臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1114號原 告 亢嘉苓訴訟代理人 李承訓律師
陽文瑜律師被 告 欒明文訴訟代理人 林翰榕律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國110 年4 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬壹仟零參拾貳元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬柒仟零壹拾壹元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬壹仟零參拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠被告為如附表所示之26筆土地（下稱系爭土地）之所有權人
，訴外人張智凱於民國104 年5 月13日與被告就系爭土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）後，向原告表示系爭土地甚具投資價值，僅需支付少部分價金即能出售脫手而賺取價差利潤，原告遂於同年月26日加入簽立系爭契約而與張智凱成為共同買受人，並依被告之要求，由原告簽發10張支票共計新臺幣（下同）1,004 萬4,864 元予被告，作為各期之買賣價金，惟於被告將原告所簽發第1 張面額119 萬4,86
4 元之支票兌現後，張智凱卻未將其應分擔之價金存入原告簽發支票之帳戶。而原告只好一面積極與張智凱聯絡，一面向友人借款，以使後續簽發之價金支票款得以兌現。而於10
4 年11月初，原告已支付第1 期至第7 期之價金支票款共計
419 萬4,864 元後，因已無力支付第8 期價金195 萬元，且張智凱又音訊全無，原告於積極與被告聯絡並見面討論後續事宜後，仍未能有妥善結果，被告遂於105 年5 月5 日以北埔郵局第11號存證信函（下稱系爭解約函）通知原告解除系爭契約，並沒入已支付之價金419 萬4,864 元。㈡而系爭契約第11條雖約定「甲方（即原告及張智凱）違約，
所繳付價金沒入。」等語（下稱系爭違約金約定），然此違約金應屬損害賠償性違約金，而因原告已獨立給付價金419萬4,864 元，屬已為部分之履行，且並非是基於原告自由意思而為之任意給付，依以下之理由，倘將此金額全數沒入充作違約金，顯屬過高：
1.原告買受系爭土地後，有出資進行全面整地、植栽樹木、開挖溝渠等，系爭土地因上開行為而增益其價值，被告自不會因原告違約而受有損害。
2.兩造於討論系爭土地轉售事宜之過程中，被告曾建議透過網路刊登廣告出售系爭土地，並建議每坪售價為1 萬8,000 元至2 萬2,000 元間，顯見被告認為在原告進行整地後，系爭土地再行轉售之價格應高於系爭契約所約定之每坪價金1 萬3,200 元。
3.兩造於104 年12月3 日，依被告之建議，在系爭契約書立「本契約土地甲方（即原告及張智凱）同意乙方（即被告）以每坪1.4 萬代為出售」之價格，亦較高於系爭契約所約定之每坪1 萬3,200 元，更可證明被告不會因原告違約而受有損害。
4.被告於104 年11月30日曾提供「系爭土地已由保護區變成農業區」之利多消息，可證被告認為系爭土地具有利多因素而有增加其客觀價值之事實。
5.系爭土地自原告購買後迄至被告解除系爭契約時，公告現值有顯著增加，其後年度公告地價雖略有起伏，惟仍高於簽訂系爭契約時之公告現值，可說明系爭土地在兩造簽訂系爭契約後至被告解除契約時，系爭土地在客觀環境下之價值仍呈上漲之勢，亦未對被告造成損害。
6.而依系爭土地的實價登錄資料亦可知，被告在102 年間以每坪7,000 元購入系爭土地，於107 年6 月至10月間，系爭土地中有3 筆出售資料，係以每坪1 萬6,000 元及1 萬8,000元不等之價格出售，亦高於系爭契約所定的每坪1 萬3,200元，顯見被告並未因原告之違約而受有損害。
㈢綜上所述，被告並未因系爭契約之解除受有損害，反而還因
此受有利益。從而，依民法第251 條及第252 條之規定，請求酌減違約金至69萬4,864 元。而系爭契約既經被告解除，兩造即有回復原狀之義務，又被告所得沒入之違約金既為69萬4,864 元，則被告自應將已沒入之價金419 萬4,864 元，扣除69萬4,864 元款項後所餘之350 萬元返還予原告。為此，爰依民法第259 條第2 款及第179 條之規定，請求法院擇一判決被告應給付原告350 萬元等語。並聲明：1.被告應給付原告350 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭違約金約定，依其文意是在促使兩造按時履行，故應為
懲罰性違約金。而兩造本於契約自由之原則，權衡履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位而為系爭違約金約定，原告應不得任意爭執認為違約金過高。
㈡原告雖曾就系爭土地出資整地，惟其係為自己利益整理系爭
土地，且因未支付相關費用予業者，系爭土地上之植栽等物已被業者取回，而無法取回之部分，被告已自行清除以求符合農用，亦難認其有增加系爭土地之實質價值。
㈢又不動產交易金額龐大，價格難免有相當程度之漲跌，訂約
雙方均負有相當之風險，且房價受市場機能所牽制，非兩造所得任意左右，不得作為違約金是否過高之酌量標準。是原告提出之實價登錄資料，尚難作為違約金是否過高之酌量標準。
㈣況依內政部公布之成屋買賣契約範本，其中規定沒收之已付
價款以不超過房地總價15％為限，本件原告顯有遲延給付價金之違約情事，而系爭契約之總價金為2,864 萬4,864 元，原告已支付之價金為419 萬4,864 元，倘被告全部沒收，則其數額僅為總價金之14.64 ％，尚未超過15％，故難認系爭違約金約定有金額過高之情形。
㈤復參以原告於簽訂系爭契約時已38歲，非毫無知識及社會經
驗之人，理應對違約風險已有相當了解，惟原告未能審慎衡量自身財務能力及信用狀況，致未能如期交付買賣價金，且未考量被告因原告未繳付價款所受之壓力、面臨原告所提之民、刑事訴訟、系爭契約交易之相關規費稅賦、日後另覓仲介業者再次辦理出售所需支出費用之損害、土地維護費用及利息損失等一切情狀，應認兩造所約定之違約金，非屬過高。
㈥另原告逕主張違約金應酌減至69萬4,864 元始為適當，卻又
未能舉證何以酌減至上開金額為適當，自難認原告之主張為可採等語資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第335至336頁）：㈠張智凱於104 年5 月13日曾與被告就系爭土地簽立系爭契約（內容不包含手寫增加或更改之部分）。
㈡原告於104 年5 月26日加入簽立系爭契約，而與張智凱成為
共同買受人。總計交易土地坪數為2,170.0655坪，約定買賣總價為2,864 萬4,864 元。
㈢兩造與張智凱於104 年5 月26日就第1 期至第10期款項約定變更付款條件為：
1.於104 年6 月5 日給付第1 期款項119 萬4,864 元。
2.自104 年6 月至11月間，按月於每月23日支付第2 期至第7期款項，每期50萬元。
3.104 年12月至105 年2 月間，按月於每月23日支付第8 期至第10期款項，每期195 萬元。
㈣兩造與張智凱於104 年5 月26日就系爭契約第11條約定變更
為：「乙方（即被告）違約，則須加倍返還已收價金，另乙方仍應賠償新臺幣500 萬元整與甲方（即原告及張智凱），甲方違約，所繳付價金沒入」（即系爭違約金約定）。
㈤原告已遵期給付被告第1 期至第7 期共419 萬4,864 元之價金。
㈥兩造於104 年12月3 日於系爭契約上增加「本契約土地甲方同意乙方以每坪1.4 萬代為出售」之約定。
㈦原告未遵期給付第8 期款項195 萬元之價金，並已向被告表
示無法支付，經被告於105 年5 月5 日以北埔郵局存證號碼第11號信函通知原告違約並解除買賣契約，並沒收原告已給付之價金419 萬4,864 元。上開存證信函原告於105 年5 月20日收受。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點為：㈠系爭契約是否已解除？㈡系爭違約金約定，屬於懲罰性違約金或損害賠償性違約金？㈢本件違約金是否因原告已為一部履行而應予酌減？酌減後之金額為何？㈣本件違約金是否應過高而應予酌減？酌減後之金額為何？㈤原告請求被告給付350 萬元，有無理由？茲分敘如下：
㈠系爭契約業經被告解除。
按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之」，民法第258 條第1 項、第2 項定有明文。經查，本件原告及張智凱未遵期給付買賣價金，而由被告於105年5 月5 日寄發系爭解約函予原告及張智凱，表示解除系爭契約，而原告乃於105 年5 月20日收受系爭解約函等情，為兩造所不爭執。次查，張智凱雖提出陳報狀表示：沒有印象有收受系爭解約函等語（見本院卷二第26頁），惟經本院將系爭解約函之影本於109 年11月26日送達予其後，張智凱亦具狀表示：對解除契約沒有意見等語，有本院送達證書及陳報狀可佐（見本院卷一第357 頁、卷二第26頁），是認被告解除契約之意思表示已分別到達原告及張智凱，是系爭契約至遲已於109 年11月26日經被告解除，堪以認定。㈡系爭違約金約定屬於損害賠償性違約金：
1.按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，民法第250 條第2 項前段定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同，請求權時效自應視其法律性質而分別適用。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決、100 年度台上字第53
2 號判決意旨參照）。又按當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金（最高法院
109 年度台上字第1013號判決意旨參照）。
2.經查：①系爭違約金約定所記載之內容為：「乙方（即被告）違約，則須加倍返還已收價金，另乙方仍應賠償新臺幣50
0 萬元整與甲方（即原告及訴外人張智凱），甲方違約，所繳付價金沒入」等語，其中並未提及任何「懲罰性違約金」或類似之字樣，是從文義上難認系爭違約金約定在性質上屬懲罰性違約金；且②系爭契約第11條於修改為系爭違約金約定之前，雖有記載「懲罰性違約金」之字樣，有系爭契約可參（見本院卷一第25頁），惟兩造既已將該「懲罰性違約金」之記載刪除，自已難以此認定兩造有將該違約金作為懲罰性違約金之意思；又③系爭契約中除了系爭違約金約定外，未見有其他損害賠償之相關約定（見本院卷一第21至27頁），是亦無從自系爭契約中之其他約定推認兩造有將系爭違約金約定作為懲罰性違約金之意思；此外，卷內並無其他事證足認兩造有明定上開違約金屬懲罰性違約金之情形，揆諸前開法條及見解，自應認系爭違約金約定屬損害賠償總額預定性之違約金。
㈢本件違約金不因原告已一部履行而酌減：
1.按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」，民法第251 條定有明文。經查，系爭買賣契約總價為2,864 萬4,864 元，原告於契約解除前，已給付419 萬4,864 元之買賣價金，是依系爭違約金規定，被告自可將原告已付之價金419 萬4,864 元沒入充作違約金。
2.原告雖主張該違約金因原告已給付部分價金，而得依民法第
251 條之規定酌減云云。然查，系爭契約於解除後，原告已給付之該部分買賣價金，原應由被告全數返還予原告，以回復原狀，僅係因系爭違約金約定，而由被告沒入充作「違約金」，是已難認被告於契約解除後有何因原告所給付之「買賣價金」而受有利益之情形；又縱認本件違約金因過高而應由本院予以酌減（詳如後述），惟就被告所沒入超過酌減後違約金之部分，亦已由原告提起本件訴訟請求返還，是亦難認被告有何因原告給付部分買賣價金而受有利益之情形；此外，原告並未就被告因其給付部份價金而受有何具體之利益，提出其他事證說明，從而，本件自難依民法第251 條規定就違約金進行酌減。
㈣本件違約金過高而應予酌減至372 萬3,832元。
1.按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條定有明文。次按就約定之違約金額是否過高，賠償性違約金之目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準（最高法院109 年度台上字第1013號判決意旨參照）。是本件違約金是否過高，即應審酌被告因解除契約所受之損害多寡而為認定。
2.本院參酌：⑴系爭土地中如附表編號1 、24所示之土地，其公告地價於10
4 年1 月間均為每平方公尺3,500 元，至109 年1 月間則為3,700 元，有上開2 筆土地之地價第二類謄本可參（見本院卷一第124 至125 頁）；且被告在107 年6 月至109 年間，就系爭土地至少有6 筆出售之紀錄，而依出售土地之實價登錄資料，係以每坪1 萬6,000 元及1 萬8,000 元不等之價格出售，亦高於系爭契約所定的每坪1 萬3,200 元等情，為被告所不爭執（見本院卷一第287 頁）；可徵在兩造於104 年
5 月26日成立系爭契約至109 年間解除契約之過程中，系爭土地之價值是呈現上漲趨勢，是難認被告因系爭契約之解除，受有跌價損失之情形。
⑵而原告主張其於簽訂系爭買賣契約後，確曾有於系爭土地上
進行整地、植栽樹木等情，為被告所不爭執（見本院卷一第
337 頁），且業據原告提出照片及line對話紀錄為證（見本院卷一第319 至327 頁）；被告雖抗辯稱原告於違約後因未給付給業者價金，故植栽之業者已將植栽移除云云，惟其並未提出照片或其他事證為佐，且依被告訴訟代理人於本院審理中陳稱：依據被告之說法，業者已將樹木搬回去，但石頭還在等語（見本院卷一第337 頁），可知縱認植栽樹木已遭移除，系爭土地上仍存有其餘原告進行整地之成果，是認系爭土地於系爭契約成立至解除契約之過程中，被告因原告進行整地之行為確受有一定程度之利益。
⑶再考量被告於原告給付遲延期間所受之壓力、預期獲利之系
爭房地差價、因原告遲延繳付系爭房地價款致該期間受有使用價款之利息損害、系爭契約交易之相關規費稅賦以及日後自行或另覓仲介業者辦理再次出售所需支出之勞力、時間、費用等一切情狀，認系爭違約金約定以已支付之全部價金作為違約金，乃屬過高，而應酌減至買賣總價金之13％為宜，以兼顧兩造之利益。從而，本件被告得自原告已付之買賣價金中沒入之違約金應為372 萬3,832 元（計算式：28,644,864元×13％≒3,723,832 元，小數點以下四捨五入）。
3.原告其餘違約金過高之主張不可採之理由：⑴原告雖主張：①兩造於討論系爭土地轉售事宜時，被告曾建
議透過網路刊登廣告出售系爭土地，並建議每坪售價為1 萬8,000 元至2 萬2,000 元，其價格已高於系爭契約所約定之每坪1 萬3,200 元；且②兩造於104 年12月3 日，依被告之建議，在系爭契約書立「本契約土地甲方（即原告及訴外人張智凱）同意乙方（即被告）以每坪1.4 萬代為出售」等文字，其價格亦較高於系爭契約所約定之每坪1 萬3,200 元等情，固為被告所不爭執（見本院卷一第285 頁），惟上開價格僅屬被告或兩造間主觀上所認定之價格，客觀上是否已達到上開價格，是否得以上開價格出售，仍屬未知，是自難以原告上開主張作為本院考量違約金是否過高之依據。
⑵原告雖又主張：被告於104 年11月30日曾提供「系爭土地已
由保護區變成農業區」之利多消息，可證被告認為系爭土地具有利多因素而有增加系爭土地客觀價值之情形等語。然查，被告雖確曾於上開日期提供上開消息予原告，為被告所不爭執（見本院卷一第285 頁）；然經本院函詢桃園市政府都市發展局之結果，如附表編號2 至21所示之土地並無使用分區資料，而如附表所示之其餘土地則是在91年間即已變更為農業區，有桃園市都市發展局109 年7 月29日桃都行字第1090026017號函可參（見本院卷一第257 頁），是上開土地從保護區變更為農業區，顯非係在兩造成立系爭契約至解除契約之過程中所發生之事，是亦難以此作為審酌違約金是否過高之依據。
4.被告辯詞不可採之理由：被告雖抗辯系爭契約之總價金為2,864 萬4,864 元，而被告所沒收原告已支付之價金為419 萬4,864 元，僅為系爭土地總價金之14.64 ％，並未超過內政部公布之成屋買賣契約範本所約定房地總價15％之上限，故並非過高云云。然查，內政部公布之成屋買賣契約範本第11條第3 項，雖係以房地總價之15％，作為買方遲延給付價金而解除契約之違約金上限；惟上開規定僅得作為本件違約金是否過高之參考依據之一，於個案之判斷上，仍應就賣方實際上所受損害額之多寡進行調整，而非謂一概以總價15％作為判斷違約金是否過高之標準，是認被告此部分之抗辯，亦非可採。
㈤原告得向被告請求之金額為47萬1,032 元。
1.按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。系爭契約業經被告解除，則依上開規定，當事人雙方互負回復原狀之義務，故本件原告及張智凱自得依解除契約回復原狀之法律關係，請求被告返還扣除違約金額以外之價金。
2.經查，本件被告所沒收原告已給付之買賣價金共419 萬4,86
4 元，已超過本院酌減後所認定被告得請求之違約金372 萬3,832 元，是原告及張智凱依系爭契約自得請求被告返還47萬1,032 元（計算式：4,194,864 元－3,723,832 元＝471,
032 元）。又張智凱已提出陳報狀表示：若法院認為被告應返還買賣價金，對於全數歸原告，並無意見等語（見本院卷二第26頁），是認原告請求被告將該應返還之買賣價金47萬1,032 元全數給付予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。
五、另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252 條所明定，惟應待法院為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權始確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院105 年度台上字第2378號判決意旨參照）。是以出賣人以買受人有債務不履行情事，於解除契約後沒收買受人已付買賣價金充為違約金，買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減，就法院減少之部分，買受人固得依民法第259 條規定請求返還，然其遲延利息應係自判決確定翌日始得起算計付。從而，原告請求被告給付自本判決確定翌日起算之法定遲延利息，核屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。
六、綜上所述，原告依民法第259 條規定，請求被告給付原告47萬1,032 元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，乃屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲明失所附麗，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 16 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 19 日
書記官 邱佑儒附表：
┌─┬─────────────┬─────┐│編│土地坐落 │權利 ││ ├──┬──┬──┬────┤ ││號│市 ○區 ○段 │地號 │範圍 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 1│桃園│龍潭│永福│1085-00 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 2│桃園│龍潭│永福│1085-14 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 3│桃園│龍潭│永福│1085-15 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 4│桃園│龍潭│永福│1085-16 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 5│桃園│龍潭│永福│1085-17 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 6│桃園│龍潭│永福│1085-18 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 7│桃園│龍潭│永福│1085-19 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 8│桃園│龍潭│永福│1085-20 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│ 9│桃園│龍潭│永福│1085-21 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│10│桃園│龍潭│永福│1085-22 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│11│桃園│龍潭│永福│1085-23 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│12│桃園│龍潭│永福│1085-24 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│13│桃園│龍潭│永福│1085-25 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│14│桃園│龍潭│永福│1085-26 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│15│桃園│龍潭│永福│1085-27 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│16│桃園│龍潭│永福│1085-28 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│17│桃園│龍潭│永福│1085-29 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│18│桃園│龍潭│永福│1085-30 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│19│桃園│龍潭│永福│1085-31 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│20│桃園│龍潭│永福│1085-32 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│21│桃園│龍潭│永福│1085-33 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│22│桃園│龍潭│永福│1136-00 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│23│桃園│龍潭│永福│1136-01 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│24│桃園│龍潭│永福│1136-02 │全部 │├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│25│桃園│龍潭│永福│1137-00 │800分之239│├─┼──┼──┼──┼────┼─────┤│26│桃園│龍潭│永福│1138-00 │800分之239│└─┴──┴──┴──┴────┴─────┘