臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1213號原 告 林明成
林知蔚共 同訴訟代理人 周宏霖被 告 余年勝訴訟代理人 李國煒律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110 年3 月24日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 所示地上物拆除騰空，並將如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 、E 所示部分土地返還予原告林知蔚。
二、被告應自民國一○九年六月十一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告林知蔚新臺幣玖仟捌佰零伍元。
三、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號A 、B 所示地上物拆除騰空，並將桃園市○○區○○段○○○○號土地全部返還予原告林明成。
四、被告應自民國一○九年六月十一日起至返還第三項所示土地之日止，按月給付原告林明成新臺幣柒仟貳佰參拾壹元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項於原告林知蔚以新臺幣貳佰玖拾貳萬肆仟捌佰玖拾貳元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰柒拾柒萬肆仟陸佰柒拾陸元為原告林知蔚預供擔保後，得免為假執行。
八、本判決第二項已到期部分，於原告林知蔚就各期以新臺幣參仟貳佰陸拾捌元為被告預供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣玖仟捌佰零伍元為原告林知蔚預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第三項於原告林明成以新臺幣貳佰貳拾伍萬壹仟零貳拾捌元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰柒拾伍萬參仟零捌拾伍元為原告林明成預供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第四項已到期部分，於原告林明成就各期以新臺幣貳仟肆佰壹拾元為被告預供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣柒仟貳佰參拾壹元為原告林明成預供擔保後，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原為：「㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱271 地號土地）上之地上物（面積以地政機關實測為準）拆除，騰空後返還予原告林知蔚。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按占有土地申報地價年息10％計算給付相當於租金之不當得利予原告林知蔚。㈡被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱272 地號土地）上之地上物（面積以地政機關實測為準）拆除，騰空後返還予原告林明成。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按占有土地申報地價年息10％計算給付相當於租金之不當得利予原告林明成。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第3 頁）。嗣於民國110 年3 月24日當庭更正其訴之聲明為：「㈠被告應將271 地號土地上如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 所示之地上物拆除騰空，並將如附圖編號A-1、B-1 、C 、D 、E 所示部分土地返還予原告林知蔚。㈡被告應自109 年6 月11日起至返還訴之聲明第1 項所示土地之日止，按月給付原告林知蔚相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1 萬2,265 元。㈢被告應將272 地號土地上如附圖編號A 、B 所示之地上物拆除騰空，並將272 地號土地全部返還予原告林明成。㈣被告應自109 年6 月11日起至返還訴之聲明第3 項所示土地之日止，按月給付原告林明成相當於租金之不當得利9,248 元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第184 頁）。核原告所為，是依地政事務所現場測量之結果而進行面積更正及範圍特定之事實上補充，揆諸前揭規定，核無不可，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：271 地號土地、272 地號土地（以下合稱系爭土地）之所有權人分屬原告林知蔚、林明成，而被告自106 年
1 月1 日起分向原告2 人承租系爭土地。詎被告未經原告2人之同意，擅於系爭土地違法鋪設水泥、興建違章建物等，經桃園市政府建築管理處（下稱桃園建管處）查報違法，是被告已違反其與林知蔚所訂耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約）第6 條第1 、2 項之約定，亦違反與林明成所訂土地租賃契約（下稱系爭土地租約）第7 條第1 、2 項之約定，並經原告2 人以存證信函通知限期改善未獲置理，原告2 人遂分別於109 年4 月間再以存證信函終止系爭耕地租約與系爭土地租約。被告與原告2 人分別簽訂之契約既經終止，其就系爭土地即無使用權，自應將擅自興建之地上物拆除騰空並分別返還予原告2 人。為此，爰依民法第767 條第1 項及第
179 條之規定，請求被告返還系爭土地及分別給付相當於租金之不當得利予原告2 人等語。並聲明：如前開變更後訴之聲明。
二、被告則以：被告向原告承租系爭土地之目的，係為供耕地之用，而系爭土地長期雜草叢生，並遭人傾到垃圾，時常遭人檢舉，被告為養護系爭土地，用心管理，投資資金興建圍籬，防止系爭土地再度遭人傾到垃圾及廢棄物。另因被告欲從事魚菜共生有機事業而需儲水設備，並在其上種植樹木，並為美化環境，而在其上鋪設水泥地及興建造景水池。又為讓被告之父母於閒暇之餘，能夠有農作之消遣娛樂，而在其上興建構造簡單之地上物。被告在承租時，即有向原告提到會設地上物作為魚菜共生及相關物資、農具堆置之用，就此原告同意或至少並未反對。另關於桃園建管處所述違建部分，被告已排除等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第81至83頁）：㈠271 地號土地為特定農業區的農業用地，屬於耕地，其所有
權人為原告林知蔚。272 地號土地是特定農業區甲種建地，其所有權人為原告林明成。
㈡被告於106 年1 月1 日與原告林知蔚就271 地號土地簽立系
爭耕地租約，並與原告林明成就272 地號土地簽立系爭土地租約，由被告向原告2 人分別承租271 地號土地、272 地號土地，租期皆於110 年12月31日屆滿。
㈢如附圖編號A 、B 、A-1 、B-1 、C 、D 所示之地上物（下稱系爭地上物）皆為被告所設置。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張已於109 年4 月14日終止系爭耕地租約與系爭土地租約，為有理由。
1.依原告林知蔚與被告所簽立之系爭耕地租約第6 條第2 項所規定：「乙方（即被告）如欲新建、增建、改建農舍、農業設施及其他地上物或改變任何地形地貌時，應先徵得甲方（即原告林知蔚）之書面同意後方可建築或施作。」，而依同租約第8 條第1 項第3 款所規定：「有左列情形之一者，甲方（即原告林知蔚）得逕終止租約：㈢乙方（即被告）違反本租約規定者。」，以及同條第2 項所規定：「任一方違反本租約任一約定時，經他方限期催告改善而未改善者，他方得以書面通知終止租賃關係。」可知，被告如未徵得原告林知蔚之「書面同意」，而在271 地號土地上興建地上物或改變地形地貌，經原告林知蔚限期催告改善而未改善時，原告林知蔚即得以書面通知終止租賃關係。
2.又依原告林明成與被告所簽立系爭土地租約第7 條第2 項所規定：「乙方（即被告）如欲新建、增建、改建農舍、農業設施及其他地上物或改變任何地形地貌時，應先徵得甲方（即原告林明成）之書面同意後方可建築。」，而依同租約第
9 條第1 項第3 款所規定：「有左列情形之一者，甲方（即原告林明成）得終止租約：㈢乙方（即被告）違反本租約規定者。」，以及同條第2 項所規定：「任一方違反本租約任一約定時，經他方限期催告改善而未改善者，他方得以書面通知終止租賃關係。」可知，被告如未徵得原告林明成之「書面同意」，而在272 地號土地上興建地上物或改變地形地貌，經原告林明成限期催告改善而未改善時，原告林明成亦得以書面通知終止租賃關係。
3.查本件被告於承租系爭土地後，有於系爭土地上設置系爭地上物，已如前述，然被告迄至本件言詞辯論終結前，並未提出任何原告以「書面」表示同意被告設置系爭地上物之證據，則依系爭耕地租約及系爭土地租約之前開約定，原告自得於限期催告改善而未改善時，以書面通知終止租賃關係。而原告2 人乃於109 年3 月20日分別寄出台北長春路郵局302、303 號存證信函，通知被告於收到存證信函後10日內拆除系爭土地上違建之鐵皮建物、水泥地面及造景水池，上開存證信函均於同年月23日送達被告，有上開存證信函及回執附卷可參（見本院卷第17至23頁）。然觀諸原告於109 年6 月17日、同年8 月20日所拍攝之照片（見本院卷第87頁、第10
3 頁）中，該鐵皮建物、水泥地面及造景水池均仍存在，可見被告並未於收受上開存證信函後10日內拆除。原告2 人復於109 年4 月13日分別寄出台北長春路郵局403 、404 號存證信函，向被告表示終止系爭土地租約及系爭耕地租約，上開存證信函均於109 年4 月14日送達被告，有上開存證信函及回執可佐（見本院卷第25至31頁），堪認系爭耕地租約及系爭土地租約均已於109 年4 月14日終止。
4.被告雖辯稱其於承租時有向原告表示會設置地上物作為魚菜共生及相關物資、農具堆置之用，原告對此同意或至少並未反對云云，並聲請傳喚證人即介紹兩造租賃系爭土地之里長彭勝康到庭作證。然依證人彭勝康於本院審理中具結證稱：當時是被告想要做魚菜共生，伊發現原告的土地比較雜亂，沒有在使用，就介紹被告與原告的管理人黃副理認識，伊認為原告應該知道被告會在系爭土地上蓋地上物，因為魚菜共生一定會有建物，且原告在分配土地時，是將271 地號土地中有圍繞272 地號建地的部分配租給被告，而將沒有圍繞27
2 地號建地的另一半土地租給別人，所以伊的認知是原告應該同意被告蓋魚菜共生的設施，但伊沒有聽過原告說出同意被告蓋建物、水池，說實話那時候原告沒有同意被告蓋房子，是說如果被告要蓋房子要去申請，那時候有講到要申請電之類的，都要跟原告申請許可，才可以做等語（見本院卷第
180 至182 頁），可知證人彭勝康雖證稱原告應該同意被告設置地上物，然其本人並未親自見聞原告表示同意，故此部分僅屬其自身之推測，而不得作為認定原告同意被告設置系爭地上物之證據；又證人彭勝康雖證稱原告知悉且並未反對被告要在系爭土地上設置地上物，然其亦證稱原告的意思是「被告若要蓋地上物，要另外申請」，核與兩造間系爭耕地租約及系爭土地租約均約定「被告如欲興建地上物，要取得原告書面同意」之約定相吻合，益徵在被告未取得原告書面同意前，原告並無同意讓被告於系爭土地上設置地上物之意思，是認被告此部分之辯詞，並非可採。
5.被告雖又辯稱其於收受前述限期改善之存證信函後，即將違建排除云云。然被告此部分之辯詞與原告前所提出之照片不符，且本院109 年8 月20日至現場履勘時，亦確有看到系爭土地上仍存有系爭地上物，有本院109 年8 月20日勘驗筆錄可參（見本院卷第95至99頁），自亦難認被告此部分之辯詞為可採。
6.綜上，被告違反系爭耕地租約及系爭土地租約之約定，經原告書面通知限期改善而未改善，並於109 年4 月14日送達終止租約之存證信函予被告，則原告主張已於109 年4 月14日終止系爭耕地租約與系爭土地租約，即屬有據。
㈡原告主張被告應拆除系爭地上物，並將271 地號土地上如附
圖編號A-1 、B-1 、C 、D 、E 所示部分土地返還予原告林知蔚，將272 地號土地全部返還予原告林明成，為有理由。
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。經查，被告分別與原告林知蔚、林明成簽立系爭耕地租約、系爭土地租約，因而占有使用系爭土地，惟上開2 租約分別經原告於109年4 月14日終止，已如前所述，則兩造間就系爭土地即已無租賃關係存在，此外，被告又未能舉證其就系爭土地有何繼續占有使用之正當權源，則原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定，自得請求被告將其所興建之系爭地上物拆除，並將占用之土地返還。
2.查被告於271 地號土地上，除設置如附圖編號A-1 、B-1 、
C 、D 所示之地上物外，尚架設有如附圖虛線所示之鐵絲網圍籬，為被告所自承（見本院卷第184 頁），而該鐵絲網圍籬既具有區隔外界、排除他人占有使用之功用，則該鐵絲網圍籬內之範圍自均屬被告所占有使用之範圍。從而，原告林知蔚本於271 地號土地所有權人之地位，自得請求被告將如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 所示之地上物拆除騰空，並將如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 、E 所示部分之土地返還予其。
3.又被告於272 地號土地上，設置有如附圖編號A 、B 所示之地上物，且因272 地號土地全部均在上開鐵絲網圍籬之範圍內，故原告林明成本於272 地號土地所有權人之地位，自得請求被告拆除如附圖編號A 、B 所示之地上物，並將272 地號土地全部返還予其。
㈢原告得請求被告給付相當於租金之不當得利金額：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，兩造間之租約於109 年4 月14日終止後，被告仍無權占有271 地號土地如附圖編號A-1 、B-
1 、C 、D 、E 所示部分土地及272 地號土地全部等情，業經認定如前，被告無法律上之原因而受有占有使用系爭土地之利益，致原告未能使用而受有損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自109 年6 月11日起至返還系爭土地之日止無權占有所受之利益，自屬有據。
2.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭土地位置鄰近台66線東西向快速道路新屋交流道○○○
鄉○○○道中山東路1 段，對外交通便利，周邊3 公里範圍內有新屋國小、頭洲國小等文教機關，並有桃園市新屋區公所、衛生福利部桃園醫院及好市多桃園中壢店等情，業經原告陳報在卷（見本院卷第101 頁），且有相關地圖標示可參（見本院卷第107 頁），復為被告所不爭執（見本院卷第14
3 頁）；而本院於109 年8 月20日至現場履勘，亦見該處車流眾多，對面即有便利商店等情，有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第97頁）；又被告自陳其利用並未獲有任何獲利（見本院卷第187 頁），而卷內亦無其他事證足認被告就系爭土地有經濟上之收益；本院綜合上述系爭房屋坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，以按系爭土地申報地價年息8 ％計算，始屬合理適當。
⑵又被告占用271 地號土地之面積為2,333.07平方公尺（計算
式：A-1 部分0.16平方公尺＋B-1 部分26.19 平方公尺＋C部分34.81 平方公尺＋D 部分4.61平方公尺＋E 部分2267.3平方公尺＝2333.07 平方公尺），而271 地號土地於109 年
1 月之申報地價為630.4 元/ 平方公尺，有土地登記公務用謄本可參（見本院卷第49頁），則經計算後，原告林知蔚得請求被告自109 年6 月11日起按月給付相當於租金之不當得利金額應為9,805 元（計算式：2,333.07平方公尺×630.4元/ 平方公尺×8 ％÷12月≒9,805 元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，即屬無據。
⑶又被告占用272 地號土地之全部，其面積為866.93平方公尺
，於109 年1 月之申報地價為1,251.2 元/ 平方公尺，有土地登記公務用謄本可參（見本院卷第51頁），則原告林明成得請求被告自109 年6 月11日起按月給付相當於租金之不當得利金額應為7,231 元（計算式：866.93平方公尺×1,251.
2 元/ 平方公尺×8 ％÷12月≒7,231 元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告林知蔚依民法第767 條第1 項及第179 條之規定，請求被告拆除如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 所示之地上物，返還如附圖編號A-1 、B-1 、C 、D 、E 所示部分之土地，並自109 年6 月11日起至返還271 地號土地之日止，按月給付9,805 元；而原告林明成依相同規定，請求被告拆除如附圖編號A 、B 所示之地上物，返還271 地號土地全部，並自109 年6 月11日至返還272 地號土地之日止，按月給付7,231 元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰均酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 12 日
書記官 邱佑儒