臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第215號原 告即反訴被告 陳美竹訴訟代理人 陸儀尊
呂瑞貞律師被 告即反訴原告 林廷芝訴訟代理人 謝憲愷律師複 代理 人 朱駿宏律師
陳孟暄律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國110年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取台新國際商業銀行建北分行、戶名為台新國際商業銀行受託信託財產專戶、履約專戶帳號：00000- 000- 000000號帳戶內之款項新臺幣壹佰伍拾伍萬玖仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴費用由反訴被告負擔百分之九十四，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，先位聲明原為：㈠、確認原告與被告間就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地應有10000 分之224 ，及其上同段540 建號即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 巷○○○ 號2 樓之建物權利範圍全部（下稱系爭房地）之買賣關係存在；被告應於原告將新臺幣（下同）400 萬元匯入台新國際商業銀行建北分行00000-000-000000帳號（下稱系爭履保帳戶）之同時，將系爭房地移轉登記為原告所有。嗣於本院審理中，經多次變更、追加後（見本院第181 頁、第235 頁、第447 頁），終於最後言詞辯論期日確定繼續維持上開先位聲明，並將備位聲明特定為：被告應同意訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司），將其系爭帳戶內155 萬9,000 元，扣除履約服務費3,270元後，將其餘款項返還予原告（見本院卷第448 頁、第510頁）。經核原告上開聲明係基於同一基礎事實，依上開規定，應予准許，合先敘明。
二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。查，本件原告原起訴請求確認兩造間就系爭房地之買賣契約關係存在，並請求被告應將系爭房地移轉登記予原告，嗣被告於本件言詞辯論終結前，主張兩造間並無買賣契約關係存在，訴請原告應同意其向合泰公司領回沒收價金，並加賠原告違約金103,550 元（見本院卷第397 頁、第36
6 頁）。經核反訴之標的，與被告於本訴之防禦方法相牽連，且反訴非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是認本件反訴之提起，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠、本訴主張：兩造於民國108 年9 月16日簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊買受被告所有系爭房地，議定買賣總價金為545 萬元，委由訴外人合泰公司辦理履約保證事宜，伊並已依約繳納價金及仲介費用共155 萬9,000 元至系爭履保帳戶內，至所餘買賣尾款價金400 萬元原係訂於108 年11月5 日交屋時付清，惟因伊申請貸款遲延，被告乃同意伊得以延後至銀行放貸後再為交付，並與原告先行簽立以租賃期間自108 年11月1 日起至12月31日止為期兩個月之租賃契約，伊且已將租金支付完畢，詎被告竟事後反悔，催告伊須於108 年11月5 日繳清尾款，並於108 年11月15日片面發函解除系爭買賣契約，其解除契約並不合法，系爭房地買賣關係自仍存在，爰依民法第348 條及第264 條之規定，爰以先位聲明，請求為確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在，被告應於伊付清尾款之同時，將系爭房地移轉登記於伊名下。倘認系爭買賣契約業因解除而溯及訂約時失其效力，因伊遲繳系爭房地價金尾款並無過失，被告亦不因此受有損害，伊自得依民法第252 條之規定，主張本件違約金過高，應予酌減至零，故以備位聲明請求被告應將伊所繳付至履保帳戶內之155 萬9,000 元，扣除履約服務費3,270 元後，將其餘款項加以返還等語。並均願供擔保，請准就先、備位之聲明宣告假執行。
㈡、反訴答辯：兩造既已合意變更系爭買賣契約，將尾款給付期限延長，伊並已先行預納租金2 個月交予反訴原告，迨至反訴原告反悔延期後，亦仍積極籌措尾款，並將準備給付之情事發函通知反訴被告，伊自無毀約不買或其他違約情事存在，反訴原告態度反覆，有欠誠信，其所為解除系爭買賣契約之意思表示自不生效力。再者，縱認反訴原告之解約合法，惟本件經伊請求適用民法第252 條之規定後，即可將違約金酌減至零，是反訴原告仍無從請求伊同意領取系爭履保帳戶之全部款項等語，資為抗辯。並聲明：駁回反訴原告之訴。
二、被告方面：
㈠、本訴答辯：兩造簽訂系爭買賣契約後，原告依約本應於108年11月5 日付清價金尾款，詎其非但屆期並未清償，經伊先後於108 年11月15日、同年月27日陸續發函限期催告履行契約，亦均置之不理，伊乃於108 年12月13日合法解除系爭買賣契約，兩造間系爭買賣契約關係自不存在。又本件原告向伊佯稱有資力購買在先，之後又惡意拒不支付尾款，違約情節嚴重，自無酌減違約金之必要等語，資為抗辯。
㈡、反訴主張：反訴被告既遲延給付價金尾款，經伊合法解除系爭買賣契約後，依該約第12條第2 項之約定，自得沒收反訴被告所繳付之全部價款。因反訴被告先前所繳付至系爭履約保證帳戶之金額為155 萬9,000 元，伊自得請求反訴被告同意自自該履約保證帳戶內取回上開款項，並另依同條約定，請求反訴被告應再加付自尾款清償期之翌日即108 年11月6日起至伊合法解除系爭房地契約之日即108 年12月13日止，按每日千分之0.5 計算之標準，賠付違約金103,550 元等語。並聲明求為判決：㈠、反訴被告應同意反訴原告向訴外人合泰公司取回1,559,000 元。㈡、反訴被告應給付反訴原告103,550 元（見本院卷第397 頁）。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於108 年9 月16日簽立系爭買賣契約，約定由原告以總價545 萬元之價格，向被告購買系爭房地，雙方且共同簽立價金履約保證申請書，委由訴外人合泰公司辦理履約保證事宜。
㈡、原告於108 年9 月16日給付現金10萬元、同年9 月18日匯款40萬元、10月23日匯款105 萬9,000 元，共計匯入系爭履保帳戶之金額達155 萬9,000 元。
㈢、系爭房地之尾款400 萬元，依系爭買賣契約第4 條第1 項之約定，原本預計應於108 年11月5 日給付完畢，惟原告迄今並未付清該尾款。
四、本件爭點：
㈠、先位聲明部分：⒈原告請求確認兩造間之系爭買賣契約關係存在，有無理由？⒉原告主張依系爭買賣契約，請求被告應於其付清尾款400 萬
元之同時，將系爭房地所有權移轉登記於自己名下，有無理由？
㈡、備位聲明部分：⒈如兩造間之買賣契約關係因合法解除而不存在，被告得否沒
收原告已繳付至系爭履保帳戶內之全部款項？⒉原告請求被告應同意其向合泰公司取回系爭履保帳戶內之全
部款項，有無理由？
㈢、反訴部分：⒈反訴原告請求反訴被告應同意其向合泰公司取回系爭履保帳
戶內之全部款項，有無理由？⒉反訴原告主張依系爭買賣契約第12條第2 項之約定，請求反
訴被告應賠付違約金，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、先位聲明部分：⒈原告請求確認兩造間之系爭買賣契約關係存在，有無理由？⑴按「確認法律關係之訴，非被上訴人有即受確認判決之法律
上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，被上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言」（最高法院以52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查，本件原告主張兩造間業已合意延長系爭買賣契約尾款價金之清償期限，因被告對此有所爭執，並進而主張解除系爭買賣契約且請求沒收原告已繳付至履保帳戶內之全部款項，則就兩造間之系爭買賣契約關係存否即屬不明，原告此主觀不安狀態得以確定判決將之除去，揆諸上開說明，原告先位提起本件訴訟即有確認判決之法律上利益，合先指明。
⑵觀諸兩造所簽訂之系爭買賣契約書，其中第4 條第1 項就價
款給付期間，業已明白約定：「甲方（按：指原告）應依下列日期給付乙方（按：指被告）價款：買賣總價：新臺幣伍佰肆拾伍萬元正。簽約款：本契約簽訂時，新臺幣伍拾萬元正（現10萬、另40萬、108/ 9/19 兌現）。完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內新臺幣伍拾伍萬元正（須108/10/20 ）。尾款：新臺幣肆佰肆拾萬元整，交屋日期訂於民國108 年11月5 日，甲方應依約付清尾款。……」等語（見本院卷第25頁、第37頁），參以兩造於本院審理期間，又均一致陳明系爭房地買賣價金之尾款數額應為400 萬元，且原訂應於10
8 年11月5 日給付完畢等語（見本院卷第153 頁、第156 頁、第344 頁），是本件原告因系爭買賣契約所欠付之價金尾款數額400 萬元，原本預計應於108 年11月5 日清償完畢之事實，應屬明確，可以認定。
⑶本件兩造對於原告迄今未將系爭房地之價金尾款400 萬元付
清之事實，均無爭執，被告乃執此抗辯原告遲延給付價金尾款而請求解除系爭買賣契約，至原告則對此主張系爭買賣價金尾款之清償期業已合意變更延後云云。經查：
①證人劉姿宸於本院審理時，到庭具結證稱：伊係有巢氏房屋
中壢龍東加盟店的店長，從出價開始就負責協調系爭房地之買賣交易事宜。就伊所知，買方除了最後尾款的貸款部分外，其餘價金均有依約支付，至於尾款部分，是因為買方先前自公司離職，導致貸款貸不下來，但因買方在基隆另有一間房子正在出售，等到那邊的錢下來之後，本件貸款就有機會過關，所以伊就跟賣方做協調，是否同意讓買方先租下房子，等到貸款確定之後，再繼續走流程。伊曾有向賣方詢問租屋事宜，買方也曾於108 年10月27日以LINE回覆表示同意出租系爭房地，伊也只有就租的部分做確認而已，貸款的部分都是代書向銀行作接觸，也是透過代書才瞭解，代書後來也有講說租金已經確定、期間的部分，為了要配合貸款，有說大概兩個月的時間，但賣方確實從來沒有因此向伊表達過因為他同意出租系爭地、也就同意讓買方得以延期清償系爭房地的價金尾款，且事後賣方也拒絕簽立租約等語（見本院卷第368 至375 頁）。參以證人劉姿宸當庭提出之108 年10月27日與原告間之LINE對話紀錄，其上確實記載原告向劉姿宸回覆表示：「延後的部分代書知道嗎？～因為代書那天打來不是這樣跟我說的耶！！代書會再打給我解釋這部分嗎？我還以一些疑慮～另外～我先生說～～短期的租屋就是12000（含管理費）～兩個月費用要一次付～這樣！！」等語（見本院卷第391 頁）。是依證人劉姿宸上開所述內容，對照於LINE對話紀錄，自可確定被告事後雖未與原告正式簽立書面租賃契約，但被告先前已確曾以口頭表示，同意願將系爭房地予以短期出租予原告使用無誤。
②其次，證人林淑菁於本院審理時，亦已當庭具結證稱：伊係
本案代書，負責經手系爭房地之貸款流程，但因事後買方沒有交付價金給賣方，所以就沒有過戶系爭房地。在伊印象中，曾有跟賣方講說本件貸款會來不及，是否不要計算違約金，改以租金的方式來給付就好，賣方就說她同意出租，當初一開始講租約的意思，就是要延長給付尾款的時間，另外改用租金來補貼賣方。因為租金是使用者付費的概念，違約金則是賣方可以隨時解除這個約，伊希望案子可以順利走下去，才會想要以租金的名目去補貼賣方，目的就是希望不要解約、也不要發生違約金。賣方當時有同意出租，也有口頭同意延期清償債務，這些都是賣方的先生跟伊說的，因為在此之前，伊曾有聯絡過賣方，賣方說這些事情都由她先生全權作主，所以後來我就找賣方先生做確認，賣方的先生說OK，我就跟賣方的先生說、租金收了之後就不要收違約金，他也說好，我們才說要打租約，買方支付租金的實質意義都是在說買方確實有違約的意思等語（見本院卷第375 至380 頁）。對照於被告配偶經房仲人員詢問是否同意簽收租約及租金時，亦同樣以LINE回覆表示：「好阿，我在東港」、「現在在東港」、「來」等語，經房仲人員改問隔日是否在家時，亦僅回覆陳稱：「要問一下要不要上班」、「我晚點回，我在請客吃飯」各等語（見本院卷第417 至419 頁），從未明白向房仲人員表明拒簽原告先前簽署之租約或拒收其已繳付之租金，可見證人林淑菁上開證稱業已向被告說明為避免因原告遲延給付尾款以致無法順利完成系爭房地之買賣交易而發生解約或違約金之請求爭議，遂向被告提議改以租金給付之名目，先將系爭房地出租予原告使用等語，應屬真正，可以採信。被告空言否認自己曾有同意出租系爭房地予原告云云，核非事實，本院不能採憑。
③惟被告當初為使系爭房地買賣交易順利，因而同意配合代書
林淑菁之提議，以成立短期租賃之方式將系爭房地出租予原告使用，並不當然表示被告即毫無底線退讓允許原告得以無限制延期清償尾款。此由觀之證人劉姿宸於本院審理時清楚證稱：「（你剛剛說代書有說可以打租約了，代書有說租約詳細內容嗎？）租金有，期間的部分，為了要配合貸款，有說大概兩個月的時間。付款的方式是向屋主付現」等語（見本院卷第370 頁），以及原告所提出其已先行簽名、但出租人欄仍為空白之制式租賃契約書，其中第3 條租賃期間亦僅有約定自108 年11月1 日起至同年12月31日止（見本院卷第
165 頁），即屬明瞭。依證人林淑菁代書所證情節，既僅足以確定被告寬限容任原告得以不付自108 年11月5 日即尾款清償期限屆至日時起至同年12月31日止此段期間內所發生之違約金，而改以租金之方式接受給付，可見兩造間就系爭房地尾款價金之給付期限從來沒有因此發生合意變更。否則如果兩造確實業已達成合意變更付款期限之協議，原告延後付款本屬天經地義，又何來要「以支付租金抵付違約金」之說法？此由徵諸代書林淑菁於本院審理時清楚證稱：「……。一般遇到遲延，我們還是可以繼續點交，指示加付違約金而已，或以租金、利息加以補貼。」、「（所以租金、利息的給付，實質的意義上代表原告確實有違約的意思？）是，是買方有遲延的意思」等語，亦可明瞭（見本院卷第380 頁）。準此以言，本件原告因系爭租約之口頭成立所寬限而獲被告同意不予請求違約金責任之期間，既僅止於108 年12月31日，則自109 年1 月1 日起，既已非屬被告允以免除契約責任之範圍，原告仍應儘速繳清系爭房地之價金尾款，以免發生債務不履行之契約責任為是。
⑷按債務人之不履行為催告發生效力之要件，而非成立要件，
債權人於履行期屆至之前，非不得為有效之催告，惟民法第
254 條之相當期限，不自催告之時起算，而應自履行期屆至之時起算，此種催告效力之發生，以履行期之屆至為停止條件，故履行期屆至前，債權人若以債務人於履行期不履行，而再經過所訂之相當期限仍未履行，則為解除契約之意思表示者，此項意思表示即為附有法定條件( 以解除權之發生為條件) 之解約意思表示，同時含有附法定條件( 以履行期之屆至為催告效力發生條件) 之催告性質（最高法院70年度台上字第350 號判決意旨參照）。查：
①觀諸系爭買賣契約第12條第1 項約定，記載：「甲乙雙方其
中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……」等語（見本院卷第39頁）。依是以言，本件被告如認被告遲付價金尾款而未依系爭買賣契約之約定履行債務，仍應定7 日以上期間向原告為催告履行，經原告受催告通知後仍不履行，始得合法解除系爭買賣契約。
②而依被告所提出之兩造歷來存證書函往來經過，可知被告先
是於108 年11月15日以八德大湳郵局存證號碼676 號存證信函催告原告繳付價金尾款，並表明如未依約履行將逕行解除契約並請求違約金等語（見本院卷第315 頁）；之後又再於
108 年11月27日寄發律師函通知原告應於函到7 日內履行尾款給付義務（見本院卷第319 頁、第143 頁）。就此以言，雖被告先後於108 年11月15日、27日分別所為之上開催告內容，確係在寬限期限即兩造短期租賃契約期間之108 年11月
1 日至同年12月31日期間，而均屬清償期限屆滿前之催告，惟揆諸前開說明，被告既非不得以債權人之身分於履行期限屆至前，對債務人即原告發出有效催告，自仍應認上開催告確均已發生效力。
③至被告事後固曾一度以108 年12月10日之律師函通知原告解
除系爭買賣契約，該函且已於同年月13日寄達原告收受，有被告所提出之律師函及回執可參（見本院卷第19頁、第145頁）。然因上開律師函所載解除契約之意思表示，乃係於被告讓步之寬限期內所為，循此即難認被告確已以上開律師函之寄達而使系爭買賣契約發生解除契約之效力。被告以此主張兩造間之契約效力因上開律師函之寄達而解消云云，並非可採。此應予指明。
④茲因被告所寄送上開108 年11月15日、同年月27日存證信函
，業已清楚載明原告若未能於7 日內繳清系爭買賣契約價金尾款，被告將逕行解除系爭買賣契約之內容，有如前述，可見被告確有於履行期屆至前，以原告於履行期不履行，而在經過所訂相當期限仍未履行，作為解除契約之意思表示。上開108 年11月15日、同年月27日函文之意思表示，既係以解除權之發生為法定條件，同時兼有催告及解約之性質，自仍應認兩造間之系爭買賣契約關係，確因被告合法定期催告原告應清償價金尾款，但因原告受催告後仍不履行，以致系爭買賣契約終遭被告以上開函文為合法解除，而自寬限期滿之翌日即109 年1 月1 日起溯及失效。
⑸至原告對此固主張：伊早於109 年1 月3 日、1 月8 日多次
說明有誠意履約，且已備妥尾款交付，並提出八德郵局存證號碼第1 號、基隆愛三路存證號碼第9 號存證信函等件為證（見本院卷第103 至106 頁、第107 至110 頁）。然原告所提出上開以準備給付之事情通知被告以代提出之存證信函，均係發生於系爭買賣契約因寬限期屆滿而於109 年1 月1 日當然失其效力之後，系爭買賣契約既已於109 年1 月1 日因被告合法解除而失效，客觀上即無原告依債之本旨提出給付之契約依據存在，遑論被告契約效力解消後預示拒絕受領之意思，根本也不發生民法第235 條所規定受領遲延之效力。
是原告就此所為主張，仍非有據，並不可採。
⑹原告再主張：被告先是同意伊得緩期清償，之後竟又單方毀
約，並發函主張伊違約而要求沒收價金，實有違反民法第14
8 條之誠信原則，被告自不得解除系爭買賣契約云云。惟查：
①經本院審理調查後，既已確定兩造間並無合意延長系爭買賣
價金尾款給付期限之問題，至多僅係被告同意寬限以2 個月短期租約租金以代原告免負因遲付尾款所生之違約金責任而已，有如上述。準此以言，因被告既無全然解免原告遲付價金尾款之違約責任，更未因此退讓而與原告合意變更系爭買賣契約之尾款價金給付清償期限，是原告指摘被告曾同意其得以緩期清償尾款云云，已非可採。
②至被告於寬限期內所為之催告及解除契約，雖確與自己當初
允諾寬限期限之內容有所出入，但依上開說明，原告自仍應於寬限期屆滿之翌日即109 年1 月1 日將全部價金尾款償付完畢，而非任令系爭買賣契約效力解消後，始珊珊向被告表明準備給付之意思。就本件系爭買賣契約之履約過程而言，兩造固確各有前揭缺失可指，但被告既已於清償期前定期催告，而對原告發出附有法定條件之解除意思表示，有如上述，原告實應對此定有期限催告及解除意思表示有所積極應對，本院尚難僅因原告遲未處理以致聽任系爭買賣契約效力歸於解消，即當然反推被告必有何濫用權利之情事存在。原告就此所為主張，仍無可採。
⑺從而，原告主張被告解除系爭買賣契約不合法，並先位請求
確認兩造間就系爭房地之買賣關係存在云云，於法無據，本院不能准許。
⒉原告主張依系爭買賣契約，請求被告應於其付清尾款400 萬
元之同時，將系爭房地所有權移轉登記於自己名下，有無理由？⑴按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同
。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照）。
⑵查，本件兩造間之系爭買賣契約既已經被告合法發出解除之
意思表示，而自寬限期屆滿之翌日即109 年1 月1 日起發生解除之效力，因系爭買賣契約業已溯及失效，則原告本於已解除之系爭買賣契約，行使同時履行抗辯並請求被告應於其提出尾款價金之同時移轉系爭房地所有權，即屬無據，本院不能准許。
㈡、備位聲明部分：⒈如兩造間之買賣契約關係因合法解除而不存在，被告得否沒
收原告已繳付至系爭履保帳戶內之全部款項？⑴按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損
害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同。是如當事人主張其原交付之違約定金過高而屬價金一部先付，並請求返還該超過部分時，應就其違約定金與對造當事人所受損害「顯不成比例」及超過部分負舉證責任，非如違約金得由法院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院108 年度台上字第2012號判決意旨參照）。
⑵觀諸系爭買賣契約第12條第2 項，約定：「甲方若有遲延給
付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除契約後得沒收甲方已給付之全部價款，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方即應無條件歸還乙方」等語（見本院卷第29頁、第39頁）。由該條項前、後各段之約定形式，區別使用「違約金」、「沒收已給付之全部價款」之不同文字，顯見各有其不同法律上之意義，不能混為一談。而原告因履行系爭買賣契約而預先交付155 萬9,000 元以存入系爭履保帳戶，既經本院向合泰公司函詢確認無誤，有該公司所以109 年11月25日交字第10911-MBR-012 號簽函附交易明細可參（見本院卷第489至490 頁），因上開存入系爭履約保證帳戶之金錢，確係原告自兩造契約成立時起陸續給付提出，並以上開契約條款約定如原告未依約履行債務，即由被告加以沒收已賠償其損失，核其性質自應屬違約定金而非違約金，而無民法第252 條規定之適用餘地。是原告請求本院依職權民法第252 條之規定予以酌減云云，已屬無據。
⑶茲因綜觀全卷，均未見原告舉證證明上開違約定金與被告所
受損害究係如何顯不成比例，也未見原告舉證證明超過部分存在，則其空言主張被告不得沒收其已繳納至系爭履保帳戶內之全部款項，即與系爭買賣契約第12條第2 項後段所約定之內容，本院無由憑空裁減被告依該契約約定所得主張沒收之金額。原告就此所為主張，仍無可採。
⒉原告請求被告應同意其向合泰公司取回系爭履保帳戶內之全
部款項，有無理由？本件原告既未能舉證證明上開違約定金與被告所損害如何顯不成比例，亦未舉證證明有何超過部分存在，則其請求被告應同意由其向合泰公司取回系爭履保帳戶內之全部款項155萬9,000 元，即非可採。
㈢、反訴部分：⒈反訴原告請求反訴被告應同意其向合泰公司取回系爭履保帳
戶內之全部款項，有無理由？⑴觀之兩造所簽訂之價金履約保證書，其中第5 條第2 項約定
：「有關履保專戶中款項之撥付或返還擊買賣違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料……判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已近入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為撥款之依據。」等語（見本院卷第72頁）。
⑵茲因依上開所述，本件反訴原告確得已依系爭買賣契約第12
條第2 項後段之規定，沒收反訴被告已繳付之全部款項，依兩造間上開價金履約保證書第5 條第2 項之規定，反訴原告自得訴請反訴被告同意領取已存入系爭履保帳戶內之全部金額155 萬9,000 元。反訴原告就此所為主張，應屬可採。
⒉反訴原告主張依系爭買賣契約第12條第2 項前段之約定，請
求反訴被告應賠付違約金，有無理由？⑴按解釋契約須以邏輯推理及演繹分析之方法，必契約之約定
與應證事實間有必然之關聯，始屬該當，否則即屬違背論理法則。且契約如有疑義時，應盡量避免作成偏向不利於債務人之解釋，以防對經濟弱者之權益造成損害（最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照）。
⑵查系爭買賣契約第12條第2 項，乃係約定：「甲方若有遲延
給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除契約後得沒收甲方已給付之全部價款，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方即應無條件歸還乙方」等語（見本院卷第29頁、第39頁）。
⑶是由上開條項後段所記載「如甲方毀約不買或有其他違約情
事」等語，對照於前段之約定內容，應可輕易判別系爭買賣契約第12條第2 項前、後段之所以各寓以不同之法律效果，實係著眼於前段所規範之情形乃係契約仍屬有效而得繼續履行，而後段所規範之狀況則係契約已無從繼續履約，因而給予不同處遇。此由觀諸同條項前段明白約定：「至甲方完全給付時為止」等語，益顯明灼。易言之，如系爭買賣契係為有效而得繼續履行，反訴原告僅得依系爭買賣契約第12條第
2 項前段之約定，按比例請求反訴被告賠付違約金；反之，如系爭買賣契約效力業經解消而失其效力，反訴原告亦僅能依同條項後段之約定，逕自沒收反訴被告所已繳納之價金。契約之效力既應明確，而不容反覆，則於適用上開條款時，尤無可能同時兼顧「契約有效」及「契約失效」之不同個案狀況而允許同時請求賠付之理。
⑷茲因本件系爭買賣契約業經反訴原告以上開108 年11月15日
、同年月27日存證信函，加以催告，並於109 年1 月1 日因反訴被告於寬限期滿仍未付清價金尾款而發生解除之效力，有如前述，本件反訴原告自僅得依系爭買賣契約第12條第2項後段之規定，請求沒收反訴被告所已繳付之全部價金，而不得再以同條項前段之規定，另行請求反訴被告賠付違約金。反訴原告就此所為主張，殊屬無稽，不足為取。
六、綜上所述，本件原告之先、備位聲明請求均屬無法無據，本院不能准許，依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。至反訴原告訴請反訴被告應同意領取系爭履保帳戶內之款項金額，固非不能准許，惟反訴原告另訴請被告應按系爭買賣契約第12條第2 項前段之約定賠付違約金云云，則非正當，本院難以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 15 日
書記官 謝菁菁