臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1077號原 告 吳東協訴訟代理人 紀亙彥律師
徐建弘律師上列 一人複 代理人 許金柱律師原 告 吳東朗
吳薰玲張鳳林吳佩蓉吳佩真上列 五人訴訟代理人 紀亙彥律師被 告 吳東裕
楊啟明上 列一人訴訟代理人 王崇宇律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，本院於民國
110 年5 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告吳東裕與楊啟明間於民國109 年3 月6 日就如附表所示建物所為買賣行為與民國109 年3 月26日所為所有權移轉行為均為無效。
二、被告楊啟明應將如附表所示建物於民國109 年3 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告吳東裕所有。
三、確認如附表所示建物為原告及被告吳東裕公同共有。
四、訴訟費用由被告吳東裕負擔四分之三、被告楊啟明負擔四分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第5 款、第25
6 條分別定有明文。㈠查原告吳東協、吳東朗、吳薰玲、張鳳林起訴時以吳東裕及
楊啟明為被告，主張其等與吳東裕及訴外人吳佩蓉、吳佩真均為被繼承人吳文川之繼承人，因吳文川生前借用吳東裕名義為起造人出資興建如附表所示建物（下稱系爭建物），惟未辦理建物所有權第一次登記，嗣吳文川死亡後，該起造人之借名關係因吳文川之死亡而終止，系爭建物之所有權由全體繼承人繼承，詎吳東裕竟私下辦理系爭建物所有權第一次登記，並與楊啟明通謀而為虛偽買賣，將系爭建物之所有權移轉登記予楊啟明名下，原告依繼承及侵權行為之法律關係，先位請求被告2 人就系爭建物之買賣及所有權移轉行為應予撤銷，被告楊啟明應將系爭建物之所有權移轉登記塗銷，被告吳東裕應將系爭建物所有權移轉登記予原告與被告吳東裕、吳佩蓉、吳佩真公同共有；備位請求確認原告就被告間之買賣契約並移轉系爭建物所有權應有部分全部，有優先承買權存在，被告楊啟明應將系爭建物之所有權移轉登記塗銷，被告吳東裕應就系爭建物，依其與被告楊啟明之買賣契約同一條件，與原告全體訂立買賣契約，並於原告給付同一條件之價款同時，將系爭建物辦理所有權移轉登記予原告，並依起訴狀附表一（即見本院卷一第15頁）所示比例分別共有等語（見本院卷一第3-4 頁）。嗣因原告吳東協、吳東朗、吳薰玲、張鳳林主張之訴訟標的，對於吳文川之全體繼承人必須合一確定，吳佩蓉、吳佩真於本院審理中具狀追加為原告（見本院卷二第151 頁），合於前揭規定，應予准許。
㈡原告於本件審理中，迭經變更聲明（見本院卷一第3-4 、89
-90 、265-267 頁，卷二第119-122 、177-178 、197-198頁），最終聲明如後述，核其所為變更，除不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者外，均係基於系爭建物所有權關係所衍生之糾紛，可認其請求之基礎事實相同，主要爭點、證據資料具共通性，基於紛爭一次解決性原則，應予准許。
二、又確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院106 年度台上字第2855號民事判決意旨參照）。原告主張系爭建物為吳文川出資興建，吳文川過世後，由訴外人吳呂在（即吳川配偶）及子女即原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、被告吳東裕、訴外人吳東靖繼承，嗣吳東靖及吳呂在先後死亡後，為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、張鳳林（即吳東靖配偶）、吳佩真、吳佩蓉（上2 人為吳東靖子女）及被告吳東裕公同共有，被告吳東裕竟將系爭建物第一次所有權登記為其所有並與被告楊啟明為通謀虛偽意思表示，將系爭建物所有權移轉登記予被告楊啟明，且縱認被告2 人並非通謀虛偽意思表示，原告（除張鳳林外）就系爭建物亦有優先購買權（詳後述），此均為被告所否認，足見系爭建物所有人之法律關係及原告（除張鳳林外）就系爭建物之優先購買權之法律關係存否，確屬未明，原告之法律上地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，復得以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴，自有確認利益存在，併予敘明。
三、被告經合法通知，無正當理由，均未於最後1 次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭建物為吳文川於63年間出資興建，於起造時借用被告吳
東裕名義擔任起造人申請建造執照，並於64年4 月14日取得使用執照，然一直未辦理建物所有權第一次登記，嗣吳文川於96年3 月7 日死亡，系爭建物由吳文川之繼承人即訴外人吳呂在（即吳文川配偶）、原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、被告吳東裕及訴外人吳東靖（受監護宣告，監護人為其配偶即原告張鳳林）因繼承而公同共有，系爭建物坐落之基地即如附表示所土地（下稱系爭土地）則由吳呂在單獨取得。嗣吳東靖於97年1 月22日死亡，其繼承人為原告張鳳林、吳佩真、吳佩蓉，吳呂在則於102 年3 月17日死亡，其繼承人為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、吳佩真、吳佩蓉（上2 人代位吳東靖繼承）及被告吳東裕。
㈡先位請求部分：
⒈被告吳東裕為奪取系爭建物，無視其與原告吳東朗、吳東協
、張鳳林早於96年9 年4 日即簽立共同協議書（下稱系爭共同協議書），約定系爭建物由吳文川兒子4 人平均持有之約定，亦未得其他繼承人之同意，竟於吳呂在死亡後之103 年
7 月4 日，逕向地政機關辦理系爭建物所有權第一次登記，並提起訴訟請求居住在系爭建物之原告吳東協、訴外人楊美雲（原告吳東協配偶）、吳啟誠、吳啟新、吳佩潔（上3 人為原告吳協協之子女）、黃愛玲（吳啟新之配偶）、吳禹澄（吳啟新之子）遷讓房屋（下稱前案訴訟），經本院以106年度桃簡字第1042號民事簡易判決（下稱前案第一審判決）被告吳東裕敗訴，被告吳東裕不服，提起上訴，經本院以10
7 年度簡上字第204 號民事判決（下稱前案第二審判決）駁回上訴確定，且前案判決已認定系爭建物為吳文川之遺產而為其全體繼承人公同共有，此部分事實之認定對被告吳東裕應有爭點效之效力。而被告吳東裕竟於前案訴訟第二審言詞辯論終結（即109 年2 月18日）並預訂109 年3 月13日宣示判決時，為脫免將來遭原告追索系爭建物，於109 年3 月6日與被告楊啟明進行虛偽買賣，以顯低於市價之新臺幣（下同）45萬元訂定系爭建物之買賣契約，復於同年月26日將系爭建物所有權移轉登記予被告楊啟明，然被告楊啟明購買系爭建物前，從未查看系爭建物現況及其內使用情形，顯與一般房屋買賣之商業習慣及經驗法則大相逕庭，足徵系爭買賣契約及系爭建物所有權移轉之物權行為，均係通謀虛偽意思表示而應為無效。又縱認被告2 人就系爭建物之買賣並非通謀虛偽意思表示，然被告吳東裕於處分系爭建物前既未得其他繼承人之同意而單獨為之，今原告亦均表示不同意被告吳東裕上開處分，被告吳東裕就系爭建物之無權處分自始無效。被告2 人買賣及移轉系爭建物所有權行為既屬無效，且系爭建物為原告及被告吳東裕公同共有，自得依民法第1148條第1 項、第1151條、第242 條、第243 條但書、第244 條第
1 項、第2 項、第4 項、第767 條、第828 條第2 項準用第
821 條規定（擇一為有利判決），代位被告吳東裕請求被告楊啟明塗銷系爭建物所有權之移轉登記。
⒉先位聲明：⑴確認被告吳東裕與楊啟明間於109 年3 月6 日
就系爭建物所為買賣行為與同年月26日所為所有權移轉行為均為無效。⑵被告楊啟明應將系爭建物於109 年3 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告吳東裕所有。⑶確認系爭建物為原告吳東協、吳東朗、吳薰玲、張鳳林、吳佩蓉、吳佩真及被告吳東裕公同共有。
㈢備位請求部分：
⒈倘認被告2 人買賣及移轉系爭建物所有權之行為有效，因系
爭建物及土地原均為吳文川所有，吳文川死後，系爭土地由吳呂在因分割繼承而取得，系爭建物則由吳呂在、原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、被告吳東裕及吳東靖繼承而公同共有，導致系爭建物及系爭土地所有權人不同，依民法第425 條之1 規定，系爭建物與系爭土地間存在法定租賃關係，而吳呂在死亡後系爭土地由原告（張鳳林除外）與被告吳東裕因繼承而公同共有，系爭建物與系爭土地間仍應存在法定租賃關係。被告吳東裕將系爭建物單獨出賣時，系爭土地之所有權人依民法第426 條之2 及土地法第104 條規定，享有優先承購權，且於原告行使優先購買後，被告吳東裕應將系爭建物所有權各2 分之1 移轉登記予原告吳東朗及吳東協。準此，備位主張依民法第1148條第1 項、第1151條、第426 條之
2 、土地法第104 條規定（擇一為有利判決），請求被告吳東裕依系爭買賣契約之相同條件，與原告訂定買賣契約。
⒉備位聲明：⑴確認原告吳東協、吳東朗、吳薰玲、吳佩蓉、
吳佩真就被告吳東裕及楊啟明於109 年3 月6 日所訂買賣契約，並於同年月26日以買賣為由移轉系爭建物，有優先購買權。⑵被告楊啟明應將系爭建物於109 年3 月26日所為所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告吳東裕所有。⑶被告吳東裕應以出售予被告楊啟明之相同條件及總價45萬元與原告吳東協、吳東朗、吳薰玲、吳佩蓉、吳佩真就系爭建物訂立買賣契約，並指定移轉所有權應有部分各2 分之1 登記予原告吳東協、吳東朗。
二、被告吳東裕則以：㈠被告吳東裕與配偶即訴外人呂密在63年結婚時因無像樣之房
間，生活多所不便，適父親吳文川商請被告吳東裕出資興建系爭建物以供其終老之用，吳文川並口頭承諾於其過世後要把系爭土地過給被告吳東裕，被告吳東裕遂說服呂密共同出資，此參諸系爭建物之住宅新建設計圖及預搗混凝土化糞池設計圖委託人均記載「吳東裕」，且有關系爭建物建築之公路線、建築線、電信線路、鑑界、使用執照、規費、稅捐繳納、用電申請等公文往返，亦均以「吳東裕」名義為之，可資證明。另原告在處分先父吳文川之遺產時，均未主張系爭建物為吳文川遺產，且吳文川遺產之分割協議書亦未將系爭建物列入為吳文川遺產，另原告吳佩蓉於陳報吳呂在之遺產清冊時，亦未將系爭建物列入吳呂在之遺產，可證原告均知悉系爭建物非吳文川、吳呂在之遺產，且本案與前案訴訟之當事人並非相同，應無爭點效之適用。
㈡因系爭建物遭原告吳東朗、吳東協家人霸佔多年，被告吳東
裕要回家祭拜祖先都不得其門而入，其等又不願出價購買，僅得出售予有意願購買之人即被告楊啟明，被告2 人之買賣係由訴外人巫國楷促成，並有支付巫國楷仲介費用，依買賣契約約定，出售系爭土地應有部分之約定，須俟被告吳東裕繼承系爭土地後始能履行，系爭建物出售價格亦符合市場行情，並無通謀虛偽意思表示之情事。又系爭土地於重測分割前為為吳文川等20人所共有，被告吳東裕為興建系爭建物往返各地始取得土地所有共有人之簽章，彼等簽章之土地使用同意書，均同意土地讓被告吳東裕建築使用，故系爭土地及系爭房屋自始即非同一人所有，而無民法第425 條之1 、第
426 條之2 之適用。另原告吳薰玲於前案訴訟審理時已多次表示吳呂在係要求其死亡後系爭土地及系爭建物由兒子繼承，吳呂在死亡後系爭共同協議書條件已成就，原告吳薰玲自無繼承系爭土地及建物之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告楊啟明則以：被告楊啟明係經由友人巫國楷介紹始向被告吳東裕購買系爭建物及系爭土地，因系爭土地尚未辦理繼承登記，須俟被告吳東裕辦理繼承登記完竣後始能過戶，故約定先支付系爭建物價金並辦理過戶，始能確保後續購買土地之持分。被告楊啟明僅為投資而購買系爭土地及系爭建物，系爭建物過戶後始知存有糾紛，然於購買時，系爭建物登記謄本均無註記有任何訴訟，被告楊啟明係信任公示登記資料而購買，絕無通謀虛偽買賣情事，且應受善意第三人之保障。又系爭建物為老舊建物，坐落之基地亦未辦理繼承登記，45萬元之售價應屬合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，吳文川於96年3 月7 日死亡，其繼承人為吳呂在（即吳文川配偶）、原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、被告吳東裕及吳東靖；吳東靖於97年1 月22日死亡，其繼承人為原告張鳳林、吳佩真、吳佩蓉，吳呂在則於102 年3 月17日死亡，其繼承人為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、吳佩真、吳佩蓉（上2 人代位吳東靖繼承）及被告吳東裕；又系爭建物之起造人係登載被告吳東裕名義，系爭建物於64年4 月14日興建完成，被告吳東裕於103 年7 月4 日辦理系爭建物之建物所有權第一次登記，並於109 年3 月26日將系爭建物之所有權以買賣原因移轉登記予被告楊啟明；系爭土地原為吳文川所有，吳文川死亡後，吳呂在於96年9 月19日因分割繼承而為系爭土地所有權人等情，業據原告提出繼承系統表、戶籍資料、土地、建物登記第二類謄本、109 年房屋稅繳款書、使用執照存根在卷可稽（見本院卷一第17-21 、45-49 、97、101-122 頁），且為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。
五、兩造爭執事項：㈠原告先位之訴主張被告2 人間就系爭建物所為買賣及移轉登
記為通謀虛偽意思表示，或為無權處分而無效，系爭建物為原告與被告吳東裕公同共有，並請求如先位聲明所示，有無理由？㈡原告備位之訴主張其等就被告吳東裕出賣系爭建物有優先承
購權，並依民法第426 條之1 及土地法第104 條規定行使優先承購權，請求如備位聲明所示，有無理由？
六、本院之判斷：㈠先位聲明部分：
⒈本件原告請求確認被告吳東裕與楊啟明於109 年3 月6 日就
系爭建物所為買賣行為及109 年3 月26日所為移轉登記行為均為通謀虛偽意思表示而無效，並請求被告楊啟明塗銷所有權移轉登記，有無理由？⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1 項定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。而是否通謀虛偽意思表示常存在於表意人與相對人間，難為第三人所知悉，致有舉證之困難，法院自非不得依第三人所主張且經證明之間接事實，在符合經驗法則及論理法則下為自由心證之判斷，非以直接證明為必要。
⑵被告吳東裕與楊啟明間於109 年3 月6 日簽立預定買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），並於同年3 月26日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予被告楊啟明，被告楊啟明並於同年3 月19日匯款45萬元予被告吳東裕等情，固有系爭建物登記謄本、系爭買賣契約、銀行存摺及系爭建物登記謄本在卷可佐（見本院卷一第81、141-145 頁）。然系爭建物係坐落在系爭土地上，倘無一併購買系爭土地或取得占有系爭土地之正當權源，僅取得系爭建物所有權，仍將面臨系爭土地所有人請求拆屋還地之風險，倘無特別情事，一般人當無僅購買系爭建物而無一併購買系爭土地之理，而被告吳東裕出售並移轉系爭建物所有權予被告楊啟明時，並無一併移轉系爭土地所有權或應有部分，其買賣交易顯與一般交易常情不符。又系爭買賣契約雖約定，被告吳東裕以系爭土地當期公告現值加上17% 作為價金，將系爭土地權利範圍5 分之1出售予被告楊啟明，惟上開土地應俟被告吳東裕辦理繼承登記並取得系爭土地5 分之1 之權利範圍後，始辦理移轉手續，且被告楊啟明須先以45萬元購買系爭建物並辦理移轉手續（見本院卷一第141 頁），可知系爭買賣契約就系爭土地部分，並未約定出賣人即被告吳東裕應完成繼承及移轉登記之期限，亦未載明系爭建物占有系爭土地之合法權源為何，被告楊啟明在未能確定取得系爭土地應有部分及系爭建物有合法占有權源之情形下，竟同意以45萬元購買系爭建物，並於簽訂系爭買賣契約未久即辦理系爭建物所有權移轉登記，而全然無懼無法取得系爭土地應有部分之風險，亦顯不合理。⑶再者，被告2 人於109 年3 月6 日簽訂系爭買賣契約時，系
爭建物尚在被告吳東協及其家人占有使用中，且被告吳東裕對原告吳東協及其家人提起遷讓房屋之前案訴訟於第一審已受敗訴判決，並於前案第一審判決中認定系爭建物為吳文川之遺產，而前案訴訟第二審亦於109 年2 月18日言詞辯論終結，將於同年3 月13日宣判，有前案判決在卷可參（見本院卷一第25-43 頁），被告吳東裕於前案訴訟第二審判決宣示前，即將系爭建物出售予被告楊啟明，顯係預見判決結果倘未如預期，系爭建物有受吳文川其他繼承人追討之虞，遂急於移轉系爭建物所有權，參以系爭買賣契約就系爭建物現況及使用情形，未有任何說明及約定，亦未見出賣人即被告吳東裕就系爭建物現況應負如何之擔保責任，且被告楊啟明亦未舉證於購買系爭建物前，曾至現場查看現況，足見買賣雙方就系爭建物之現況及能否交付，全不在意，亦與一般買賣房屋之交易常情不符。
⑷另查，系爭建物為64年間取得使用執照，於系爭買賣契約簽
訂時屋齡為45年，其總面積為197.83平方公尺，約為59.84坪（計算式：197.83×0.3025＝59.84 ，小數點第二位以下四捨五入），依原告提出之永慶房仲網於108 年9 月間交易資料（見本院卷一第51頁），門牌號碼為萬壽路2 段931 號至960 號，屋齡54.7年、建坪74.17 坪之透天厝房地，建坪每坪為39萬1,000 元，以此估算系爭建物及其基地合理市價約為2,339 萬7,440 元（計算式：391,000 ×59.84 ＝23,397,440），而系爭土地面積為174 平方公尺，109 年公告現值為每平方公尺7 萬3,847 元（見本院卷一第79頁），倘以系爭買賣契約所約定之系爭土地出售價格（即公告現值加17% ）計算，系爭土地價格為1,503 萬3,772 （計算式：73,847×1.17×174 ＝15,033,772，小數點以下四捨五入），系爭建物價格則為836 萬3,668 元（計算式：23,397,440－15,033,772＝8,363,668 ）；倘以原告主張之公告現值為市價
6 成計算，系爭土地市價為2,141 萬5,630 元（計算式：73,847÷0.6 ×174 ＝21,415,630，小數點以下四捨五入），系爭建物價格則為198 萬元,810元（計算式：23,397,440－21,415,630＝1,981,810 元），均較系爭買賣契約所約定系爭建物售價45萬元高出甚多，可見系爭買賣契約約定之系爭建物售價偏離市價甚多。被告吳東裕雖辯稱系爭賣賣契約僅先過戶系爭建物，系爭土地未隨同移轉，交易風險極高，系爭建物自不能以市價計算云云。惟查，系爭建物未與系爭土地一同辦理移轉登記予被告楊啟明，與一般交易常情有違，已如前述，且依系爭買賣契約所載，被告吳東裕及楊啟明亦有買賣系爭土地權利範圍5 分之1 之合意，僅係尚待被告吳東裕就系爭土地辦理繼承登記後再為移轉，則被告楊啟明買受之標的仍為房屋及土地，就系爭建物之買賣價格，亦無大符偏離市價之必要，被告吳東裕前揭抗辯，尚難採信。另觀諸被告楊啟明於本院109 年8 月14日言詞辯論期日，就原告主張被告2 人就系爭房屋買賣為通謀意思表示乙事，表示沒有意見（見本院卷一第256 頁），且嗣後均未再以言詞或書狀為任何抗辯，亦徵並無保有系爭建物之真意。
⑸綜合上情，可認被告吳東裕、楊啟明間就系爭建物所為之買
賣，與一般買賣之交易常情多有不符，堪信並無買賣之真意，被告2 人間上開買賣及移轉登記行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效。
⑹又按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人
對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；第821 條規定，於公同共有準用之；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第767條第1 項、第821 條、第828 條第2 項、第242 條前段分別定有明文。被告吳東裕、楊啟明間就系爭建物所為買賣之債權行為及移轉登記之物權行為，均係出於通謀虛偽意思表思而無效，已如上述，則出賣人即被告吳東裕自得請求買受人即被告楊啟明塗銷系爭建物之所有權移轉登記，回復被告吳東裕對系爭建物所有權登記狀態，惟被告吳東裕怠於行使此項權利，系爭建物仍登記所有權人為被告楊啟明，將致原告難以請求被告吳東裕將系爭建物回復登記為原告與被告吳東裕公同共有（詳後述），是原告主張依民法第87條第1 項前段，請求確認被告吳東裕、楊啟明間就系爭建物於109 年3月6 日所為之買賣行為與同年月26日所為所有權移轉行為均為無效，並依民法第767 條、第828 條第2 項準用第821 條及第242 條規定，代位被告吳東裕請求被告楊啟明應將系爭建物於109 年3 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，並回復登記為被告吳東裕所有，於法有據，應予准許。
⒉原告請求確認系爭建物為原告與被告吳東裕公同共有，有無
理由？⑴按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利權利人適法有此權利，民法第759 條第1 項、第759 條之1第1 項分別定有明文。次按建物之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得建物所有權而言，依民法第759 條規定，並不以登記為生效要件（最高法院89年度台上字第1480號判決意旨參照），建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得建物所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，建物所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（同院96年度台上字第2851號判決參照）。準此，因興建原始取得房屋所有權者，其判斷準據在於出資者誰屬，行政上之起造名義人或出面洽談建物興建事宜之人若未出資，非得逕認係可取得房屋所有權之原始建築人。又出資者之認定，本不以直接證據為限，房屋之坐落情形、相關當事人之金錢流向，及其於房屋興建前後之表示、作為，非不得綜合而為判斷，據以推論房屋興建出資。
⑵經查，被告吳東裕為系爭建物起造人，並於64年4 月14日即
取得使用執照，然遲至103 年7 月4 日始辦理所有權第一次登記等情，有系爭建物使用執照、系爭建物登記謄本及地籍異動索引在卷可稽（見本院卷一第179 、81、87頁），而參以吳文川於96年3 月7 日死亡，其繼承人為吳呂在、吳東靖、原告吳東朗、吳薰玲、吳東協及被告吳東裕，被告吳東裕於96年9 月4 日處理吳文川遺產分配時，親自與原告吳東協、吳東朗及張鳳林（即吳東靖之監護人）簽立系爭共同協議書，內容略以：「有○○○鄉○○段○○○○○○○○○ 號之建地及房屋由吳東朗、吳東裕、吳東靖、吳東協共同平均持有之協議如下：……共同協議人：吳東朗、吳東裕、吳東靖（張鳳林代）、吳東協」（見本院卷一第23頁），且原告吳薰玲於前案訴訟第一審時亦證稱：系爭共同協議書是吳東裕、吳東協、吳東朗及吳東靖各人所親簽，因為吳呂在希望系爭建物及系爭土地由兄弟均分，所以才擬此協議，當時是在系爭建物內一樓協議的，在場人有我、吳東朗、吳東裕、吳東協、吳東靖、吳東靖的太太（即張鳳林）、吳呂在，而系爭共同協議書是協議好由吳東裕打出來的等語（見本院106 年度桃簡字第1042號卷【下稱本院桃簡卷】卷二第86-89 頁），足見系爭共同協議書係為處理吳文川遺產分配事宜所簽立，系爭共同協議書既明確載明系爭土地及系爭建物均由吳東靖、原告吳東朗、吳東協及被告吳東裕共有，且被告吳東裕亦於系爭共同協議書上簽名，可見被告吳東裕於96年9 月4 日處理吳文川遺產分配乙事時，並未主張系爭建物為其單獨所有甚明，反而對於系爭土地或系爭建物均同意與吳東靖、原告吳東朗及吳東協共同持有，且於其母親吳呂在於102 年3 月17日死亡前，被告吳東裕亦未以起造人身分辦理系爭建物第一次所有權登記，足見被告吳東裕就系爭建物為吳文川遺產乙事，並無爭執，則原告主張其為系爭建物為吳文川出資興建而屬其遺產，應屬可信。
⑶被告吳東裕雖抗辯系爭建物為其出資興建云云，並提出使用
執照、桃園縣龜山鄉公所准予發建築執照函文、龜山鄉公所發給使用執照函、土地使用同意書（系爭土地分割前之共有人同意書）、建照執照申請書、建造執照、工程設計圖、混泥土化糞池設計圖、使用共同壁協定書、申請書、龜山鄉公所函文、收據、龜山鄉公所准許繼續施工函、桃園電信局函、龜山鄉公所發給使用執照函、使用執照規費繳納通知單、桃園縣稅捐稽徵處函、呈情書、桃園縣政府函等為證（見本院卷一第179 、199-235 頁，本院卷二第63-115頁），固堪認定被告吳東裕為上開文件所載起造人、申請人或函文之收受人，然出面洽談及處理興建房屋者，非必即為出資興建之人，且若系爭建物為被告吳東裕出資興建而為其所有，在處理吳文川遺產時，被告吳東裕即應表明系爭建物非吳文川遺產，而絕無同意與原告吳東靖、吳東朗、吳東協共同持有之理，是被告吳東裕所提前揭證據，尚不足以推翻系爭建物應為吳文出資興建之事實。另查，吳文川於38年起即任職於桃園市龜山區公所（改制前為桃園縣龜山鄉公所），有吳氏祖譜在卷可參（見本院107 年度簡上字第204 號卷【下稱本院簡上卷】卷一第173 頁），可見吳文川有固定之薪資收入，參以原告吳薰玲於前案訴訟第二審亦證稱：我母親有養豬、種菜，而我大哥吳東朗63年時已經有工作了，其薪資交由母親儲蓄等語（見本院簡上卷二第67頁），可見於系爭建物起造之63年間，吳文川已工作數十年，且除其固定薪資收入外，尚有吳呂在之養豬、種菜收入，且原告吳東朗亦已有薪資收入，足見吳文川並非無興建系爭建物之經濟能力。是縱認被告吳東裕於興建系爭建物期間，其經濟能力亦足以支應興建系爭建物之費用，亦無法據此認定被告吳東裕有將其收入用於興建系爭建物。
⑷被告吳東裕另抗辯系爭建物均未曾出現在吳文川或吳呂在之
遺產清冊，足見原告亦知悉系爭建物並非吳文川或吳呂在之遺產云云。然系爭建物於興建完成後未做保存登記，且稅籍資料係以被告吳東裕為納稅義務人，衡情一般人於協議分割遺產時，多以登記於繼承人名下之遺產為分配，故吳文川之繼承人未將系爭建物列入吳文川之遺產分割協議書附件中，而以系爭共同協議書另為約定，實與常情無違。且不論系爭共同協議書是否因吳呂在及原告吳薰玲未簽名而不生效力（詳後述），吳東靖、原告吳東靖、吳東協及被告吳東裕既已於96年9 月4 日簽立系爭共同協議書約定系爭建物由其4 人共有，故102 年3 月17日吳呂在死亡後，於申報其遺產時未將系爭建物列入吳呂在之遺產清冊，亦屬合理。是無從以系爭建物未列入吳文川及吳呂在之遺產清冊，即可認定系爭建物即非吳文川之遺產，被告吳東裕此部分抗辯，尚不足採。⑸再按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全
部為公同共有，民法第1151條定有明文。經查，系爭建物雖由被告吳東裕出面洽談使用土地事宜、設計、申請建築執照、使用執照等，然系爭建物之建照、使用執照名義人及納稅義務人為何人，僅屬行政機關管理措施，對物權歸屬不生影響，被告吳東裕雖持前揭資料至地政事務所辦理系爭建物之第一次所有權登記，而為系爭建物之登記名義人，然無礙系爭建物為吳文川出資興建而原始取得所有權。又系爭建物既為吳文川之財產，於吳文川死亡後，自應由全體繼承人繼承，且系爭共同協議書僅有吳東靖、原告吳東朗、吳東協、被告吳東裕簽名，並無同為吳文川之繼承人吳呂在及原告吳薰玲之簽名，難認吳文川之全體繼承人已就系爭建物協議分割由原告吳東朗、吳東靖、吳東協及被告吳東裕共同取得，自應仍認屬全體繼承人即吳呂在、原告吳東朗、吳東協、吳薰玲及被告吳東裕公同共有之財產。嗣吳東靖於97年1 月22日死亡，其繼承人為原告張鳳林、吳佩真、吳佩蓉，吳呂在則於102 年3 月17日死亡，其繼承人為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、吳佩真、吳佩蓉（上2 人代位吳東靖繼承）及被告吳東裕等情，有繼承系統表及戶籍資料在卷可稽（見本院卷一第101-121 頁），則系爭建物應為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、張鳳林、吳佩蓉、吳佩真及被告吳東裕公同共有。是原告請求確認系爭建物為原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、張鳳林、吳佩蓉、吳佩真及被告吳東裕公同共有，即屬有據。
⑹被告吳東裕雖抗辯吳呂在係要求其死亡後系爭土地及系爭建
物由兒子繼承，吳呂在死亡後系爭共同協議書條件已成就，原告吳薰玲自無繼承系爭土地及建物之權利等語云云。惟查，原告吳薰玲固於前案訴訟第一審時證稱：在96年9 月4 日時吳呂在表示系爭建物及土地歸她，要等她去世後才會發生系爭共同協議書所載平均繼承之情形等語（見本院桃簡卷二第88頁背面），於第二審時亦證稱：吳文川去世後由吳呂在一人繼承系爭建物及土地，等吳呂在過世以後由男生繼承，而我放棄；系爭共同協議是男生互相討論後才打出來的等語（見本院簡上卷二第69、73頁頁），雖可認吳文川過世後，吳呂在係要求系爭建物及土地分歸其所有，並於其過世後由其兒子繼承，然此僅為吳呂在個人意願，並無證據可證系爭建物已分歸吳呂在單獨取得，則系爭建物仍應由吳文川全體繼承人公同共有。又系爭共同協議書雖約定系爭土地及建物由吳東靖、原告吳東朗、吳東協及被告吳東裕分別共有，然其內容顯與吳呂在意願不符，且系爭共同協議書亦未經吳呂在及原告吳薰玲簽名，亦無拘束吳呂在及吳薰玲之效力。此外，亦無其他證據可資證明吳文川全體繼承人就系爭建物如何分割另有協議，自仍由吳文川全體繼承人繼承而公同共有，嗣吳東靖及吳呂在先後死亡後，系爭建物則由原告吳東朗、吳東協、吳薰玲、張鳳林、吳佩蓉、吳佩真及被告吳東裕因繼承、再轉繼承或代位繼承而公同共有，縱原告吳薰玲曾於前案訴訟中表示同意系爭建物由兄弟繼承，然系爭建物既尚未經全體繼承人協議分割，原告吳薰玲自仍為系爭建物之公同共有人，被告吳東裕抗辯原告吳薰玲無繼承系爭建物之權利云云，不足採憑。
㈡本件原告所提先位之訴既屬有理由，備位之訴即無庸論斷，併予敘明。
七、綜上所述，原告先位之訴依民法第87條第1 項前段規定，請求確認被告吳東裕、楊啟明間就系爭建物於109 年3 月6 日所為之買賣行為及109 年3 月26日所為移轉登記行為而無效，並依民法第767 條第1 項、第821 條、第828 條第2 項、第242 條規定，代位請求被告楊啟明應將系爭土地於109 年
3 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，回復為被告吳東裕所有，及請求確認系爭建物為原告與被告吳東裕公同共有，均為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 110 年 6 月 11 日
民事第二庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 16 日
書記官 蕭尹吟附表：
┌───────────────────────────────────────────┐│土地： │├─┬────────────────────┬─────┬──────────────┤│編│土 地 坐 落 │面 積 │ ││ ├───┬────┬─────┬─────┼─────┤ 權 利 範 圍 ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 │ 地號 │平方公尺 │ │├─┼───┼────┼─────┼─────┼─────┼──────────────┤│ 1│桃園市│龜山區 │ 龜山 │ 779 │174.00 │ 1/1 │├─┴───┴────┴─────┴─────┴─────┴──────────────┤│建物︰ │├─┬──┬────────┬───┬──────────────┬──────────┤│編│ 建 │基 地 坐 落 │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ ││ │ ├────────┤樣主要├──────┬───────┤ 權 利 範 圍 ││號│ 號 │建 物 門 牌 │建築材│ 總面積 │ 層 次 │ ││ │ │ │料及房│ │ │ ││ │ │ │屋層數│ │ │ │├─┼──┼────────┼───┼──────┼───────┼──────────┤│１│1086│桃園市龜山區龜山│加強磚│ 197.83 │一層：75.80 │ 1/1 ││ │ │段779地號 │造2 層│ │二層：96.28 │ ││ │ ├────────┤ │ │屋頂突出物： │ ││ │ │桃園市龜山區萬壽│ │ │ 5.26 │ ││ │ │路2段1096號 │ │ │騎樓：20.49 │ │├─┴──┴────────┴───┴──────┴───────┴──────────┤│備註：建築完成日期：民國64年4月14日。 ││ 登記日期：103年7月4日。 │└───────────────────────────────────────────┘