臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1373號原 告 徐朝全訴訟代理人 許朝財律師被 告 康登富
康志騰共 同訴訟代理人 鄭仁壽律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號Ａ所示ＲＣ樓房（面積27.52平方公尺）、編號Ｂ所示磚造平房（面積49.02平方公尺）、編號Ｃ所示水泥斜坡空地（面積10.26平方公尺）拆除，並將該占用土地返還予原告。
二、本判決於原告以新臺幣34萬4,000 元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣103 萬2,920 元為原告預供擔保，得免為假執行。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國71年11月2日因拍賣取得坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地全部（下稱系爭土地），被告康登富、康志騰所共有之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○巷○○號ＲＣ樓房屋（下稱20號房屋）及後方未辦理建物保存登記之磚造平房（下稱系爭磚房）、水泥斜坡空地，分別無權占用系爭土地如判決附圖所示Α部分面積27.52平方公尺、編號Β部分面積49.02平方公尺、編號Ｃ部分面積10.26平方公尺之土地，爰依民法第767條規定，請求：㈠被告應將坐落於系爭土地如附圖所示編號Ａ至Ｃ部分之20號房屋、磚房及水泥斜坡空地拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：㈠被告祖父康清龍曾於55年5月12日向斯時系爭土地之所有權
人康正派購買重測○○○鎮○○○段○○○○號土地（即系爭土地）之部分土地（面積13坪），當時並書立賣渡證，然雙方並未辦理所有權移轉登記。嗣於50幾年間，康清龍或其子康春旺（被告2人之父）在自己所有相鄰之重測○○○鎮○○○段○○○○○○號（即重測後桃園市○○區○○段○○○○號，下稱487地號）土地及前揭購入之13坪土地上興建系爭磚房，後於78年間康春旺將系爭磚房部分拆除，並於487地號土地上興建20號房屋，之後20號房屋再加蓋為3層樓。嗣被告繼承前述房地，並繼受該買賣契約之權利義務，渠等自得合法占用系爭土地如附圖所示Α至Ｃ部分之土地。
㈡又系爭磚房早興建存在於系爭土地上，原告於71年間拍賣取
得系爭土地時，從外觀應可得知系爭土地有遭人占用之事實，而被告為康清龍之繼受人，應有類似物權之占有關係，原告應受該買賣債權債務關係之拘束，不得請求被告拆屋還地。況原告明知該等建物於興建之初係本於買賣關係，非無權占有，卻容任存在至今逾30年，現驟然訴請拆除，影響被告權益甚鉅，造成社會資源浪費，其起訴顯有權利濫用。再者，康春旺於78年間於487地號土地上興建20號房屋，同時基於該買賣關係而增建附圖所示編號Α部分，顯無故意或重大過失，且原告明知被告之前手康春旺有越界建築卻未提出異議，依民法796條規定，原告應不得請求其拆除。另20號房屋如附圖所示編號Α部分如遭拆除，恐對20號房屋造成嚴重結構上損害，導致全屋毀損，應有民法第796條之1規定適用，應斟酌公共利益、原告使用效益及被告所受損害等，而免除該部分之拆除等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、20號房屋建物登記謄本、現場照片、履勘筆錄、土地複丈成果圖即附圖等件在卷可佐（見本院卷第5、33、69至137-1、145、1
49、165至169、189頁），堪信為真。㈠康正派前於42年9月30日以放領移轉為登記原因，登記為重
測○○○鎮○○○段○○○○號土地（即系爭土地）之所有權人。原告於71年11月2日以拍賣為原因取得系爭土地之所有權全部。
㈡被告以其共有之20號房屋、系爭磚房及水泥斜坡空地，占有系爭土地如附圖編號Α至Ｃ所示。
㈢被告之父為康春旺（於104年3月18日死亡），祖父為康清龍。
四、原告主張被告共有之20號房屋、系爭磚房及水泥斜坡空地如附圖所示編號Α至Ｃ部分無權占有系爭土地，為被告所否認，並以前詞置辯。本院認定如下：
㈠被告以賣渡證為據，抗辯其為有權占有，有無理由？⒈被告抗辯：其祖父康清龍曾於55年5月12日向原告之前手康
正派購買系爭土地當中之13坪，惟尚未辦理移轉登記，被告2人繼受該契約權利等語，固據被告提出賣渡證為證（見本院卷第23頁）。惟原告否認該賣渡證之真正，而被告復無法舉證該文書係真正，則被告僅以賣渡證證明其就系爭土地當中13坪存有買賣關係，已難採信。況，本件縱認（假設語氣）被告所辯，其前手即祖父康清龍與原告前手康正派間就該13坪土地存有買賣關係，且被告亦係基於該買賣關係而占用系爭土地附圖編號Α至Ｃ所示部分一節為真，然該買賣契約僅有債之效力，僅於契約當事人間有其拘束力，尚不得對抗買賣契約以外之第三人，而原告係於71年間經法院拍賣程序取得系爭土地所有權全部，則依前揭說明，該等買賣關係之虛實，均與原告無關，被告執此主張其係有權占有云云，自不可採。
⒉被告另抗辯原告於71年間取得系爭土地時，應知悉系爭土地
上存有系爭磚房，應有類似物權之占有關係，原告應受該買賣債權債務關係之拘束，不得請求被告拆屋還地等語。然被告所述之買賣關係是否真實，未見被告舉證，已如前述，況系爭土地上並未有任何房屋建物之記載（見本院卷第5頁謄本），而被告亦未就系爭磚房存在年限（是否於原告買受當時即存在）、原告買受時主觀知悉其前手與第三人就系爭占用部分有買賣契約，猶仍惡意受讓該土地等各情，提出任何舉證，自難認其此所辯為可採。
㈡被告就20號房屋如附圖所示Α部分，有無民法第796條規定
之適用？⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金，民法第796條第1項定有明文。是依該規定，需以土地所有權人在其自己土地建築房屋，於越界建築過程中，鄰地所有權人已發現越界事實，未於相當時間內提出異議為要件。⒉被告固辯稱：被告前手康春旺於78年間於487地號土地上興
建20號房屋，同時基於該買賣關係而增建附圖所示Α部分，並無故意或重大過失，而原告知悉有越界建築卻未提出異議，應不得請求其拆除等語，並以20號房屋之建造執照申請書、487地號土地登記謄本、20號房屋登記謄本為據（見本院卷第35至43頁）。然上情已為原告所否認，而20號房屋附圖所示Α部分為何人所興建？興建時間及越界建築之原因為何？均未見被告就此另為舉證，遑論推認在附圖所示Α部分建築過程中，原告有知悉越界建築而不即提出異議之情形，是被告此部分所辯，亦難謂可採。
㈢被告就20號房屋如附圖所示Α部分，有無民法第796條之1規
定之適用？⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變
更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條之1第1項定有明文。
⒉被告雖以：20號房屋如附圖編號Α部分如遭拆除，恐對20號
房屋造成嚴重結構上損害，導致全屋毀損，應有民法第796條之1規定適用等語。然查，如附圖編號Α所示部分並非合法建物，此為被告所不否認，且被告自承該部分係供作廚房、浴室及房間使用（見本院卷第191頁），與公共利益無涉，若加以拆除，雖使被告得使用面積減少27.52平方公尺（約8.32坪），然此應不致影響被告仍得使用20號房屋之合法建物範圍，要難認對於附圖編號Ａ部分建物之保護有高於保護原告正當行使土地所有權之必要。況拆除該部分，將如何影響結構致20號房屋等棟毀損等重大損害，亦未據被告提出任何證據證明，其前述所辯，顯難予採信，是被告逕依上開規定，抗辯附圖編號Α部分應免除其拆除義務，自不可採。㈣原告可否請求被告拆除附圖編號Α至Ｃ所示部分及返還該占
用土地？其訴請拆屋還地，有無權利濫用情形？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查，被告共有之20號房屋、系爭磚房及水泥斜坡空地，對於如附圖所示編號Ａ至Ｃ部分土地，既無占有之合法權源，則原告依前揭規定，請求被告拆除暨返還該占用部分土地，自屬有據。⒉被告雖抗辯：原告明知該等建物於興建之初係本於買賣關係
，並非無權占有，卻容任存在至今逾30年，現驟然訴請拆除，影響被告權益甚鉅，造成社會資源浪費，其起訴顯有權利濫用等語。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。而所謂權利濫用，係指行使權利以加損害於他人為主要目的而言。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即難認係權利濫用。查，被告就其前述主張並未舉證以實其說，又如附圖所示編號Ａ至Ｃ部分，僅供被告私人使用，與公共利益無涉，且原告為保護私權而排除侵害，為正當權利之行使，非以損害被告為主要目的，故尚難認原告有權利濫用之情事，被告此部分所辯亦不足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應將如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分拆除，並將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第三庭 法 官 彭怡蓁如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
書記官 蕭竣升