臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第29號原 告 黃志源
黃志詳黃志傑共 同訴訟代理人 陳怡伶律師
沈明欣律師被 告 劉群珍
卓碧絲張巧芳共 同訴訟代理人 江仁俊律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109 年11月2 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告劉群珍應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。
二、被告劉群珍應給付原告新臺幣260,000 元，並應自民國109年3 月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
三、被告劉群珍應自民國109 年3 月27日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣65,000元。
四、被告卓碧絲應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。
五、被告卓碧絲應自民國109 年3 月27日起至騰空遷讓返還第四項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣20,000元。
六、被告張巧芳應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。
七、被告張巧芳應給付原告新臺幣110,000 元整，並應自民國10
9 年4 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
八、被告張巧芳應自民國109 年4 月10日起至騰空遷讓返還第六項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣27,500元。
九、原告其餘之訴駁回。
十、訴訟費用由被告劉群珍負擔三分之一、被告卓碧絲負擔三分之一、被告張巧芳負擔三分之一。
十一、本判決第一項於原告以新臺幣188,000 元為被告劉群珍供擔保後，得假執行，但被告劉群珍以新臺幣563,523 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十二、本判決第二項得假執行，但被告劉群珍以新臺幣260,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十三、本判決第三項得假執行，但被告劉群珍按月以新臺幣65,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十四、本判決第四項於原告以新臺幣188,000 元為被告卓碧絲供擔保後，得假執行，但被告卓碧絲以新臺幣563,523 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十五、本判決第五項得假執行，但被告卓碧絲按月以新臺幣20,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十六、本判決第六項於原告以新臺幣188,000 元為被告張巧芳供擔保後，得假執行，但被告張巧芳以新臺幣563,523 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十七、本判決第七項得假執行，但被告張巧芳以新臺幣110,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十八、本判決第八項得假執行，但被告張巧芳按月以新臺幣27,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）本為訴外人張媽州所有，因張媽州前向原告3 人之父即訴外人黃敬峰借貸新臺幣（下同）2,150 萬元，並將系爭房屋暨坐落基地設定抵押予黃敬峰，嗣後張媽州因無法清償積欠台中商業銀行借款750 萬元，央求黃敬峰代為清償，並表示願意將系爭房屋暨土地出售予黃敬峰抵償債務，是黃敬峰於民國107 年11月20日購得系爭房屋暨坐落基地，並於107 年12月13日指定登記於原告3 人分別共有，然被告3 人占用系爭房屋經營生意，原告3 人與黃敬峰告知被告，其等與張媽州之租賃契約已屆期，屋主既然更易為原告3 人，被告3 人應搬遷他處，被告3 人遂分別提出與其等張媽州間之租約，拒不返還系爭房屋及給付系爭房屋之租金，就被告3 人提出租約分述如下：
㈠被告劉群珍提出與張媽州簽立之租賃契約（下稱系爭劉群珍
租約）記載「租賃標的為系爭房屋、租期：108 年2 月至11
0 年2 月、租金為每月65,000元、付清120 萬元」等字眼，惟被告劉群珍並未於契約上簽名，而租賃契約簽立日期雖記載106 年6 月13日，然依據常理，簽立租賃契約日期與租賃開始日期差距應僅幾日，是顯然此係被告劉群珍知悉張媽州已於107 年12月13日將系爭房屋過戶登記予原告，伊始趕緊與非真正權利人張媽州合謀在108 年2 月份簽立租賃契約，企圖以買賣不破租賃阻止原告請求搬遷，是以系爭劉群珍之租約屬通謀虛偽意思表示，係無效之租賃契約，不得以之對抗真正權利人即原告，被告劉群珍屬無權占有，應將系爭房屋返還予原告，又被告劉群珍於108 年1 月份至5 月份無權占有使用系爭房屋，是原告得請求相當於系爭劉群珍租約所載每月65,000元租金計算之不當得利，合計325,000 元（計算式65,000×5=325,000)。倘鈞院認系爭劉群珍租約有效，惟被告劉群珍自108 年2 月至108 年5 月均未給付租金予原告，欠租已達四個月，是原告以起訴狀繕本為催告之意思通知，命被告劉群珍於起訴狀繕本送達之30日內給付積欠之租金，逾期未付即以被告劉群珍積欠2 個月以上租金終止租賃契約，並請求被告自租賃契約終止日至遷讓房屋日止，按月給付65,000元予原告。且被告劉群珍違反系爭租約第8 條之限制，於未經出租人同意私自將租賃標的物轉租予第三人，是縱認系爭劉群珍之租約效力及於原告，原告於109 年9 月
9 日當庭即依系爭租約第14條，以被告劉群珍違法轉租為由，終止雙方之租約，被告劉群珍不得再對原告主張其為有權占有而拒絕返還。綜上所述，原告爰依民法第767 、17 9條及租賃契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告劉群珍應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。（二）被告劉群珍應給付原告325,000 元整，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告劉群珍應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告65,000元。（四）倘受有利之判決，願供擔保請准假執行。
㈡被告卓碧絲提出兩份與張媽州簽立之租賃契約（下稱系爭卓
碧絲租約一、租約二）分別記載「租賃標的為系爭房屋、租期：105 年1 月11日至109 年1 月11日、租金為每月20,000元」、「租賃標的為系爭房屋、租期：109 年1 月11日至11
5 年1 月10日、租金為每月20,000元、簽立租賃契約日期10
6 年10月24日、付清65萬元」等字眼，惟系爭卓碧絲租約一未有收款紀錄、簽約日期亦未填寫，難認該租約為真實，縱認其為真實，被告卓碧絲自108 年1 月至5 月份均未給付租金予原告，欠租已達五個月共10萬元，是原告以起訴狀繕本為催告之意思通知，命被告劉群珍於起訴狀繕本送達之30日內給付積欠之租金，逾期未付即以被告劉群珍積欠2 個月以上租金終止租賃契約，並請求被告自租賃契約終止至遷讓房屋日止，按月給付20,000元租金予原告。系爭卓碧絲之租約二更係於106 年即預立109 年之租約，與社會常情有違，是顯然此係被告卓碧絲知悉張媽州已於107 年12月13日將系爭房屋過戶登記予原告，伊始趕緊與非真正權利人張媽州合謀在108 年2 月份簽立租賃契約，企圖以買賣不破租賃阻止原告請求搬遷，是以系爭租約二屬通謀虛偽意思表示，係無效之租賃契約，不得以之對抗真正權利人即原告，被告卓碧絲屬無權占有，應將系爭房屋返還予原告，縱認系爭卓碧絲租約二為真，該租賃關係自109 年1 月始生效，張媽州該時已非系爭房屋之所有權人，被告卓碧絲不得以該租約對抗原告，縱認該租約可對抗原告，然該租約未經公證且租賃期限逾
5 年（租期為6 年），被告卓碧絲仍不得主張買賣不破租賃之適用。綜上所述，原告爰依民法第767 條、第179 條及租賃契約關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告卓碧絲應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。（二）被告卓碧絲應給付原告10萬元，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告卓碧絲應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告2 萬元。（四）倘受有利之判決，願供擔保請准假執行。
㈢被告張巧芳提出兩份與張媽州簽立之租賃契約（下稱系爭張
巧芳租約一、租約二）分別記載「租賃標的為系爭房屋、租期：107 年2 月6 日至109 年2 月5 日、租金為每月27,500元、簽立租賃契約日期107 年3 月1 日、付清108 年2 月至
109 年3 月之27萬元租金」、「租賃標的為系爭房屋、租期：109 年2 月6 日至111 年2 月5 日、租金為每月27,500元、簽立租賃契約日期107 年11月1 日」等字眼，惟系爭張巧芳租約一雖有收款紀錄、收款紀錄之期間為108 年2 月至10
9 年3 月，然109 年3 月並非契約所載之租賃期間，該租約之真實性容有疑問，縱認其為真實，原告自107 年12月13日起即為系爭房屋之所有權人，被告張巧芳不得以其給付張媽州之租金對抗原告，是被告張巧芳自108 年1 月至5 月份均未給付租金予原告，欠租已達5 個月137,500 元，是原告以起訴狀繕本為催告之意思通知，命被告張巧芳於起訴狀繕本送達之30日內給付積欠之租金，逾期未付即以被告張巧芳積欠2 個月以上租金為由終止租賃契約，並請求被告自租賃契約終止日起至遷讓房屋日止，按月給付27,500元租金予原告。系爭張巧芳租約二更係於107 年即預立109 年之租約，與社會常情有違，是顯然此係被告張巧芳知悉張媽州已於107年12月13日將系爭房屋過戶登記予原告，伊始趕緊與非真正權利人張媽州合謀在108 年2 月份簽立租賃契約，企圖以買賣不破租賃阻止原告請求搬遷，是以系爭張巧芳租約二屬通謀虛偽意思表示，係無效之租賃契約，不得以之對抗真正權利人原告，被告張巧芳屬無權占有，應將系爭房屋返還予原告，縱認系爭張巧芳租約二為真，該租賃關係自109 年2 月始生效，張媽州該時已非系爭房屋之所有權人，被告張巧芳不得以該租約對抗原告。被告卓碧絲及被告張巧芳之租約均係於前一份租約尚未屆滿時即簽立，前後租約間之契約當事人、承租標的均未變更，僅有租金之計算標準略有不同，堪認被告卓碧絲與被告張巧芳並非再次與張媽州定立新租約，僅係將原租約延長，是以被告卓碧絲之租約自105 年1 月11日起至115 年1 月10日止，租期共10年，已逾5 年，屬於長期租賃，未經公證即無買賣不破租賃之適用，自不得據此對抗原告，拒不返還系爭房屋及支付相當於租金之不當得利予原告；被告張巧芳之租約自105 年2 月6 日起至111 年2 月
5 日止，租期共6 年，已逾5 年，屬於長期租賃，未經公證即無買賣不破租賃之適用，自不得據此對抗原告，拒不返還系爭房屋及支付相當於租金之不當得利予原告。綜上所述，原告爰依民法第767 、179 條及租賃契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）被告張巧芳應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○ 號1 樓房屋（含騎樓）騰空遷讓返還予原告。
（二）被告張巧芳應給付原告新台幣( 下同) 137,500 元整，並應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告張巧芳應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告27,500元。
（四）倘受有利之判決，願供擔保請准假執行。
二、被告抗辯：㈠被告等並無與張媽州通謀虛偽訂立不實租約，被告等長期都
是以預簽租約及以現金預繳全部租金之方式繳納全部租金，一次繳足全數租金可以享有租金優惠，且黃敬峰長年居住於系爭房屋附近之新生路，對於被告劉群珍自105 年起、被告卓碧絲自91年起、被告張巧芳自105 年起承租系爭房屋之攤位迄今均知悉，曾於107 年12月間向被告等表示渠等可繼續租用系爭房屋等語，被告等亦從未提出相關租約予原告，是原告所持之租約與被告所有之租約間有別，蓋被告之租約均有租約收訖之字樣，茲就被告等之個別情形分述如下：
1.被告劉群珍部分：⑴自105 年2 月6 日起開始向張媽州承租系爭房屋一樓之部份
店面含騎樓之攤位，張媽州係將承租系爭房屋一樓店面含騎樓分劃成3 個攤位，被告劉群珍係承租租約附圖所示之其中
1 個攤位，且於承租後再轉租於其他攤商做生意，被告劉群珍則另於旁邊中興街上與先生唐有利共同經營蔬果行。被告劉群珍與張媽州間前後共簽立三份租約: 第一份租約是於
104 年間先預簽一年，即105 年2 月6 日起至106 年2 月5日止，一年之租金為78萬元，因被告劉群珍一次以現金繳足全部租金，所以租金優惠為70萬元。第二份租約是於105 年
4 月間先預簽二年，即106 年2 月6 日起至108 年2 月5 日止，被告劉群珍亦以現金繳齊租金，惟被告劉群珍目前只找到40萬元之部份租金收據為憑。第三份租約是於106 年6 月13日間先預簽二年，即108 年2 月6 日起至110 年2 月5 日止，全部租金為156 萬元，因被告劉群珍一次以現金繳足全部租金，所以租金優惠為120 萬元，且於租約中載明已收訖租金為憑。
⑵黃敬峰曾向被告劉群珍之先生唐有利表示，其已與張媽州談
好，由張媽州向黃敬峰承租2 樓以上房屋，1 樓店面之攤位則由被告等繼續承租，整棟租金合計為12萬元，全部租金由張媽州給付給黃敬峰，黃敬峰當時還向被告先生唐有利表示，他已經和訴外人張媽州談好，沒有被告劉群珍的事，被告劉群珍可以繼續安心做生意等語。
2.被告卓碧絲部分：⑴被告卓碧絲係自91年間開始向張媽州承租系爭房屋一樓之部
份店面含騎樓之攤位，被告卓碧絲係承租租約附圖所示之其中1 個攤位開設服飾店，被告卓碧絲向張媽州承租系爭房屋一樓店面攤位之方式，都是以預簽租約及以現金預繳全部租金。部分租約已滅失，尚有保留之租約為93年間先預簽四年，即93年1 月11日起至97年1 月10日止，並繳租金38萬元整，且於租約中載明於訂約時付清租金為憑。惟94年12月間張媽州向被告卓碧絲表示，因其缺錢需要資金週轉，希望能與被告卓碧絲預簽租約及預收租金，被告乃於94年12月9 日將租約延展至99年1 月11日止，被告卓碧絲並以現金預付優惠後之租金15萬元給張媽州。被告卓碧絲保留之另一份租約是於104 年8 月11日先預簽四年，即105 年1 月11日起至109年1 月10日止，並以現金預付優惠後之租金55萬元整給張媽州。被告卓碧絲保留之最後1 份租約是於106 年10月24日先預簽6 年，即109 年1 月10日起至115 年1 月10日止，並以現金預付優惠後之租金65萬元整給張媽州，除張媽州於租約載明收訖外，並有被告卓碧絲提領現金65萬元之農會存摺為憑。
⑵黃敬峰曾向被告卓碧絲之女兒許淑屏表示你們放心做，我不
會趕你們走等語；故系爭房屋買受人黃敬峰已表示將系爭房屋1 樓店面之攤位繼續分租給被告卓碧絲，原告請求並無理由。
3.被告張巧芳部分：⑴被告張巧芳係自105 年間起開始向張媽州承租系爭房屋一樓
之部份店面含騎樓之攤位，被告張巧芳係承租租約附圖所示之其中1 個攤位販賣有機疏菜。被告張巧芳現存之租約係於
105 年9 月20日所簽之第2份租約，該租約先預簽一年，即
106 年2 月6 日起至107 年2 月5 日止，並以現金預付優惠後之租金29萬5000元整，且於租約中載明租金已收訖字樣。
被告張巧芳保留之第三份租約是於106 年1 月6 日先預簽一年，即107 年2 月6 日起至108 年2 月5 日止，並以現金預付優惠後之租金27萬元整，且有租金收據為憑。被告保留之第四份租約是於107 年3 月1 日先預簽一年，即108 年2 月
6 日起至109 年2 月5 日止，並以現金預付優惠後之租金27萬元整，且有租金收據為憑。被告保留之第五份租約是於
107 年11月1 日先預簽二年，即109 年2 月6 日起至111 年
2 月5 日止，並以現金預付優惠後之租金48萬元整，且於租約載明收訖為憑。
⑵黃敬峰又於108 年1 、2 月間向被告張巧芳表示，其與張媽
州談好，由張媽州向黃敬峰承租2 樓以上房屋，1 樓店面之攤位則由被告等繼續承租，整棟租金合計為12萬元，全部租金由張媽州給付給黃敬峰，黃敬峰當時還向被告張巧芳及其先生許喆倫表示可以繼續安心做生意等語。
4.綜上所述，被告等會預簽租約及預付租金乃因張媽州多次表示系爭房屋位於菜市場，相當搶手，若被告等不同意預簽租約及預付租金之方式，張媽州要另租他人等語，被告等擔心生計受損，無奈之下唯有同意，其等並無與張媽州通謀虛偽定立不實租約，且實際買受系爭房屋之買受人黃敬峰既已於
108 年1 、2 月間過年前後某日分別向被告3 人表示，其與張媽州談好，由張媽州向黃敬峰承租系爭房屋2 樓以上之房屋，1 樓店面之攤位則由被告繼續承租，整棟租金合計為12萬元，全部租金由張媽州給付給黃敬峰，黃敬峰當時還向被告表示可以繼續安心做生意等語，表示繼續分租給被告3 人；惟嗣後卻又因找不到張媽州轉而要求被告等3 人重簽租約並給付租金，實無理由。
㈡系爭房屋為黃敬峰出錢購買，只是名字登記給兒子即原告等
3 人，是原告等僅為是登記名義人；系爭房屋實際上係由買受人黃敬峰管理、使用、處分，黃敬峰為實質權利人，系爭房屋為黃敬峰所借名登記；且黃敬峰於107 年購買系爭房屋後表示他是新屋主，並向被告等允諾可以繼續承租系爭房屋，其與張媽州談妥由其承受被告與張媽州之租約，並以整棟租金12萬元，由張媽州拿給黃敬峰之方式處理，嗣後卻因張媽州跑路，原告無從找尋張媽州，始反悔要求被告等重簽租約及給付租金，原告之請求並無理由。
㈢被告均聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭房屋前為張媽州所有，嗣因黃敬峰出資購得，於107 年12月13日指定登記於原告名下，而被告3 人原與張媽州承租系爭房屋使用等情，為被告所不爭執，堪信為真實。本件之爭點為：㈠系爭劉群珍租約、系爭卓碧絲租約一、租約二，系爭張巧芳租約一、租約二是否為真正？㈡被告可否以買賣不破租賃主張就系爭房屋有權占有對抗原告？或是原告另與被告間就系爭房屋已成立新的租賃契約？㈢若被告無權占有系爭房屋，不當得利金額為何？
四、得心證之理由：㈠系爭劉群珍租約、系爭卓碧絲租約一、租約二，系爭張巧芳
租約一、租約二是否為其與張媽州間通謀虛偽意思？經查，證人唐有利即被告劉群珍之先生於本院審理時證稱：大約104 年起張媽州開始和伊訂契約，自105 年2 月開始租用系爭房屋，張媽州說因為他缺現金，要伊先將租金給他，之後因為張媽州欠錢，張媽州說如果一次簽租約簽久一點，可以優惠，而且在租約還沒到期前，只要張媽州欠錢，就會要求伊先簽很長期的租約，然後先把租金用現金給張媽州。系爭房屋伊本來租來給伊兒子作生意，但伊兒子嫌那個位子太小，伊又另外租個位子等語（本院卷一第315 至319 頁）。證人許信安即被告卓碧絲之先生於本院審理時證稱：系爭房屋約自91年開始和張媽州承租來賣女裝，一開始承租時張媽州就說如果租久一點，租金一次現金付清，會算比較便宜，後來租期還沒到，張媽州缺錢時，就來找伊再簽租約拿租金，張媽州會說這裡是菜市場，如果伊不租隨便也能租出去，不租就租給別人等語（本院卷一第322 至324 頁）。證人許喆倫即被告張巧芳之先生於本院審理時證稱：大約自105年開始向張媽州承租系爭房屋作蔬菜買賣，張媽州在租約還沒到期時，都會過來找伊要求提前付租金，因為張媽州說假如伊不續租約，要租給別人，伊找不到其他地點作生意，只要先預付租金，預付租金會有折扣等語（本院卷一第331 頁）。證人黃敬峰即原告父親於本院審理時證稱：在向張媽州購買系爭房屋之前就知道系爭房屋是出租的，伊知道張媽州跑路之後，有去找租客重新要求租約，但租客都說和張媽州才續約等語（本院卷一第312 至314 頁）。而觀以被告提出之其等與張媽州間簽立之租賃契約（本院卷一第183 至252頁），其中張媽州之簽名字樣均屬相同，而且張媽州與被告劉群珍間之契約年度是以2 月6 日起至2 月5 日止，張媽州與被告卓碧絲之契約年度是以1 月10日起至1 月10日止，張媽州與被告張巧芳之契約年度是以2 月6 日起至2 月5 日止，並非完全相同，而其等亦均承租系爭房屋多年，與張媽州間之租約交涉情形亦均證述相同，且原告亦主張張媽州是因為欠債而將系爭房屋抵償給黃敬峰等情，顯見有張媽州債務信用不佳情形，與證人上開證述情形相符，亦徵張媽州常因欠錢而要求承租人提前續約並先行給付租金等情應值採信。從而，本院綜合上開證據，認為被告所辯稱其等與張媽州間，會於租約未到期時，先與張媽州簽約並一次以現金給付租金等情，並非子虛，從而認定，被告提出之其等與張媽州間簽立之租賃契約均屬真正，且相關之租金亦已給付給張媽州。
㈡被告可否以買賣不破租賃主張就系爭房屋有權占有對抗原告
？或是原告另與被告間就系爭房屋已成立新的租賃契約？
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。次按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力。附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力。同法第102 條第1 、2 項分別定有明文。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。同法第425 條第1 項亦有明文。而依前揭規定之要件觀之，「所有權讓與不破租賃原則」之適用，必以該租賃物讓與之時，已存在有效之租賃契約，並經承租人占有中為前提，倘租賃物於讓與第三人時，出租人與承租人所簽訂之租賃契約尚未生效情形者，自無「所有權讓與不破租賃原則」之適用。
2.經查，原告於107 年12月13日已取得系爭房屋所有權，為兩造所不爭執之事實，而被告劉群珍與張媽州所簽之租約中，有106 年2 月6 日起至108 年2 月5 日止，及108 年2 月6日起至110 年2 月5 日止，本院雖認為該契約均為真實，然
108 年2 月6 日起始生效之租約，已遲於原告取得系爭房屋所有權之時，自無應用民法第425 條所定買賣不破租賃原則申言之，被告劉群珍即不得主張自108 年2 月6 日起之租約效力及於原告所有之系爭房屋。同此理由，被告卓碧絲自10
9 年1 月11日起、被告張巧芳自108 年2 月6 日起與張媽州間之租約，均不得對抗原告，其等分別從上開之日起，即為無權占有系爭房屋。原告請求被告遷讓房屋，均有理由，應予准許。
3.證人唐有利、許信安、許喆倫雖均證稱：黃敬峰曾於原告取得系爭房屋後，向被告表示他是新屋主，並表示被告可以繼續安心作生意，系爭房屋2 樓租給張媽州、而租給被告等人之1 樓的租金他會向張媽州收，是張媽州跑路後，黃敬峰才變卦等語（本院卷一第317 、324 、332 頁），本院認為黃敬峰就系爭房屋雖非登記名義人，然實際上與被告等人之互動作為，的確表徵其有為原告處理系爭房屋之權限，然縱使如此，黃敬峰所說之「繼續安心作生意」等語，尚難認為就系爭房屋已與被告間達成新的租賃契約，或有繼續概括承受張媽州與被告間尚未生效之租賃契約之真意，因被告及證人均亦自陳，從未將與張媽州間之契約提示給黃敬峰看過等語，則黃敬峰如何能預期被告之租賃契約何時能終止，又將於何時重新簽立新的租賃契約，被告上開抗辯尚不足採。
㈢若被告無權占有系爭房屋，不當得利金額為何？
1.按承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人，故租賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人。此本為法定債之移轉，出租人由張媽州變成原告後，承租人得以預付張媽州之租金對抗受讓人之法律上原因。
2.從而，被告劉群珍於108 年2 月5 日前、被告卓碧絲於109年1 月10日前、被告張巧芳於108 年2 月5 日前，所預付給張媽州之租金，均得對抗原告，原告不得再向被告要求上開之日前之租金。
3.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件兩造租賃關係消滅後，被告仍占用系爭房屋，已如前述，被告無權占用系爭房屋而無法律上原因，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，致原告受有相當於租金之損害，原告自得本於不當得利之法律關係請求被告至返還之日止，返還相當於每月租金之不當得利。
4.查，被告劉群珍、卓碧絲、張巧芳分別以每月65,000元、每月20,000元、每月27,500元向張媽州承租系爭房屋，亦有被告自己提出之契約在卷可稽（本院卷一第183 至252 頁），是以，本院認為自無權占有之日起至返還之日止，被告應分別按月給付原告上開相當於租金之不當得利。
5.不當得利返還範圍為何？⑴原告請求被告劉群珍給付自108 年1 月至5 月之不當得利，
因108 年2 月5 日前，被告劉群珍尚屬有權占有，本院認為僅能准許108 年2 月6 日起至5 月之相當於4 個月租金之不當得利，合計260,000 元，及原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月27日起（本院卷一第255 頁），至返還系爭房屋之日止，按月給付65,000元，為有理由。
⑵原告請求被告卓碧絲給付自108 年1 月至5 月之租金，因10
9 年1 月10日前，被告卓碧絲尚屬有權占有，原告此部分請求並無理由。原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年3 月27日起（本院卷一第257 頁），至返還系爭房屋之日止，按月給付20,000元，則有理由，應予准許。
⑶原告請求被告張巧芳給付自108 年1 月至5 月之不當得利，
因108 年2 月5 日前，被告張巧芳尚屬有權占有，本院認為僅能准許108 年2 月6 日後至5 月之相當於4 個月租金之不當得利，合計110,000 元，及原告請求自起訴狀繕本送達翌日即109 年4 月10日起（本院卷一第261 頁），至返還系爭房屋之日止，按月給付27,500元，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條向被告請求遷讓系爭房屋，及相當於租金之不當得利，於主文第1 至8 項之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保假執行，或供擔保免假執行，本院爰酌定擔保後准許之。另就命被告給付未達50萬元部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，因原告僅於不併算訴訟標的價額之附帶請求不當得利中之極少部分敗訴，爰命被告依民事訴訟法第85條第1 項平均負擔全部訴訟費用。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第五庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 謝宛橙