臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2887號原 告 黃玉清原 告 黃素卿原 告 黃紫蕙原 告 黃薇庭上四人共同訴訟代理人 姜至軒律師被 告 黃一郎被 告 黃耀興被 告 黃耀慶被 告 黃青雲上四人共同訴訟代理人 王建偉律師訴訟代理人 陳鄭權律師上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國110 年7 月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、確認兩造間就如附表編號一、二所示土地所訂立之桃園市龜山區「龜新字第1 號」耕地三七五租約所成立之耕地租約關係不存在。
二、被告應將如附表編號一所示土地返還原告四人、將如附表編號二所示土地返還原告黃玉清及其他共有人黃啟明。
三、原告其餘之訴駁回。事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。再按耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序，最高法院72年度台上字第680 號判決意旨參昌。是查，本件兩造間因就如附表編號一、二所示、坐落於桃園市○○區○○段506-1 、506-3 、506-8 、506-9 、530 、530-1 地號土地（506-3 、506-8 、506-9 等地號土地均自506-1 地號土地分割而來，530-1 地號土地則自530 地號土地分割而來。下稱系爭土地，或分稱如附表編號一、二所示土地，或逕以地號稱之）所訂立之桃園市龜山區龜新字第1 號耕地三七五減租條例租約（下稱系爭租約）發生爭議，前經系爭土地共有人及出租人中之原告等人（另有兼出租人之所有權人黃啟明未參與該調解及後續本案訴訟），向桃園市龜山區公所聲請調解而不成立，嗣經桃園市耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由桃園市政府移送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「龜新第1 號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱調解調處卷宗）可稽，而依照上開說明，原告等
4 人雖僅為部分土地共有人及出租人聲請調解，而非以出租人全體共同聲請調解，然本件起訴仍合於前開規定。
二、按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益」，最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照。是查，茲因原告主張系爭土地上之系爭租約已因被告不自任耕作無效而不成立，但為被告所否認，是使其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認判決除去之，原告自有確認利益可提起本案之訴。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠如附表編號一、二所示之土地為原告4 人與訴外人黃啟明所
分別共有（共有情形詳如附表所示），除原告黃玉清原即為出租人外，其餘原告另與訴外人黃啟明均因繼承關係，而繼承該土地與被告4 人間所訂立系爭租約關係，然系爭租約之前承租人及被告4 人卻未於係爭土地上自任耕作，竟於76年間即將系爭土地部分區域出租予改制前桃園縣龜山鄉公所（下稱龜山鄉公所），興建鐵皮屋用以經營公有市場（下稱系爭鐵皮屋，鐵皮屋所在位置詳如原證八即判決附件示意圖所示），收取租金，且在該市場終止經營後，仍未自任耕作，竟將原市場所在之處提供大山鮮花禮品店供停車及置放鮮花店之物品使用，或供自行停車之用。原告並於109 年6 、7月間發現被告已將上開市場以外剩餘租賃土地（包括506-1、506-3 、506-8 、506-9 地號土地）交給第三人種菜多年，足認被告上開行為，顯已違背耕作使用之目的，確有減租條例第16條第1 項、第2 項不自任耕作而致系爭契約無效之情形。另前出租人黃新贊並無在龜山鄉公所承租結束後，不同意拆除該鐵皮屋。另現鐵皮屋確為原告與被告共同使用，原告黃素卿、黃紫蕙、黃薇庭之母黃楊桂枝確有將該鐵皮屋內之部分車位加以出租。又原告既為系爭土地之部分出租人及所有權人，自得本於民法第767 條第1 項前段、第821 條之規定，請求被告將置於506-1 、530 、530-1 地號土地上之車輛、攤位或雜物等動產遷出，並將系爭土地返還原告及其他全體共有人。
㈡再被告既為承租人，本應依約繳納租金，且係由承租人繳交
給出租人，但承租人卻已有數十年未依約繳交租穀予出租人之情形，故應有減租條例第17條第1 項第3 款之情形。
㈢並聲明：⒈確認兩造間就如附表編號一、二所示土地所訂立
之系爭租約不存在。⒉被告應將其所有之動產（包括車輛、雜物、攤位等物）自系爭506-1 、530 、530-1 地號之土地遷出。⒊被告應將如附表編號一所示土地返還原告4 人、被告應將如附表編號二所示土地返還原告黃玉清及其他共有人黃啟明。⒋訴訟費用被告負擔。
二、被告則以：㈠原告所稱之系爭鐵皮屋，係由之前之出租人黃玉清、黃張爵
、黃新贊（下稱黃新贊3 人）等人於75年間所興建。因當時黃新贊3 人為配合政府集中攤販之政策，乃於76年3 月27日與當時承租人黃春芳簽立同意書，共同將系爭土地部分區域（共計1,292 平方公尺）出租予龜山鄉，並於75年間即已興建該鐵皮屋，供龜山鄉公所經營公有陸光市場，所得租金並由黃新贊等人領取後，再自行依三七五租約有關規定自行分擔，後市場之承租人再向龜山鄉公所簽立桃園縣龜山鄉公有陸光攤販集中場攤位契約書（下稱攤位租約）並經公證，而前承租人黃春芳確曾租用編號22號之攤位以為營業。再者，龜山鄉公所於租約期滿後，曾詢問原告是否將系爭土地回復原狀繼續作為農耕使用，但原告不同意，甚將該鐵皮屋內部空間劃設停車位出租他人使用，該車位之租金亦係由原告所收取，故無法以此而認被告就此鐵皮屋所在之租賃土地為不自任耕作。至前承租人黃春芳承租系爭市場攤位部分，則與是否自任耕作無關。另前承租人黃春芳為不瞭解法律之人，在前出租人及龜山鄉公所之引導之下，始同意前出租人將系爭土地部分區域出租作為公用市場所用，前承租人再因此由前出租人處取得部分租金，但前承租人並不知悉此舉會導致有不自任耕作之情形，故如因此認為租約無效，對於承租人而言顯顯失公平。
㈡再被告確另有自行於506-1 地號土地上種植青菜等作物，並
非如原告所述均不自任耕作。至訴外人張信義係在未得前承租人黃春芳或被告之同意，即逕行將其所經營之大山鮮花店之物品放置在鐵皮屋內，並將其所有之車輛位放在鐵皮屋內，但原告並未加以阻止或請求移除，或要求張信義應繳納停車費，是被告並無如原告所主張，將鐵皮屋部分區域出租訴外人張信義使用之情形。又訴外人温林台子雖於系爭土地上種菜，但未支付租金或將收成分送被告或前出租人黃春芳，而原告亦未予以阻止，但被告卻曾加以阻止，故可認被告並無如原告所主張，將系爭土地容認温林台子種菜之情形。
㈢另系爭租約之租金給付依系爭契約所載，屬往取債務，即為
出租人之原告應前往被告所在住處收取租金，是因系爭租約之出租人未前來收取租金，始致被告未能繳納，原告不得據以認有減租條例第17條第1 項第3 款規定之情形。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠如附表編號一所示桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○
○○○○○○○○號土地，為原告4人因繼承所取得分別共有，另如附表編號二所示同段530、530-1地號土地則為原告黃玉清與訴外人黃啟明分別因繼承而取得分別共有，此有該等土地第一類登記謄本附本院卷第31頁至第49頁、第87頁至第103頁可參。
㈡又系爭土地前於38年6月23日經當時之所有權人黃金丙出租
予黃金福，簽立系爭減租契約，並約定租金繳納之方式為在承租人位於龜山鄉新路村之住處（即佃人宅）繳納，後系爭租約由黃新贊、黃張爵、黃玉清等三人繼承出租人之地位，另由被告之父黃春芳繼承承租人之地位，並仍繼續約定租金繳納之方式，係至龜山鄉新路村佃農宅繳納，嗣黃新贊之出租人地位則由原告黃素卿、黃紫蕙、黃薇庭所繼承，並與原告黃玉清、訴外人黃啟明為共同出租人，承租人之地位則由被告4 人所繼承等情，有38年、86年間及104 年間所分別簽立之租賃契約及租約附表等資料附調解調處卷及本院卷第55頁至第57頁、第151 頁至第154 頁、第320-1 、320-3 頁可參。
㈢系爭鐵皮屋所在區域如判決附件（原證八）虛線以內所示（
即斜線所示區域），此為被告所不否認（參本院卷第212 頁、第213頁）。
四、參酌兩造上開陳述，可知兩造對於被告是否有不自任耕作，而致系爭租約應依減租條例第16條第1 、2 項之規定而為無效部分加以爭執，另爭執系爭租金債務是否為往取債務，被告是否有減租條例第17條第1 項第3 款之情形。故本院首應審酌者即為該租約是否有無效之情形？茲分述如下：
㈠被告確有未自任耕作情形，依減租條例第16條第1 項、第2項規定，系爭租約確為無效：
⒈按【承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租】，耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。【所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間】，最高法院64年台上字第571 號判例、70年台上字第4637號判例、96年度台上字第2595號判決可資參照。次按，【所謂『不自任耕作』，兼指轉租及將耕地借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕作之使用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力，其未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回】，最高法院88台上字第127 號判決意旨參照。另按，【耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原定租約無效，係指同一租約無效，包括同一租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆耕地有不自任耕作之情，該租約全部均歸無效】，有最高法院66年台上字第761 號判例、81年度台上字第2180號判決足參。【又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力】，最高法院92年度台上字第2494號判決、103 年度台上字第437 號亦可參照。
末按，【承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約無效，此耕地三七五減租條例第16條第1 項及第2 項前段定有明明文。次按不自任耕作，係兼指轉租及將耕作物借與他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途而言。且耕地三七五減租條例為政府既定之土地政策，均屬強制規定，是縱認該同意書為被上訴人所出具，亦因違反法律強制規定，應認為無效。是上訴人就系爭耕地既已變更用途而不自任耕作，則兩造間原訂租約應屬無效】（最高法院76年度台上字第2222號判決參照）。
⒉經查，被告既與原告及系爭土地之其他所有權人間有系爭租
約關係存在，被告即應受減租條例第16條第1 項所定應由被告自任耕作之限制，合先敘明。又查，參以被告所提出之於76年3 月27日所簽立之系爭同意書，其上確實記載「立同意書人黃春芳與黃玉清、黃張爵、黃新贊有三七五租約關係之龜山段530 、506-1 二筆土地計1,292 平方公尺，租與龜山鄉公所使用之租金，同意由該等三人領取後自行依三七五租約有關規定自行分擔」等語，立約人則為前出租人黃新贊3人及前承租人黃春芳1 人。另前承租人黃新芳另從76年1 月
1 日起即與龜山鄉公所簽立系爭攤販租約，約定由黃新芳承租系爭公用市場之編號22之攤位，此可參本院卷第155 頁至第163 頁。而原告亦不否認前出租人確曾收取上開由龜山鄉公所所經營之公用市場之租金後，再將部分租金分予前承租人黃春芳及被告黃一郎，並提出承租人收受租金之收據及租金分配明細資料等附本院卷第119 頁至第135 頁可證，故可信在系爭租約訂立後，原出租人黃新贊3 人確有與原承租人黃春芳共同同意將系爭土地部分區域地出租給龜山鄉公所經營系爭公用市場，出租人就此並有取得租金，且將之分配予原承租人黃春芳及被告黃一郎一情。並佐以證人張信義到庭證述：「（是否知悉上開照片顯示之鐵皮屋，之前曾為台灣省桃園縣龜山鄉公有陸光攤販集中場？該集中場經營之起迄時間？）應該是。開始的時間我不知道，因為我是臺中人，99年以前我只看到幾攤，其中一攤是黃一郎爸爸（即前承租人黃春芳）的豬肉攤」、證人溫林台子到庭結證稱：「（上開鐵皮屋附近是否有人從事耕作？）老闆本來有在種菜，老闆是黃春芳，他好像也有在市場裡面賣豬肉」等語（參本院卷第231 頁、第235 頁），亦足證原承租人黃春芳在系爭公有市場開始經營後，即有自76年1 月1 日起向有龜山鄉公所再承租系爭公有市場之攤位，此亦為被告所不否認，是該鐵皮屋應可認係於此日之前即75年間所興建，但究為何人所興建，則無確切證據可資證明。準此可認，原承租人黃春芳至少自76年1 月1 日起，就系爭土地即違反系爭租約之耕作目的，而不自任耕作，同意將系爭土地中共計1,292 平方公尺之區域（總租賃面積為3,050 平方公尺，故市場用地已占總租賃土地面積之3 分之1 ）交由訴外人即龜山鄉公所擅自變更用途，設置如附件示意圖所示之系爭鐵皮屋，以經營上開公有陸光市場使用甚明，且原承租人並有經由出租人分得龜山鄉公所給付之租金。再因耕地三七五減租條例既為政府既定之土地政策，故減租條例第16條第1 項、第2 項之規定，均屬強制規定，不得任由出租人或承租人自行或合意改變用途使用。是縱出租租賃土地供市場所用，係由原出租人及承租人共同同意所為，亦因違反法律強制規定，經變更耕地用途而不自任耕作，而認系爭租約應自76年1 月1 日起即為無效。
⒊甚者，參以證人温林台子到庭所證述：「（你本人有無在上
開照片顯示之處種菜？是為何人種菜？收成的菜是供自用或出售？）因為黃春芳有一天看我經過，跟我說你太閒，我撥一點地方讓你種菜，我就幫他清理，在上面種菜，種的菜我自己吃都不夠，我之前從事水泥工的工作，我的膝蓋很不舒服，所以也不能種太多，是因為我跟黃春芳有認識，叫我幫他清理一部分，他自己清理一部分」等語（參本院卷第235頁至第236 頁），亦可知温林台子係經由原承租人黃春芳主動提供系爭土地之部分區域，始於土地上開始種植蔬菜，原承租人黃春芳確另有違法轉借土地予第三人使用之情形（至證人張信義將其所經營之花店物品及車輛〈牌照號碼為0099-FQ ）放置於鐵皮屋內部分，業經張信義到庭證述否認有取得黃春芳及被告之同意，亦無給付相關代價，此可參本院卷第231 頁至第234 頁，故應認非承租人黃春芳及被告將此部分違法轉借給張信義）。再輔以上開張信義及温林台子之證詞，亦可知黃春芳該亦有向龜山鄉公所承租攤位販售豬肉，自可認原承租人黃春芳確已無耕作之意思，不論黃春芳是否熟悉耕地租約之相關法律規定，黃春芳應可知悉其本身確未就系爭土地之大部分，自行從事農耕，且就公有市場部分，復有取得出租龜山鄉公所所輾轉交付之租金利益，其本身亦改以攤販為業，被告自不得以黃春芳不瞭解法律一詞，而認系爭租約經認定無效部分顯失公平。
⒋是以，系爭租約之租賃範圍，既有逾3 分之1 之區域供他人
違法經營市場，並有部分區域供他人種植蔬菜，不論被告是否另有其他種植行為，仍應認被告確有不自任耕作而致系爭租約全部無效之情形，原告訴請確認該租約之法律關係因無效而不存在，確屬有據。又系爭租約既經認定為無效，已如上述，即無庸再審究被告是否有未付租金，而使原告可因此依減租條例第17條第1 項之規定終止租約之必要，附此敘明。
㈡再原告雖另主張被告於系爭506-1 、530 、530-1 、506-3
地號土地上（包括鐵皮屋），有放置車輛並堆置攤販及雜物等動產，即如本院卷第65頁至第67頁、第115 頁至第117 頁照片所示，請求被告將之遷走等語，惟被告已否認其有堆置該等物品，亦不確定上開照片顯示情形為系爭土地之狀況（參本院卷第240 頁），亦否認有使用該鐵皮屋（參本院卷第
190 頁）等語，而原告就此部分除提出上開照片外，僅請求傳訊證人張信義。惟依照片所示情形，並無法證明照片中所示物品為被告所放置，而證人張信義復已到庭證述其雖有知會前承租人黃春芳，但黃春芳未表示好或不好，被告亦未予同意，其即將其所經營花店之物品及車輛加以放置在系爭鐵皮屋內等語，誠如前述，是證人張信義之證詞亦不足以認定被告確有堆置或允許他人放置照片中所示物品。故不論上開照片所示情形，是否確為系爭土地上之狀況，但因無相關證據可資證明該等物品為被告所放置，且原告亦不否認有將系爭鐵皮屋內之停車位出租他人使用，是可認原告現對於系爭鐵皮屋始有實質管領之情形，是亦無法排除該等物品為原告同意使用之人所放置或經原告允許而使用，或係經不知名之第三人所放置。從而，原告本於土地所有權人之地位，聲明請求被告移除506-1 、530 、530-1 地號土地之動產，即屬無據，無從准許。
㈢又被告未在系爭耕地上自任耕作而有違反耕地減租條例第16
條第1 項之規定，依該條第2 項之規定即為無效，已如上述。而減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例意旨參照）；末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，此亦為民法第767 條第1 項所明定。是以，系爭土地之租約既已無效而不存在，惟被告仍主張該契約為有效存在，即主張其仍為承租人，而得合法使用系爭土地。就此，被告自屬無權占用該部分之土地，而原告為所有權人復為系爭租約之出租人，自得為系爭耕地全體共有人之利益，而依減租條例第16條第2 項、民法第767條第1 項、第821 條之規定，請求被告將系爭耕地全部騰空後返還原告及其他全體共有人。
五、綜上，原告依耕地三七五減租條例第16條第2 項、民法第76
7 條、第821 條，請求判決確認系爭租約關係不存在，及被告應返還如附表編號一、二所示土地，洵屬有據，應予准許，逾此部分，即無理由，應予駁回。
六、末按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，減租條例第26條第1 項定有明文。而按民事訴訟法第77條之23規定，訴訟費用尚包含其他進行訴訟之必要費用等。惟本案訴訟進行中，並無支出其他費用，因此應免為訴訟費用之諭知，附此敘明。
中 華 民 國 110 年 7 月 26 日
民事第三庭 法 官 林靜梅附件：原證八關於系爭鐵皮屋所在之示意圖（原圖附本院卷第137頁） 。
附表：（桃園市龜山區龜新字第1號耕地三七五租約）┌───┬───────────────────────┬────────────────────┐│編號 │租賃標的土地 │所有權人 │├───┼───────────────────────┼────────────────────┤│一 │桃園市○○區○○段506-1、506-3、506-8、506-9地│原告黃玉清、黃素卿、黃紫蕙、黃薇庭四人。││ │號土地 │ │├───┼───────────────────────┼────────────────────┤│二 │桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地 │原告黃玉清及訴外人黃啟明 ││ │ │ │├───┴───────────────────────┴────────────────────┤│一、系爭減租契約之出租人為：原告黃玉清、黃素卿、黃紫蕙、黃薇庭4人及訴外人黃啟明（原出租人為黃金 ││ 丙－黃新贊、黃張爵、黃玉清3 人－黃玉清及由原告黃素卿、黃紫蕙、黃薇庭││ 3人繼承黃新贊之承租人地位） ││ 系爭減租契約之承租人為：被告黃一郎、黃耀興、黃耀慶、黃青雲4 人（原承租人為黃金福－黃春芳－由││ 被告4人繼承）。 ││二、租賃土地之地目均為田，面積總和為3,050㎡。 ││三、原始租約訂立於38年6月23日，最新續訂租約登記租期為104年1月1日至109年12月31日止。 ││四、租約約定租金為繳納實物，繳納地點在龜山鄉新路村「佃人宅、佃農宅」（即承租人住處）。 ││五、詳參本院卷第151頁至154頁及系爭調處調解案卷。 │└────────────────────────────────────────────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 27 日
書記官 鄭敏如