臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第870號原 告 翁女喬被 告 新家坡No.7玉山官邸管理委員會法定代理人 邢運康上列當事人間請求確認住戶規約無效等事件，本院於民國109 年
7 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告主張新家坡NO .7 玉山官邸（下稱系爭社區）住戶規約第2 條第3 項規定及108 年12月21日區分所有權人會議議案1 關於修訂住戶規約第5 條決議、議案2 關於增訂迴避條款之決議無效，為被告所否認，而原告為系爭社區區分所有權人，兩造既就系爭社區住戶規約第2 條第3 項規定及108 年12月21日區分所有權人會議議案1 關於修訂住戶規約第5 條決議、議案2關於增訂迴避條款之決議是否無效有爭議，並因而致原告私法上就其所有房屋外牆是否為共用部分、系爭社區得擔任管委會委員者之資格、原告是否因迴避條款而無法擔任管委會委員等有不安狀態，且此種不安狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件訴訟，應認有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭社區住戶規約第2 條第3 項規定有關系爭社區公寓周圍
上下及外牆為共用部分，惟依公寓大廈管理條例第56條規定，公寓大廈之起造人於申請建照時，即應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，故依據該圖說可知原告所有之房屋外牆皆為專有部分；況原告所有之房屋為透天房屋具有使用上之獨立性且有單獨之建物所有權狀，符合公寓大廈管理條例第3 條第3 項專有部分規定。系爭社區規約逕將社區公寓外牆列為共用部分，使原告喪失對於專有部分之修繕維護處分權，造成被告向系爭社區住戶對於修繕費用予取予求之情，故依憲法第15條、民法第
767 條規定，請求排除系爭社區住戶規約第2 條第3 項之拘束。
㈡系爭社區住戶規約第5 條有關管理委員會之組成，應為本公
寓大廈依區分所有權人名冊輪流擔任管委會委員，且依公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第8 款規定，可知承租人或經區分所有權人同意而為專有部分之使用者應無建築物之專有部分，故住戶未必皆具有區分所有權人身分，而系爭社區決議通過將住戶身分資格視為區分所有權人身分，使其有資格列入區分所有權人名冊而可擔任管委會委員，惟區分所有權人及住戶身分已於公寓大廈管理條例第3 條明文規定，非得以決議方式變更身分資格，故此住戶身分資格之修訂應違反法令而無效。退步言之，社區規約中既已明定限制非區分所有權人不得擔任管委會委員，基於社區自治，管委會委員選任資格及方式得以修訂規約方式為之，然不得以修訂「住戶資格」即變更非區分所有權人身分資格為具有區分所有權人身分，以此列入區分所有權人名冊，故系爭社區108 年12月21日區分所有權人會議議案1 「修訂住戶規約第5 條」之決議程序應違法，依民法第56條第1 項應將該決議撤銷。㈢依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，住戶（區分所有權
人）依法有被選任為管理委員之資格，惟系爭社區之區分所有權人會議議案2 增訂「迴避條款」，限制與管委會有訟爭之住戶不得擔任管委會委員，有違公寓大廈管理條例及憲法第22條所保障之權利；況迴避條款應僅適用於公務員，避免其執行職務之利益衝突，且先前兩造間之訟爭皆為被告所提起，而被告明知原告屆臨擔任管委會委員之輪次時，始增訂「迴避條款」欲使原告不得擔任管委會委員，應以違反民法第72條、第148 條規定而無效。退步言之，「迴避條款」應以是否有利益迴避即衝突為先決條件，然系爭社區108 年12月21日區分所有權人會議並未將有或無利益衝突之「職務」是否皆包含在內明示在規約中，且未將「迴避條款」明確定為規約何條項，且管委會如故意興訟侵害住戶權益，卻要住戶因而喪失管委會委員資格，有違憲法第23條法律保留原則及憲法保障人民權利之意旨，且有未明示規約及不公平之瑕疵，故該決議應予撤銷。為此，爰依法提起本訴訟等語。
㈣並聲明：⒈確認系爭社區住戶規約第2 條第3 項關於外牆是
共用部分規定無效。⒉①先位聲明：請求確認系爭社區108年12月21日區分所有權人會議議案1 關於修訂住戶規約第5條之決議及議案2 關於增訂迴避條款之決議無效；②備位聲明：系爭社區108 年12月21日區分所有權人會議議案1 關於修訂住戶規約第5 條之決議及議案2 關於增訂迴避條款之決議應予撤銷。
二、被告則以：㈠目前系爭社區規約為社區建物起造人所擬定並報備，然因牆
面屬於裝飾，不屬於結構範圍，故不需於申請建照時提供施工工法及選材，並詳細於圖中標示為約定共用。依據公寓大廈管理條例第8 條規定，將公寓大廈周圍上下、外牆面納為社區規約及區分所有權人會議管理範圍，故僅於系爭社區規約第2 條第3 項規定牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護，得依實際狀況維修，非檢附於圖說中，當有維修需求時須委由建築師申請變更建築執照，亦屬合理。
㈡108 年12月21日區分所有權人會議屬合法召開，而議案1 關
於管委會委員被選任資格，前因原告多次於訴訟中主張非區分所有權人主持之區分所有權人會議無效，徒生住戶困擾，且因原社區規約第5 條不符住戶需求，故依據105 年3 月發布之公寓大廈管理條例規定，經充分討論後作成決議更改規約條文；議案2 部分因多數住戶無擔任委員意願，系爭社區管委會委員遂採輪流抽籤方式產生，惟為維護系爭社區全體住戶權益，其後經討論決議通過與管委會有訟爭住戶，將暫時不得擔任管委會委員，並未因迴避條款而永久剝奪原告擔任管委會委員之資格，綜上，議案1 、2 皆為程序合法，經充分討論情況下決議通過，原告主張應屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、住戶規約第2條第3項關於外牆屬共用部分之規定：㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條（此條文原列於公寓大廈管理條例第41條，嗣於92年12月31日移置於第53條）定有明文。查系爭社區於申請建造執照之時，係在「同一基地」上，以「集合住宅、停車空間」之建築物用途提出申請建造執照，其建造執照申請書上各棟住宅之第一層用途均記載為「停車空間及守衛室」等文字之情，有系爭社區之建造執照申請書影本附於本院105 年度訴字第1008號卷可稽（見本院卷第165 頁），是系爭社區其第一層停車空間車道及守衛室乃為共用，社區住戶並係經由此一共同之出入口進出社區乙節，堪可認定。又系爭社區為透天連棟式建築（系爭社區在建築物結構上有二戶以上相連者），各區分所有人就其所有之透天建築物固有其單獨所有權，惟因各棟建築物與其隔鄰之建築物，其建築物間之共同壁為雙重或兩面使用、另各棟之屋頂在物理上亦與鄰棟建築相互連接，各棟建築物並有一致的風格及屋頂外牆，社區住戶亦共同使用中庭花園等情，有本院105 年度訴字第1008號判決附卷可稽（本院卷第164-165 頁），準此，應認前揭停車空間之車道、守衛室、花園等共同設施，其使用或管理具有整體不可分性，合於公寓大廈管理條例第53條之規定，故系爭社區之管理及組織自應準用公寓大廈管理條例之規定。
㈡依公寓大廈管理條例第53條之規定，系爭社區之「管理」（
不論專有或共用部分）應準用公寓大廈管理條例之規定，已如前述。又公寓大廈管理條例第8 條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」。參諸其立法理由為「規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻」，足見前開條文關於「公寓大廈周圍上下、外牆面」之解釋，自應將構成建築物整體外觀之構造物均涵攝在內。
㈢按「共用部分」，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「約定共用部分」：指公寓大廈專有部分經約定共同使用者。「共用部分」及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款、第11條第1 項分別定有明文。系爭社區規約第2 條專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共有部分第3 項規定：「本社區公寓周圍上下及外牆為『共用部分』，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。」，業已明文規定系爭社區建築物周圍上下及外牆為「共用部分」，其目的無非係將系爭社區建築物周圍上下及外牆等直接影響社區外觀質感之重要部分，約定為共用部分，以限制區分所有權人使用管理權限，維持系爭社區外觀整體一致之美感，以維繫系爭社區住宅市場價值（臺灣高等法院民事判決106 年度上易字第189 號判決意旨參照，本院卷第153 頁），合於上開公寓大廈管理條例規範意旨，難認有何無效事由，至公寓大廈之起造人於申請建造執照時有無標明上開規約約定之共用部分，亦不會影響規約之效力，原告訴請確認其無效為無理由。
四、108 年12月21日區分所有權人會議議案⒈修訂住戶規約第5條：
㈠公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所
有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。公寓大廈管理條例第29條第5項定有明文。
㈡查系爭社區原規約第5 條：「主任委員及財務委員由區分所
有權人任之，主任委員、財務委員選任時應予公告，解任時，亦同。」經108 年12月21日區分所有權人會議議案⒈修訂為：「本社區之住戶非該專有部分之區分所有權人者，得被選任，推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」（本院卷第17頁），符合上開公寓大廈管理條例第29條第5 項規定意旨，難認有何無效事由。
㈢按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於3 個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條定有明文。原告雖主張社區規約中既已明定限制非區分所有權人不得擔任管委會委員，管委會委員選任資格及方式應以修訂規約方式為之，而非變更非區分所有權人身分資格為具有區分所有權人身分，以此列入區分所有權人名冊，故應予撤銷云云，然此仍核係其對上開決議之內容認為不當，並非召集程序或決議方法（例如：如主張區分所有權人會議出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者）有何瑕疵，且依當時會議紀錄，原告當場亦僅陳稱：「委員的產生是輪流的而非抽籤決定的。」，並未對該次會議之召集程序或決議方法當場表達異議（本院卷第17頁），是其訴請撤銷為無理由。
五、108 年12月21日區分所有權人會議議案⒉增訂迴避條款：按法律上利益迴避制度之計設，本為避免執行有關職務之個人，與其職務間之利益衝突，因此所謂應就利益迴避之情形，並非全面禁止，必須確實與其「執行職務」之利益有所衝突，且存有職務相關性以及實質關聯性，始須迴避。108 年12月21日區分所有權人會議議案⒉增訂迴避條款規定「當住戶與管理委員會之間有訴訟或金錢等糾紛時，該住戶暫時不得被選為管理委員會的管理委員或主任委員，或暫時必須退出管理委員會。」（本院卷第17頁），雖無公寓大廈管理條例或其他法規上之明文依據，惟上開議案既已明示此項規定係本於利益迴避原則，即非任意解任管理委員，亦難謂係針對原告所設計，自無違反法律強制禁止規定或有顯失公平情事，況區分所有權人本得決議解任管理委員，自亦得決議於規約中預設擔任管理委員之消極資格事由，並無不當限制住戶之管理委員候選資格，本於社區自治之法理，自應承認其效力（臺灣高等法院101 年度上字第932 號判決同此意旨可資參照）。原告之主張均係其對上開決議之內容認為不當，並非召集程序或決議方法有何瑕疵，且依當時會議紀錄，原告當場亦僅陳稱：「這不能叫做『迴避條款』，只有公務人員身分才有迴避條款，不可以剝奪我的成為管委會成員的權利。」，並未對該次會議之召集程序或決議方法當場表達異議。原告指稱該增訂條款有無效或應予撤銷事由云云，亦無可取。
六、綜上所述，原告之訴均為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 李韋樺