臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2488號原 告 黃浤桀訴訟代理人 鄧智勇律師
邱奕澄律師被 告 邱耀德即邱創德訴訟代理人 廖威淵律師上列當事人間請求核定地租事件，本院於民國110 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號未辦保存登記建物占用原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○號土地上如附圖編號A （面積83.93 平方公尺）所示部分之地上權，自民國108 年5 月10日起每月租金如附表所示。
二、被告應給付原告新臺幣6 萬3,760 元及自民國109 年11月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自民國109年5 月10日起至第一項建物得使用期限或滅失之日止，按月給付原告新臺幣5,316 元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔20% ，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查，原告起訴聲明第1 項原為核定被告為事實上處分權人之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）即附圖所示紅色線範圍，占用原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖編號A （面積83.93 平方公尺）部分，自民國108 年5 月10日起至系爭建物得使用期限或滅失之日止，每月地租新臺幣（下同）2 萬5,515 元，嗣於本院110 年1 月6 日言詞辯論期日以言詞變更此部分聲明如後述訴之聲明欄所示（見本院卷第53頁），原告就核定租金期間之變更，核屬更正法律上之陳述，尚非訴之變更，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地及建物原均為被告所有，嗣系爭土地經本院強制執行拍賣，由伊拍定，並經本院於108 年5 月8 日核發不動產權利移轉證明書，於108 年5 月16日登記取得所有權。而系爭建物占有系爭土地如附圖所示部分（面積83.9
3 平方公尺）依民法第838 條之1 規定視為已有地上權之設定（下稱系爭地上權），然因兩造就租金之數額始終無法達成協議，爰依該條第1 項後段規定請求核定租金數額及請求被告給付租金等語。並聲明：（一）核定系爭地上權自108年5 月10日起每月租金為2 萬5,515 元；（二）被告應給付原告30萬6,180 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）被告應自109 年5 月10日起至系爭建物得使用期限或滅失之日止，按月給付原告2萬5,151 元。
二、被告則以：原告不得溯及請求法院核定前之租金，蓋酌定地租之訴係屬形成之訴，僅得請求自酌定之意思表示時起算之租金。又系爭房屋現僅供伊堆置個人物品使用，非如原告所述係用以營商之用，且鄰近商業活動僅屬一般，則原告主張以系爭土地公告現值10% 作為核定租金之基礎，並不可採等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地及系爭建物原均為被告所有，而系爭建物坐落系爭土地如附圖所示編號A 部分（面積83.93 平方公尺），嗣系爭土地經本院強制執行拍賣，由原告拍定，經本院於108 年5 月8 日核發不動產權利移轉證明書，並於108 年
5 月16日登記取得所有權等情，業據其提出土地複丈成果圖、不動產權利移轉證書、土地登記第一類謄本、本院108 年
2 月13日桃院祥鳳107 年度司執字第14185 號通知、本院10
8 年度訴字第1833號109 年1 月16日勘驗筆錄及現場照片【見本院109 年度桃補字第202 號卷（下稱桃補卷）第7 頁至第13頁】為證，且為被告所不爭執（見本院卷第28頁），自堪信為真實。
四、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838 條之1 第1 項定有明文。次按依民法第
838 條之1 第1 項規定所取得之地上權為法定地上權，土地所有權人自法定地上權發生時，對地上權人即有地租請求權，僅其地租之數額尚待兩造協議或由法院核定，此與「當事人間基於不動產不定期租賃關係或約定地上權，因不動產價值變動而依民法第442 條或第835 條之1 規定請求調整租金，於法院准許調整租金判決確定前，就調整增加之租金數額，並無請求權」之情形，有所不同。經查：
（一）本件原告於108 年5 月16日取得系爭土地所有權時，被告依民法第838 條之1 第1 項規定取得法定地上權，是依前開說明，原告亦有地租請求權，惟兩造就地租之數額未能協議，故原告請求本院核定自108 年5 月16日起之地租之數額，於此範圍內，於法即屬有據，應予准許。
（二）被告雖抗辯原告不得溯及請求酌定起訴前之地租，並引用最高法院105 年度台上字第875 號判決為主要論據云云，惟前開最高法院前揭判決之事實為：「原告繼受原無地租約定之約定地上權，依民法第835 條之1 第2 項規定請求法院酌定地租之情形」，尚與本件符合民法第838 條之1第1 項法定地上權之情形不同，核與本件原因事實有別，自無比附援引之餘地，是被告前揭所辯，尚無足採。
（三）再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條亦有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地使用分區及使用地類別均為空白，有土地登記第一類謄本可參（見桃補卷第9 頁），位於桃園市○○區○○路主要幹道上，臨近物流公司廠區、僑愛國民小學及金蘭食品股份有限公司等商店，車流頻繁，商業活動普通，而系爭建物為鐵皮建物，主體屋齡約10至20年，增建屋齡約5 年，屋頂完整無漏水，外觀堅固，可供居住或商業使用，現況為空屋狀態，僅供被告堆置物品等情，此有本院108 年度訴字第1833號拆屋還地事件現場勘驗筆錄、Google地圖及現場照片（見桃補卷第12頁；本院卷第39頁至第46頁），參以系爭土地前經訴外人李明豊聲請對被告財產強制執行於現場查封時，在場第三人龔萬進已明確表示係向被告承租系爭建物，每月租金1萬7,000 元等語，亦有查封筆錄可佐（見本院107 年度司執字第14185 號卷第23頁），足認被告使用系爭建物之經濟價值及利益相當良好，是經本院審酌上情，而認原告得請求被告給付之租金，以按系爭土地之申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利一節，應屬公允，並據此計算原告所得請求被告給付自108 年5 月16日至109 年5 月9日期間之租金，及自109 年5 月10日起至系爭建物得使用期限或滅失之日止按月給付之租金，均如附表所示。
五、綜上所述，原告依民法第838 條之1 規定請求核定系爭地上權之租金數額，暨請求被告給付108 年5 月16日至109 年5月9 日止之地租6 萬3,760 元（計算式：41,041＋22,719＝63,760）及自起訴狀繕本送達之翌日即109 年11月12日起（見本院卷第18頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另自109 年5 月10日起至系爭建物得使用期限或滅失之日止，按月給付原告5,316 元，均有理由，應予准許；至原告逾上開部分之請求，為無理由，不應准許。又原告並未陳明供擔保後宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會，附此說明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第一庭 法 官 張永輝【附表:本院核定租金數額之計算表】┌──────┬────────┬──────┬───────────┐│地上權期間 │申報地價 │占用面積（平│核定每月租金數額 ││ │（元/ 平方公尺）│方公尺） │（計算式：申報地價×占││ │ │ │用面積×10% 年息÷12）││ │ │ ├───────────┤│ │ │ │合計 │├──────┼────────┼──────┼───────────┤│108 年5 月16│7,760 元 │83.93 │5,427 元 ││日至108 年12│ │ │（計算式：7,760 83. ││月31日止 │ │ │93 10% ÷12≒5,427) ││ │ │ ├───────────┤│ │ │ │4萬1,041 元 ││ │ │ │（計算式：7,760 83. ││ │ │ │93 10% 230/365≒ ││ │ │ │41,041) │├──────┼────────┼──────┼───────────┤│109 年1 月1 │7,600 元（見本院│83.93 │5,316元 ││日起至109 年│108 年度訴字第18│ │（計算式：7,600 83.9││5 月9 日止 │33號卷第115 頁）│ │3 10% ÷12≒5,316) ││ │ │ ├───────────┤│ │ │ │2萬2,719 元 ││ │ │ │（計算式：7,600 83.9││ │ │ │3 10% 130/365≒22,││ │ │ │719) │├──────┼────────┼──────┼───────────┤│109 年5 月10│7,600元 │83.93 │5,316元 ││日起至系爭建│ │ │（計算式：7,600 83.9││物得使用期限│ │ │3 10% ÷12≒5,316) ││或滅失之日止│ │ │ │└──────┴────────┴──────┴───────────┘【附圖：地上權範圍，本院109年度桃補字第202號卷第7 頁】正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 1 日
書記官 劉雅婷