臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2609號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人 許朝財律師被 告 劉元宏
劉元成張碧雲兼 上一 人訴訟代理人 黃伊瑈上列當事人間請求調整租金等事件，本院於中華民國110 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○鎮區○○段第八五、八七、八八、九○、九一、九二、九五、九七地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ所示，面積各為六點六六、五點五三、二七點九四、一點五四、六一點五○、一三點七五、一點七○、二點六二公尺之租金，自民國一○九年七月三日起，應調整為每年新臺幣伍萬貳仟叁佰玖拾叁元。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰肆拾捌元，及自民國一○九年七月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告劉元宏、劉元成經合法通知，未於言詞辯論期日到場；被告張碧雲、黃伊瑈經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核均無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落桃園市○鎮區○○段85、87、88、90、91、
92、95、97地號土地為伊所有，自民國70年1 月1 日起，即將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ所示，面積各為6.66、5.53、27.94 、1.54、61.50 、13.75 、1.70、
2.62平方公尺之土地（以上合計共121.24平方公尺，下合稱系爭土地）出租予訴外人劉圍妹，並未約定期限（下稱系爭租約）。劉圍妹於94年9 月30日死亡，其遺產由被告劉元宏、劉元成、黃伊瑈及訴外人黃德榮共同繼承，嗣劉德榮死亡，改由被告張碧雲再轉繼承。伊雖於104 年間，曾向本院訴請調整租金，並經本院以104 年度訴字第1096號判決（下稱前案判決）調整系爭土地每年租金為新臺幣（下同）39,962元確定。惟前案判決所據系爭土地於102 年間之公告現值至今已有調漲，且系爭土地向被告所收取之租金亦不敷繳納地價稅，上開租金額已不符目前市場行情，而與地價顯不相當，自有調整租金之必要，為此爰依民法第442 條之規定，訴請將系爭土地調整為按每年申報地價年息百分之10加以計算。又被告等人自前案判決後迄今始終並未繳納分文租金，屢經催討，均不獲置理，伊自得本於系爭租約之法律關係，訴請被告償還自前案判後之105 年至108 年間共計4 年租金總額159,848 元。並聲明求為判決：㈠、被告所承租系爭土地每年租金，自起訴狀繕本送達最後一名被告之翌日起，調整為149,696 元；㈡、被告應給付原告159,848 元，及自起訴狀繕本送達最後一名被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈢、並願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
㈠、被告張碧雲、黃伊瑈未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之聲明及陳述如下：伊等根本沒有住在那裡，也不要這個租約，伊等想要以拋棄承租權之方式來處理系爭租約，不想要再繼續支付任何租金等語，並聲明求為判決：駁回原告之訴。
㈡、被告劉元宏、劉元成經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、查，原告主張系爭土地為其所有，自70年1 月1 日起即出租予訴外人劉圍妹，雙方成立不定期租賃契約關係；劉圍妹死亡後，由被告劉元宏、劉元成、黃伊瑈及訴外人黃德榮共同繼承，嗣劉德榮死亡，改由被告張碧雲再轉繼承；原告且曾於104 年間向本院訴請調整租金判決系爭土地之每年租金為39,962元確定等情，業據其提出本院104 年度訴字第1096號民事判決書、土地登記第一類謄本為憑（見壢簡卷第13至17頁、第19至26頁），且為被告張碧雲、黃伊瑈於言詞辯論期日所不爭執，而被告劉元宏、劉元成對於原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，自可信為真實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。查，系爭土地之公告現值，於103 年1 月間，系爭85、87、90地號土地為每坪方公尺63,516元，系爭88、91、92、95、97地號土地為每平方公尺64,600元；於104 年1 月間，系爭85、87、90地號土地為每平方公尺69,383元，系爭91、92、95、97地號土地為每平方公尺70,700元；於109 年1 月間，系爭85、87、90地號土地為每平方公尺74,265元，系爭91、92、95、97地號土地為每平方公尺75,300元，此有本院依職權所調取地價查詢資料在卷可稽。本院審酌土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此由觀土地稅法第30條之規定即明，而國家徵收土地通常亦係以公告現值加四成為補償費給付之標準，此乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應屬衡量土地價值之客觀依據。本件被告所承租之系爭土地價值，自前案所據以為衡酌標準之102 年公告現值起迄今，平均漲幅已漲昇超逾越百分之17之多，依上開說明，原告訴請調整租金，應屬於法有據，可以採憑。
六、再按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，此觀土地法第105 條準用同法第97條之規定甚明。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必須達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院46台上字第855 號判例、68台上字第3071號判例意旨參照）。經查：
㈠、被告所承租之系爭土地，其中關於系爭85、87及90地號土地，目前課徵田賦（停徵），未課徵地價稅，另系爭88、91、
92、95及97地號土地之使用分區為商業區，依土地稅法第14條規定，均屬應課徵地價稅之土地，自104 年至109 年皆按一般用地稅率課徵地價稅。且因地價稅課徵係依土地稅法第15條規定，依其地價總額計徵而來，而依平均地權條例第14條規定，於105 、107 及109 年均有適逢重新規定地價，稅額依申報地價計徵，故略有調整等情，業經本院向桃園市政府地方稅務局中壢分局函詢確認無誤，有該分局109 年12月
2 日桃稅壢字第1097441982號函在卷（見本院卷第15頁），並有原告所提出之系爭土地地價第二類謄本可稽。
㈡、本院審酌系爭土地位○○○區○○路上，雖鄰近中壢家商，距離中壢火車站不遠，但終非屬商業活動繁榮地區，加以系爭土地之承租目的僅為租地建屋自住，附近也多為住家，此經本院前審到場履勘確認屬實，參以系爭土地之申報地價為每平方公尺12,240元至12,400元不等，並未超過桃園市土地
7 公畝（700 平方公尺）平均地價之累進起點地價，稅率自應以千分之10計算，且雖系爭土地公告（或申報）地價固非一致，惟以地價總值一定年租率計算承租人所應給付之租金，已足以區別土地價值之差異性，尚無以不同年租率計算不同地號土地之個別租金。經斟酌被告利用基地之經濟價值、所受利益及原告就系爭土地之稅捐負擔等項，本院認調整上開土地租金為申報地價總額之百分之3.5 為適當。原告請求將被告承租系爭土地之租金，調整為系爭土地承租面積申報總價額年息百分之10云云，尚屬過高，為本院所不採。故原告請求被告承租系爭土地之租金，自應為每年52,393元【計算式：（6.66＋5.53＋27.94 ）12,240元＋（1.54＋61.5＋13.75 ＋1.7 ＋2.62）12,400元＝1,496,955 元，1,496,955 元3.5 ﹪＝52,393元）。
㈢、又按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示時起算。然如於起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有48年台上字第521 號判例可為參照。查，本件原告既未舉證證明其於本案起訴前究係如何對被告為調整租金之意思表示，揆諸前開說明，原告請求自起訴狀繕本送達最後一被告之翌日即109 年7 月3 日起，調整本件系爭土地租金，即無不合，可以准許。
㈣、再者，被告自前案判決後迄今，既始終未依該判決調整後租金標準繳納系爭土地租金，則自105 年1 月1 日起至108 年12月31日止之租金，依前案判決調整系爭土地每年租金為39,962元之標準加以計算結果，自應為159,848 元（計算式：
39,962元×4 ＝159,848 元）。又本件被告對原告所負上開租金給付義務，既經收受原告起訴狀繕本之送達，原告自得從該訴狀繕本送達翌日起，請求被告按週年利率百分之5 之標準計付遲延利息。從而，原告請求被告應給付欠付租金159,848 元，及自起訴狀繕本送達最後一名被告之翌日即109年7 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬有據，可以准許。
㈤、至被告張碧雲、黃伊瑈於本院審理期間，固一度抗辯辯想要以拋棄系爭土地承租權之方式處理本案糾紛云云，惟其等嗣即未再到庭清楚陳明自己是否業已發出拋棄本案系爭土地承租權之意思表示。本院審酌當事人拋棄實體權利與否，茲事體大，實難單憑被告張碧雲、黃伊瑈上開模稜兩可之陳述，遽認張碧雲、黃伊瑈確已明白對外表明拋棄系爭土地承租權，是認被告張碧雲、黃伊瑈就此所為抗辯，並非有據，本院亦難以採為對其等有利之認定，併此指明。
七、綜上所述，原告請求自起訴狀繕本送達最後一名被告之翌日起，將被告所承租系爭土地之租金，調整為每年52,393元，，應屬有據。另原告本於前案判決調整後之租金標準，請求被告應清償所欠付自105 年1 月1 日起至108 年12月31日止此段期間之租金合計共159,848 元，及自109 年7 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，亦屬可採。原告就上開範圍內所為請求，均屬正當，可以准許；惟逾此範圍所為請求，則非有據，應予駁回。
八、本判決第二項乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行；此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判，併此敘明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。另依同法第392 條第2 項、第3 項之規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 謝菁菁