臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2117號原 告 陳欣慈訴訟代理人 陳耀鴻
洪坤宏律師被 告 鋼毅工程有限公司法定代理人 謝秀珠訴訟代理人 宋子瑜律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國110 年1 月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣玖仟壹佰陸拾壹元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖仟壹佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。經查，原告起訴時原載張清英、鋼毅工程有限公司（下稱鋼毅公司）為被告，嗣於民國110 年1 月27日本院言詞辯論期日當庭撤回被告張清英之訴訟（本院卷第197頁），並經被告張清英之訴訟代理人表示無意見（本院卷第
198 頁），核與上揭規定相符，是張清英已因原告撤回而脫離本件訴訟，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。查原告於起訴時原聲明為：「㈠被告張清英、鋼毅公司應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○○巷○ 弄○○號房屋騰空，遷讓返還原告。並自民國108 年
4 月22日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬5,000 元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第5 頁）。嗣原告之聲明迭經變更，最後於110 年1 月27日本院言詞辯論期日當庭變更其聲明為：「被告應自108年4 月22日起至109 年12月31日止，按月給付原告1 萬5,00
0 元。」（見本院卷第197 頁）。核原告上開所為，係減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告於108 年4 月10日透過本院107 年度司執字第51652 號
清償債務事件之強制執行程序（下稱系爭強制執行程序），得標買受張清英所有如附表所示之土地（下稱系爭土地）及坐落於其上之建物（下稱系爭建物），於同年月22日取得本院所核發之不動產權利移轉證書後，並於同年5 月22日取得土地所有權狀及建物所有權狀。又系爭建物之一樓（下稱系爭房屋）雖於拍定前已由張清英與被告簽訂租約（下稱系爭租約），約定之租期為105 年1 月1 日至109 年12月31日，每月租金2,000 元，惟被告並未提出支付租金之證明，且系爭房屋之租金顯低於當地之行情，足見系爭租約係被告與張清英以通謀虛偽意思表示而簽訂，應屬無效之租約。
㈡且縱認系爭租約為有效，民法第425 條第1 項買賣不破租賃
原則之適用，以租賃物為「承租人占有中」為前提，而系爭房屋因現仍由張清英家屬占有使用中，被告並無占有之事實，因此系爭租約並無「買賣不破租賃原則」之適用，系爭租約對原告並無拘束力。
㈢又縱系爭租約有「買賣不破租賃原則」之適用，原告於108
年4 月22日取得系爭房屋之權利移轉證明書，故已取得系爭租約出租人之地位，被告應每月給付租金給原告，惟被告並未向原告給付108 年4 月22日以後之租金，經原告於108 年12月9 日以楊梅郵局第316 號存證信函（下稱系爭催告函）催告被告給付租金，卻未獲回覆，原告復於109 年5 月15日以楊梅郵局第150 號存證信函（下稱系爭終止函）為終止租約之意思表示，則系爭租約已經原告合法終止。
㈣另依系爭租約第8 條之約定：「乙方（按：指承租人）未經
甲方（按：出租人）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出租、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」，而系爭房屋實際上由張清英家屬占有使用，違反系爭租約第8 條約定，原告爰另依系爭租約第14條之約定，以109年12月28日提出之民事準備㈠狀為終止系爭租約之意思表示。
㈤為此，爰⑴先位主張系爭租約無效，而依民法第179 條，請
求被告按月給付相當於租金之不當得利。如認系爭租約為有效，則⑵備位主張①系爭租約無民法第425 條第1 項之適用，依民法第179 條之規定，被告應給付原告相當於租金之不當得利，或主張②系爭租約業經原告終止，於109 年5 月18日被告收受終止函前，依系爭租約之約定，109 年5 月19日以後，依民法第179 條之規定，而均請求被告按月給付1 萬5,000 元等語。並聲明：1.被告應自108 年4 月22日起至10
9 年12月31日止，按月給付原告1 萬5,000 元。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告與張清英間之租賃契約早自100 年起即長期存在，被告
亦有每年開具房屋租賃之各類所得扣繳暨免扣繳憑單予稽查機關查核，是原告主張系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，自無理由。且原告於系爭強制執行程序時，即已知悉系爭租約之存在，自不得於拍定後再聲稱系爭租約非有效存在。㈡又被告已將108 年度之租金給付予張清英，原告自不得再向
被告請求108 年度之租金。原告雖主張以系爭催告函催告被告給付租金，之後並以系爭終止函終止系爭租約，惟原告所為之催告並未定相當期限，且原告於108 年12月9 日發系爭催告函時，被告亦未積欠原告租金，系爭房屋109 年度之租金債權履行期尚未屆至，難謂有給付遲延之情形，是該催告函不生效力，而原告既未定相當期限催告被告支付租金，原告於109 年5 月15日所發之系爭終止函，自亦不生終止之效力。
㈢再者，原告以其受有相當於租金之損害，而以系爭房屋附近
之房屋租金行情為租金標準，惟原告所指租金為每月1 萬7,
000 元之附近房屋，係全新剛完工之3 房2 廳2 衛1 陽台房屋，與系爭房屋之格局顯不相當，坪數亦不相同，且系爭建物為老舊房屋、有漏水、壁癌等情況，自不得以原告所提出房屋之租金援引為系爭租約之租金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地及系爭建物原登記於訴外人張清英名下，經本院民事執行處以系爭強制執行程序拍賣，由原告於108年4 月10日拍定，並於同年月22日取得不動產權利移轉證書，而被告與張清英就系爭建物之一樓即系爭房屋簽立有系爭租賃契約，租賃期限自105 年1 月1 日至109 年12月31日，租金為每月2,000 元等情，業據提出本院不動產權利移轉證書、系爭建物之108 年房屋稅繳款書、土地所有權狀、建物所有權狀、系爭租約等件影本為憑（見本院卷第11至29頁），且為被告所不爭執（見本院卷第118 頁），故堪信為真實。
四、原告另先位主張系爭租約為通謀虛偽意思表示而無效，並向被告請求相當於租金之不當得利；備位主張系爭租約若屬有效，亦不生買賣不破租賃之效力或業經原告終止租約，並請求被告給付每月1,5000元之租金或相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點乃為：
㈠先位聲明部分：
1.系爭租約是否因通謀虛偽意思表示而無效？
2.原告主張系爭租約無效，而依民法第179 條之規定，請求被告請求相當於租金之不當得利，有無理由？㈡備位聲明部分：
1.系爭租約對原告是否有民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定之適用？
2.原告主張以系爭催告函、系爭終止函對被告為催告、終止系爭租約，有無理由？
3.原告主張依系爭租約第8 條、第14條之約定對被告終止系爭租約，有無理由？
4.原告請求被告自108 年4 月22日起至109 年12月31日止，按月給付1 萬5,000 元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告先位聲明無理由。
1.系爭租約不因屬通謀虛偽意思表示而無效。⑴按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條前段定有明文。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件原告主張系爭租約因通謀虛偽意思表示而無效乙節，既為被告所否認，依前揭說明，自應由原告就此有利於己之事項負舉證責任。
⑵原告雖主張系爭租約所約定之租金為每月2,000 元，顯低於
市價，而為通謀虛偽意思表示云云，並提出系爭房屋附近房屋之出租網頁列印資料1 份為佐（見本院卷第127 頁）。然房屋租賃之租金高低，涉及屋況、房屋位置及契約當事人之交情等多方因素影響，僅需契約當事人間就價格達成合意，即得為約定，並非一定要與市價相當，是原告以系爭租約之租金顯低於市價為由，主張系爭租約為通謀虛偽意思表示，並無理由。況依系爭建物之建物所有權狀（見本院卷第19頁）記載，系爭房屋之面積為50.84 平方公尺（經換算約為15.38 坪），為82年完工之建物，且本院民事執行處之拍賣通知上（見本院卷第177 至179 頁），有記載系爭房屋所在之建物有漏水、壁癌等語，而原告所提出出租網頁列印資料（見本院卷第127 頁）上之房屋，其坪數則有38坪，且照片可見房屋內部之狀況尚屬良好，兩者間即有明顯落差，是自不得以該網頁列印資料所示房屋之價格，即逕認系爭租約之租金有何低於市價而為通謀虛偽表示之情形。
⑶原告雖又主張被告並未提出系爭租約租金支付之證明，故為
通謀虛偽意思表示云云。惟被告自105 年起至108 年間，每年皆有支付租金2 萬4,000 元之報稅紀錄，此有財政部北區國稅局110 年1 月11日北區國稅楊梅營字第1102485155號函暨函附之營利事業所得稅結算申報損益表及稅額計算表、各類給付扣繳稅額、可扣抵稅額與申報金額調解表、110 年1月21日北區國稅楊梅營字第1102485378號函暨函附之各類所得扣繳暨免繳扣繳憑單可參（見本院卷第147 至164 頁、第
185 至193 頁），是足認被告確有依系爭租約繳納租金，原告之主張與事實不符。
⑷此外，就系爭租約是否為通謀虛偽意思表示乙節，原告並未
提出其他證據以實其說，從而，自難認原告此部分之主張為可採。
2.系爭契約既無屬通謀虛偽意思表示而無效之情形，則原告依此主張被告應給付原告相當於租金之不當得利，即屬無據，故原告先位之聲明，並無理由。
㈡備位聲明部分：
1.系爭租約對原告有民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定之適用。
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第42
5 條第1 項定有明文。經查，張清英與被告乃於105 年1 月
1 日簽立系爭租約，且從原告所提出系爭房屋之照片（見本院卷第47至49頁）中，系爭房屋之門口掛有被告公司「鋼毅工程有限公司」之牌子，可知張清英確有將系爭房屋交付予被告使用，而系爭房屋之所有權，於108 年4 月22日因原告取得不動產權利移轉證書而移轉給原告，此情形核與民法第
425 條第1 項所規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中」而出租人將「所有權讓與第三人」之情形相符，是系爭租約對於原告自有該條買賣不破租賃規定之適用，故系爭租約對於原告仍繼續存在。
⑵原告雖主張：系爭房屋現仍由張清英家屬占有使用中，被告
並無占有之事實，故無買賣不破租賃原則之適用云云。然觀諸原告所提出系爭房屋外觀之照片（見本院卷第47至49頁），除了可見前述「鋼毅工程有限公司」之牌子外，尚有機車、電動車數台及擺放數張椅子，然僅以此房屋外觀，顯難認定系爭房屋有何由張清英家屬占有使用之情形，此外，原告並未提出其他證據以實其說，自難逕認其此部分之主張為可採。
2.原告主張以系爭催告函、系爭終止函對被告為催告、終止系爭租約，為無理由。
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按支付租金之催告，固屬意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示之規定，而民法第95條第1 項前段規定「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」惟催告通知到達相對人，僅使催告之內容發生效力，不能使未包含在催告內、於催告通知到達後履行期始屆至之遲延給付租金，亦發生催告之效力（最高法院106 年度台上字第2336號判決意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年度台上字第1100號、44年度台上字第30號判決意旨參照）。
而受讓人既是繼承出租人就系爭租約所得行使之權利義務，則承租人依租賃契約所為租金之預付，自得以之對抗受讓人（司法院院字第1909號解釋參照）。
⑵原告主張：在其於108 年4 月22日取得系爭房屋所有權後，
其即取得系爭租約出租人之地位，惟被告自108 年4 月22日迄今均未交付租金予原告，故原告已發系爭催告函、系爭終止函對被告為催告、終止租約之意思表示，是系爭租約業已終止云云。然查：
①被告抗辯其已依系爭租約第4 條「租金應於年初5 日以前繳
納，每次應繳壹年○個月份」之規定，於108 年1 月5 日前將108 年度之租金2 萬4,000 元現金交付給張清英等語，核與張清英未脫離訴訟前之說詞相符（見本院卷第138 頁），並有前述財政部北區國稅局所提供之各類所得扣繳暨免繳扣繳憑單可佐（見本院卷第187 頁），堪信為真實。從而，於原告取得系爭租約之出租人地位以前，原出租人張清英即已不得再請求被告交付108 年度之租金，而原告既是繼承張清英就系爭租約所得行使之權利義務，則被告對張清英所為租金之預付，自亦得以對抗原告，故原告亦不得再向被告請求支付108年度之租金。
②原告雖於108 年12月9 日發系爭催告函，催告被告「應於10
9 年1 月5 日前繳付一年租金」等語（見本院卷第31頁），而系爭催告函乃於108 年12月10日送達予被告，有系爭催告函之回執在卷可考（見本院卷第35頁）。然於被告108 年12月10日收受系爭催告函時，被告並無積欠原告108 年度之租金，如前所述，而就109 年度之租金，亦尚未屆至系爭租約所約定之履行期（即109 年1 月5 日），是被告於收受系爭催告函時，實際上並無積欠原告任何租金，則揆諸前開見解，系爭催告函自不生催告之效力。
③原告雖又於109 年5 月15日發系爭終止函，以被告經系爭催
告函催告後仍未給付租金為由，對被告為終止租約之意思表示等語（見本院卷第39頁），而系爭終止函乃於109 年5 月18日送達予被告，有系爭終止函之回執在卷可參（見本院卷第43頁）。惟系爭催告函對被告既不生催告之效力，則原告以系爭終止函所為終止租約之意思表示，即因尚未依民法第
440 條第1 項之規定「定相當期限，催告承租人支付租金」，而亦不生終止租約之效力。
④綜上，原告對被告所發之系爭催告函及系爭終止函，分別不
生催告、終止租約之效力，則原告以此理由主張系爭租約業經終止，即屬無據。
3.原告主張依系爭租約第8 條、第14條之約定對被告終止系爭租約，為無理由。
按「乙方（按：指承租人）未經甲方（按：指出租人）同意，不得私自將租賃房屋權力全部或一部分出屆、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」、「甲乙丙（按：指承租人之連帶保證人）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋」，系爭租約第8條、第14條分別有約定。本件原告主張被告有將系爭房屋私自借給張清英家屬使用，故原告依上開約定得終止租約云云。然就被告有何將系爭房屋借給張清英家屬使用乙節，原告所提出之照片並無法作為證明，已如前述，此外，原告未能提出其他事證以實其說，則原告以此理由主張終止租約，即屬無據。
4.原告得請求被告自109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止，每月2,000 元之租金共7,161 元，逾此範圍之請求，為無理由。
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。本件原告主張被告應給付相當於租金之不當得利云云，然被告既係因系爭租約而占有使用系爭房屋，且系爭租約依民法第425 條之規定對原告繼續存在，又本件並無原告前所主張之終止租約情事，則被告自得以系爭租約對抗原告，從而，原告不得依民法第179 條之規定請求被告給付相當於租金之不當得利。
⑵次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條第1 項
前段定有明文。經查，兩造間有系爭租約所約定之租賃關係存在，則被告即應依系爭租約之約定給付租金予原告。而本件原告主張依系爭租約向被告請求給付租金之範圍，僅有「
108 年4 月22日起至109 年5 月18日」此段租賃期間之租金（見本院卷第138 頁）。而其中「108 年4 月22日至108 年12月31日」此段期間之租金，被告既已給付予張清英，是原告自無從再向被告請求。至於「109 年1 月1 日至109 年5月18日」此段期間之租金，因系爭租約所約定之履行期日為
109 年1 月5 日以前，而均已屆至，則原告自得依系爭租約之約定，請求被告自109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止，按月給付每月2,000 元之租金，經計算後之金額即為9,16
1 元【計算式：2,000 元×4 個月＋2,000 元×（18日/31日）≒9,161 元，元以下四捨五入】。
⑶至原告雖主張：系爭租約關於租金之約定有違市場行情，實
際租賃代價應依市場行情每月1 萬5,000 元為準云云。然租金之約定本即無合乎市場行情之必要，原告既是依系爭租約對被告為主張，自僅得就系爭租約所約定之內容為請求，而不得任意指稱租金過低而要求以其他金額計算，是認原告此部分之主張，顯不足採。
⑷綜上，原告僅得依系爭租約之約定，請求被告自109 年1 月
1 日起至109 年5 月18日止，按月給付2,000 元，共9,161元，逾此範圍之請求，為無理由。
六、綜上所述，原告先位依民法第179 條之規定，請求被告應自
108 年4 月22日起至109 年12月31日止，按月給付原告1 萬5,000 元，為無理由；備位依系爭租約之約定，請求被告自
109 年1 月1 日起至109 年5 月18日止，按月給付2,000 元，共9,161 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本判決所命被告給付之金額，未逾50萬元，原告勝訴部分，本院依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另為假執行准駁之諭知。被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 26 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 邱佑儒附表：
┌───────────────────────────────┐│土地部分 │├─┬────────────────────┬────┬───┤│編│土地坐落 │面積 │ 權利 ││ ├───┬────┬───┬───┬───┼────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○段 ○ ○段 │ 地號 │平方公尺│ 範圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼───┼────┼───┤│ 1│桃園市│楊梅區 │二重溪│ │6-265 │92 │ 全部 │├─┴───┴────┴───┴───┴───┴────┴───┤│建物部分 │├─┬──┬───────┬───┬──────────┬───┤│編│ │ │建築式│建物面積（平方公尺）│ 權利 ││ │ │ 基地座落 │樣主要├────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主│ ││ │ │ 建物門牌 │料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計│及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼────┼─────┼───┤│ 1│7071│桃園市楊梅區二│2層樓 │一層： │陽台：8.08│全部 ││ │ │重溪段6-265地 │房加強│50.84 │ │ ││ │ │號 │磚造、│二層： │ │ ││ │ │--------------│住家用│57.14 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區楊│ │屋頂突出│ │ ││ │ │新北路21巷3弄 │ │物： │ │ ││ │ │81號 │ │9.01 │ │ ││ │ │ │ │合計： │ │ ││ │ │ │ │116.99 │ │ │├─┼──┼───────┼───┼────┼─────┼───┤│ 2│暫編│桃園市楊梅區二│ │一層： │見備考 │全部 ││ │7129│重溪段6-265地 │ │36.56 │21.82 │ ││ │ │號 │ │二層： │ │ ││ │ │--------------│ │23.56 │ │ ││ │ │桃園市楊梅區楊│ │三層： │ │ ││ │ │新北路21巷3弄 │ │79.84 │ │ ││ │ │81號 │ │合計： │ │ ││ │ │ │ │139.96 │ │ ││ ├──┼───────┴───┴────┴─────┴───┤│ │備考│一層雨遮面積：2.79平方公尺，使用鄰地6-25地號一層雨遮││ │ │面積19.03平方公尺 │└─┴──┴──────────────────────────┘