臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第965號原 告 林建雄被 告 吳啓楨
詹秀芬上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國109 年11月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告為坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土
地）之共有人之一暨坐落系爭土地上之380 建號建物（即門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號1 樓）之所有權人，原告於民國95年間購買系爭土地及建物，惟系爭土地及建物之地下室遭被告吳啓楨、詹秀芬分別以編號34車庫（面積15平方公尺，下稱系爭34號車庫）、編號33車庫（面積15平方公尺，下稱系爭33號車庫）無權占用，原告爰依民法第76
7 條規定、第821 條之規定，請求被告等應將車庫、鐵捲門、隔間移除，將占用部分騰空後返還予原告及全體共有人等語，並聲明：㈠被告吳啓楨占用門牌號碼: 桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號建物之編號34車庫、鐵捲門、隔間占用如附圖所示917( 1) 土地部分（面積15平方公尺）應拆除後，返還原告及全體共有人。㈡被告詹秀芬占用門牌號碼: 桃園市○○區○○路○○○ 巷○○號建物之編號33車庫、鐵捲門、隔間占用如附圖所示917( 2) 土地部分（面積15平方公尺）應拆除後，返還原告及全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告吳啓楨:
被告於71年7 月1 日即向建商購買該社區房屋，該時之地下室車庫即如現狀，嗣後被告於81年11月23日花費245 萬元購買房屋與系爭34號車庫，使用迄今已達28年，均未有人表示此係違法，此乃該社區約定俗成之規則等語，資為抗辯，並聲明: 原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告詹秀芬:
系爭33號車庫為被告先生向訴外人郭林素雲購買，當時連同
2 樓房屋一併購買，80年間花費268 萬元購買等語，資為抗辯，並聲明: 原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭土地共有人之一，被告吳啓楨占有如附圖所示917( 1) 部分作為停車庫使用，被告詹秀芬占有如附圖所示917( 2) 部分作為停車庫使用等情，為被告所不爭執，堪信為真實。本件之爭點為：被告是否有權占有如附圖所示之917(1)、(2)部分？
四、得心證之理由：㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正
前民法第820條第1項定有明文。所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權，是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年1月23日民法第820條第1項修正前者，依該條項規定，應得共有人全體同意達成協議方得訂定之。次按共有物分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用，收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，得認有默示之分管契約存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。再共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依（修正前）民法第820 條第1 項規定，應由共有人全體共同協議訂定之，其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。
㈡經查，觀諸原告所有之區分所有建物○○○區○○段380 建
號之第一類謄本（本院108 年度桃簡字第1787號卷第20頁，下稱桃簡卷）、被告所有之區分所有建物即同段333 建號、
376 建號之第一類謄本（本院桃簡卷第30、31頁），可知兩造所有之區分所有建物之建築完成日期均為70年10月22日，即使用執照字號為( 70) 桃縣建管使字第1024號，而被告所有之區分所有建物坐落基地分別為同段905 地號土地、同段
916 地號土地，可知，兩造所有之區分所有建物均係於同一次申請使用執照後，即為第一次建物保存登記。而經本院調取上開使用執照、建造執照卷宗核閱後，堪認兩造所有之區分所有建物為同一批興建完成，其構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，符合現行公寓大廈管理條例所定義之公寓大廈。雖上開區分所有建物建築完成時，公寓大廈管理條例尚未立法、施行，但仍非不得將現行法律之法理援用於本案中。而自上開建造執照、使用執照、兩造之區分所有建物謄本觀之，此公寓大廈之基地包含重測前之埔子段埔子小段873 之1 號等33筆土地，亦即原告區分所有建物、被告2 人之區分所有建物之基地，均包含在內，是以，系爭土地並非此公寓大廈之「唯一基地」等情，堪以認定。
㈢再查，觀諸上開建造執照、使用執照卷宗可知，此公寓大廈
興建時，同時有「地下室」一間、一戶，使用執照中「地下室」之起造人為陳陽修，而陳陽修亦為此公寓大廈之某幾筆基地之共有人之一。再查，此公寓大廈之使用執照申請時所檢附之完工照片中，有A 、B 、C 棟地下室之停車場照片，堪認此公寓大廈興建完成時，該地下室已做為停車場使用。又此公寓大廈共有300 個門牌號碼、分成A 、B 、C 三棟，亦有使用執照卷宗可徵，而或因當時法制尚未完備，地下室無法以區分所有權方式或以約定專用部分登記在住戶之區分所有建物權狀上，然衡以常情，此公寓大廈之地下室停車場，並不可能在出賣後僅由一人獨自使用，建商或因合建契約取得區分所有建物之人在出售區分所有建物時，若有意願購買停車位使用權利之人，會以相關之價金另外購買之。而觀諸此公寓大廈之使用執照卷宗、建造執照卷宗，地下室一間雖分配給起造人陳陽修，然陳陽修亦為此公寓大廈之基地共有人之一，有使用執照之起造人名冊、建造執照之委託書可證，因此公寓大廈興建完成迄今已近40年，實無從得知當時建商如何分配地下室車位使用權，然此公寓大廈既然具有上百戶，不可能僅由單一人獨自使用停車場，已堪以認定，就地下室特定停車位之使用，應有分管契約存在。被告抗辯在購買房屋時，同時另外支付價金購買特定之地下室停車位使用權，實堪採信。
㈢且該地下室停車場經本院現場勘驗發現，地下室為一狹長通
道，如附圖所示之917( 1) 、( 2)車庫僅剛好位於系爭土地下方，然實際上車庫數量眾多，且存在於此公寓大廈多筆基地下方，有勘驗筆錄在卷可稽，從而，本院認定被告所使用之附圖所示之917( 1) 、( 2)車庫，為此公寓大廈建築完成時，係由當時全體住戶間成立分管契約所分管之。且衡以常情，買賣住宅時就車位之使用均為重要之點，原告亦自承95年購買380 建號建物時，並未包含地下室使用權等語（本院卷第24頁），則買受人就地下室使用權間有達成分管契約之合意，實不難想像，原告難以諉為不知，原告對於分管契約之存在，並非善意而不受拘束之人，原告即應受上開分管契約之拘束。
㈣分管契約效力既然存在共有人之間，原告對被告就附圖所示
之車庫占用系爭土地即無物之侵害排除請求權可資主張。是以，原告之請求，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，核於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
民事第五庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 25 日
書記官 謝宛橙