臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第387號原 告 黃淑卿追加 原告 黃淑真
黃淑宜上三人 之共 同訴訟代理人 陳泓志被 告 黃信嘉（即黃文清之繼承人）兼上一人之訴訟代理人 黃文通共 同訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國110 年3 月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第
1 項、第4 項分別定有明文。查原告起訴時原另有以黃信賀、黃姿菱為共同被告，嗣於民國110 年2 月4 日言詞辯論期日當庭撤回對黃信賀、黃姿菱之起訴，其等均未於10日內提出異議，故依前開規定，原告就黃信賀、黃姿菱撤回起訴，已生「視同未起訴」之效力，合先敘明。
二、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款第
256 條分別定有明文。經查，本件起訴時原以黃淑卿為原告提起訴訟，並聲明：（一）被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號之土地（下稱系爭土地），面積3840.01 平方公尺（實際面積實測後補正）之地上物拆除後，將持分8 分之1 之土地交還予原告。（二）依民法第179 條被告應給付從108 年8 月1 日至返還前相當於租金每月新臺幣（下同）
3 萬元之不當得利給原告，並按年息5 ％計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院桃園簡易庭109 年度桃補字第319 號卷，下稱桃簡卷，第4 頁），嗣於本院審理中追加原告黃淑真、黃淑宜、黃招霞（見本院卷二第24頁），且迭經變更聲明，最終聲明為：（一）被告應將系爭土地，如附圖所示A-J （面積2,056.22平方公尺）之地上物拆除，並將佔用土地騰空返還予原告及其他共有人。（二）被告應給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共計8,397,
000 元，及自104 年4 月8 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自109 年4 月8 日起至拆除建物之日止，按月給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共139,95
0 元。（三）被告應給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共655,256 元，保留給付範圍。（四）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷二第40頁）。經核，原告就訴之聲明第（一）項所為更正面積部分，實未變更本件訴訟標的，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確；就訴之聲明第（二）項所為係屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，就訴之聲明第（三）項所為之追加及追加原告黃淑真、黃淑宜，乃係基於被告占用系爭土地之同一基礎事實，揆諸上開規定，均應予准許。至上揭請求追加原告部分，除黃淑真、黃淑宜表示於本案追加為原告外，黃招霞則未據表示意見，因黃招霞是否起訴，不影響原告向承租人請求給付租金之權利，非屬固有必要共同訴訟，且原告本於所有權請求被告返還系爭土地予系爭土地全體共有人，依民法第821 條之規定，得僅由部分共有人起訴，故黃招霞是否為原告亦不影響該部分請求之當事人適格，本院自無庸依據民事訴訟法第56條之1 規定，裁定追加黃招霞為原告，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為兩造、訴外人黃招霞所共有，黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞應有部分均為8 分之1 ；黃文通、黃信嘉應有部分均為4 分之1 。被告黃文通、訴外人黃文清於103 年11月12日向原告、黃招霞承租系爭土地持分，並簽訂土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期屆滿應重新簽訂契約。然系爭租賃契約之租期已於105 年8 月1 日屆滿，且未重新訂立新租約，系爭租賃契約應已消滅。又黃文清於104 年8 月13日死亡，現由其子即被告黃信嘉繼承其之部分。是被告無權占用系爭土地，爰依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭土地上之地上物後，返還系爭土地予原告及其他共有人。又被告無權占用系爭土地，並興建如附圖A-J 所示之鐵皮屋（約622 坪），受有相當於租金之不當得利，原告得依民法第179 條規定，請求被告給付原告起訴前5 年相當於租金之不當得利計8,397,000 元（622 坪×45
0 元×12月×1/2×5年）及按月給付原告139,950 元（622坪×450 元×1/2 ）至返還系爭土地為止。另因被告無權占用系爭土地且轉租於第三人作為鐵皮工廠營業及鐵器倉庫使用，致系爭土地違反區域計劃法及桃園市非都市土地違反使用管制，而遭桃園市政府裁罰9 萬元，系爭土地之地價稅每年也因此增加26,108元，自兩造繼承系爭土地起迄今，共計增加182,756 元（26,108元×7 年），且被告自108 年8 月起迄今尚積欠租金427,500 元（22,500×19月），原告自得請求被告賠償原告所受之損害655,256 元（90,000×1/2 ＋182,756 ＋427,500 ）。為此，爰依民法第767 條第1 項、第2 項、第821 條、第818 條、第179 條、第820 條第1 項、第184 條、第191 條等規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭土地，如附圖所示A-J （面積2,056.22平方公尺）之地上物拆除，並將佔用土地騰空返還予原告及其他共有人。（二）被告應給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共計8,397,000 元，及自104 年4 月8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；並自109 年4 月8 日起至拆除建物之日止，按月給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共139,950 元。（三）被告應給付原告黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞，共655,256 元，保留給付範圍。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地係兩造、訴外人黃文清、黃招霞因繼承父親遺產而共有，而如附圖所示A 、B 、C 、D 之建物係系爭土地當時之所有權人即兩造之父親指示被告黃文通、黃文清所興建。嗣兩造之父親死亡後，原告、被告黃文通、訴外人黃文清、黃招霞曾於103 年間書立被證1 之土地遺產分配同意書，約定由黃文通、黃文清分配、分管如附圖所示A部分之農舍及B 、C 、D 之鐵皮屋與周邊空地；而原告分配、分管被告黃文通農舍後方之部分（即系爭土地之一半，約500 坪），並約定鐵厝房租由黃文通、黃文清收取；原告則按持分面積收取土地租金。嗣於103 年11月原告再就所分配、分管之500 坪土地與黃文通、黃文清簽立系爭租賃契約。故就附圖所示A 、B 、C 、D 之部分與周邊空地，被告乃有權使用。至原告所分配、分管之500 坪土地部分，雖因系爭租賃契約之租期已105 年8 月1 日屆滿，惟被告仍繼續使用租賃物且持續給付租金至108 年7 月，系爭租賃契約應已成不定期租賃契約，原告自應受不定期租約之拘束，被告非無權占用，原告亦無權片面終止租約，故原告依民法第767 條、第821 條等規定請求被告拆屋還地，於法不合。又被告既非無權占用系爭土地，自與不當得利「無法律上原因」之要件不合，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，顯無理由。
（二）原告、被告黃文通、訴外人黃文清、黃招霞於103 年8 月底就系爭土地辦理遺產分割時，該土地已非農業用途。而於原告簽立系爭租賃契約、被證1 之土地遺產分配同意書時，系爭土地已存在如附圖所示A 、B 、C 、D 之建物及其後方約500 坪已出租予訴外人久大機械鑿井有限公司（下稱久大機械公司）及賴一權經營廢五金。且原告亦同意由黃文通、黃文清分配、分管如附圖所示A 、B 、C 、D部分之建物，由黃文通、黃文清收租；原告分得之500 坪亦同意收租，並同意由陳色玉（賴一權）、久大機械公司之使用，甚至已收租（含久大機械公司之租金支票）達4、5 年。原告不得因調租不成才主張被告使用系爭土地違反非農業用途之規定。況原告從未繳納罰款，並未受有損害等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、經查，系爭土地為兩造所共有，黃淑卿、黃淑真、黃淑宜、黃招霞應有部分均為8 分之1 ；黃文通、黃信嘉應有部分均為4 分之1 ；原告、被告黃文通、訴外人黃文清、黃招霞曾就系爭土地簽立被證1 之土地遺產分配同意書；再於103 年11月12日簽訂系爭租賃契約，由黃文通、黃文清向原告、黃招霞承租系爭土地持分，並約定租期至105 年8 月1 日為止；黃文清於104 年8 月13日死亡，由其配偶吳美華繼承其於系爭土地之應有部分；吳美華於108 年8 月30日死亡，再由被告黃信嘉繼承吳美華於系爭土地之應有部分等情，有系爭租賃契約、戶籍資料（除戶部分）、土地登記公務用謄本、地籍異動索引、土地遺產分配同意書在卷可稽（見桃簡卷第10頁、本院卷一第47至48頁、第257 至267 頁、第489 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
（一）原告基於所有權及不當得利之法律關係，請求原告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，均無理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第
1 項定有明文。按民法第818 條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。同法第
821 條但書規定：回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。惟上開規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益（最高法院99年度台上字第2397號民事裁定意旨參照）。
2、又按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項固有明文。依該規定共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚由法院裁定之。惟共有人間經全體訂立分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，該分管契約之終止，僅得經全體共有人同意為之，此即第820 條第1 項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決終止分管契約，變更共有物管理方法之決定（最高法院108 年度台上字第1278號判決意旨參照）。而所謂共有物之管理，係指對於共有物之保存、改良及用益而言。故共有物之管理權，係自共有物所有權所衍生之權利，所謂保存行為，係指以防止共有物之滅失、毀損或權利之喪失、限制等為目的，以維持現狀之行為。
3、經查，原告、被告黃文通、訴外人黃文清、黃招霞曾就系爭土地簽立被證1 之土地遺產分配同意書，並於103 年11月12日簽訂系爭租賃契約，由黃文通、黃文清向原告、黃招霞承租系爭土地持分，已如前述，復觀諸土地遺產分配同意書上記載：「1 、大仁段180 地號土地（即系爭土地）面積1/2 分割由黃淑真、黃淑卿、黃招霞、黃淑宜共同持分（即黃文通農舍後方部分）。遺產稅由黃文清、黃文通負擔全部。鐵厝房租由兄弟（即黃文清、黃文通）收取、姊妹（即黃淑真、黃淑卿、黃招霞、黃淑宜）按持分面積收取租金…」等語（見本院卷一第489 頁）；而黃文清、黃文通於103 年11月12日向黃淑真、黃淑卿、黃招霞、黃淑宜承租其等所有之系爭土地約500 坪，有系爭租賃契約在卷可稽（見桃簡卷第10頁）。再查，參酌系爭土地面積為3,840.01平方公尺（約1,161.6 坪，見本院卷一第25
7 頁），以黃淑真、黃淑卿、黃招霞、黃淑宜就系爭土地之持份總計1/2 換算面積為約580.8 坪，與系爭租賃契約所約定之出租面積，相差非鉅，足見全體共有人原就系爭土地之管理，共同合意以系爭租賃契約為之。
4、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451 條定有明文。又按「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就」（最高法院47年台上第1820號判決要旨可資參照）。查系爭租賃契約租期至105 年8月1 日為止，已如前述，堪認係定有期限之租約，然租賃期間屆滿後，未重新訂立新租約，仍由被告依原租約內容繼續使用系爭土地，且原告持續收取被告繳納之租金至10
8 年7 月，均據原告自承在卷（見本院卷二第12頁），揆諸前開說明，足認兩造自105 年8 月1 日起，就系爭土地成立不定期租賃關係。
5、按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。上開規定於當事人依法律規定終止契約者，準用之。民法第263 條、第258 條定有明文。又租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之（最高法院44年台上字第119 號判例意旨參照）。查系爭租賃契約之出租人為黃淑真、黃淑卿、黃招霞、黃淑宜，故為終止權之意思表示時，應準用第258 條第2項規定，由出租人全體向他方為之，否則難認已生終止之效力。原告黃淑卿雖主張其已取得黃淑真、黃淑宜授權，全權負責處理系爭土地相關租賃事宜，而其已於107 年9月8 日因系爭租賃契約租期屆滿，未重新簽訂租賃契約，而以存證信函向被告終止租約，系爭租賃契約業已終止等語，固據其提出存證信函、委託書為證（見桃簡卷第19至20頁；本院卷第48頁），然系爭租賃契約之出租人除黃淑真、黃淑卿、黃淑宜外，尚有黃招霞，依上開規定與說明，原告黃淑卿既未能舉證黃招霞有授權其為終止系爭租賃契約，其上開終止系爭租賃契約之意思表示，自不生終止租賃契約之效力。
6、復查，原告一再主張上開土地遺產分配同意書係兩造間協議分割云云，然兩造對於上開土地遺產分配同意書係103年間由兩造親自於其上簽名用印一事，均不爭執；而原告自103 年間迄今，卻從未辦理分割登記、亦未就系爭土地何部分單獨登記所有權，有系爭土地登記謄本在卷可參，且原告亦未提出其他證人或證據，足資認定上開土地遺產分配同意書上所載文字關於「（即黃文通農舍後方部分）」非屬系爭土地實際範圍之描述，自難認原告主張為真實。
7、是以，於系爭土地出租人未依法終止系爭租賃契約前，系爭租賃契約尚未消滅，被告占有系爭土地之權源仍合法存在，難謂已無法律上之原因，是原告基於所有權及不當得利之法律關係，請求原告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，尚乏所據。
（二）原告依侵權行為法律關係請求被告賠償損害，無理由：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文，是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。
2、原告雖主張被告無權占用系爭土地、且轉租於第三人作為鐵皮工廠營業及鐵器倉庫使用，致系爭土地違反區域計劃法及桃園市非都市土地違反使用管制，而遭桃園市政府裁罰9 萬元，系爭土地之地價稅每年也因此增加26 ,108 元，且被告自108 年8 月起迄今尚積欠租金427,500 元（22,500×19月），原告自得請求被告賠償原告所受之損害云云，並提出桃園市政府裁罰書為證（見本院卷一第405 至
408 頁）。惟查，觀諸原告所提上開資料，僅能證明系爭土地曾因違反區域計畫法之規定而遭裁處罰鍰，然原告是否確有因此繳納罰鍰，尚非無疑；又查，原告亦自承係伊退還被告108 年8 月起租金支票等情（見本院卷一第393頁），實難認被告有何不法侵權行為使原告受有損害之事實。此外，原告復未能舉證以實其說，則其請求被告應負損害賠償責任，即屬無據。
3、再按建築物或其他工作物之設置或保管有欠缺，即隱藏損害他人之危險，故所有人對於建築物或其他工作物，應善盡必要注意維護安全，以防範、排除危險，而避免損害之發生，此為建築物或工作物所有人應盡之社會安全義務，苟有違反致生損害，自應依民法第191 條第1 項本文規定負損害賠償責任。該條所定之建築物或工作物所有人責任，既基於社會安全義務而設，則所謂設置或保管有欠缺，自不以其本體之崩壞或脫落瑕疵為限，舉凡建築物或工作物缺少通常應有之性狀或設備，以致未具備可合理期待之安全性者，均應包括在內。至於設置或保管是否有欠缺，應依建築物或工作物之所在地及其種類、目的，客觀判斷之（最高法院105 年度台上字第2320號裁判要旨供參）。
又依該條立法理由：「謹按土地上工作物之自主占有人，不問其占有工作物之土地與否，以交通上之安全所必要為限，凡設置工作物保管工作物之方法，一有欠缺，即應修補，務使不生損害，此公法上之義務也。若因欠缺致生損害於他人時，即應負賠償之責。然工作物所有人對於防止發生損害之方法，已盡相當之注意者，即可不負賠償義務。若其損害之原因，別有負責任之人時，（例如建築工作物之承攬人）工作物所有人，於向被害人賠償後，自可對於其人行使求償權。此本條所由設也。」等字，可知上開條文乃係規範建築物或其他工作物之設置或保管有欠缺，致不具備可合理期待之「安全性」而造成之損害，可以認定。
4、本件原告請求被告依上開規定所負賠償責任，無非係以：被告無權占用系爭土地，致系爭土地違反區域計劃法及桃園市非都市土地違反使用管制，而遭裁罰、系爭土地之地價稅每年也因此增加、被告自108 年8 月起迄今均未給付租金，致伊受有損害等情，然原告上開主張，均非因被告之地上物因不具備可合理期待之安全性而造成之損害，亦非上開規定所欲達保護規範目的，則原告據以請求被告負損害賠償責任，並非有理。
五、綜上所述，原告請求依民法第767 條第1 項、第2 項、第82
1 條、第818 條、第179 條、第820 條第1 項、第184 條、第191 條等規定，請求被告拆屋還地及給付不當得利並賠償損害，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
民事第五庭 法 官 林常智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 9 日
書記官 石幸子附圖即桃園市八德地政事務所109年11月4日土地複丈成果圖：