臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2046號原 告 鄭琇文被 告 謝景瀚
賴一華共 同訴訟代理人 胡倉豪律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國110 年4 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109 年4 月23日向被告謝景瀚購買位於桃園市○○區○○街○○○ 巷○○○ 弄○○○ 號3 樓之建物（下稱系爭房屋），被告賴一華則為其代理人，而兩造間約定買賣價金為新臺幣（下同）270 萬元，然屋內卻有多處瑕疵諸如馬桶破損無法使用、浴廁門、浴廁內外天花板髒汙、流理台旁脫漆等瑕疵，原告遂向被告反映上開瑕疵，被告均置之不理，被告雖曾向原告表示系爭房屋有瑕疵，然上開瑕疵係被告賴一華於簽約時於代書處始提出，未若被告所言於原告前往系爭房屋看屋談價時便提出，是被告所言已告知瑕疵且已於價額上折讓等語，實屬無稽。兩造曾於109 年6 月16日交屋時約定承租方鄭遠蔚搬離，此為交屋之必要條件，然該房客至同年
7 月11日始搬離，更多次以此事對原告提出恐嚇、妨害自由等刑事告訴，使原告飽受訴訟困擾，完全無法生活；且被告於談價時未明確告知瑕疵，僅威脅若不在契約上加註瑕疵則不簽立契約，使原告誤認僅為小區塊脫漆，迨原告交屋後始知瑕疵程度為整片脫漆，且浴廁門及天花板之瑕疵於談價時，均未告知，此乃詐欺之行為，系爭契約亦未提供其審閱期間。況系爭房屋並無自來水可使用，僅有地下水，然被告等均未如實告知，水源乃重要之建物資訊，被告等卻於標的物現況確認書中為不實記載；又系爭房屋亦缺乏消防設備，被告等卻於標的物現況說明書中記載為「有」；另系爭房屋所使用之電梯使用許可已過期許久及系爭房屋沒有行動基地台，故無訊號、亦無中記幫浦機械式抽水箱，雖非標的物現況確認書所載之項目，然被告等亦應如實告知。是被告所為顯違反刑法、公平交易法，原告爰依民法第259 條、第359 條、第360 條解除系爭房屋之買賣契約，被告應返還系爭房屋買賣價金270 萬元，並賠償原告50萬元損害賠償（原告受詐欺而簽立系爭房屋之買賣契約，為此支出管理費、稅費及所有精神與時間之浪費）等語，並聲明：被告應連帶給付原告新臺幣320 萬元。
二、被告抗辯：被告於109 年4 月23日，原告看屋時已詳細介紹該社區及系爭房屋之格局，原告也表示居住○○○區○○道該社區之狀況，被告仍悉心告知系爭房屋非新成屋，有壁癌、脫漆、馬桶蓋毀損、浴室門及浴內外天花板有髒汙等瑕疵，原告均表示了解，且被告亦在價格上較開價之368 萬元折讓98萬元，以270 萬元成交，並於系爭買賣契約第16條第3 點載明「廁所的牆壁、與流理臺有壁癌、無漏水、依現況給鄭琇文小姐。」可知原告所言系爭房屋有物之瑕疵等語非屬事實，系爭房屋之契約均係在代書處經原告親自確認無誤後始簽署，不容原告事後恣意否認。又兩造間於系爭房屋內有租客等情，亦經標的物現況說明書第23點載明，基於民法第425 條買賣不破租賃原則，應由原告繼續承擔與租客間之租賃契約，然原告卻於合約到期前即向租客表示欲漲價，租客迫於無奈始搬出系爭房屋。就水源部分，因先前該房屋有水源，故被告並未注意系爭房屋之水源為地下水，始於標的現況說明書中勾選有自來水，絕非蓄意欺瞞。綜上，原告所述被告詐欺云云，絕非事實，系爭房屋難認有滅失或減少通常效用或買賣契約預定效用之瑕疵，原告於簽立系爭房屋之契約時早已知悉上情，被告自無向原告為保證無前揭瑕疵等情，是被告謝景瀚應不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張109 年4 月23日由被告賴一華代理被告謝景瀚出售系爭房屋予原告，及於109 年6 月16日完成交屋等情，被告不爭執，堪信為真實。本件之爭點為：原告是否可依民法第
359 條解除契約返還270 萬元？原告可否請求50萬元損害賠償？
四、得心證之理由：㈠原告是否可依民法第359 條解除契約返還270 萬元？
1.買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條規定甚明。且因買賣之標的物有瑕疵而解除契約，請求返還價金，與因解除契約顯失公平，僅得請求減少價金，在實體法上為兩種不同之請求權，在訴訟法上為兩種不同之訴訟標的，法院不得將原告基於解除契約所為返還價金之請求，依職權改為命被告減少價金之判決。
2.原告並未主張減少價金之請求權基礎，僅有主張解除契約之請求權基礎，故本院亦僅審酌民法第359 條解除契約請求權基礎。
3.原告主張之瑕疵為破損無功能馬桶、一房間之浴廁、外天花板、門上髒污、無自來水、消防設施、違建等語，經查，兩造於系爭房屋之買賣契約第16條、其他約定事項中，有記載：廁所的牆壁與流理台窗框有壁癌，無漏水，依現況給買方等語，此有系爭房屋買賣契約在卷可稽（本院109 年度壢司小調字第1027號卷，下稱調字卷，第47頁），是以，系爭房屋於買賣當時之情形，確有相當程度之壁癌應無爭議，而系爭房屋係隔成4 個套房，此亦有買賣契約書、標的物現況說明書在卷可稽（本院調字卷第45頁、59頁），而系爭房屋於出賣時有一間套房正在出租，則有兩造間之押租金點交單、標的物現況說明書在卷可稽（本院調字卷第59頁、本院卷一第97頁），而原告所主張之瑕疵究存在於何套房內？是否已為系爭房屋買賣契約中所記載之瑕疵？均有疑問。又關於自來水、消防設施等瑕疵，因中古屋不動產買賣之房屋現況為交易重要之點，衡以常情，買方均會先至標的物現地詳加觀察，而原告亦曾住居於相同社區內，對系爭社區應有相當之了解，且原告亦自承承租系爭社區時，未曾支付水費（本院卷二第5 頁），然一般承租房屋時，水電費均由房客自行支付，原告對系爭社區不用水費之情即有認識，而系爭社區可能使用免費水源等情，即難諉為不知，是以，系爭房屋之有無自來水、消防設施等情，均為一望即知之內容，亦屬於現況交屋之一部分。縱現況說明書有所錯誤，至多亦僅有些微瑕疵難認係重大瑕疵。且縱該瑕疵非系爭房屋買賣契約所記載之瑕疵，而需由賣方即被告謝景瀚所應負之瑕疵擔保責任，然並未影響系爭房屋正常使用及收益，縱或有些許影響價值，亦屬得請求減少其價金之範圍，則原告以此為由主張依據依民法第359 條之規定，解除系爭房地買賣契約，尚乏憑據，不應准許。
4.至於有關違建部分，僅為原告單方說詞，系爭房屋是否有違反建築法相關規定，原告並無舉證說明，且原告買受時也知道系爭房屋為分租套房，而仍願購買，此分隔為分租套房是否違反建築法規，尚無證據證明，且原告購買時既已知此情形，亦無證據證明有建築單位在原告購買前已向賣方被告謝景瀚告知有違反建築法規情形，此部分難認有任何瑕疵可言。
5.至於與租客間之糾紛，原告既與租客達成於109 年7 月11日間搬走之合意等情，除原告自陳外，尚有LINE對話紀錄在卷可稽（本院調字卷第113 頁），此情已堪認定，原告卻自行提早於109 年6 月18日更換租客之門鎖而遭起訴等情，有臺灣桃園地方檢察署109 年度偵字第22321 號起訴書可佐，是原告與租客間之糾紛與系爭房屋賣方即被告謝景瀚所應負擔之瑕疵擔保責任完全無關，原告以此事實主張與被告謝景瀚解約，顯無理由。
㈡至於系爭房屋之買賣雙方為原告與被告謝景瀚，原告要求解
約後向代理人被告賴一華返還價金，亦顯無理由，應予駁回。原告另外主張被告違反公平交易法等語，因公平交易法規範對象並非如被告之個人，而係事業，原告就此亦有誤會。原告引用之民法第363 條亦與本案無關連。至於原告因系爭房屋所生糾紛，而自行起訴，被起訴，所花費之勞力、時間、費用，並非民法第360 條因賣方故意不告知瑕疵所生之損害賠償範圍，而被告賴一華並非賣方已如前述，原告據此請求被告連帶給付50萬元損害賠償，亦無理由。
五、綜上所述，原告依民法第359 條解除系爭房屋買賣契約請求被告返還價金270 萬元，並無理由，依第360 條請求損害賠償50萬元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第五庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 謝宛橙