臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第377號原 告 呂彌堅原 告 呂榮席上二人共同訴訟代理人 陳祖德律師被 告 呂彩麗被 告 陳呂美雲上二人共同訴訟代理人 陳河泉律師上列當事人間履行契約等事件，本院於110 年5 月6 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣被告二人為原告二人之姑姑，兩造具有親族關係，而坐落
於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（面積為7,748.22平方公尺）為兩造與其他共有人所分別共有（原告呂彌堅應有部分為378 分之10、呂榮席應有部分為3024分之161 ，而被告二人之應有部分則各為378 分之5 ，下稱系爭土地），另坐落上開土地上同段82號建號之建物則為兩造所共有（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 巷○○○ 弄○○號，原告二人之應有部分各為6 分之2 ，被告二人之應有部分則各為6 分之1，下稱系爭房屋）【下稱上開土地及建物為系爭房地】。兩造並就被告名下之系爭房地應有部分出售事宜，而於民國
108 年5 月23日共同至「日新地政士事務所」（下稱系爭事務所），由被告將其名下關於系爭房地之所有權狀及個人之身分證影本均交予該事務所之呂逸芃代書（下稱呂代書），再由呂代書將該等權狀上關於系爭房地之資訊及買賣雙方議定之價金、付款方式及稅捐負擔等各項約定，繕打於房屋買賣定金收據（下稱系爭契約）上，約定由原告二人以558 萬元各向被告二人購買系爭房地之應有部分（總價金為1,116萬元），被告二人於簽約時則先收受定金各60萬元，並議定剩餘各自應收取之498 萬元之分期給付方式則於簽立契約時再為約定，且於契約第4 條約定關於「不動產買賣移轉登記費、書狀費、謄本費、印花稅、契稅及代書費、土地增值稅、工程受益費」等均由原告負擔。更於契約第7 條約定「賣方即被告並擬以自用土地增值稅率過戶，且土地增值稅由買方負擔，如屆時稅務機關無法核准，雙方再議價金或無條例解除本定金契約」（下稱解約約款）。兩造並同意於109 年
6 月1 日上午10時止至系爭事務所簽立屬於公契之「房地產買賣移轉契約」（下稱系爭移轉契約），是兩造於當時就系爭房地之買賣事宜已達成合意而成立買賣契約，系爭契約之簽立並非僅屬買賣契約之預約。
㈡之後原告即委由系爭事務所之呂代書處理系爭房地出售依自
用土地增值稅率核課土地增值稅事宜，呂代書並於108 年6月21日、同年8 月23日分別以網路送件之方式向稅務機關加以申請，然均因系爭房屋曾經出租他人，而經租客申請住宅補貼而無法適用自用土地徵值稅率而撤回、註銷申請案。但原告嗣即於108 年11月24日再以即期支票給付被告二人第二期款各120 萬元，惟被告之後並未於109 年6 月1 日至系爭事務所簽立系爭移轉契約，原告只得於109 年6 月24日委請律師發函給被告應於109 年7 月7 日下午2 時許，至系爭事務所簽立系爭移轉契約，並隨函附上剩餘尾款共計756 萬元之即期銀行支票3 張影本（1,116 萬元-60 萬元-60 萬-120萬元-120萬元=756萬元），然被告收受該律師函後，卻稱系爭契約僅為預約，且辯稱因於109 年6 月1 日之時限前稅務機關仍未予核准以自用土地增值稅率，乃委託律師於109 年
7 月3 日寄送桃園府前000681號存證信函，表示依系爭契約第7 條所約定之解約約款解除系爭契約之意思表示（下稱解約之存證信函）。然不論系爭買賣契約最後是否經核准使用自用土地增值稅率過戶，系爭契約已約明均由原告負擔該土地增值稅，故並無損及被告之權益，是系爭契約所約定之「解約約款」權利人應限原告，而非被告，意即原告在無法適用自用土地增值稅率過戶時，即可選擇再議價金或解除系爭契約，被告卻以此逕予解除系爭契約，顯有違民法第148 條權利濫用及誠信原則與系爭契約第5 條之約定，故被告之解約顯不生效力。
㈢又兩造既已簽立系爭契約，該契約亦未經被告合法解除，則
原告自得依民法第345 條、第348 條第1 、2 項之規定及系爭契約之法律關係，請求被告於原告給付剩餘買賣尾款之同時，依約移轉系爭房地所有權登記予原告。
㈣並聲明：
⒈被告二人應於原告給付756 萬元之同時，各將系爭土地之應有部分378 分之所有權移轉登記予原告呂彌堅。
⒉被告陳美雲應將其所有系爭建物應有部分6分之1之所有權移轉登記予原告呂彌堅。
⒊被告呂彩麗應將其所有系爭建物應有部分6分之1之所有權移轉登記予原告呂榮席。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：㈠系爭契約僅為預約，而非本約：
依系爭契約所約定，兩造尚須於109 年6 月1 日至系爭事務所簽立房地產買賣移轉契約，故系爭契約僅為預約，尚非本約。再被告二人除確有各別收受原告所交付之60萬元定金外，於108 年11月24日所再各別收受之120 萬元，應屬消費寄託契約，而非買賣價金之第二期款，就此款項兩造之合意應為：「於109 年6 月1 日，若系爭契約之解約條款之條件沒有發生，即可簽立買賣契約，並以此120 萬元抵充買賣價金」，故該等款項顯非買賣契約之第二期款。
㈡不論系爭契約之性質為何，被告均得依該契約之解約約款解除系爭契約：
因兩造已於系爭契約約定辦理以自用土地增值稅率過戶之時限為109 年6 月1 日，且僅有此土地增值稅約定由原告負擔，故如屆時仍未經稅務機關核准，該解約約款之條件即成就，系爭契約即失其效力，被告復已依解約約款之約定，以系爭解約存證信函表示解除契約之意思表示，原告復已收受該信函，系爭契約即已經被告合法解除在案，原告自無從再依該契約，請求被告履行。至原告雖稱該可行使該解約約款之解除權者僅為原告，而非兩造，顯違背體系解釋、文義解釋及公平契約之原則，更有違兩造締約之真意。且當初約定該解約約款之緣由，乃係因原告只願負擔以自用土地增值稅稅率所計算之土地增值稅，且申辦依該稅率核課稅捐之時間長達1 年，時間過長，容易產生不動產價值之波動，故雙方才約定以109 年6 月1 日為系爭房地產買賣移轉契約之最後簽立日，並特約解約約款，以利兩造在無法辦理以自用土地增值稅率過戶時，均有解除系爭契約之權利。
㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：㈠系爭土地面積為7,748.22平方公尺，且為兩造與其他共有人
所分別共有（原告呂彌堅應有部分為378 分之10、呂榮席應有部分為3024分之161 ，而被告二人之應有部分則各為378分之5 ），另系爭房屋則為兩造所共有（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 巷○○○ 弄○○號，原告二人之應有部分各為
6 分之2 ，被告二人之應有部分則各為6 分之1 ），此有系爭房地登記謄本附調解卷第17頁至第24頁、第75頁至第79頁可參。
㈡兩造確有於108 年5 月23日簽立系爭契約，其上約定由原告
向被告買受系爭房地，並應給付被告二人各558 萬元，合計共1,116 萬元，定金為給付被告二人各60萬元，其餘應給付被告各498 萬元部分則於簽立系爭移轉契約時約定。買賣雙方並應於109 年6 月1 日上午10時至系爭事務所簽立系爭移轉契約（第2 條）。再約定買方須負擔「不動產買賣移轉登記費、書狀費、謄本費、印花稅、契稅及代書費、土地增值稅、工程受益費」（第4 條），另約定特約事項：「賣方即被告並擬以自用土地增值稅率過戶，且土地增值稅由買方負擔，如屆時稅務機關無法核准，雙方再議價金或無條例解除本定金契約」之解約約款（第7 款），此為兩造所不爭執，並有該契約書附調解卷第25頁可參。
㈢兩造簽立爭契約後，原告即委由系爭事務所之呂代書處理系
爭房地出售依自用稅率課徵土地增值稅事宜，呂代書並有於
10 8年6 月21日、同年8 月23日以網路加以申請，後並以「誤登」為由撤銷該申請，此有該申請書、桃園市政府地方稅務局110 年3 月29日桃稅增字第1100013493號函附調解卷第29頁至第53頁、本院卷第271 頁可參。
㈣被告二人確於108 年5 月23日簽立系爭契約時及於108 年11
月24日，各自收受由原告所交付之60萬元、120 萬元合作金庫商業銀行之本行支票各2 紙，此為兩造所不爭執，並有該等支票影本及簽收收據、存摺明細及代收票據明細表等資料附調解卷第27頁、28頁、第55頁及本院第71頁至第76頁可參。
㈤原告委由律師發律師函請被告二人應於109 年7 月7 日至系
爭事務所簽立系爭移轉契約，並隨函附上剩餘買賣價金尾款共計756 萬元之本行支票彩色影本共3 紙，被告於109 年6月29日分別收受收受，嗣被告則於109 年7 月3 日委由律師發系爭解約存證信函予原告，表示系爭契約僅為預約，且因至109 年6 月1 日仍未完成自用土地增值稅過戶之事宜，故依解約約款之約定解除系爭契約，該存證證信函並已合法送達原告二人無誤，此亦為兩造所不爭執，並有該等律師函、回執、解約之存證信函等資料附調解卷第57頁至第66頁可參。
四、本院判斷：參以兩造上開陳述，可知本案之爭點為：㈠系爭契約是否僅為一預約，兩造所約定應於109 年6 月1 日所簽立之系爭移轉契約始為正式之買賣契約？㈡兩造於系爭契約約定由原告負擔之土地增值稅，究僅限於依自用土地增值稅率或包括一般增值稅率計算之土地增值稅？系爭契約是否有約定辦理自用土地增值稅之時限？㈢系爭契約所約定之解約特約權利人為兩造或僅限原告？被告依此解約特約解除系爭契約是否有效？原告依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭房地之所有權登記，是否有據？㈠系爭契約是否僅為一預約，兩造所約定應於109 年6 月1 日
所簽立之系爭移轉契約始為正式之買賣契約？⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，此為民法第345 所明定。經查，參以系爭契約內容，已特定買賣雙方當事人為兩造，且約明買賣標的為系爭房地，另就買賣價金總價、相關費用應由何人負擔等必要之點，均已記載明確，不用特別再為其他契約之簽訂，即可以系爭契約加以履行，是依上開法文，系爭契約應可認為兩造就系爭房地所簽立之房地買賣契約書，並非預約。至除定金以外之買賣價金應於何時給付部分，或被告移轉所有權登記時，是否應登記給原告以外之第三人等，雖未約定於契約中，但兩造就此應可再行協商，如未予協商，亦可依法限期催告履行及逕自移轉予原告二人即可，意即該可另行協商或依法處理部分並不會因此影響該買賣關係已正式立約之效力，是被告主張系爭契約僅為一預約，顯有所誤解。
⒉至系爭契約雖有約定兩造應於締約後之109 年6 月1 日再簽
立系爭移轉契約，然考量我國人民就不動產之交易習慣，多有簽立私契及公契之情形，私契係記載買賣雙方之真實交易情形，至於公契則係在辦理移轉登記、繳納稅捐時所提供給相關政府機關留存或審核之資料，惟不論有無簽立所謂之公契約，買賣雙方一旦簽立私契完成，即應同受該私契契約效力所拘束，非買賣關係必待簽立完公契時始有效成立。是參以系爭契約係先記載「上開房地產買賣移轉（登）記買賣雙方同意由系爭事務所辦理之。買賣雙方同意於民國109 年6月1 日上午10點簽立房地產買賣移轉契約，不得藉故拖延」（詳參調解卷第25頁），是可知系爭移轉契約之簽立，是為了處理系爭房地之移轉登記事宜，確屬上開說明所稱之「公契」，證人呂代書就所稱係簽立私契約（參本院卷第112 頁），應不足採。況縱上開移轉契約非吾人所認知之公契，而係被告所稱之正式契約，惟系爭契約既已符合正式買賣契約之形式及效力，兩造即應受此契約之約束，不論有無簽立更正式之契約，均不影響已成立之買賣關係。
⒊另被告並不爭執確有收受原告所各給付之60萬元定金及120
萬元，被告雖稱該120 萬元之給付僅為消費寄託之法律關係，待簽立正式買賣契約時，再以此抵充買賣價金等語。然被告二人於收受120 萬元之本行支票時，即已同時簽立簽收收據，該收據上並清楚明白記載「茲收到呂彌堅支付土地第二期款，金額：120 萬元」，並無任何消費寄託之文字，此有該收據附調解卷第55頁可參，是被告辯稱該款項非被告因原告給付第二期款而收受，並據以辯稱系爭契約僅為預約之簽定一情，顯不足採。
㈡兩造於系爭契約約定由原告負擔之土地增值稅，究僅限於依
自用土地增值稅率或包括一般增值稅率計算之增值稅？系爭契約是否有約定辦理自用土地增值稅之時限？⒈系爭契約第4 條確實約定買方須負擔土地增值稅，但又於第
7 條特約事項中約定：「賣方（即被告）並擬以自用土地增值稅率過戶，且土地增值稅由買方負擔，如屆時稅務機關無法核准，雙方再議價金或無條例解除本定金契約」之解約約款，已如上述不爭執事項所述。是依照上開契約之記載，應可認第4 條所稱之「土地增值稅」應係第7 條特約事項所稱之依「自用土地增值稅率」計算之土地增值稅，否則若不論是否依自用土地增值稅率計算土地增值稅，原告均同意給付該增值稅，實無庸於第7 條特約事項中再特別註明「賣方並擬以自用土地增值稅率過戶，且土地增值稅由買方負擔」，亦不須再約定系爭解約約款。即第4 條之約定，係在說明應由原告負擔之項目，但就土地增值稅部分，須再依第7 條為解釋，而認屬依自用土地增值稅率計算之土地增值稅始在原告負擔之列意即因是否可依土地自用增值稅率計算土地增值稅，非兩造可自行決定，尚須稅務機關加以審核，有其未知不安之因素，且自用及非自用稅率所計算出之稅金，對於本案被告而言，各自有60萬元之差距，合計即高達120 萬元，此亦經證人呂逸芃即呂代書到庭證述明確（參本院卷第114頁），是兩造始約明於此情形下，雙方均有解除契約之權利，若一方欲解除，一方不願解除時，亦可透過重新議價之方式，權衡該120 萬元應由何人負擔及是否願意負擔。至證人呂代書雖亦到庭證稱系爭契約第4 條所稱應由原告負擔之土地增值稅，是不論依自用或非自用稅率計算者都屬之，且其自己認為可以系爭契約第7 條之約定解除契約者僅有原告（參本院卷第111 頁、第112 頁）等語，顯有特別偏袒原告之情形，不足採信。
⒉再查，系爭契約第3 條復已約定雙方應於109 年6 月1 日簽
立系爭移轉契約，且該移轉契約應係在處理系爭房地所有權移轉登記之資料，則土地增值稅自須於移轉登記時一併為處理並繳納，若未能決定土地增值稅之稅率並繳納完畢，系爭房地即無法辦理過戶，故不可能沒有約定一定時程。而該簽立移轉契約之時間，若認為係辦理自用土地增值稅率之時程，即符合兩造立約時之真意，亦符合公平。否則一旦系爭移轉契約簽立完成，系爭房地隨時處於可辦理移轉登記之狀態，但卻尚未釐清應以何種稅率計算土地增值稅，此對於被告顯失公平。況系爭契約第7 條特約事項中亦有約明：「賣方並擬以自用土地增值稅率過戶，且土地增值稅由買方負擔，如【屆時】稅務機關無法核准，雙方再議價金或無條例解除本定金契約」，該所謂【屆時】即係有辦理時程之表示。是以，應認系爭房地之買賣究竟可否以自用土地增值稅率計算，最遲應於109 年6 月1 日確認並申請完畢。原告雖稱沒有寫辦理增值稅之期限，是雙方希望有繼續成立之空間等語（參本院卷第88頁），然不論有無約定辦理期限，系爭解約約款亦有一併約定價金重為議定權，即係賦予兩造雙方繼續續約之可能，是原告該部分之主張，仍無可採。
㈢系爭契約所約定之解約特約權利人為兩造或僅限原告？被告
依此特約解除系爭契約是否有效？原告依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭房地之所有權登記，是否有據？⒈參以系爭契約第7 條特約事項之記載，依該記載之文義解釋
，該解除權或重議價金權之成就條件應為「如屆時稅務機關無法核准（以自用土地增值稅率過戶）」，且可行使解除權或重議價金權者為「雙方」，並無特別排除原告或被告。是該解約約款之文義解釋應解為兩造均有該意定解除權。
⒉再因系爭契約自108 年5 月23日簽立後至109 年6 月1 日，
已超過1 年，於此1 年內，兩造均無法再自由處分系爭房地，縱不動產行情有波動，兩造仍須受系爭契約之約束，故由兩造雙方均得行使該意定解除權，即無任何不公允之情形。是原告主張被告若亦可行使該解約約款之解除權解除系爭契約權利，將有權利濫用、違反公平法則之情形，顯屬無由。⒊又兩造均不否認至109 年6 月1 日止，系爭土地尚無法依自
用土地增值稅率辦理土地增值稅，此亦經呂代書到庭證述明確（參本院卷第114 頁），且呂代書及原告之父親均到庭證述此無法歸責於被告、無法辦理成功與被告之租客無關（參本院第118 頁、第250 頁），是可認被告並無故意促使該解除權條件成就之情形，被告自可依約行使解除系爭契約之解除權，是被告於109 年7 月3 日以系爭解約之存證信函之送達原告，做為解除系爭契約之意思表示，而原告亦已自承確有收到該信函，則系爭契約自已經被告合法解除在案。準此，系爭契約既經被告解除，原告即無從再依系爭契約請求被告移轉系爭房地之所有權登記，原告之請求應無理由。
五、綜上所述，原告依已經被告合法解除之買賣契約，請求被告移轉系爭房地，顯屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 2 日
書記官 鄭敏如