臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第282號原 告 蔡慧如訴訟代理人 邱斯源被 告 葉玉惠訴訟代理人 徐慶輝上列當事人間請求履行合約事件，於民國110 年3 月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國108 年9 月21日向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號房屋及坐落基地（下稱系爭房地），兩造並約定貸款不足部分由被告設定第二順位抵押權後補足，嗣被告未依約履行配合貸款相關事宜，導致貸款未能成功核貸，且拒不返還訂金新臺幣（下同）150 萬元，原告自得請求被告將已收價款150 萬元退還，並賠償已收價款同額之違約金等語。並聲明：被告應給付原告300 萬元，其中150 萬元部分自108 年11月30日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：本件貸款申請未能成功核貸係因原告信用評分不夠，並非被告不願配合，後來是原告違約不買，其得依系爭契約第9 條第2 項約定沒收已收價金作為違約金等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於108 年9 月23日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契
約），系爭契約第9 條第1 、2 項約定「一、買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。二、賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金。」（見本院109 年度桃簡字第981 號卷〈下稱桃簡卷〉第8 至13頁）。
㈡原告於108 年9 月21日交付定金10萬元予被告，嗣於108 年
9 月24日、10月1 日、10月17日、10月28日及11月6 日分別匯款30萬元、10萬元、40萬元、40萬元及20萬元予被告（見桃簡卷第7頁 ，本院卷第121 頁）。
㈢被告於109 年3 月23日寄發桃園東埔郵局第111 號存證信函
催告原告於文到7 日內履行合約，逾期如未履行即解除系爭契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金（見本院卷第83至85頁）。
四、原告主張本件係因被告違反契約之義務致貸款未能成功核貸，被告應返還已收價金150 萬元，並賠償同額之違約金，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠本件違約事由是否可歸責於被告？㈡原告依據系爭契約第9 條第2 項請求被告返還已收價款150 萬元，以及賠償同額之違約金是否有理由？茲論述如下：
㈠本件違約事由是否可歸責於被告？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張因被告不願配合抵押權設定及對保，致本件貸款未能成功核貸云云，為被告所否認，揆諸前揭舉證責任分配原則之說明，自應由原告就此有利於己之事實舉證以實其說。
⒉證人即辦理本件買賣事宜之地政士呂逸芃於本院審理時具結
證稱：「（問：是否記得本件買賣契約，兩造的履行情形？）記得。本件是在108 年9 月23日簽約，即契約記載的日期，兩造來找我簽約的動作，就價款的給付方式做協議，是按照契約書所記的，因為買方需要貸款，貸款方面因為客戶有自己認識或指定銀行，就不一定會由我做媒介尋找銀行作貸款，本件是被告認識農會、銀行，所以現場協議由被告來找尋貸款的金融單位，我依我的程序作代書作業，也有報稅，是卡在買方的貸款遲遲無法核定，中間開了2 次會，兩造都有到，第1 次會是因為那時候貸款一直沒有找到銀行願意承貸，是需要原告找保人，原告只能提供一位年紀很大的老先生作保人，但是銀行端不願意這樣的條件，…第2 次開會時，原告的先生就已經表現完全不想買的樣態，原告的先生有說不買了，當下被告有提很多方案，例如先租或怎麼樣的，但是原告沒有接受，當天原告在場主要都是由原告的先生在陳述，原告的先生說不買了，原告也沒有反對的意思。被告就問那現在要怎麼樣，原告的先生就提出一個數字，是指違約金，計算基礎是用租金1 個月2 萬5 千元，乘以4-5 個月，再加上押租金，一開始提的數字是15萬元，願意讓被告沒收，來做解約，被告當下願意的數字是75萬元，也就是已收價金的一半，雙方數字落差太大，買方最後願意出的數字是30萬元，賣方是40萬元，所以我當下提35萬元如何，這時買方就負氣離去說不會再加了，最多30萬元，所以最後並沒有解決。被告來找我，差不多在109 年2 月下旬的時候，被告說算了，就30萬元來談解約，我有傳簡訊及打電話給原告，原告沒有回我，我打電話是原告先生接的，他說不談了。被告後來有問我，我就說可以發存證信函為解約的動作。」、「（問：在履約當時，有曾經貸款流程要做到對保及抵押權設定，但被告不願意配合的情形嗎？）沒有。就我所知，沒有走到這麼後面的階段，要走到對保及抵押權設定是銀行已經核准了，只差用印，但是本件原告申請貸款的部分，就我所知，只有提供給銀行資料，其他的部分，我不清楚，一般而言，原告要先填寫申貸資料，如果銀行核准了，也會知會我們代書製作抵押權設定的文件，然後辦理對保，但本件沒有，所以本件銀行並沒有核准。」等語（見本院卷第208 至
210 頁），可知本件應係原告個人信用狀況等事由致銀行無法核貸，而依一般交易經驗，向銀行申請借貸能否成立，係取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或保證人等），及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職業性質等），此等均為貸款人個人因素，賣方就此均無掌控能力，而應由買方在購屋前，自行評估個人信用條件及可接受之貸款條件後，再決定是否購買預售屋，故屬於個人因素所造成無法核貸，以致於後續無法履約，應屬於可歸責於買方即原告之事由。參以本院函詢兩造辦理貸款之銀行即聯邦商業銀行桃園分行、臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）及楊梅區農會，本件原告於108 年間申請貸款未能成功核貸之原因，及當時預計能核貸之金額，嗣楊梅區農會函覆：本會查詢結果，未有貸款申請資料及顧客建檔往來記錄等語（見本院卷第125 頁），聯邦商業銀行桃園分行函覆：該案非本行承辦等語（見本院卷第126-1 頁），新光銀行則函覆：原告在本行無任何貸款資料等語（見本院卷第
147 頁），尚難遽認本件原告無法取得銀行貸款之原因係可歸責於被告。從而，本件違約應係原告所致，非可歸責於被告，洵堪認定。
㈡原告依據系爭契約第9 條第2 項請求被告返還已收價款150
萬元，以及賠償同額之違約金是否有理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。次按本約簽訂後，買方（即原告）如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方（即被告）得定相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金，為兩造於系爭契約第9 條第1 項所約定。本件係因原告違約，業如上述，而系爭契約業經被告於109 年3 月23日以存證信函解除，有桃園東埔郵局第11
1 號存證信函在卷可憑，並為原告所不否認，是兩造既於系爭契約第9 條第1 項約定原告願將已付價金抵作違約金，則該約定自屬民法第259 條規定所稱「契約另有訂定」之情形，故系爭契約經解除後，兩造所負回復原狀之義務內容，自應依系爭契約第9 條第1 項約定，被告得將原告已付價金15
0 萬元抵作違約金。⒉按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。次按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，最高法院86年度台上字第1620號判決意旨可參。觀諸系爭契約第9 條第1 項約定：「買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約。賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金。」等語，並未明示為懲罰性違約金，揆諸上揭說明，應認係屬損害總額預定性違約金。
⒊按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807 號判例可資參照。而查，系爭契約已合法解除，固不得再將契約解除後之利息損失及房地出售時所受價金減少之損失，作為審酌違約金是否過高之依據（參見最高法院107 年度台上字第642 民事判決，亦同此旨）。本件綜參：⑴系爭契約簽立前，被告係將系爭房屋以每月租金2 萬5,000 元出租予第三人乙節，為兩造所不爭執，被告自108 年9 月23日簽立系爭契約起，至109 年4 月間被告解除系爭契約（被告於109 年
3 月23日寄發存證信函催告原告於文到7 日內履行合約，逾期如未履行即解除系爭契約）止，約有6 至7 個月，該段期間無法出租房屋，顯受有相當於前開期間之租金收益之損失約15萬元至17萬5,000 元；⑵參諸內政部訂頒之成屋買賣契約書定型化契約範本關於違約處罰條款（見第11條），違約金數額以不超過房地總價款15％為限等一般客觀事實、社會經濟狀況及本件系爭房地買賣總價為920 萬元等情狀，本院認為被告將原告已付之價款150 萬元全數充作違約金之數額尚屬過高，應酌減為40萬元為適當。故原告自得依民法第25
9 條第2 款規定請求被告返還已付價金110 萬元（計算式：
150 萬元－40萬元＝110 萬元），為有理由，應予准許。至原告逾此數額之請求，為無理由，不應准許。
⒋至被告既無違反契約義務之違約情事，業如前述，原告依據
系爭契約第9 條第2 項請求被告賠償與已收價款同額之違約金，並無理由。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院97年度台上字第1078號、98年度台上字第501 號判決要旨可資參照），是依上開說明，原告就其請求被告返還110 萬元部分，得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息。
六、綜上所述，原告請求被告給付110 萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，均屬無據，而應予駁回。
七、被告雖聲請傳喚新光銀行承辦人員葉芳欣、江權修到庭作證，欲證明原告本件貸款聲請未能成功核貸之原因（見本院卷第151 頁），惟新光銀行已函覆本院原告於該行並無任何貸款資料等語（見本院卷第147 頁），且本件業經本院認定如上，是被告聲請傳訊上開證人部分，本院認無調查必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第一庭法 官 李麗珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
書記官 謝伊婕