臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2320號原 告 武鈁訴訟代理人 陳欣佑律師被 告 許嘉興訴訟代理人 沈朝標律師複代理人 楊仲強律師上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國110 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於本判決確定後六個月履行期間，將門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○巷○○弄○○○號四樓房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一○九年四月一日起至將前開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
被告應於本判決確定後六個月履行期間，將門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○巷○○弄○○○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告，並應自民國一○九年三月三十日起至將前開房屋遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬參仟玖佰陸拾柒元由被告負擔。
本判決第一、二項關於命被告按月給付原告金錢部分，於原告以新臺幣拾壹萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）兩造前就原告所有門牌號碼：桃園市○○區○○路○○巷○○弄○ ○○ 號4 樓房屋（下稱系爭4 樓房屋），訂有租賃契約，約定被告應於每月10日給付租金新臺幣（下同）7,000 元，租賃期間自民國105 年7 月1 日至105 年12月31日止，租期屆滿後未再簽訂租賃契約，被告繼續使用該房屋，原告並未即時反對，依法應視為兩造就該房屋有不定期租賃契約。
（二）原告因兒子將於109 年10月10日結婚，有結婚新房需求，與配偶及兒子討論後，決定將目前自住新房給兒子媳婦住，自己則與配偶遷至系爭4 樓房屋，故原告於109 年2 月底透過訴外人即被告配偶黃暘真為終止租約之意思表示，並請被告於109 年5 月底前遷讓返還系爭房屋。
（三）原告終止租約，合乎依土地法第110 條第1 款之規定，然被告拒絕遷讓返還，更進而無權佔用原告所有門牌號碼：桃園市○○區○○路○○巷○○弄○ ○○ 號5 樓房屋（下稱系爭5 樓房屋）。
（四）兩造間關於系爭4 樓房屋之不定期租賃契約至遲已於109年3 月30日終止，被告繼續占有並使用該房屋，構成不當得利，原告自得請求被告遷讓返還該房屋，並自109 年3月30日起至遷讓返還該房屋之日止，按月償還不當得利7,000 元。
（五）又被告無權占有系爭5 樓房屋，無法律上原因受有利益而構成不當得利，原告得據以請求被告遷讓返還該房屋，並給付自109 年3 月30日起至遷讓返還該房屋之日止，按月償還不當得利7,000 元等語。
（六）並聲明：⑴被告應將系爭4 樓房屋騰空遷讓返還與原告，並自109 年3 月30日起至將前開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告7,000 元；⑵被告應將系爭5 樓房屋騰空遷讓返還與原告，並自109 年3 月30日起至將前開房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告7,000 元；⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告現與兒子媳婦同住，可見其住處的空間已足供居住，並無收回系爭4 樓房屋自住的必要；又原告另有其他房地可供作為住所使用，而無土地法第100 條第1 款規定得終止租約的事由。
（二）系爭5 樓房屋本來就在被告承租範圍，被告與黃暘真自81年起使用系爭5 樓房屋迄今，原告從無異議，且系爭5 樓房屋部分為頂樓增建，不具獨立性，無從與系爭4 樓房屋分離而單獨使用，被告使用系爭5 樓房屋並非不當得利等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
（一）兩造間租賃契約已經終止：
1.租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一出租人收回自住或重新建築時。民法第450 條、土地法第100 條第1款定有明文。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第138 號、43年台上字第1199號判例意旨參照）。
2.本件原告主張：兩造間自106 年1 月1 日起就系爭4 樓房屋有不定期租賃契約，原告於109 年2 月底，以原告的兒子將於109 年10月10日結婚，原告決定將目前自住新房給兒子媳婦住，自己則與配偶遷居至系爭4 樓房屋為由，透過黃暘真對被告為終止租約之意思；又被告除系爭4 樓房屋外，現亦占有及使用系爭5 樓房屋等情，並提出房屋租賃契約書、戶口名簿、水悅莊園訂金收據（合約書）、初為人母護理指導手冊、孕婦健康手冊、孕婦B 型肝炎產前檢查登錄表及照片等件為證，且為被告所不爭執，堪可採認（見本院中壢簡易庭109 年度壢簡字第1049號卷〔下稱壢簡卷〕第7 至12、31至33頁、本院卷第27至35頁）。
3.原告主張自己跟配偶目前是跟兒子媳婦同住，也將要有孫子出生等語，並提出照片為證（見本院卷第23頁），被告對此亦不爭執，基於這樣的事實，原告主張將目前自住新房給兒子媳婦住，自己則與配偶遷居至系爭4 樓房屋，並據以終止兩造之間關於系爭4 樓房屋的不定期租賃契約，堪認有「正當事由」及「收回自住之必要」，而合乎土地法第100 條第1 款規定，原告據以終止兩造間關於系爭4樓房屋之不定期租賃契約，為有理由，依民法第450 條第
3 項規定，該租賃契約應於109 年3 月31日終止。
4.被告雖抗辯：土地法第100 條第1 款所謂收回自住，指現無其他住居所，實際上確實須以租賃物為住居所，始足當之云云，然查：
⑴從土地法第100 條第1 款規定的文義而言，出租人只要
主觀上想要將租賃物收回自住，就可以終止租約，但這樣的解釋顯然違背限制出租人終止權、據以保障承租人的立法目的。如同前面所引用的實務見解，司法實務上一般認為，出租人必須要有收回自住的「正當事由」及收回自住之「必要」，才會合乎本款規定的終止事由。
⑵被告抗辯應將「收回自住」限縮解釋為「出租人現無其
他住居所」云云，如果採取這樣的見解，可能造成的結果是，出租人要到了流落街頭，連房子都租不起，才能收回自己出租的房屋，在承租人拒絕搬遷，跟出租人對簿公堂的期間內，出租人也只能餐風露宿，這樣的見解顯然過苛，現實上也窒礙難行，實無足採。此部分抗辯於法無據，並無可採。
5.被告另抗辯：原告現與兒子媳婦同住，可見其住處的空間已足供居住，並無收回系爭4 樓房屋自住的必要云云，然查，原告及其配偶沒有意願跟兒子媳婦以及未來的孫子同住，因此要收回系爭4 樓房屋以供自住，這不只是居住空間的問題，更是生活方式的選擇。畢竟，三代同堂可以是傳為美談的幸福家庭，也可以是淪為夢靨的倫理悲劇，因人而異，法律應該給予當事人選擇的空間，不能幫當事人預作選擇。本件原告不想跟兒子媳婦還有未來的孫子同住，因此要將系爭4 樓房屋收回自住，這樣的選擇應該受到法律的尊重與保障，至於原告現在的住所空間夠不夠三代人同住，應該不是法院在解釋適用土地法第100 條第1 款規定時的主要考量。此部分抗辯於法無據，並無可採。
6.被告復抗辯：原告另有其他房地可供作為住所使用，而無土地法第100 條第1 款規定得終止租約的事由云云，然查，被告所謂的「其他房地」，是指桃園市○○區○○路○○號3 樓、5 樓、88號3 樓建物而言，而正如被告提出的照片所示，這些建物目前是作營業使用（見本院卷第49至57頁），而原告及其配偶以這些建物供營業使用，並因此需要收回系爭4 樓房屋以供自住，仍有正當理由，亦屬必要。此部分抗辯於法無據，並無可採。
（二）系爭5 樓房屋不在被告承租範圍內：
1.依卷附原告前於104 年1 月1 日與黃暘真簽定的房屋租賃契約書，以及原告前於105 年7 月1 日與被告簽定的房屋租賃契約書都寫得很清楚，原告出租的房屋及使用範圍只有「桃園市○鎮區○○路○○巷○○弄○○○ 號4 樓」（見壢簡卷第7 至8 、31至33頁），不包括系爭5 樓房屋。
2.兩造間之所以會有不定期租賃契約，是因為105 年7 月1日房屋租賃契約書約定的租賃期間屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，原告不即表示反對之意思，進而適用民法第451 條的結果，這個不定期租賃契約的承租範圍，也就跟兩造以105 年7 月1 日房屋租賃契約書約定的承租範圍一樣，不包括系爭5 樓房屋在內。
3.被告雖抗辯自己從81年間就開始使用系爭5 樓房屋云云，但沒有提出證據，而且就算真的有這樣的事實存在，兩造之間也不會因為這樣而就系爭5 樓房屋成立租賃契約。
4.被告另抗辯：系爭5 樓房屋部分為頂樓增建，不具獨立性，無從與系爭4 樓房屋分離而單獨使用云云，然查，法律上本來就允許當事人就房屋的一部成立租賃契約，原告本來就可以只出租系爭4 樓房屋，不將系爭5 樓房屋一併出租，被告承租的範圍，也取決於兩造之間的約定，而不是取決於系爭5 樓房屋有沒有獨立性、能不能單獨使用，而如前所述，按兩造合意的內容，被告承租的也確實只有系爭4 樓房屋，不包括系爭5 樓房屋在內。此部分抗辯於法無據，並無可採。
（三）原告所得主張之權利：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條、第181 條定有明文。
2.關於遷讓返還房屋之請求：被告無法律上原因而享有占有系爭4 、5 樓房屋之利益，並致原告受有不能占有該等不動產的損害，構成不當得利，原告依不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭4 、5 樓房屋，為有理由，應予准許。
3.關於被告使用系爭4 樓房屋所生不當得利：⑴就被告使用系爭4 樓房屋之利益而言，兩造間租賃契約
於109 年3 月31日終止，被告自109 年4 月1 日起所受利益並無法律上原因，且致原告受損害，構成不當得利，而使用不動產之利益，按其性質不能返還，應依民法第181 條但書規定償還其價額，並以被告承租該房屋的租金金額計算其價額。
⑵又被告於109 年3 月30、31日使用系爭4 樓房屋，當時
租賃契約還沒終止，被告受利益仍有法律上原因，不構成不當得利，原告不得請求被告償還這部分的利益。
4.關於被告使用系爭5 樓房屋所生不當得利：系爭5 樓房屋自始不在被告承租範圍內，在原告終止租約之前，被告所受使用該房屋之利益就已經欠缺法律上原因，且致原告受損害，構成不當得利，同樣地，這項利益按其性質不能返還，應依民法第181 條但書規定償還其價額，原告主張因該房屋大小及使用面積大過系爭4 樓房屋，應以被告系爭
4 樓房屋承租的租金金額計算其價額，被告對此亦不爭執，堪可採認。
四、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告將系爭4樓房屋騰空遷讓返還與原告，並自109 年4 月1日起至將該房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告7,000 元，及將系爭5 樓房屋騰空遷讓返還與原告，並自109 年3 月30日起至將該房屋遷讓返還原告之日止，按月給付原告7,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。居住為基本人權，其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約，及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。民事訴訟法第396 條、住宅法第53條、經濟社會文化權利國際公約第11條第1 項定有明文。經查：
（一）本件被告無權占有系爭4 、5 樓房屋，原告為此行使不當得利返還請求權，請求遷讓返還系爭房屋，為兼顧原告之所有權及被告之適當住房權，再加上遷讓房屋的性質，本來就是非長期間不能履行之給付，本院認應酌定6 個月的履行期間。
（二）本院既已酌定6 個月的履行期間，倘再就原告關於遷讓返還房屋的請求准予宣告假執行，並無實益，故原告這部分假執行之聲請應予駁回。
（三）至於原告關於其他請求宣告假執行的聲請，於法有據，本院因此酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1 項、第78條、第79條定有明文。本件雖為一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告敗訴部分，乃關於不當得利之請求，是遷讓房屋的附帶請求，本不列入訴訟標的價額之計算，本件訴訟費用即第一審裁判費3 萬3,967 元應由被告負擔，爰判決如主文第4 項。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 29 日
書記官 鄧竹君