臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2156號原 告 羅萬福法定代理人 羅明德訴訟代理人 朱俊穎律師被 告 莊武雄
葉冠宏共 同訴訟代理人 吳秋樵律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年12月24日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按關於訴訟之法定代理及為訴訟所必要之允許，依民法及其他法令之規定，民事訴訟法第47條定有明文。而受監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效；無行為能力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示，民法第15條、第75條前段及第76條亦分別定有明文。原告於民國109年4月7日，經本院以109年度監宣字第117號裁定宣告為受監護宣告之人，並選定其子即羅明德為監護人，有上開裁定在卷可稽（訴字卷第221 至223 頁），足認原告現為無行為能力人而無訴訟能力，揆之首揭規定，應由羅明德為其法定代理人實施訴訟行為，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告為桃園市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）之共有人，而相鄰之同段1032地號土地（下稱1032地號土地）前為江青蓉所有，85年間訴外人侯瑞發向江青蓉租用1032地號土地後，興建未辦保存登記建物（下稱系爭建物），租賃標的物含1032地號土地及系爭建物，系爭建物租金每月新台幣（下同）7,000 元，2 人成立租地建屋契約，系爭建物所有權歸江青蓉，其後被告二人向江青蓉買受1032地號土地及系爭建物，取得系爭建物事實上處分權（被告葉冠宏並為系爭建物之納稅義務人），並將該土地及系爭建物出租與侯瑞發，因系爭建物部分面積約28坪（此部分面積之建物即原告起訴狀所指A 部分之地上物，下稱系爭地上物）坐落在系爭土地上，且尚有養鴿、耕種、停放車輛、陳列雜物等，占用面積約50至60坪，雙方遂口頭約定由原告以共有人身分將系爭土地出租與被告二人，依占用系爭土地之面積向被告二人收取租金，雙方成立不定期限之租地建屋契約（下稱系爭租約），租金額以原告就系爭土地持份換算後約50坪（系爭土地為500.11平方公尺×0.3025×原告持份240/6 30＝57.63 坪）為計算，是原告每年向被告二人收取租金98,000元，且採租金後付方式，租期為每年10月起至翌年9 月止，於翌年9 月方給付該年租金，被告二人向來以匯款方式給付租金，匯入金額均含有些許因租金後付之利息損失補貼（原告並不知悉租金中有扣除房屋稅之部分），詎被告二人於106 年9 月間匯款支付該年度之租金後，迄今未再支付租金，且所積欠租金已達兩年以上，原告乃於109 年7月24日寄發存證信函定期催告被告二人給付積欠之租金，侯瑞發於同年月27日收受，被告二人於同年月31日寄發存證信函表示拒絕，迄今均未支付租金，系爭租約業經原告於催告被告二人給付租金期滿之同年月31日合法終止，被告二人即負有返還系爭土地之義務，且被告二人為系爭建物之事實上處分權人、無合法占有系爭土地之權源，又被告二人自106年9 月14日起至原告終止系爭租約止，已積欠2 年10月租金未付，共計積欠租金277,667 元，爰依民法第179 條、第18
1 條但書、第439 條前段、第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告二人將系爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還與原告及全體共有人，並以每年租金98,000元為計算依據（每月為8,167 元，小數點以下四捨五入），按月給付原告相當於租金之不當得利8,167 元至返還土地之日止，並給付所積欠之租金277,667 元等語，並聲明：（一）被告二人應系爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告及全體共有人。
（二）被告二人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告8,167 元。（三）被告二人應給付原告277,667 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：系爭土地及1032地號土地原為原告與其他人所共有（惟原告就系爭土地，一直向被告二人宣稱係其單獨所有，被告二人於107 年經原告之法定代理人羅明德告知始知悉非原告單獨所有），於85年間1032地號土地僅由該土地之共有人之一江青蓉登記為所有權人，斯時原告有意將1032地號土地出租給侯瑞發興建房屋使用，遂由江青蓉與侯瑞發簽立土地租賃契約（依94年換約時之租賃標的已經包含1032地號土地及系爭建物），並由侯瑞發於1032地號土地上興建系爭建物，原告對侯瑞發興建系爭建物之位置並無意見，且同意系爭地上物坐落在系爭土地上，嗣被告二人有意購買1032地號土地，遂與江青蓉簽立買賣契約書（賣方名義人雖僅有江青蓉，但實際上包含原告），且由被告二人承繼江青蓉與侯瑞發之租賃關係。迄96年間原告向被告二人表示系爭建物占用到其單獨所有之系爭土地，其對系爭建物亦有權利，占用面積約20坪，但要以50坪計算，加計1032地號土地面積為19
0 坪，共計240 坪，原告要求以50/240分配被告二人向侯瑞發取得之土地及系爭建物租金，被告二人應允之，並自96年起分配租金與原告，且由原告按上開比例分擔系爭建物之房屋稅及修繕費用，是故，原告與被告二人就系爭土地並無租賃關係，原告亦為系爭建物之共有之事實上處分權人之一，且其範圍特定於系爭地上物，原告要求拆除系爭地上物，其實是原告具有事實上處分權之建物範圍，該系爭地上物被告二人早已無事實上處分權，自無由拆除；又被告二人於107年知悉原告非系爭土地之單獨所有權人，為恐遭系爭土地其他所有權人另外要求交付收取之租金而蒙受損害，乃要求羅明德取得其他土地所有權人之授權以出租系爭土地或以原告就系爭土地之持份240/630 重新計算租金，惟兩造就此無法達成共識，被告二人自無從按原先之比例交付租金與原告，其原因實難歸責於被告二人，故原告之訴顯無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭土地之共有人之一（權利範圍：240/630），侯瑞發前向江青蓉租用1032地號土地（面積630.28平方公尺，約190坪）及系爭建物，其後被告二人取得1032地號土地之所有權，並由被告葉冠宏與侯瑞發簽立租約，將該1032地號土地及系爭建物出租與侯瑞發，土地出租面積為240 坪，因系爭建物占用系爭土地（系爭土地面積500.11平方公尺，約
151 坪），原告自97年起至106 年止，以50坪為計算租金之標準，以50/240之比例，每年自被告葉冠宏處取得87,293至99,250不等之租金，被告葉冠宏自107 年起未再將租金匯款給原告，原告遂於109 年7 月24日寄發存證信函與被告二人，催告被告二人於7 日內支付積欠之租金，逾期未付逕生終止租約之效力，侯瑞發收受該存證信函後，被告二人於109年7 月31日寄發存證信函與原告，否認原告主張之事實等情，除被告二人究係於何時知悉系爭土地非原告單獨所有乙節外，其餘部分兩造均不爭執，且有系爭土地及1032地號土地登記第二類謄本、104 至106 年之被告葉冠宏匯款租金之交易紀錄、存證信函、收件回執、侯瑞發與江青蓉於94年之租賃契約書、85年空照圖、租金收支分配明細、被告葉冠宏與侯瑞發於105 年之租賃契約書、103 至106 年房屋稅繳款書、被告葉冠宏於98至106 年匯款與原告之匯款回條聯等件在卷可參（訴字卷第21至61、113 至163 頁），此部分之事實，應堪認定。至於原告主張兩造間系爭租約已合法終止，被告應將系爭地上物拆除，將系爭土地返還予原告及全體共有人，並給付自106 年9 月14日起至109 年7 月31日止所積欠之租金及相當於租金之不當得利給原告等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。從而本件兩造所爭執之處，應在於兩造間有無租賃關係存在？原告主張兩造間系爭租約已合法終止，有無理由？原告請求被告將系爭地上物拆除，將系爭土地返還予原告及全體共有人，並給付自106 年9 月14日起至
109 年7 月31日止所積欠之租金277,667 元及自起訴狀送達翌日起至將系爭土地返還之日止按月給付租金8,167 元，有無理由？茲分別論述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又關於舉證責任之分配，主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，最高法院48年台上字第887號判例意旨參照。原告主張兩造間有租賃關係存在，為被告二人所否認，參酌前揭說明，自應由原告就此部分負舉證責任。
（二）本件原告起訴時主張被告二人於1032地號土地上建有系爭建物，並出租與侯瑞發，因系爭建物占用系爭土地，原告因此出租系爭土地與被告二人，兩造間成立租地建屋契約，每年租金為98,000元（訴字卷第7頁），惟未能提出任何書面佐證出租系爭土地與被告二人、每年租金係98,000元等事實，就兩造間係何時成立系爭租約亦未能提出說明，迄被告二人提出答辯狀後，原告於109年11月6日改以書狀主張侯瑞發與江青蓉成立租地建屋契約，系爭建物原係江青蓉所有，被告二人向江青蓉買受1032地號土地及系爭建物後，取得系爭建物之事實上處分權，因侯瑞發實際使用系爭土地之面積約50至60坪，故兩造約定以50坪為計算，依被告二人向侯瑞發收取之租金，乘以占用系爭土地面積之比例即50/240，核算租金給原告（訴字卷第179 、18
1 頁），就兩造間係租地建屋契約或單純出租土地、租金係每年98,000元或以被告二人向侯瑞發收取之租金乘以50/240計算等與系爭租約有關之重要各節，原告所述已有不同，於109 年11月6 日開庭時及同年12月15日再以書狀改稱以50坪收取租金係因原告就系爭土地持份約有57坪（訴字卷第174 、193 頁），是就該50坪究竟如何得出，說法前後不一，於起訴狀中更是從未提及該50坪或50 /240 之比例，所指每年租金98,000元亦與原告所不爭執之租金收支分配明細上所記載之金額99,250元不符，參以原告每年實際取得之租金不一，98至103 年間租金更是低於原告起訴狀所主張之98,000元，並未有其所稱租金後付利息損失補貼，因而被告葉冠宏匯款金額高於98,000元之情形，況且，依原告109 年11月6 日書狀之計算方式，占用系爭土地之比例應為50 /151 （系爭土地約為151 坪），並非50/240，若以原告於109 年11月6 日開庭時及同年12月15日書狀上主張之計算方式，原告就系爭土地持份約有57坪，然系爭地上物並未占用系爭土地全部，自無由以原告上開持份計算租金，更遑論原告既已在被告二人所提出之租金收支分配明細上簽名，而有書面可佐，若兩造間存有所謂租賃關係，何以未能提出書面，而僅有原告所稱之口頭約定，凡此，均足認原告前開主張，不足採信。
（三）反觀被告二人所提各年度匯款與原告之金額均有其計算依據，匯款金額並非整數，並有前開103至106年房屋稅繳款書、租金收支分配明細、被告葉冠宏於98至106年匯款與原告之匯款回條聯足佐，堪認原告確實有分擔系爭建物之房屋稅及修繕費用，又原告要求以50坪、50 /240之比例乘以被告葉冠宏向侯瑞發收取之租金，作為原告收取租金之依據，為兩造所不爭執，原告並於租金收支明細上簽名確認（訴字卷第129頁），觀之該明細表，其上記載出租日期「民國96年10月05日至民國97年10月04日止」、出租範圍「桃園縣○○鄉○○○段○○○段0000000000000000000地號土地等）、出租面積「240坪」、每月出租所得金額「NT39,700元」、總共租金所得金額「NT476,400元」，該租賃範圍、出租面積、每月租金，均核與被告葉冠宏與侯瑞發簽立之租約（訴字卷第131至141頁）相符，足認原告取得之租金係以50坪為計算基準，按所占被告葉冠宏出租與侯瑞發之土地面積（即1032地號土地面積190坪＋原告主張之50坪＝240坪）之比例，乘以侯瑞發每年交付之租金總額476,400元計算而得，此並有經原告在租金收支分配明細簽名確認之計算式「〈NT476,40 0〉×〈50坪/240坪〉＝NT99,250」可佐，原告主張係以50坪為計算基準，乘以所占系爭土地之比例向被告二人收取租金顯然不實。從而，原告自96年起每年既參與被告葉冠宏向侯瑞發收取得之租金分配，租賃標的為1032地號土地等，而非原告主張之系爭土地，原告取得租金分配方式係以50坪為計算基準，按所占被告葉冠宏出租與侯瑞發之土地面積（240坪）之比例，而非所占用系爭土地面積之比例取得租金，原告並分擔系爭建物房屋稅及修繕費用，應認兩造間並無原告所主張之租賃關係存在。縱認被告葉冠宏自107年起未再將租金匯款給原告，兩造間既無租約存在，原告以此主張終止系爭租約，自無理由。
四、綜上所述，兩造間並無租賃關係存在，原告主張終止系爭租約，並無理由，又兩造間租金分配關係既仍存在，未經終止，原告請求被告二人將系爭地上物拆除，將系爭土地返還予原告及全體共有人，並依租賃關係給付自106年9月14日起至
109 年7月31日止所積欠之租金277,667元及依不當得利法律關係請求被告自起訴狀送達翌日起至將系爭土地返還之日止按月給付租金8,167元均無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴並無理由，已如前述，原告於言詞辯論終結後，具狀請求本院再開辯論，並聲請測量系爭地上物占用系爭土地之實際面積及至現場履勘原告主張被告二人所應拆除之系爭地上物範圍云云，核無必要，又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 3 日
民事第一庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 3 日
書記官 王志成