臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第120號原 告 邱家川
邱家達邱家萬共 同訴訟代理人 陳志峯律師複 代理人 邱馨儀律師被 告 葉雲明
葉雲福上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告邱家川與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地，如附表所示編號Ａ部分（面積一二六五平方公尺）之耕地三七五租賃關係不存在。
二、確認原告邱家達與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號土地全部之耕地三七五租賃關係不存在。
三、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地如附表所示編號Ａ（面積一二六五平方公尺）部分，騰空返還予原告邱家川。
四、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號土地，如附圖所示編號Ｃ部分（面積一九一點０六平方公尺）、編號Ｄ部分（面積一六一點六七平方公尺）、編號Ｅ（面積五一點七八平方公尺）之地上物拆除，並將上開三七四之一地號土地全部騰空返還予原告邱家達。
五、原告邱家萬之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條定有明文。本件兩造間因租佃關係發生爭議，原告向桃園市龍潭區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調解不成立，乃由桃園市政府耕地租佃委員會進行調處，並作成本案租約無效，因承租人不服調處結果，依減租條例第26條規定移送司法機關處理之決議，被告不服調處，經桃園市政府移送本院審理，有桃園市政府109年1月10日函及「和字第32號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗案卷（下稱調處卷）存卷可憑，是本件業已踐行調解、調處程序，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告祖父邱阿英前於民國38年6月25日將坐落桃園市○○區
○○段○○○○號土地（重測前新竹縣○○鄉○○○段○○○○號）當中面積4,365平方公尺部分（下稱系爭租賃土地）出租予被告父親葉步誌耕作，約定種植稻穀，並簽訂耕地三七五租賃契約（即和字第32號，下稱系爭租約）。嗣邱阿英死亡後，系爭租約由其子邱傳芳繼承，邱傳芳死亡後，該租賃關係由原告共同繼承。另葉步誌死亡後，現由被告共同繼承系爭租約租賃關係。後374地號土地於108年2月1日因共有物分割為原因，分割為374地號（所有人為原告邱家川）、同段374-1地號（所有人為原告邱家達）、同段374-2地號（所有人為原告邱家萬），而系爭租賃土地於分割後之位置即坐落於374地號土地如附圖所示編號Ａ部分（面積1,265平方公尺）、374-1地號土地全部(面積3,100平方公尺）。詎被告於70年間未經地主同意，於系爭租賃土地上興建如附圖編號Ｃ、Ｄ所示之豬舍2棟（其中編號Ｄ目前為儲藏室），供飼養豬隻使用，並於如附圖編號Ｅ部分鋪設水泥地面（位置均坐落於分割後之374-1地號土地上），而有不自任耕作之情事，是原告邱家川、邱家達與被告間系爭租約應全部無效。另原告邱家萬所有之374-2地號土地現已非租賃範圍，仍遭地政機關於土地登記謄本之其他登記事項上註記「有三七五租約」，故原告邱家萬亦得請求確認與被告間就374-2地號土地無存在租賃關係。爰依減租條例第16條規定及本於土地所有權人地位提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈確認原告邱家川與被告間374地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒉確認原告邱家達與被告間374-1地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒊確認原告邱家萬與被告間374-2地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒋被告應將374地號土地如附圖編號Ａ所示土地（面積1,265平方公尺）騰空返還予原告邱家川。
⒌被告應將374-1地號土地上，如附圖編號Ｃ所示面積191.06
平方公尺之豬舍、如附圖編號Ｄ所示面積161.67平方公尺之儲藏室、如附圖編號Ｅ所示面積51.78平方公尺之水泥路面均拆除，並將374-1地號土地全部（面積3,100平方公尺）騰空返還予原告邱家達。
二、被告答辯如下：㈠被告自始即未承租分割後之374-2地號土地，故原告邱家萬
之起訴有違誤，鈞院應裁定駁回此部分訴訟。又系爭租賃土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，依法應實際供農作、畜牧之農業使用，而被告父親葉步誌自38年承租系爭租賃土地後即於其上興建畜舍，飼養耕牛、豬隻，而豬、牛排泄物為肥料來源，為稻穀生產所必須，興建畜舍為飼養牲畜不可分離所附屬，自屬農業使用。
㈡又邱傳芳前於63年間向鈞院提起租佃爭議訴訟（即鈞院63年
度訴字第720號、臺灣高等法院63年度上字第2341號、最高法院64年度台上字第1089號租佃爭議事件，下稱系爭前案）中，除主張葉步誌有欠租、開設產業道路、擅開魚池飼養魚苗外，明知出租土地上有興建畜舍、飼養耕牛、豬隻，卻未曾主反對，歷經三審均未以內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函以承租人變更為漁業使用，未經出租人同意而裁判租約無效。另由其所提出67年7月1日航照圖，亦可知當時已有畜舍存在，而前揭內政部函文之發佈在被告興建畜舍之後，基於信賴保護原則，自不拘束被告。
㈢再者，系爭前案於64年6月6日確定後，原告逾40年間均未主
張權利，且未曾依系爭租約第4條約定每2年前往收取穀租，原興建畜舍亦歷經改建超過19年，又原告雖曾於98年透過律師函告知有違約搭建豬寮乙事，然亦未於期限內提出告訴，且每隔6年仍與被告換約，凡此行為，被告已有正當信賴，以為原告不欲其履行義務，故原告起訴有違民法第148條第2項規定，應已權利失效等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告祖父邱阿英前與被告父親葉步誌於38年6月25日簽訂系爭租約，約定租賃範圍為重測前新竹縣○○鄉○○○段○○○○號（即重測後374地號）之部分面積4,365平方公尺土地（即系爭租賃土地），後由原告與被告繼受系爭租約關係；嗣該重測後374地號土地以共有物分割為原因，分割為
374、374-1、374-2地號土地，所有人分別為原告邱家川、邱家達與邱家萬，而系爭租賃土地之範圍因分割後則分別坐落於374地號土地如附圖編號Ａ部分（面積1,265平方公尺）、374-1地號土地全部（面積3,100平方公尺）等情，為兩造所不爭執（見本院卷第123、124頁），並有調處卷宗可參，堪信為真。
四、原告另主張依減租條例第16條規定，確認系爭租約關係不存在，被告應拆除系爭租賃土地上之地上物及返還土地一節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠首按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查本件原告邱家川、邱家達主張系爭租約因被告不自任耕作而無效等情，為被告所否認，渠等間就系爭租約法律關係，既存有爭執，原告邱家川、邱家達提起本件確認之訴，除去其法律上地位不安狀態，揆諸前開說明，應有受確認判決之法律上利益，即無不合。至原告邱家萬部分，雖請求確認其與被告間就374-2地號土地之系爭租約租賃關係不存在，惟374-2地號土地現已非系爭租約之租賃範圍（參前述第三點），此為被告所不爭執，則原告邱家萬就此部分提起確認租約無效之訴，即難認有何確認利益，其此部分之請求，即非適法。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人；
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。又按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，又所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。另依土地法第106條第2項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作，構成減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因（最高法院63年台上字第1218號判例、87年度台再字第52號判決、96年度台上字第2431號判決意旨參照）。又所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。
㈢經查，兩造均承受出租人邱阿英、承租人葉步誌所簽訂系爭
租約迄今，已如前述，而系爭租約於38年6月25日簽訂之時，即係約定耕作之正產物種類為稻谷，承租人每年租金為正產物收獲總量2,673台斤稻穀，此為兩造所是認（見本院卷第123頁正背面頁），並有新竹縣私有耕地租約、私有耕地三七五租約附表、土地登記謄本在卷可按（見本院卷第37至
41、127頁），可認依系爭租約之內容，自始即約定被告租用系爭租賃土地上以耕作栽種農作物為目的，應係供農業使用，並非漁牧使用甚明。
㈣其次，系爭租賃土地現狀，其中374-1地號土地搭蓋有2棟長
條形建物，1棟目前作為豬舍，飼養豬隻，另1棟目前作為堆肥室，由內部結構來看原應作為豬舍使用，另有部分土地鋪設水泥路面、一部分土地種植綠竹筍，其餘空地為雜草雜林；另374地號有部分土地種植綠竹筍、木瓜樹，部分空地為雜草等情，業經本院現場勘驗並囑託大溪地政事務所派員測量屬實，有勘驗筆錄及附圖可參（見本院卷第143、144、
147 至151頁）。其中374-1地號土地建有如附圖編號Ｃ所示豬舍、編號Ｄ所示儲藏室、編號Ｅ所示水泥路面（面積依序為19 1.06、161.67、51.78平方公尺）等節，復為兩造所不爭執（本院卷第175頁）。佐以被告自陳：依65年、89年空照圖（即本院卷第109、111頁），當時畜舍已存在等語，可見被告或其父親葉步誌於系爭租約之存續期間，將系爭租賃地之一部搭蓋豬舍、飼養豬隻，將原有約定以耕作農作物之用途變更為畜牧使用，依上開說明，即屬違反系爭租約，而有不自任耕作之情事，構成減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因。被告雖抗辯耕作應包括漁牧在內，且飼養豬隻為稻穀生產所必須（肥料），興建畜舍為飼養牲畜不可分離所附屬，自屬農業使用云云，然系爭租約自始即約定為供耕作栽培農作物使用，已如上述，自不容事後擅自變更使用目的為畜牧行為，又以現今之農業經濟環境，飼養豬隻顯非耕作不可分離之副業（肥料來源亦非僅限豬糞），顯難認被告搭建豬舍、飼養豬隻之目的僅為輔助耕作農作物而存在，是被告猶稱所為仍屬自任耕作云云，尚無可採。
㈤再按「未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定
承租範圍，租約自應全部無效」、「承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效」，此有最高法院84年度台上字第2584號判決、92年度台上字第2494號判決要旨參照。承上所述，系爭租賃土地當中374-1地號土地有不自任耕作之情形，已如前述，惟兩造既係以單一契約即系爭租約約定承租範圍為系爭租賃土地，依上開說明，不論被告不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認系爭租約全部無效。準此，原告邱家川、邱家達與被告間分別就374（如附圖編號Ａ部分）、374-1地號土地之系爭租約租賃關係，即因被告不自任耕作而歸於消滅，原告邱家川、邱家達基此而請求確認其等間租佃關係不存在，暨請求被告將坐落374-1地號土地如附圖編號Ｃ、Ｄ、Ｅ所示地上物拆除（面積依序為191.06、161.67、51.78平方公尺），並將374地號如附圖編號Ａ所示土地、374-1地號土地全部騰空返還予原告邱家川、邱家達，即屬有據。
㈥被告另抗辯邱傳芳前提起系爭前案訴訟中，主張葉步誌有欠
租、開設產業道路、擅開魚池飼養魚苗，且明知出租土地上有興建畜舍、飼養耕牛、豬隻，卻未曾反對；且原告曾於98年透過律師函告知有違約搭建豬寮乙事，每隔6年仍與被告換約云云，惟系爭前案訴訟之事實與本件不同，尚難比附援引，且遍觀被告所提出最高法院64年度台上字第1089判決理由，並未有「興建畜舍、飼養耕牛、豬隻」之隻字片語（見本院卷101至108頁），被告復未提出原告有同意將租地耕作改為畜牧使用之證明，自不能以其事後單純之沉默，即謂原告或邱傳芳同意變更租約內容。況依被告所自承早於其父親葉步誌承租期間即有於系爭租賃土地上興建豬舍、飼養豬隻，逕將系爭租賃土地變更為畜牧使用，自屬不自任耕作，業如前述，本無待原告或邱傳芳當時有無主張，系爭租約即屬無效，更不因原告繼續收租使無效之原租約回復其效力，是被告辯以原告知悉豬舍養豬仍與之續訂租約，自已同意變更租約內容云云，並無可取。至原告邱家川、邱家達係因被告有不自任耕作情事，違反減租條例第16條第1項、第2項規定，致系爭租約無效，訴請其拆除地上物及返還土地，既係源於上開法律之強制規定，自屬正當行使權利，並無違反誠信原則，是被告另抗辯原告有違民法第148條第2項規定誠信原則云云，亦不可採。
五、綜上所述，原告邱家川依減租條例第16條規定及本於所有權人地位，請求確認與被告間就374地號如附圖編號Ａ所示土地（面積1,265平方公尺）之系爭租約租賃關係不存在，暨請求被告騰空返還374地號土地如附圖編號Ａ所示土地，為有理由，應予准許。另原告邱家萬本於同一規定，請求確認與被告間就374-1地號土地全部之系爭租約租賃關係不存在，暨請求被告將374-1地號土地如附圖編號Ｃ（豬舍，面積
191.06平方公尺）、編號Ｄ（儲藏室，面積161.67平方公尺）、編號Ｅ（水泥路面，面積51.78平方公尺）之地上物拆除，並騰空返還374-1地號土地全部，亦為有理由，應為准許。至原告邱家萬請求確認其與被告間374-2地號土地之系爭租約租賃關係不存在，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 22 日
民事第三庭 法 官 彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 23 日
書記官 蕭竣升