臺灣桃園地方法院民事判決 109 年度訴字第2180號原 告 許桂英訴訟代理人 邱天一律師複 代理人 簡良夙律師
李明潔律師被 告 許桂花
許宏崴許雅惠許銘君許嘉麟許嘉惠許彣麟許彣慧余玉蘭許柏晟許佳萱上 二 人訴訟代理人 楊文怡上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110 年9 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表二所示之桃園市○○區○○段 ○○ ○ ○○ ○號土地應予變賣，所得價金由兩造依附表二所示比例分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造依附表一、二所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告許嘉慧、許彣慧、余玉蘭、許桂花、許雅惠、許銘君、許柏晟、許佳萱、許嘉麟經合法通知，而未於最後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，依同法第385 條第1 項，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：附表一、二所示土地（下稱系爭土地）為兩造依附表一、二所示應有部分比例共有，並無不能分割之情事，且兩造亦未訂有任何不能分割之約定，又兩造不能協議定其分割方式，復考量系爭土地如採原物分割將有運用上之困難，對各共有人亦難公平分配，為此，爰依民法第823 條第1項、第824 條第2 項規定，請求准予將系爭土地變價分割等語。並聲明：請准將系爭土地予以變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。
二、被告答辯：
（一）被告許宏崴、許彣麟、許彣慧、許柏晟、許佳萱：依照鬮書所載，除桃園市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（下稱14地號土地）外，其餘土地已由許宏崴及許春田、許春富3 人買斷，原告並非共有人，無法訴請分割。原告可分得14地號土地上五分之一。被告許宏崴、許彣麟並陳稱：
桃園市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（下稱17地號土地）希望歸由被告許彣麟、許嘉慧、許彣慧、許嘉麟取得，桃園市○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地（下稱18地號土地）尚在協議。若17地號土地由被告許彣麟、許嘉慧、許彣慧、許嘉麟取得，再以18地號土地補償即可，無須金錢補償等語。
（二）被告許嘉慧：不同意原告方案，意見與被告許宏崴類似，應先共同討論。
（三）被告許桂花：沒有意見，同意變價分割。
（四）被告許雅惠：沒有意見，同意變價分割。
（五）被告余玉蘭、許銘君、許嘉麟未到庭陳述及聲明，亦未提出書狀或意見供本院參酌。
三、得心證之理由：
（一）按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（見最高法院67年台上字第3131號判例）。而法院裁判分割共有物，性質上為共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，共有人之應有部分以土地登記簿上所記載者為準。是法院應依土地登記簿上記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執，而另以訴訟處理，該訴訟之法律關係並非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院101 年度台抗字第224 號民事裁定意旨參照）。經查，被告許宏崴雖主張17、18地號土地，已由其與許春田、許春富買斷，原告並非共有人云云，然查，兩造均為系爭土地之共有人，此有土地登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷一第139 至173 頁），依上說明，兩造對系爭土地之應有部分應以謄本記載為準，故原告自得訴請裁判分割系爭土地，合先敘明。
（二）經查，系爭土地為兩造共有，所有權應有部分各如附表一、二所示，且兩造間並無不分割之協議，原告復無法與被告達成分割協議，又14、18地號土地均為一般農業區農牧用地，屬農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第11款所稱之耕地，17地號土地為一般農業區甲種建築用地等事實，有地籍圖謄本、土地登記謄本為證，自堪信為真實。
（三）14地號土地因法令另有規定，不能分割。
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項規定可稽，所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農業用地興建農舍辦法（下稱農舍辦法）第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823 條第1 項所稱因法令不得分割之限制。又農舍辦法第12條第
2 項規定，係內政部、行政院農業委員會依農發條例第18條第5 項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實農發條例第18條第4 項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10% ）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1 條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的，依整體規定之關聯意義為綜合判斷結果，並無逾越母法之授權範圍。另農舍辦法第12條第
2 項後段「未解除套繪管制不得辦理分割」之規定，雖係
102 年7 月3 日修正時所增訂，但該項規定並無類如同辦法第16條規定：101 年12月14日前取得直轄市、縣（市）主管機關或其他主管機關依同辦法第2 條或第3 條核定文件之申請興建農舍案件，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用102 年7 月1 日修正施行前規定辦理，而不適用修正後農舍辦法等語，且依89年1 月修正施行之農發條例第18條第4 項規定，限定農舍應與其坐落之農地併同移轉或抵押，既係因農舍與農業經營有不可分離之關係（農發條例第3 條第1 項第10款規定參照），甚且在此之前，規定興建農舍僅限於自耕農身分（實施區域計畫地區建築管理辦法第6 條第1 項規定參照），避免發生以分割或買賣方式造成農地無法農用、細分等有違國策之情形，則依不真正溯及既往原則，關於修正施行前已興建農舍之農業用地，自仍有該項規範之適用。最高法院109 年度台上字第2485號民事判決意旨參照。
2.經查，14地號土地為農牧用地，其上○○○區○○段00000-000 建號之農舍，並領有桃園市政府桃觀鄉建使農字第00174 號自用農舍使用執照，14地號土地經套繪管制，此有桃園市政府地政局109 年10月20日桃地用字第1090051582號函、桃園市政府建築管理處109 年10月20日桃建照字第1090073213號函及實施區域計劃地區自用農舍使用執照存根等件在卷可參（見本院卷一第179 至183 頁），故依農舍辦法第12條第2 項後段之規定，14地號土地既未經解除套繪管制，自不得辦理分割，屬民法第823 條第1 項所謂依法令不能分割之情形。
（四）17地號土地應為變價分割。
1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第1 至4 項分別定有明文。又法院定分割方法時，必須考量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡量；裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。故裁判分割共有物，如採原物分割者，法院須斟酌共有物之性質及其經濟效用，作公平合理之分配，各共有人在分割前之使用狀況，亦應加以考量。
2.經查，17地號土地為一般農業區甲種建築用地，非屬農業用地之範疇，無農發條例之適用，且無最小面積分割限制，然經本院依職權履勘現場，17地號土地上有一未辦保存登記之建物，為被告許嘉惠、許彣麟、許彣慧、許嘉麟居住，且17地號土地僅一部分土地臨路，參諸本件共有人眾多，若按應有部分比例合併分割，將造成部分分得之共有人之土地無臨路之情形，有使受分配人所受分配之土地成為袋地之風險，徒增難以或不能利用之困擾，甚至產生通行權糾紛，有礙經濟效用，且因17地號土地上已有建築，難以事先規劃符合各該法規規定之道路供共有人維持共有及供袋地部分之共有人通行。另若以東北西南向之方式原物分割，將致土地過於狹長不易利用，難以發揮土地效用。故若以原物分割，將有害於各自日常生活之使用及經濟利用價值，且徒增法律關係之複雜化，無法充分利用17地號土地之經濟價值，可見17地號土地以原物分割，顯有困難。又若將17地號土地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824 條第3 項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償；然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，被告許彣麟亦表示不同意用金錢補償（見本院卷三第95頁第25行），故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐徒生兩造間紛爭，亦非妥適。被告許宏崴、許彣麟雖主張將17地號土地原物分配給被告許彣麟、許嘉惠、許彣慧、許嘉麟等4 人，並以18地號土地補償其他共有人（見本院卷三第95頁），然18地號土地為一般農業區農牧用地，17地號土地為一般農業區甲種建築用地，兩者使用地類別不同，價值不相當，且18地號土地有下述無法原物分割之事由，其他共有人亦未同意就18地號土地維持共有，是亦難以被告許宏崴、許彣麟主張之方式分割。另倘17地號土地為變價分割，得使17地號土地參與市場上之價格競爭，再由共有人按應有部分取得價金，亦能一次性解決共有之狀態，兩造亦得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨取得共有物之所有權，對全體共有人而言尚無不公。是以，本院審酌17地號土地之使用狀況、分割後之經濟效用及全體共有人之意願與利益等一切情狀，認17地號土地以原物分配顯有困難，本件應以變賣17地號土地，並將價金依各共有人之應有部分比例分配之變價分割方式為適當。
（五）18地號土地應為變價分割。
1.按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：⑶本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。農發條例第16條第1 項第3 款定有明文。經查，18地號土地為耕地，面積2,586.40平方公尺，而本件共有人眾多，若以原物分割之方式分割18地號土地，應無法使各共有人均取得面積達0.25公頃即2,500 平方公尺，另依農發條例第16條第1 項第3 款之規定，限於農發條例89年1 月
4 日修正施行後所繼承之耕地，始得不受最小分割面積之限制（即0.25公頃）而分割為單獨所有。查農業發展條例第16條耕地限制分割之規定，其立法目的係為避免土地過度細分，致影響合理經營利用，但為解決長久以來共有耕地產權複雜所導致糾紛問題，特於該條第1 項但書第3 款規定「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。」以促進產業單純化。又該款立法說明略以：「立法院之審議修正係基於行政院版本第
1 項有關『耕地不得移轉為共有，但因繼承者除外』之規定，因繼承得為共有，經一段時間後，勢必又有『共有』之產權糾紛問題；繼承係法律事實，不能以人為因素掌控…，最後決定『繼承之耕地，得分割為單獨所有』。」故該款規定應係為解決耕地因繼承而產生產權過度複雜之問題。倘耕地於繼承後再有其他因非繼承行為（如贈與、買賣等）介入所成立之共有關係，由於該共有關係已非因繼承而形成，當無該款規定之適用（內政部101 年2 月9 日台內地字第1010092343號函釋及臺中高等行政法院98年度訴字第484 號、最高行政法院99年度裁字第2405號裁判、臺灣高等法院暨所屬法院101 年法律座談會民事類提案第14號參照）。再查，被告余玉蘭係於101 年12月7 日，因拍賣取得18地號土地之應有部分，非因繼承而取得等事實，○○○區○○段○○○○○○○○○ ○號土地登記公務用謄本附卷可參（見本院卷一第167 頁），本件18地號土地與農發條例第16條第1 項第3 款之例外允以分割規定不合，故18地號土地應不能為原物分割。
2.然按共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在農發條例第22條限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許，最高法院64年台上字第420 號判決可供參照。又按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」農發條例第16條第1 項本文及但書第4 款定有明文。是耕地之共有人如於89年1月4 日之後始成立共有關係，依上開第4 款規定之反面解釋，雖不得為原物分割，惟農發條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823 條第1 項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列（臺灣高等法院暨所屬法院106 年法律座談會民事類提案第
8 號參照）。則18地號土地如採變價分割之方式，將土地整體變價並以金錢分配與共有人，可避免耕地細分亦可簡化共有關係，對於土地利用自屬有利，且亦可使共有人獲取應有之財產利益，故18地號土地應採變價分割，並將價金依各共有人之應有部分比例分配為適當。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規定，請求裁判分割17、18地號土地，於法有據，應予准許，且本院斟酌17、18地號土地之性質、使用情形、經濟效用及各共有人之意願等因素後，爰採如主文第1 項所示之方案分割。而14地號土地，因法令另有規定，不得分割，原告此部分請求無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊、防禦方法及證據，經本院審酌後，認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第 78 條、第 80 條之 1、第 85 條第 2 項。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
民事第四庭 法 官 游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
書記官 李韋樺附表一┌──────┬────┬─────┬──────┐│土地地號 │共有人 │各共有人應│訴訟費用分配││ │ │有部分之比│比例 ││ │ │例 │ ││ │ │ │ │├──────┼────┼─────┼──────┤│桃園市觀音區│許桂英 │1/6 │訴訟費用由許││塔腳段0014 ├────┼─────┤桂英負擔 ││-0000 地號 │許桂花 │1/6 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許宏崴 │1/6 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許雅惠 │1/18 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許銘君 │1/18 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許柏晟 │1/36 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許佳萱 │1/36 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許嘉麟 │1/24 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許嘉惠 │1/24 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許彣麟 │1/24 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許彣慧 │1/24 │ ││ ├────┼─────┤ ││ │許桂英、│1/6 │ ││ │許桂花、│ │ ││ │許宏崴、│ │ ││ │許雅惠、│ │ ││ │許銘君、│ │ ││ │許柏晟、│ │ ││ │許佳萱、│ │ ││ │許嘉麟、│ │ ││ │許嘉惠、│ │ ││ │許彣麟、│ │ ││ │許彣慧 │ │ ││ │ │ │ │└──────┴────┴─────┴──────┘附表二┌─────┬──────┬────┬─────┬──────┐│編號 │土地地號 │共有人 │各共有人應│變賣所得價金││ │ │ │有部分之比│及訴訟費用分││ │ │ │例 │配比例 ││ │ │ │ │ │├─────┼──────┼────┼─────┼──────┤│1. │桃園市觀音區│許桂英 │1/6 │1/6 ││ │塔腳段0017 ├────┼─────┼──────┤│ │-0000 地號 │許桂花 │1/6 │1/6 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許宏崴 │1/6 │1/6 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許雅惠 │1/18 │1/18 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許銘君 │1/18 │1/18 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許柏晟 │1/36 │1/36 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許佳萱 │1/36 │1/36 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許嘉惠 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許彣麟 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許彣慧 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │余玉蘭 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許桂英、│公同共有 │連帶負擔1/6 ││ │ │許桂花、│1/6 │ ││ │ │許宏崴、│ │ ││ │ │許雅惠、│ │ ││ │ │許銘君、│ │ ││ │ │許柏晟、│ │ ││ │ │許佳萱、│ │ ││ │ │許嘉麟、│ │ ││ │ │許嘉惠、│ │ ││ │ │許彣麟、│ │ ││ │ │許彣慧 │ │ ││ │ │ │ │ │├─────┼──────┼────┼─────┼──────┤│2. │桃園市觀音區│許桂英 │1/6 │1/6 ││ │塔腳段0018 ├────┼─────┼──────┤│ │-0000 地號 │許桂花 │1/6 │1/6 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許宏崴 │1/6 │1/6 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許雅惠 │1/18 │1/18 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許銘君 │1/18 │1/18 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許柏晟 │1/36 │1/36 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許佳萱 │1/36 │1/36 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許嘉惠 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許彣麟 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許彣慧 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │余玉蘭 │1/24 │1/24 ││ │ ├────┼─────┼──────┤│ │ │許桂英、│公同共有 │連帶負擔1/6 ││ │ │許桂花、│1/6 │ ││ │ │許宏崴、│ │ ││ │ │許雅惠、│ │ ││ │ │許銘君、│ │ ││ │ │許柏晟、│ │ ││ │ │許佳萱、│ │ ││ │ │許嘉麟、│ │ ││ │ │許嘉惠、│ │ ││ │ │許彣麟、│ │ ││ │ │許彣慧 │ │ ││ │ │ │ │ │└─────┴──────┴────┴─────┴──────┘