臺灣桃園地方法院民事判決109年度重訴字第265號原 告 陳美華訴訟代理人 何緯綸
陳采婕楊晴文律師呂理銘律師複 代理人 江婕妤律師被 告 張力仁訴訟代理人 呂秋𧽚律師複 代理人 王尊賢律師被 告 黃東源
臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 何英明訴訟代理人 游嘉政
柳世彬上列當事人間請求損害賠償事件，於民國111年7月14日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175
條第1項、第176條分別定有明文。查本件被告臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）之法定代理人原為謝娟娟，嗣於本件訴訟程序進行中，變更為何英明，並經被告新任法定代理人聲明承受訴訟（見本院卷一第377頁），經核於法尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。查原告於起訴時原聲明：「㈠被告張力仁回復所有權移轉登記，並返還不當得利新臺幣(下同)588萬4,601元及遲延違約金，依買賣契約所規定每日萬分之二之懲罰金，自民國106年12月19日起至償還日止。㈡被告黃東源賠償200萬元及年息5%利息㈢被告土地銀行賠償200萬元及年息5%利息。」，終於110年6月7日具狀變更聲明為：「㈠被告張力仁應給付588萬4,601元及自106年12月22日起至清償日止，依原告與被告張力仁間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9條第3款所規定每日萬分之2計算之違約金㈡被告黃東源應給付413萬4,161元及自106年12月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告土地銀行應給付413萬4,601元及自106年12月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前3項給付，任一被告已為全部或一部給付者，其餘被告就其給付範圍內，免給付義務。」，核原告上開變更，均係基於坐落桃園市○○區○○段○○○段0000地號土地（權利範圍：10,000分之50）及其上門牌號碼為桃園市○○區○○路00號4樓建物（權利範圍：全部，下與上開土地合稱系爭不動產）之不動產買賣紛爭之同一基礎事實所為之變更，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告前與原告之女陳采婕就系爭不動產成立借名登記契約，出名登記為系爭不動產所有人。嗣陳采婕經訴外人即親戚王揚澤（原名王蘇生）、何斕曦之介紹，代理原告與被告張力仁於民國106年10月31日簽立系爭買賣契約，約定由被告張力仁以價金700萬元之對價購買系爭不動產，並委由被告即代書黃東源辦理貸款及付款事宜。嗣被告張力仁與被告土地銀行於106年11月28日訂立購屋貸款契約（下稱系爭貸款契約），約定由被告張力仁向被告土地銀行貸款525萬元以支付系爭不動產買賣價金，上開貸款除清償原告對於兆豐國際商業銀行思源分行（下稱兆豐銀行思源分行）之債務111萬5,399元外，剩餘款項413萬4,601元本應撥付予原告，詎被告黃東源、張力仁竟於106年12月26日通知被告土地銀行將上開款項匯入被告張力仁所有金融帳戶內；此外，被告張力仁雖於106年11月30日匯入頭期款175萬元至原告遠東商業銀行帳戶，然因王揚澤對陳采婕詐稱：代書有交代系爭不動產剩餘之房屋貸款要與銀行結清，被告張力仁才能跟銀行貸款，175萬元是被告張力仁借來製作金流之用，之後還要扣除買賣相關稅金及代書代辦費用，故須將175萬元轉帳至代書指定之銀行帳戶，等買賣完成後會多退少補，一併與房屋尾款匯款至原告帳戶云云，致陳采婕陷於錯誤，而將該175萬元轉匯至王揚澤告知之金融帳戶，其後方得知該帳戶即係王揚澤所有彰化商業銀行（下稱彰化銀行）帳戶，且王揚澤亦遲未將175萬元給付原告。
（二）嗣陳采婕於107年間向臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地檢署）對被告張力仁、黃東源、王揚澤、何斕曦等人提出詐欺告訴，經檢察官偵查後，始知悉王揚澤、何斕曦與被告張力仁早合謀以房屋買賣之名行詐騙之實，故被告張力仁雖無買受系爭不動產之真意，仍假意簽立系爭買賣契約，並將上述剩餘413萬4,601元扣除其房貸金額及火險、地震險、規費等款項後，依王揚澤之指示，將餘款407 萬9,000元於106 年12月25日起至107 年1 月8 日之期間內，分別匯入王揚澤彰化銀行帳戶及何斕曦永豐商業銀行（下稱永豐銀行）帳戶，致原告不僅喪失系爭不動產所有權，且未能依約取得之價金高達588萬4,601元。原告自得依民法第367條第1項、侵權行為法律關係請求被告張力仁給付588萬4,601元及系爭買賣契約第9條第3款所規定每日萬分之2之違約金。
（三）被告黃東源身為職業代書，受王揚澤指示於106年12月26日通知被告土地銀行將413萬4,601元匯入被告張力仁所有金融帳戶前，對於此等違反房屋交易常情之行為，全未先行向原告或陳采婕確認，即逕行為之，違反地政士應盡之注意義務，應就原告之損害依民法第544條規定或侵權行為法律關係負損害賠償之責。另被告土地銀行與被告張力仁訂定之系爭貸款契約約定貸款指定撥入出賣人之帳戶，為利益第三人約款，原告對被告土地銀行有直接請求給付之權，且貸款中之111萬5,399元已清償原告對兆豐銀行思源分行之債務，可認原告已表示享受其利益之意思，被告張力仁或土地銀行均不得任意變更或撤銷撥款約定，況系爭不動產既已過戶，變更撥款對象為買方乃反於交易常態之行為，被告土地銀行未先向原告查證，即依通知將413萬4,601元撥入被告張力仁帳戶，致生損害於原告，原告自得依民法第269條第1項、債務不履行法律關係、侵權行為法律關係請求被告土地銀行給付413萬4,601元。
（四）爰依民法第367 條第1項、債務不履行法律關係、侵權行為法律關係、民法第544條、第269條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。
二、被告則以：
（一）被告張力仁部分：被告張力仁前與訴外人吳婉君至王揚澤之餐廳吃飯而認識王揚澤，王揚澤稱其嫂嫂陳采婕需要貸款，但因信用不佳無法申請，欲以人頭購買系爭不動產以向銀行申貸，貸得款項再交由王揚澤放款、收取利息，陳采婕保證2年後買回系爭不動產，此段期間將每月支付2萬元酬勞並繳付房貸，被告張力仁始同意擔任人頭買方，並依約將貸得款項匯予王揚澤。惟王揚澤夫婦自107 年2月起失聯，亦不再給付2萬元之報酬。被告張力仁實則也是受王揚澤欺騙，並無詐欺原告或陳采婕等語，資為抗辯。
（二）被告黃東源部分：被告黃東源前受王揚澤委託辦過一次業務，因而認識，王揚澤於106年10月間致電請被告黃東源幫忙擬買賣契約書讓他們去辦貸款，其後王揚澤先請陳采婕到辦公室簽立系爭買賣契約，被告黃東源記得當天系爭買賣契約之內容，不論是價金、付款方式等重要事項均由王揚澤向被告黃東源說明，陳采婕均無異議並聽從其指示，被告黃東源詢問王揚澤與陳采婕之關係，王揚澤表示是親戚關係，與其聯絡即可，陳采婕當下也無異議，可見陳采婕已將系爭不動產買賣事宜全權交由王揚澤處理。因此，當王揚澤通知要將貸款餘額匯到被告張力仁帳戶，被告黃東源也不認為需要再向原告或陳采婕確認，就直接依照王揚澤指示通知被告土地銀行改匯至被告張力仁帳戶，被告黃東源並無違反注意義務行為等語，資為抗辯。
（三）被告土地銀行部分：系爭貸款契約並非利益第三人契約，被告土地銀行依系爭貸款契約約定，由被告張力仁出具切結書方式而撥款至被告張力仁之帳戶，並無何故意或過失等語，資為抗辯。
（四）並均聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告前與陳采婕就系爭不動產成立借名登記契約，出名登記為系爭不動產所有人。嗣陳采婕經王揚澤、何斕曦之介紹，代理原告與被告張力仁於106年10月31日簽立系爭買賣契約，契約記載由被告張力仁以700萬元之對價購買系爭不動產，並委由被告黃東源辦理貸款及付款事宜。嗣被告張力仁與被告土地銀行於106年11月28日訂立系爭貸款契約，約定由被告張力仁向被告土地銀行貸款525萬元以支付系爭不動產買賣價金，上開貸款除清償原告對於兆豐銀行思源分行之債務111萬5,399元外，剩餘款項413萬4,601元經被告黃東源、張力仁於106年12月26日通知被告土地銀行匯入被告張力仁所有金融帳戶內，被告張力仁再依王揚澤之指示將上述款項扣除其房貸金額及火險、地震險、規費等款項後，將餘款407 萬9,000元於106 年12月25日起至107 年1 月8 日之間，分別匯入王揚澤彰化銀行帳戶及何斕曦永豐銀行帳戶。
此外，被告張力仁雖於106年11月30日匯入頭期款175萬元至原告遠東銀行帳戶，但陳采婕旋於同日將該175萬元轉匯至王揚澤之彰化銀行帳戶。另陳采婕前於107年間向桃園地檢署對被告張力仁、黃東源、王揚澤、何斕曦提起詐欺告訴，經桃園地檢署檢察官108年度偵字第641號以罪嫌不足對被告黃東源為不起訴處分，並以涉嫌詐欺取財對被告張力仁提起公訴，經本院以110年度訴字第120號刑事判決判處被告張力仁無罪，經檢察官提起上訴，現由臺灣高等法院以111年度上訴字第1714號審理中（下稱系爭刑事案件），而王揚澤、何斕曦涉案部分仍由檢察官偵辦中等情，有系爭買賣契約、系爭不動產權狀、土地及建物登記謄本、系爭貸款契約、切結書、通知書、存款憑條、原告兆豐銀行帳戶交易明細、匯款申請書在卷為憑（見本院訴字卷一第11-77頁背面、第119-133頁、第247-255頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
（一）證人王揚澤於系爭刑事案件審理時證稱：我與何斕曦是夫妻，陳采婕是何斕曦的嫂嫂，吳婉君是我的牌友。陳采婕知道我在做放貸，也想要賺這錢，但是她的信用條件不好，所以我請吳婉君介紹人頭，被告張力仁就是吳婉君介紹來買房子的人頭，陳采婕想要用她的房子做資金週轉，也就是將出賣系爭不動產的價金交給我，由我去放款收息。陳采婕實際上無意出賣系爭不動產，但這是唯一可以找到金流的辦法。被告張力仁的信用還可以，且他是首購戶，利率比較優良，所以請他來幫忙，約定1個月給他2萬元。
被告張力仁的頭期款是我跟吳婉君調的，陳采婕也知道那個款項是用來做金流給銀行看，所以她才會把錢轉到我的戶頭。至於向銀行貸款取得的413萬4,601元，我當時跟吳婉君有這些債務上面的債務要清償，所以我就先轉過去清償債務等語（見系爭刑事案件訴字卷第233-247頁）；證人何斕曦於系爭刑事案件審理時證稱：我之前跟陳采婕聊天，她本來想去增貸房子，但是她信用不好，有卡債、學貸，我就告訴她我先生是放款的，陳采婕就去跟我先生談。我知道被告張力仁是我先生找來買房子的人頭，1 個月好像是2 萬元。陳采婕是要透過房貸去放款、增加收入，她沒有要賣房子，因為她自己還有先生、小孩要住在這個房子裡生活等語（見系爭刑事案件訴字卷第247-258頁），與被告張力仁所辯，互核尚屬一致，且觀諸王揚澤之證詞，不僅其主導系爭不動產假買賣之行為已構成刑法第214條使公務員登載不實文書罪，其與陳采婕本約定自被告土地銀行貸得之款項，須用以放貸收取利息，為陳采婕賺取收入，然其嗣後竟用以清償其私人債務，所為亦構成刑法第342條第1項背信罪，足見王揚澤之證詞對其本人亦屬不利，其應無刻意為此等不實陳述之動機，是被告張力仁辯稱其與原告就系爭不動產之交易均無買賣之真意，已非無稽。
（二）再者，觀以證人吳婉君於系爭刑事案件審理時證稱：我認識王揚澤時，他在做火鍋店兼放款。有次去他店裡吃飯，他說他老婆的嫂嫂陳采婕信用不好、卡債欠一堆，想要將房子拿出來用假買賣向銀行貸款，再把貸得的錢拿給王揚澤，讓王揚澤幫她放款賺利息，但這事情她不敢讓原告和她先生知道，因此希望找個人頭來買這個房子，好貸款出來，因為房子市價有6、700萬元，房貸只有欠100 多萬元，至少還可以貸4、500萬元出來，所以王揚澤就問我有沒有這樣的人。後來我找被告張力仁當人頭，王揚澤說願意每個月給他2萬元當作人頭費，房貸他們會處理，但要讓陳采婕把貸款貸下來拿給王揚澤放款。至於頭期款175 萬元是我向朋友借3 天，轉到原告的帳戶，之後陳采婕匯給王揚澤，王揚澤再讓我拿去還，但貸款下來後沒多久王揚澤就跑了，系爭不動產卻在被告張力仁名下，每個月要繳貸款，被告張力仁就找我，因為我是介紹人，我就每個月去繳貸款，繳了11個月真的受不了，就寄存證信函給陳采婕，後來我跟被告張力仁去陳采婕家裡找她，陳采婕的老公開門，我就把這件事情講給他聽，她說他完全不知道，陳采婕還說她是真買賣，我就說：「真買賣妳就找仲介就好，找我們幹嘛，我們又不是仲介」、「這件事情一開始是妳來拜託我們的......不然你們這房子，我們買來幹嘛，我們買這4 樓，你們又住在裡面，誰要買妳這房子，從頭到尾我們都沒去看過妳的房子，怎麼可能我們要買妳的房子，既然妳要賣房子的話，妳怎麼都沒有要搬家」、「那房貸你們要繼續住就繼續住，你們就繼續繳錢就好了，我們也沒有要貪你們的房子」，陳采婕聽了沒講話，後面她就哭了等語（見系爭刑事案件訴字卷第221-232頁）。
與證人王揚澤、何斕曦證述情節及被告張力仁所辯互核亦屬相符，足見被告張力仁所辯更非無據。
（三）況且，買賣房屋為人生大事，頭期款175萬元對於經濟本就不甚寬裕之陳采婕更已屬鉅款，是本件倘陳采婕確有出賣系爭不動產之真意，對於該175萬元之處理自當小心翼翼，如何會在王揚澤三言兩語下即逕行將175萬元匯至王揚澤之帳戶？實令人不解。原告雖主張：係王揚澤對陳采婕詐稱：175萬元是被告張力仁借來製作金流之用，之後還要扣除買賣相關稅金及代書代辦費用，故須將175萬元轉帳至代書指定之銀行帳戶，等買賣完成後會多退少補，一併與房屋尾款匯款至原告帳戶等虛詞，陳采婕方上當受騙云云，然以本件稅金或代書代辦費用而論，縱使加上原告對於兆豐銀行思源分行之債務111萬5,399元，與175萬元亦相去甚遠，遑論依原告所述，形同主張陳采婕係在全未向王揚澤釐清該175萬元確切用以支付之款項名目及金額下，即將頭期款175萬元匯至王揚澤之帳戶，此明顯於理不合，倘非被告張力仁所辯之假買賣等節屬實，何以致之？
（四）另觀陳采婕於系爭刑事案件審理時證稱：系爭買賣契約是代書叫我簽名，之後剩下的他再補，系爭買賣契約第7條第1項約定系爭不動產點交日預定為106年12月22日前也不是我寫的等語（見本院訴字卷二第227-228頁），然姑不論此與一般簽立房屋買賣契約書時，應係代書或仲介人員先依買賣雙方共識將契約各條項之點填寫完畢，再交由買賣雙方閱覽後簽名確認之常情不符，如依陳采婕所述，更可見其在簽立系爭買賣契約當下根本不在意具體契約約款為何，甚至連關係其全家人何時須從系爭不動產搬遷此等至端重要之事項都不甚在乎，如非其就系爭不動產之買賣根本無出賣真意，實難有其他解釋。
（五）至原告雖提出陳采婕與何斕曦之LINE對話截圖、曾委託信義房屋及太平洋房屋仲介而簽立之系爭不動產委賣契約為證(見本院卷一第153-185頁、第267-283頁)，並主張：陳采婕早在104年間就開始委託房屋仲介出售系爭不動產，係王揚澤、何斕曦表示可以幫忙找好朋友來買系爭不動產，不用給房屋仲介賺傭金，陳采婕才會信任他們將系爭不動產出賣予被告張力仁，況且從陳采婕與何斕曦之對話內容，可見何斕曦有請陳采婕提出系爭不動產之照片，陳采婕也有將照片傳給何斕曦，足見陳采婕確有出售系爭不動產之真意等語，然曾委託房屋仲介出賣系爭不動產，並不表示即不可能為求獲取資金讓王揚澤放款收息，因而在本次做假交易；此外，縱使系爭不動產之買賣係虛假交易，但為求獲取銀行貸款，提供系爭不動產照片予銀行作為估價之用，仍屬合情合理，自無從以何斕曦請陳采婕提出系爭不動產之照片，即對原告為有利之認定。
（六）從而，本件代理原告出售系爭不動產之陳采婕於簽立系爭買賣契約時，與對造即被告張力仁既均無買賣系爭不動產之真意，依民法第87條第1項規定系爭買賣契約自屬無效，是原告依民法第367條第1項規定請求被告張力仁給付買賣價金588萬4,601元及遲延違約金，即屬無據；而陳采婕既無出售系爭不動產之真意，僅欲以假買賣方式向被告土地銀行貸款以讓王揚澤放貸收息，則被告黃東源、張力仁於106年12月26日通知被告土地銀行將貸款413萬4,601元匯入被告張力仁所有金融帳戶內，被告土地銀行亦依其等指示為之，暨被告張力仁其後再依王揚澤之指示將上述款項扣除其房貸金額及火險、地震險、規費等款項後，將餘款407 萬9,000元匯入王揚澤及何斕曦之帳戶，本在原告之代理人陳采婕事前同意之範圍，原告所以受有損失，係源於王揚澤未依約將貸得款項為陳采婕放款收取利息，反私自將款項挪為償還私人債務之用，此既非被告張力仁、黃東源或土地銀行所曾參與或得預見，自與被告張力仁、黃東源或土地銀行無關，是原告依民法侵權行為法律關係請求被告張力仁賠償損害，或依民法第544條規定或侵權行為法律關係請求被告黃東源賠償損害，及依債務不履行法律關係、侵權行為法律關係、民法第269條第1項規定請求被告土地銀行賠償損害或給付款項，均非有據，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第367 條第1項、債務不履行法律關係、侵權行為法律關係、民法第544條、第269條第1項規定，請求被告張力仁給付588萬4,601元及自106年12月22日起至清償日止，依系爭買賣契約第9條第3款所規定每日萬分之2計算之違約金，及請求被告黃東源給付413萬4,161元及自106年12月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨請求被告土地銀行給付413萬4,601元及自106年12月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
民事第一庭 法 官 蕭淳尹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
書記官 鄧文琦