臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第294號原 告 璞麗公寓大廈管理委員會法定代理人 鄭伊容訴訟代理人 陳鄭權律師
王建偉律師被 告 香賓建設有限公司法定代理人 蕭春達訴訟代理人 黃曼瑤律師複代理人 毛仁全律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國110 年4 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴後，其法定代理人變更為鄭伊容，業據鄭伊容聲明承受訴訟，並提出桃園市桃園區公所民國109 年12月29日函為證，應予准許。
二、原告主張：璞麗公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人於購買系爭大廈後陸續發現建商即被告就系爭大廈有遲未點交公共設施、外牆龜裂、漏水、滲水、內牆滲水導致壁癌、擅自變更一、二樓店面格局等問題，於108 年12月1 日召開區分所有人會議，決議就共用部分及附屬公共設施之瑕疵由原告委請律師對被告提起訴訟。原告業經桃園市政府報備，為執行上開經區分所有權人決議授權、而為管理委員會職務權責事項，自有實體法上之權利能力而得為原告。何況被告本應按系爭大廈房屋預定買賣契約書第16條第5 項約定，對原告負點交之義務，原告有權就系爭大廈對被告進行點交事宜。原告函請桃園市政府消費者保護官居中協調未果，即委請訴外人真禾機電股份有限公司（下稱真禾機電公司）檢測系爭大廈之共用部分設備設施，其檢測報告記載系爭大廈至少有包括16大項次，即：（一）低壓電氣設備；（二）避雷、接地設備；（三）發電機、ATS 設備；（四）燈光插座設備；（五）給、排水設備；（六）噴灌、水景設備；（七）污水處理設備；（八）消防機組設備；（九）消防回路、配件設備；（十）空調、垃圾冷藏設備；（十一）地下室機械通風設備；（十二）監控、攝影、公共區域對講機設備；（十三）共同天線設備；（十四）電梯設備；（十五）建築公共安全預檢；（十六）營建外觀；共計1,382 項缺失，概估修繕金額為新臺幣（下同）11,670,550元。原告多次函催被告進行修繕，均遭被告拒絕。被告交付之系爭大廈顯與兩造約定之債之本旨不符，欠缺契約預定之效用而有物之瑕疵，被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條、第227 條規定，請求被告就系爭大廈之買賣減少價金及不完全給付之損害賠償11,670,550元，由原告按區分所有權人會議決議意旨代為受領，並聲明：（一）被告應給付原告11,670,550元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；（二）前項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行等語。
三、被告則以：公寓大廈管理條例第38條第1 項固有明文規定管理委員會有當事人能力，惟僅於同條例第6 條第3 項、第9條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書規定之紛爭，管理委員會具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦予其成為訴訟上當事人之資格享有訴訟實施權。本件原告之請求並非移交公設，而係依民法第359 條、第227 條規定，請求減少價金及不完全給付之損害賠償，均係基於契約之債權債務為請求，然原告非買賣契約當事人，其主張之請求權不存在，是本件請求並無理由。系爭大廈各住戶全數均於104 年9 月至11月間完成交屋，並開始使用公設迄今，而真禾機電公司鑑定時間為109 年4 月22日至23日，時間間隔長達近5 年，無法證明所謂瑕疵是被告興建點交移轉時所生，無法排除係原告長期使用但未修繕管理保養維護所致，更無法排除自然耗損或使用上耗損所致，被告否認真禾機電公司檢測報告之瑕疵，原告應就所稱瑕疵之有無及該瑕疵之發生時間詳負舉證責任。原告主張系爭大廈概估修繕金額高達11,670,550元，未提出其金額依據為何，亦應詳負舉證之責任等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
四、原告前揭主張之事實，固據原告提出系爭大廈第四屆第一次區分所有權人會議紀錄、桃園市政府公寓大廈管理組織報備證明、消費爭議申訴資料表、桃園市政府消費爭議申訴協商紀錄、真禾機電公司於109 年4 月22日至4 月23日檢測後製作之系爭大廈共用部分設備設施檢測報告、原告106 年3 月
6 日、108 年10月14日、109 年3 月3 日、109 年3 月17日、109 年4 月6 日、109 年6 月19日函、存證信函、被告與陳世良、秦宜華於102 年1 月14日簽訂買受系爭大廈第C 棟第10樓房屋計1 戶之房屋預定買賣契約書節本、桃園市政府於104 年7 月23日發給之系爭大廈使用執照等影本為證。惟被告否認原告之請求，並以前詞置辯，且提出原告公共設施設備移交之設備總表、文件圖說總表、監控系統設備數量表、健身器材清單、冷氣設備、KTV 包廂等影本為證。
五、按管理委員會依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，係由區分所有權人選任住戶干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務之工作，依同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書規定，固得以管理委員會之名義為區分所有權人全體處理相關事務，惟就各區分所有權人與建商間本於個別買賣契約所生債務不履行之私權糾紛，則非管理委員會之職務，亦非公寓大廈管理條例第3 條第7 款所揭示區分所有權人會議得決議之事項。又起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。公寓大廈管理條例第57條第1 項、第2 項定有明文。管理委員會依此規定就公寓大廈共用部分有與起造人即建商辦理移交之職務，惟共用部分如有瑕疵得依民法第359 條規定請求減少買賣價金或依民法第227 條請求不完全給付損害賠償者，仍為買賣契約之買受人即各區分所有權人，非管理委員會所得請求。
六、經查，原告於本件主張系爭大廈之共同部分與買賣契約約定之債之本旨不符，欠缺契約預定之效用而有物之瑕疵，被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保責任，依民法第359 條、第
227 條規定減少買賣價金及不完全給付損害賠償11,670,550元，揆諸前揭規定及說明，應由各區分所有權人依其個別與起造人即被告間之買賣契約各自向被告請求，不屬於管理委員會之職務，亦非原告得以管理委員會名義請求被告給付與原告。原告另主張其經系爭大廈第四屆第一次區分所有權人會議決議之授權，得就系爭大廈公共設施瑕疵對被告提起訴訟，並按區分所有權人會議決議意旨代為受領，且提出108年12月1 日系爭大廈第四屆第一次區分所有權人會議紀錄為證。惟依原告提出之上開會議紀錄記載，系爭大廈區分所有權人之人數依區分所有權人名冊總計119 人，當日出席區分所有權人（含代理出席）計85人，其議題討論部分之議題三記載：「社區與建商點交瑕疵請求價金報告、第三方公證點交及建商回覆函文因應方案討論！決議：經出席區分所有權人（含委託出席人員）討論決議如后：……第二案、聘請第三方公證單位進行成果報告後，若建設公司執意不改善，同意管理委員會委請律師向建設公司提起訴訟。經出席區分所有權人（或委託出席人）表決69票同意，已超過出席人數及比例過半數以上，本案通過，並授權管理委員會委任律師事務所提起訴訟，並依法院判決與建設公司完成辦理公設點交結案事宜。」等語。上開區分所有權人會議決議授權原告委任律師提起之訴訟，係請求建設公司完成辦理公設點交，並非原告於本件所主張依民法第359 條、第227 條之規定，請求被告就系爭大廈之買賣減少價金及不完全給付之損害賠償，原告主張其依上開區分所有權人會議決議得為本件請求並按區分所有權人會議決議意旨代為受領云云，與會議決議內容不符，不足採信。從而，原告依民法第359 條及第227 條之規定，請求被告給付減少買賣價金及不完全給付損害賠償11,670,550元本息，均無理由，應予駁回。原告之請求既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第一庭 法 官 謝宜伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 26 日
書記官 李仲旻