臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第525號原 告 潘麗琴訴訟代理人 陳慶瑞律師被 告 彭新甯訴訟代理人 陳泓年律師上列當事人間請求清償債務事件，於民國111年6月16日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟伍佰元，及自民國一○九年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。事實及理由
一、原告主張：門牌號碼桃園市○鎮區○○路0段000巷00號4樓房屋及其坐落土地（下稱系爭房屋）原為被告所有，原告於民國108年8月13日向被告購買系爭房屋，並簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），其中第17條載明依現況說明書內容交屋，而現況說明書第15點亦表示系爭房屋之現況為無滲漏水。詎交屋後，原告始發現系爭房屋有①後陽台排水孔無法正常排水、②廚房流理台下方排水口遭堵塞、③廚房旁之小隔間排水口無法正常排水、④廚房排油煙機無法正常排煙等瑕疵，爰依民法第359條之規定，請求減少系爭房屋之買賣價金二成等語。並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）65萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：㈠被告使用系爭房屋數十年，均未發生後陽台無法正常排水之
情形，而系爭房屋點交予原告已有相當時日，亦有可能係原告未妥善維護所致。且原告現放置廚房流理台之位置，依原始設計乃係放置櫃子之處，自無排水孔之設計。廚房旁之小空間如何使用為使用者之自由，然仍應依系爭房屋之水路管線設置為之，原告將洗衣機設置在無排水孔之地方，並誤認該孔洞為排水口，進而將洗衣水排放至樓下造成樓下漏水，此屬原告自身行為，並非系爭房屋之瑕疵。排油煙機確實可連通外側，並將油煙自該處排出，如今係因原告鄰里關係不佳，致無法排放油煙，並非客觀上無法排放。
㈡再者，原告稱系爭房屋分別於主臥室外陽台及流理台處之排
水系統有瑕疵，惟此排水系統於系爭契約書簽立時均不存在，而原告確以修復之方式重置排水系統至房屋內，此修復方式並非修補瑕疵，而係新增一原所無之排水系統，原告自無權請求被告負擔瑕疵修補之責任。縱法院認被告須負擔瑕疵修補之責，惟系爭房屋已建成30餘年，亦應計算折舊率等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第52、53、160頁）：㈠兩造系爭房屋係於108年8月13日成立買賣契約，約定買賣總價為325萬元，原告已將325萬元交付被告。
㈡系爭房屋係於108年10月17日點交予原告。
㈢原告係於108年12月23日發現陽台洗衣機及廚房流理台之排水口無法正常排水。
㈣原告係於108年12月29日發現廚房排油煙機無法排出油煙、廚
房旁之空間地上排水口無法正常排水。
四、本院之判斷：㈠系爭房屋是否有瑕疵存在？
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354條第1項定有明文。
2.經查，經本院囑託社團法人桃園市土木技師公會就系爭房屋鑑定之結果，顯示：①系爭房屋之後陽台排水口經注入一定水量後，發現排水由3樓後陽台滲出，研判該排水口之排水管無法正常排水，致使排水自樓下3樓之後陽台溢出；②系爭房屋之廚房流理台下方有地板排水口及牆面排水口各1個，而地板排水口現況以塑膠鋼土封閉，以混凝土掃描儀確認該範圍未配置水平管線，將塑膠鋼土移除後檢視，發現該排水口內之塑膠管可由肉眼看到樓下三樓天花板，故地板排水孔並未連通至排水系統，無法正常排水，至牆面排水口經以內視鏡檢視，該排水管內部已被砂漿填滿，故亦無法正常排水，有鑑定報告書可憑（參鑑定報告書第16至19頁），是系爭房屋確有①後陽台排水孔無法正常排水及②廚房流理台下方排水口無法正常排水之瑕疵，堪以認定。
3.而就原告主張③廚房旁之小隔間排水口無法正常排水之部分，鑑定報告書乃記載：「廚房旁小隔間地板（鐵板材質）之東南角隅處方形開孔下方有一排水管，惟該排水管需另套接排水軟管才能讓排水順利排入，鑑定技師以紅外線熱影像儀觀測溫水流入該排水管之狀況，測試結果顯示廚房旁小隔間排水之排水管配置於屋外，沿建築物南側、東側外牆至系爭建築物東北角隅屋外排水溝，經檢測廚房旁小隔間排水口應可順利排水，惟需另套接排水軟管才能讓排水順利排入，且排水管配置於南側外牆處位於鄰房範圍內」等語（見鑑定報告書第20頁），可見廚房旁小隔間之排水口可正常排水，其雖有排水軟管之欠缺，然裝設排水軟管甚為簡易且成本非高，尚難認屬瑕疵。又該排水口所連接排水管之配置雖位於南側外牆處之鄰房範圍內，惟若鄰房屋主就此排水動線並無意見，則難認有何無法排水之問題存在，而原告雖主張此部分排水是因鄰居抗議才停止排水使用，惟其就鄰房屋主就此排水動線有何反對之具體情形，並未提出相關事證說明，自難認其此部分之主張為可採，從而，應認系爭房屋並無「廚房旁之小隔間排水口無法正常排水」之瑕疵存在。
4.另就原告主張④系爭房屋廚房排油煙機無法正常排煙之部分，原告乃主張該排煙管因緊鄰隔壁致排煙管外側遭堵塞而喪失排煙功能云云，然從被告所提出之照片（見本院卷第186頁），可見排煙管出口與隔壁之房屋結構間尚有一段距離，並非緊鄰之狀態，故是否如原告所稱完全無法正常排煙，已難認定；且就鄰房對於系爭房屋之排煙口設置位置是否有反對意見，原告亦未提出相關證據證明；況系爭房屋抽油煙機之排煙口位置應為原告於簽約時即已知悉之事，且排煙裝置並非暗管，並非如排水情況必須實際使用後始得發現排放不順之問題，惟原告於此情況下仍願意購買系爭房屋，自難再以此為由向被告主張系爭房屋有此瑕疵存在。
5.綜上所述，系爭房屋有①後陽台排水孔無法正常排水及②廚房流理台下方排水口無法正常排水之瑕疵，堪以認定。
6.被告雖辯稱：觀諸鑑定報告書中系爭房屋之原建築圖說及現況平面配置圖，可見系爭房屋有多處之二次施工，現況已與原始設計之水電管線配置不同，原告主張後陽台排水口及廚房流理台排水口無法正常排水部分，依照原始設計，上開兩處本即非水路管線通道之處，是自難認此部分屬瑕疵云云。然查，系爭房屋之現況固與原建築圖說有所差異，有鑑定報告書可參（見鑑定報告書第9頁），惟兩造於簽立契約時，系爭房屋就後陽台及廚房流理台之設置即已與現況相同，為兩造所不爭執（見本院卷第288頁），而被告於出售系爭房屋時，系爭房屋既已遭二次施工，且已有現況後陽台及廚房流理台之設置，則被告自當就該後陽台及廚房流理台具有正常排水之通常效用一事，負瑕疵擔保責任，而不得再以原始設計作為其抗辯之依據，是認被告此部分之抗辯，並非可採。
㈡原告得依民法第359條請求減少價金16萬2,500元，並請求被
告返還。
1.按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第359條前段定有明文。
2.經查，系爭房屋具有①後陽台排水孔無法正常排水及②廚房流理台下方排水口無法正常排水之瑕疵，已如前述，是原告自得依民法第359條前段之規定請求減少買賣價金。本院審酌系爭房屋之上開瑕疵均得透過修繕之方式回復其通常效用，而修繕之費用共需約183,650元，有鑑定報告書可憑（見鑑定報告書附件6-1）；而房屋之價值主要是受到地段、屋齡、屋況等影響，一般而言，經過修繕後回復正常排水之房屋，相較於未有排水問題而未經修繕之房屋，並不會減少太多價值；綜合上情，爰認系爭房屋因上開瑕疵而減少之價值，應為買賣價金之0.05％，而為16萬2,500元（計算式：3,250,000元×0.05％＝162,500元），從而，原告得請求被告返還買賣價金16萬2,500元，逾此範圍之請求，乃屬無據。
五、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依民法第359條之規定請求被告返還上開款項，該給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本乃係於109年3月19日送達被告（見本院卷第37頁），則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即109年3月20日起至清償日止，按周年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告給付原告16萬2,500元，及自109年3月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決主文第一項所命被告給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訴法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 6 月 29 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 29 日
書記官 邱佑儒