鄰
之建物，並依照系爭8 號房屋與系爭10號房屋買賣契約所附之地籍圖標示（見本院卷第53、85頁），系爭8 號房屋坐落於國有地14地號上，系爭10號房屋則坐落於77地號及鄰地14地號上，兩屋位置亦相當接近，而系爭10號房屋之買賣契約為108 年1 月25日簽訂，系爭8 號房屋之買賣契約為108 年
1 月26日簽訂，簽約時間相當接近，且當事人均為兩造，依常情判斷，原告既幾近同時向被告購買2 屋，理應會同時確認2 屋之屋況，原告既已確認系爭8 號房屋與系爭10號房屋之現況，則有無系爭10號房屋之「不動產說明書」，顯不影響原告之購屋意願，且上開約定亦不影響其他約定之效力，原告僅以此主張系爭10號房屋之買賣契約無效，應屬無據。
⒌原告又以被告簽約時有承諾所有銀行都可貸款，最後只有台
中商銀可以承作貸款，並因估價之異常導致無法貸款，導致其違約云云。經查：
⑴按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴
訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號民事判決意旨參照）。
⑵原告於前案訴訟主張被告、仲介呂永弘、代書林淑菁有保證
聯邦銀行可以週年利率2.6 ％貸款180 萬元，但之後卻無法貸款，故認被告有違約之情事，且係遭渠等詐欺，而主張解除契約乙節，經前案訴訟認定原告不能證明有此約定，也查無被告、仲介呂永弘、代書林淑菁詐欺原告之情事存在，有本院108 年度訴字第1039號判決、臺灣高等法院108 年度上易字第1374號判決附卷可參（見本院卷第93至112 頁），則原告於本案在主張因被告簽約時就貸款部分有所承諾，即為前案訴訟爭點效所及。而原告於本案提出之對話紀錄及譯文（見本院卷第11至15、29至35頁），係原告與代書、仲介之對話紀錄，與被告無關，自無從證明被告於簽約時有何承諾貸款之情形。另原告於本件提出台中商銀109 年5 月20日中消服字第1097401065號函（見本院卷第147 至148 頁），主張當時根本沒有送件評估貸款乙節；依上開函文係記載因該行人員未曾持有任何不動產買賣契約或原告相關個資，係依其展業、鑑估經驗予以回覆初估可貸金額、貸款期間及利率，並強調需視借款人條件調整及以正式估價為準，原告並未向其申辦貸款，故無法進行完整評估或出具任何證明文件，而被告為賣方，並非銀行承辦人員，上開台中商銀之函文自與被告無涉，而無從證明原告上開主張屬實。
⑶依前開實務見解，本件與前案訴訟當事人相同，而被告有無
對原告保證承諾銀行貸款之部分亦經前案訴訟為判斷，原告於本件並無提出足以推翻前案訴訟判斷之證物，本院自無從為相反之判斷，故原告上開主張應無理由。
⒍從而，原告所執系爭8 號房屋、系爭10號房屋買賣契約無效之事由均非可採，原告此部主張應無理由。
㈡原告請求被告返還已繳納之價金共60萬元，並無理由。
⒈按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權
之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103 年度台上字第2198號民事判決意旨參照）。原告請求返還者係其所給付予被告之60萬元，故依前開實務見解，即應由原告自行舉證其給付欠缺給付之目的。⒉原告主張因系爭8 號房屋、系爭10號房屋買賣契約無效，故
被告收受買賣價金為無法律上原因乙節，因原告主張買賣契約無效部分並無理由，已如前述，是於買賣契約有效之情況下，原告所給付之60萬元是基於買賣契約所為之給付，被告收受非無法律上原因，原告請求被告返還已收受之買賣價金60萬元，應無理由。
⒊又按系爭10號房屋之第一期款為20萬元，需於108 年1 月30
日兌現，完稅款180 萬元則於108 年4 月1 日給付。買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾1 日買方應按買賣總價款萬分之2 計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少7 日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議；若買方對於懲罰性違約金數額有異議時，買方依法所有違約金酌減之權利僅得對賣方提起訴訟請求，不得對安新建經做任何主張；若產權已過戶予買方或其指定之登記名義人時，買方及其指定之登記名義人應無條件配合辦理回復登記所有權予賣方，並負擔因此衍生之全部稅費。系爭10號房屋買賣契約第2 條、第8 條第2 項約定有明文（見本院卷第61至63、67至69頁）。經查：
⑴原告就系爭10號房屋買賣契約僅給付20萬元，為兩造所不爭
執，依前開系爭10號房屋買賣契約第2 條約定，原告應未依約給付完稅款180 萬元。
⑵又被告曾寄送存證信函2 份予原告，第1 份存證信函係被告
表示因原告就108 年1 月25日所簽訂之合約編號Y000000 號買賣契約（即系爭10號房屋買賣契約）未給付完稅款，故請原告於函到7 日內將完稅款全數存匯入履保專戶內，第2 份則是告知因原告迄未履行給付合約編號Y000000 號買賣契約價款，故依約解除買賣契約並沒收原告已付價款及本票乙節，有存證信函2 份附卷為證（見本院卷第23至27頁）。則被告似已依前開系爭10號房屋買賣契約第8 條約定解除契約，故被告依約得沒收買方即原告已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，是原告請求被告返還亦無理由。
⑶雖原告表示其並未收到第1 份存證信函，但有收到第2 份存
證信函（見本院卷第5 、143 頁），但2 份存證信函之原告收件地址相同，原告稱只有收到1 份顯不合常理；然縱認被告未依約合法解除契約，系爭10號房屋買賣契約仍為存在，則被告收執原告給付之價金亦無須返還。
⒋從而，無論系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約是否有
經被告解除，原告依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金60萬元，均無理由。
㈢原告請求酌減違約金亦無理由。
⒈系爭8 號房屋、系爭10號房屋之買賣契約並無原告所指無效
情事，已如前述，而系爭8 號房屋之買賣契約並未經兩造表示有無解除之情事，足證系爭8 號房屋之買賣契約仍為有效，則原告就系爭8 號房屋買賣契約繳交之40萬元為買賣價金，即無違約金之問題。
⒉而系爭10號房屋買賣契約部分，依前開所述，如認被告尚未
合法解除契約，則系爭10號房屋買賣契約仍屬有效，則原告就系爭10號房屋買賣契約繳交之20萬元為買賣價金，亦非違約金。然若認被告已合法解除系爭10號房屋之買賣契約，原告所繳交之20萬元即屬被告依約所沒入之懲罰性違約金。經查：
⑴按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條固定有明文。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號判決、104 年度台上字第419 號判決意旨參照）。
⒊系爭10號房屋買賣契約之締約人為兩造，均為自然人，經濟
地位平等，而本件違約事由為原告未能依約給付完稅款，且原告一再推稱係因被告及代書隱瞞才無法辦理貸款云云，業經前案訴訟認定為無理由；且依原告所提出之LINE對話中台中商銀中壢分行之陳文宗有回報可能之貸款金額及還款年限與利率，有LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第11頁），足見並非不能貸款，而係原告不願貸款，是原告未能給付完稅款確屬可歸責於原告之事由，與被告無關，既然系爭8 號房屋買賣契約第8 條關於違約金之約定為兩造基於契約自由、私法自治原則之體現，原告已付之價金為20萬元，而系爭8號房屋買賣契約之總價金為200 萬元，參諸企業經營者與一般消費者所簽訂定型化契約所適用之系爭應記載事項第12條約定，違約金以不得超過房地總價款15％為限，足見本件違約金亦未超過系爭應記載事項所定之上限，原告亦無舉證所約定之違約金額有何過高而顯失公平之處，則原告請求予以酌減，難認有據。至原告主張本件交易糾紛中被告擅自將2屋出租，故請求予以酌減云云（見本院卷第124 頁），原告就上開事項並未提出任何證據，本難認屬實，況若認被告已解除系爭10號房屋買賣契約，則被告將系爭10號房屋出租，亦與原告無涉；另系爭8 號房屋是否出租，本與系爭10號房屋部分無關，又系爭8 號房屋買賣契約之不動產委託銷售標的現況說明書第13點「是否有出租或出借」之項目已勾選「是」，並記載租金為8,500 元，且「賣方承諾交屋前配合換約」（見本院卷第50頁），足見原告於簽約時早已知悉系爭
8 號房屋有出租之情形，原告執此主張違約金應予酌減，更無所據。是本件應無酌減違約金之必要。
六、綜上所述，原告主張系爭8 號房屋、系爭10號房屋買賣契約無效，而依不當得利之法律關係請求被告返還60萬元，或請求酌減違約金，均無理由，不應准許。其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 4 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 8 日
書記官 劉寶霞