臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第317號原 告 林三人訴訟代理人 游淑琄律師
邱清銜律師被 告 李麗香訴訟代理人 吳雨學律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109 年9 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將坐落桃園市○○區○○段○○○段000 地號土地於民國103 年6 月11日以桃園市楊梅地政事務所楊地字第103080號收件所設定擔保債權最高限額新臺幣600 萬元之抵押權登記塗銷及將前開土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣1,070 萬元，及自民國103 年6 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第1 項於原告以新臺幣356 萬7,000 元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣1,070 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國103 年4 月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）1,070 萬元向被告購買其所有坐落桃園市○○區○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），且伊係為興建農舍而需購買無套繪之農地，被告並於系爭契約中保證「無容積及建蔽率移轉套繪」之情形，更在第6 條第3 項約定旁以手寫方式註記「否則雙方協議無條件解除本契約」等語，嗣兩造於103 年6月11日辦畢系爭土地所有權移轉登記，伊則於103 年6 月14日付清價金予被告，並於103 年6 月11日將系爭土地設定擔保債權最高限額600 萬元之抵押權予訴外人台灣土地銀行股份有限公司（下稱系爭抵押權），詎料，伊於109 年7 月間突接獲桃園市新屋區公所（改制前為桃園縣新屋鄉公所，下稱新屋鄉公所、區公所）函知系爭土地前已申請過建築執照等相關套繪管制等語，嗣經伊要求被告出面處理卻遭拒絕，依此，伊自得依系爭契約第6 條第3 項約定解除契約，並經伊以起訴狀繕本送達作為解除系爭契約之意思表示，為此，爰依民法第259 條第1 、2 款及第179 規定擇一請求被告返還價金及自受領日翌日起加計法定遲延利息等語。並聲明：
（一）被告應於原告塗銷系爭抵押權登記及移轉系爭土地所有權登記予被告之同時，給付原告1,070 萬元及自103 年6月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於兩造簽約前已向新屋鄉公所查詢，並經回覆系爭土地無申請建築執照或套繪之情事，且系爭土地登記謄本上亦無此相類記載，伊實無可歸責之事由。又原告係遲至於109 年間始向伊主張物之瑕疵擔保解除契約之意思表示，顯已逾民法第365 條規定之除斥期間，是原告解除契約並不合法等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於103 年4 月24日簽訂系爭契約，被告於同年
6 月11日辦畢所有權移轉登記，伊則於同年月14日付清價金予被告，嗣新屋區公所於109 年7 月14日以桃市新工字第1090014539號函知伊系爭土地已於81年間申請農舍建築執照及使用執照套繪管制在案等情，業據其提出系爭契約、付款明細表、新屋區公所函及土地登記第一類謄本為證（見本院卷第13頁至第24頁、第29頁、第37頁至第38頁），且為被告所不爭執（見本院卷第54頁），自堪信為真實。
四、原告主張系爭土地既遭套繪，伊自得依系爭契約第6 條約定解除契約，並請求返還價金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執及本院判斷論述如下：
（一）按民法第254 條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因、解除權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
（二）經查，觀諸系爭契約第6 條第3 項之約定：「乙方（本院按即被告）負責申請並確認下述項目：本農地無三七五租約、無他人及風水佔用、無廢棄物，無容積及建蔽率移轉套繪，否則雙方協議無條件解除本契約。」等語（見本院卷第17頁），依此約定，被告即應擔保系爭土地不得有容積及建蔽率移轉套繪之情事，又上開內容既係兩造就瑕疵擔保責任效果所為之約定，於被告應負瑕疵擔保責任時，賦予原告選擇是否解除解除而非令系爭契約當然失效，就兩造言並無不利，是應認兩造就前開條款關於「無條件解除契約」約定之真意，乃得由原告任意解除權之特別約定。
（三）又系爭土地有無移轉套繪，本當以農業發展條例第18條規定及農業用地興建農舍辦法等規定確認有無申請核發建造執照並經造冊列管為準，至土地登記簿上之註記或建築套繪資料固可供參考查詢，惟無法執該查詢結果逕自否認遭列管一事，而如前述，系爭土地已於81年間申請農舍建造執造及使用執造套繪管制在案等情，顯已欠缺被告所擔保之土地效用，且符合系爭契約所約定「無容積及建蔽率移轉套繪」之解除事由，原告當得行使解除權，而原告已依系爭契約第6 條第3 項約定解除契約，於法即屬有據，是系爭契約即於本件民事起訴狀繕本送達（109 年8 月19日，見本院卷第34頁）為原告解約意思表示到達被告時發生效力。又上開約定解除權，並未以可歸責於賣方即被告之事由為限，且原告係依契約之約定行使解除權，並非依民法第359 條規定為之，自無同條第1 項所定除斥期間之適用，是被告以其無可歸責之事由，且原告已逾除斥期間行使解除權為由，遽指原告所為解除契約不合法云云，均非可採。
（四）末按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 款分別定有明文。而當事人因契約解除而生之相互義務，依民法第261 條準用同法第264 條規定，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年度台上字第702 號判例意旨參照）。被告因系爭契約而受領原告給付買賣價金1,070 萬元，而系爭契約既已合法解除，依上開說明，原告亦負有將系爭土地返還被告之義務，且與被告所負返還買賣價金之義務，互為對待給付之關係，準此，原告依民法第259 條第1 、2 款之規定，請求被告於原告塗銷系爭抵押權登記及移轉系爭土地所有權登記予被告之同時，返還其所受領之買賣價金1,070 萬元，並加計自受領翌日即103 年6 月15日起，按週年利率5%計算之利息，於法自屬有據。又原告依前開規定請求被告給付1,070 萬元本息既經准許，原告併依民法第179 條規定為同一請求，屬選擇合併之訴，本院無庸再行審究，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定，請求被告於其塗銷系爭抵押權登記及移轉系爭土地所有權登記予被告之同時，給付1,070 萬元及自106 年6 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 張永輝正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 劉雅婷