臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1158號原 告 魏秋美訴訟代理人 劉帥雷律師被 告 長富華園管理委員會法定代理人 廖金水訴訟代理人 張立宇律師複代理人 劉立耕律師上列當事人間返還停車位事件，本院於民國110 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號如附圖所示編號L之停車位騰空返還予原告。
二、被告應自民國109 年2 月27日起至返還前項停車位之日止，按月給付原告新臺幣1,500元。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：原告於民國109 年2 月間向訴外人馮莞倫購買門牌號碼桃園市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號2 樓之3 房屋（不動產標示如附表，下稱系爭房屋），原告亦買得系爭房屋專用之停車位即坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○ ○號，權利範圍10000 分之274 ，如附圖所示編號Ｌ之停車位（原編號第12號，下稱系爭停車位），詎被告占用系爭停車位供作通道使用及劃設機車停車位出租，受有不當得利，系爭停車位出租行情約每月新臺幣（下同）3,000 元。爰依民法第767 條、第179 條及分管契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭停車位騰空交還原告。㈡被告應自109 年2 月27日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000 元。
二、被告則以：據證人即系爭房屋原始出賣人呂海能證述84年間一位王先生向其買受系爭房屋時，並未買受系爭停車位，原告輾轉買受系爭房屋時，亦未買受系爭停車位，且自103 年起無人繳交系爭停車位管理費。依長富華園社區公寓大廈規約第2 條第4 項之規定，各區分所有權人是否有停車位，應依其與起造人或建商間之買賣契約或分管契約之約定。被告僅為管理停車場之人，縱原告有1 個停車位，然該車位非由被告無權占有，原告請求被告返還，為無理由。又系爭停車位設於樓梯及變電箱中間之走道上，目前作為住戶進出電梯及停車場之通道使用，設置停車位將阻塞緊急出口，違反建築法第77條第1 項、加強建築物公共安全檢查及取締執行要點第5 條第2 項，故原告請求被告返還系爭停車位及給付每月3,000 元為無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠訴外人蔡文科於108 年12月間向訴外人馮莞倫購買系爭房屋，指定登記予原告名下，原告於109 年2 月27日辦畢系爭房屋所有權移轉登記（含100 建號應有部分1 萬分之
274 ）。㈡系爭停車位置如附圖所示編號Ｌ即使用執照圖說編號18，長600 公分、寬250 公分，社區原編號為12號，位於樓梯及變電箱中間之走道上，目前作為通道及劃設2 個機車停車位使用等情，有現況照片、不動產買賣契約書、使用執照圖說、土地建物查詢資料等件在卷可稽（本院卷第61、91至105 、147 、327 、340 頁），並經本院現場勘驗及囑託地政事務所繪製複丈成果圖附卷為憑（本院卷第225 、22
6 、233 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：本件爭點為：㈠原告是否為系爭停車位之所有權人？原告是否繼受共有人間就停車位約定之分管契約？㈡被告是否無權占有系爭停車位？原告請求被告返還系爭停車位有無理由？㈢原告請求被告給付不當得利有無理由？分述如下：
㈠原告為系爭停車位之所有權人，繼受分管契約。
1.按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例意旨、93年度台上字第863 號民事判決意旨、司法院大法官會議解釋第349 號解釋意旨參照）。又依長富華園社區公寓大廈規約（下稱社區規約）第2 條第4 項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為專有部分供特定區分所有權人使用」（本院卷第174 頁）。
2.查系爭房屋於81年4 月2 日建築完成，100 建號為防空避難室及停車空間，起造人呂海能等48人協議分配100建號之應有部分，應有部分1 萬分之250 以上者有1 個停車位，應有部分1 萬分之400 以上者有2 個停車位，共計31個停車位，其中系爭房屋原始所有權人陳敏雄、黃麗雪分得1 萬分之274 ，惟協議書上未記載停車位編號等情，有使用執照、協議書等件附卷可考（本院卷第43至60頁）。核與證人即起造人之一呂海能於本院具結證稱略以：我是起造人之一，當初劃有31個停車位，建商16個，我15個，編號12停車位是我的，系爭房屋有登記停車位，陳敏雄是我妹夫、黃麗雪是我弟媳等語大致相符（本院卷第282 、284 頁），再參以原告製作之權利範圍與主建物門牌號、停車位編號對照表、被告提出之長富華園109 年2 月收支表、汽車收費戶汽車數、位置圖（本院卷第37、39、125 、167 、169 、195 頁），堪信100 建號之共有人間有約定停車位專用之分管契約存在。
3.上開分管契約雖未載明於社區規約內，惟依經驗法則，第三人由100 建號現場劃設停車格並標示編號，通常即可得而知有分管契約之存在，且繼受人可向長富華園管理委員會處查知各主建物所屬停車位編號，對於分管契約自屬可得而知，故原告於109 年2 月27日取得100 建號應有部分1 萬分之274 ，即繼受100 建號共有人關於停車位約定專用之分管契約，而由原告約定專用系爭停車位。
4.被告雖辯稱原告之前手買受系爭房屋時未買受系爭停車位，則原告輾轉買受之系爭房屋不包含停車位云云。查證人呂海能固證稱略以：系爭停車位一開始就沒有做停車位，是給住戶做通道使用，從81年拿到房產使用執照就給住戶做通道使用。84年間一位王姓友人向我買受系爭房時，沒有買停車位。本來系爭房屋有登記停車位，但王先生不買停車位，當時沒有將地下室停車位的坪數移轉回來，我也忘了辦理等語（本院卷第282至284頁）。證人呂海能復於110年4月18日具狀補充略以：84年間王姓友人向我買房時沒有買停車位，所以沒有附停車位。當時我有多餘停車位，所以把系爭停車位讓住戶大家做通道等語（本院卷第295頁）。惟：
⑴按各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共
有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的（最高法院87年度台上字第2199號民事判決意旨參照）。
⑵原告既輾轉取得100建號之應有部分1萬分之274，即
繼受100建號共有人關於停車位約定專用之分管契約，由原告專用系爭停車位。被告並未提出證據證明全體共有人已變更分管契約，即將系爭停車位變更為通道或機車停車位使用，且依證人呂海能所述，似為王先生不買停車位後，證人呂海能才將系爭停車位提供全體住戶作通道使用，然斯時原所有權人已將100 建號之應有部分已經移轉予他人，原所有權人已無使用收益權，自無從另為使用收益之約定，遑論證人呂海能並非系爭房屋之所有權人（系爭房屋之原始所有權人為陳敏雄、黃麗雪），自無從為使用收益之約定。
⑶依上所述，系爭停車位之使用權人仍為原告。至於原
告之前手是否未買系爭停車位，僅取得系爭停車位相對應之100 建號應有部分，為另一法律關係，與原告無涉。
5.被告再辯稱原告買受系爭房屋時，亦未買受系爭停車位云云。查訴外人蔡文科於108 年12月間向訴外人馮莞倫購買系爭房屋，指定登記予原告，其買賣契約第1 條第
2 項固記載本買賣標的無停車位等語（本院卷第93頁）。惟證人即原告之前手馮莞倫於本院審理中具結證稱略以：我有告訴原告我的權狀內有1 個停車位，但因我於
103 年間買系爭房屋，共給付420 萬元，停車位的錢沒有另外算，前手告訴我不知道停車位編號為何，也沒有點交停車位給我，請我自己去找管委會，管委會都說沒有登記，沒有把停車位給我，我買系爭房屋後都是出租給他人，所以我沒有去追停車位的事情。我賣給原告時，有跟原告說停車位要自己去找，我沒有說是哪個編號的車位，我賣給原告時合約上寫沒有停車位，我們也是總價買賣，沒有計算停車位多少錢。不管有沒有停車位，總價就是這麼多等語（本院卷第116 頁）。依證人馮莞倫所述，其出售系爭房屋是總價買賣，且已將系爭停車位相對應之100 建號應有部分移轉予原告，難謂訴外人蔡文科與馮莞倫無買賣系爭停車位及移轉100 建號應有部分之合意。
6.綜上，原告為系爭停車位之所有權人，繼受分管契約，有系爭停車位之專用權。
㈡被告無權占有系爭停車位，原告請求被告返還系爭停車位有理由。
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。
2.系爭停車位目前作為通道及劃設2 個機車停車位使用等情，有現況照片在卷可稽（本院卷第61頁），機車停車位由被告收取管理費，亦有社區規約第8 條第1 項第3款可明（本院卷第179 頁），該通道係全體區分所有權人使用，被告為管理委員會即全體區分所有權人之法定擔當訴訟人，可為適格之被告，被告並無證據證明100建號之全體共有人變更系爭停車位為通道或機車停車格使用（詳本判決四之㈠之4 所述），則被告無正當權源占有系爭停車位，原告為100 建號之共有人，且依分管契約之約定，有專用系爭停車位之權，則原告依民法第
767 條第1 項規定，請求被告返還系爭停車位予原告，為有理由。
3.被告雖辯稱系爭停車位設於樓梯及變電箱中間之走道上，目前作為住戶進出電梯及停車場之通道使用，設置停車位將阻塞緊急出口云云，然系爭停車位設於100 建號之使用執照圖說上編號18之位置（本院卷第147 頁），原已規劃為停車位，且經核准使用執照，並無違背建築法令之問題，亦不妨礙行人通行，各停車位旁亦有車道可供車輛出入地下室即100 建號，無阻塞緊急出口之虞，故被告所辯並不可採。
㈢原告請求被告給付不當得利為有理由。
1.按無權占有他人共有地下室之停車位，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，惟相當於該車位部分租金之利益數額，須斟酌被占用之位置、工商業繁榮之程度、占用人利用車位所獲致之經濟價值及所受利益，並與鄰地相當之車位比較，始為適當。
2.系爭停車位所屬長富華園公寓大廈位於桃園市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號、3 號地下室，鄰台4 線、國道一號桃園交流道，附近為工業區，距離桃園藝文特區、台茂購物中心均開車10分鐘，生活機能尚可，龜山區平面停車位租金每月約1,800 元至3,200 元，有地圖、網頁資料可參（本院卷第363 至367 頁）。另系爭停車位現作為通道使用、被告收取機車停車位管理費每月每部機車100 元、汽車停車位管理費每月300 元，有社區規約可查（本院卷第179 頁）。爰審酌原告所受損害及被告所受利益，認不當得利金額為每月1,500 元計算為適當。
3.原告於109 年2 月27日登記為100 建號之所有權人，故原告依民法第179 條規定，請求被告給付自109 年2 月27日起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告1,500元，為有理由，逾此範圍，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條及分管契約之法律關係，請求被告返還系爭停車位及給付如主文第2 項所示之金額，為有理由，應予准許。
六、原告未聲請供擔保宣告假執行，本件亦非職權宣告假執行案件，故無假執行問題，被告誤為聲請免為假執行，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲附圖、桃園市龜山地政事務所109 年11月6 日山測法字第20200
號測量成果圖附表┌─────┬───────────┬──────┐│ │不動產標示 │權利範圍 ││ │均為桃園市○○區○○段│ │├─────┼───────────┼──────┤│土地 │184地號 │1000分之25 │├─────┼───────────┼──────┤│主建物 │53建號 │全部 │├─────┼───────────┼──────┤│共有部分 │94建號 │1000分之144 │├─────┼───────────┼──────┤│共有部分 │100建號 │10000分之274│└─────┴───────────┴──────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 龍明珠