臺灣桃園地方法院民事判決109年度訴字第872號原 告 祭祀公業法人桃園市黃兆慶嘗法定代理人 黃成福訴訟代理人 潘維成律師複 代理人 詹傑麟律師被 告 黃成豪訴訟代理人 吳紀賢律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，於民國111年1月20日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。次按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，，最高法院52年台上字第1240號判例可資參照。本件原告為坐落桃園市○○區○○○○段○○○○○段00000地號土地（下稱系爭44-60地號土地）之所有人，而被告雖抗辯其就系爭44-60地號土地與原告有租賃關係存在，然為原告所否認，則兩造就系爭44-60地號土地是否存在租賃關係即陷不明確狀態，而此不明確之狀態得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟，程序上即有確認利益存在，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭44-60地號土地之所有人，兩造就系爭44-60地號土地並無租賃關係存在，惟被告竟以興建桃園市楊梅地政事務所收件之楊測法複字第10300號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示門牌8號地上物及門牌10號地上物之方式，無權占用上開地上物坐落基地，並無權占用附圖所示門牌8號空地及門牌10號空地等範圍之土地（下統稱系爭占用部分），爰依民法第767 條第1 項規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造就系爭44-60地號土地無租賃關係存在。㈡被告應將系爭占用部分如附圖所示門牌8號、10號地上物拆除，並將系爭占用部分騰空返還原告。
二、被告則以：訴外人即被告之父黃哲訓前於民國62年6月3日即與原告成立未定期限之租地建屋法律關係，上開地上物為黃哲訓所建，嗣黃哲訓死亡後，由被告繼承黃哲訓承租人地位，並如數繳納約定租金迄今，自屬有權占用系爭占用部分等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告為系爭44-60地號土地之所有人，被告為附圖所示門牌8號及門牌10號地上物之事實上處分權人，並占用系爭占用部分等情，有土地登記謄本在卷可考（見本院卷第11頁），並經本院會同地政人員到場勘查屬實，有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第000-000-0頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）查，觀諸被告提出由訴外人黃哲祺於民國62年6月3日簽立之備忘書（見本院卷第41頁），記載：「一、立備忘書人黃哲祺現住○○鎮○○里00鄰00號房屋，向前右邊牆壁中心線算起，保留寬度16台尺，其餘約50公尺範圍寬度空地，自62年6月3日交與黃哲訓使用，同時收到黃哲訓新台幣貳萬柒仟伍佰元正，作為原地上物補償費無訛。二、該地應繳地稅依照面積自民國62年6月起由黃哲訓同意負責繳納。
」，而備忘書日期欄末記載：「本正本於72.12.29在祖堂收訖，存入租金管理公文內。黃哲沐親收」，且從原告提出之祭祀公業法人桃園市黃兆慶嘗歷屆主委、總幹事一覽表中（見本院卷第123頁），黃哲沐自69年至80年間擔任原告之總幹事，可見依現存證據雖無法確認黃哲祺於62年6月3日簽立上開備忘書予黃哲訓時，原告是否即已同意與黃哲訓就系爭44-60地號土地成立租賃關係，但從原告當時之總幹事黃哲沐於上開備忘書日期欄末記載已將備忘書正本於祖堂收訖並存入租金管理公文，應可推知原告至遲於72年12月29日已同意與黃哲訓就系爭44-60地號土地成立租賃關係，並願追認自62年6月3日起與黃哲訓即成立租賃關係。
（二）次查，稽諸原告於77年8月5日簽立之同意書記載（見本院卷第43頁）：「台端聲稱為便利耕作請准許在本祭祀公業所有座落楊梅鎮大金山下段大金山下小段四四之貳四地號（按：系爭44-60地號土地即係從同段44-24地號土地分割而出）內台端承租土地上築造工作寮柵，並依照規定向電力公司申請接電使用等情，經核尚無妨礙本祭祀公業權益，特予同意上述所請無訛。此致黃哲訓台照」，及原告88年10月16日慶嘗德字第059號函稱（見本院卷第45頁）：
「台端向本公業申請承租座落楊梅鎮大金山下段大金山下小段地號土地上之平房農舍整建案，准予修建。」，可知原告至遲自77年間即同意黃哲訓於承租之系爭44-60地號土地興建建物，其後於88年間又再度發函表示同意黃哲訓之增建行為，是原告與黃哲訓自77年間應已成立租地建屋之法律關係無訛，而被告既為黃哲訓之繼承人，其於黃哲訓死亡後，自得承受上開租地建屋之法律關係，而為承租人；再者，觀諸被告提出之78年、82年至88年、93年至96年、98年至105年、107年租金繳納收據（見本院卷第49-71頁），可見黃哲訓或被告於上開年度均有繳納租金並經原告其時之主任委員及總幹事簽名或蓋章確認收訖無訛，雖上開期間仍有部分年度未見租金繳納收據，但衡諸常情，租金繳納收據本非一般人會長久保存之文件，尤以黃哲訓及被告繳納租金歷時長久，部分年份之租金繳納收據因年久而佚失，尚屬合情合理，應仍可推認黃哲訓或被告自承租系爭44-60地號土地起至107年止均有繳納租金並經原告受領。本院斟酌原告受領黃哲訓或被告繳納之租金歷時20多年，且黃哲訓早於77年間即於承租土地興建建物，88年間又有增建行為，如原告與黃哲訓或被告並未成立租地建屋法律關係，原告早應對其等提起訴訟，更無可能持續收受其等繳納之租金，是本件兩造成立者為租地建屋法律關係，應屬無庸置疑。
（三）至原告雖主張：上開備忘書正本雖於72年12月29日在祖堂收訖存入租金管理公文內，然並不表示原告同意黃哲祺私下將土地轉租予黃哲訓，況且土地法第108條明定承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，是黃哲祺將承租之土地轉租予黃哲訓之行為，應屬無效，兩造間自無租賃關係存在云云，然所謂轉租者，係指承租人將承租之標的物再出租與第三人，此從民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」，不難索解，惟本件依上開備忘書之記載，原告至遲於72年12月29日同意與黃哲訓就系爭44-60地號土地成立租賃關係，並願追認自62年6月3日起即與黃哲訓成立租賃關係，是本件原告與黃哲訓係直接就系爭44-60地號土地成立租賃關係，而非黃哲祺將承租土地轉租予黃哲訓，是原告上開主張，尚非有理。
（四）原告復主張：系爭44-60地號土地為農地，於系爭44-60地號土地租地建屋本身即已違反農地農用規定，況且，從黃哲訓或被告興建之建物面積之大，可見系爭占用部分之建物已經完全超出農用範疇，應屬無效云云，然土地法第82條所謂：「凡編為某種使用之土地不得供其他用途之使用。」，本質係取締規定，而非效力規定，縱有違反，亦係行政機關得依法予以裁罰或以行政處分命行為人將不符合土地使用管制之使用現狀回復原狀之問題，並不當然導致私法上之法律行為即歸於無效，最高法院71年度台上字第4423號、79年度台上字第2417號判決亦同此旨，是以，縱使系爭44-60地號土地為農地，原告與黃哲訓或被告成立租地建屋之租賃關係，仍不因而導致租賃關係自始不生效力。
（五）原告另主張：縱認兩造存在租賃關係，原告亦以本件準備書狀之送達為終止兩造租賃關係之意思表示云云，然租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。
一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時，為土地法第103條所明文。又土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，諸如開設娼寮、賭場等行為，及其他有危害於公共安全、或違反公序良俗之情形而言，至於單純違反土地法第82條前段或區域計畫法法定用途之使用之行為，難認有何危害於公共安全、或違反公序良俗之情事，尚與土地法第103條第2款之規定不合，最高法院86年度台上字第1691號、89年度台上字第1018號判決亦同此旨。本件被告於108年間起因原告拒絕受領其繳納之租金，而將租金提存於本院提存所，經本院以108年度存字第745號准予提存在案，是被告並無積欠租金達2年以上情形，且原告亦未主張或舉證兩造之租地建屋契約定有期限、被告有轉租基地於他人、或有其他違反租地建屋契約之情事，且被告之租地建屋行為縱違反土地使用分區規範，亦非土地法第103條第2款所謂以基地供違反法令之使用情形，原告自不得任意終止兩造租地建屋之租賃關係。是原告主張其已終止兩造租賃關係，亦屬無據。
（六）本件兩造於系爭44-60地號土地既存在租地建屋之租賃契約，被告占用系爭占用部分自屬有權占有，是原告主張被告無權占有系爭占用部分，請求被告將系爭占用部分如附圖所示門牌8號、10號地上物拆除，並將系爭占用部分騰空返還原告，洵無所據，不能准許
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求確認兩造就系爭44-60地號土地無租賃關係存在，並請求被告將系爭占用部分如附圖所示門牌8號、10號地上物拆除，將系爭占用部分騰空返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
民事第一庭 法 官 蕭淳尹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
書記官 鄧文琦