臺灣桃園地方法院民事判決109年度重訴字第449號原 告 祭祀公業法人新北市林本源法定代理人 林瀚東訴訟代理人 賴盛星律師複代理人 劉淑琴律師被 告 謝煥棟
謝朝宇共 同訴訟代理人 羅瑞洋律師被 告 劉建成
劉建中劉訓廷劉明臺共 同訴訟代理人 劉德壽律師
李致詠律師劉逸旋律師被 告 劉睿祥即劉旭謀
劉又豪劉安哲即劉勝民
劉宗倫即劉政峰上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告劉睿祥即劉旭謀、劉又豪、劉安哲即劉勝民、劉宗倫即劉政峰經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，此部分爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，先為敘明。
二、原告主張：伊為坐落桃園市○○區○○段000 ○000 地號土地（98年重測前為改制前桃園縣○○市○○段0000○000000地號，下合稱系爭土地，並以各地號稱上開各筆土地)之所有權人，且前於日據時期將系爭土地出租予訴外人劉海（即本件劉姓被告之輾轉被繼承人，其租約下稱劉海之租約），而因劉海之繼承人未給付租金，伊乃於民國97年間、99年間函告劉海之繼承人如不依限繳納租金，即以該函為終止租約之意思表示。嗣劉海之繼承人仍未繳納，故劉海之租約業經伊合法終止在案。又劉海生前未經伊同意，即將系爭土地中163地號土地內約105坪之土地轉租予訴外人即被告謝煥棟之祖父謝林福，則依民法第443條第1項及土地法第103條第3款之規定，伊亦得終止劉海之租約。劉海之租約既經伊終止，則本件劉姓被告與被告謝煥棟及其子即被告謝朝宇各以其等所有之房屋占用系爭土地之部分（詳如下述訴之聲明所列請求拆屋還地之內容），即均已失其正當權源。伊自得依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將其等無權占用系爭土地之建物拆除回復原狀後，將所占用之土地返還伊。並得依民法第179條規定，請求被告各給付伊相當於租金之不當得利，為此提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：㈠被告謝煥棟、謝朝宇應將163 地號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○○路○00號、38號房屋拆除騰空，並將所占用如附圖編號E所示163地號土地面積269.18平方公尺返還原告。㈡被告謝煥棟、謝朝宇應給付原告新臺幣（下同）1,539,256 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自110年1月1日起至遷讓返還上開土地予原告之日止，按月給付原告24,406元。㈢被告劉建成、劉睿祥、劉又豪應將163地號土地上之中山路40號房屋拆除騰空，並將所占用如附圖編號D所示163 地號土地面積112.6平方公尺返還原告。㈣被告劉建成、劉睿祥、劉又豪應給付原告643,884 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自110年1月1日起至遷讓返還上開土地予原告之日止，按月給付原告10,209元。㈤被告劉建中應將163 地號、164 地號土地上之中山路42號房屋拆除騰空，並將所占用如附圖編號C所示之163 地號土地面積122.1 平方公尺及164 地號土地面積7.77平方公尺返還原告。㈥被告劉建中應給付原告742,685元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自110年1月1日起至遷讓返還上開土地予原告之日止，按月給付原告11,775元。㈦被告劉訓廷、劉明臺、劉安哲、劉宗倫應將163地號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○路000 號、249-1號房屋拆除騰空，並將所占用如附圖編號A、B所示之163 地號土地面積合計75.35 平方公尺返還原告。㈧被告劉訓廷、劉明臺、劉安哲、劉宗倫應給付原告430,876 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並應自110年1月1日起至遷讓返還上開土地予原告之日止，按月給付原告6,832元。㈨願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告謝煥棟、謝朝宇以：劉海於42年2 月1 日將其向原告所承租重測前1107地號即重測後163 地號土地內約105 坪之土地租賃權讓與訴外人即被告謝煥棟之祖父謝林福，並經原告同意，故謝林福與原告間存有不定期之租地建屋契約（下稱謝林福之租約），伊等即非無權占有。且原告所提之催告函係針對劉海之繼承人，非對伊等催告，故謝林福之租約並未終止。況原告曾於89年間提起同一訴訟，惟放任訴訟視為撤回起訴，歷經快20年後始再提起本訴，有違誠信原則，屬權利濫用等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告劉建成、劉建中、劉訓廷、劉明臺則以：劉海之租約仍有效存在，原告之終止並不合法。蓋劉海之租約所約定租金之收取方式為往取債務，原告則未至伊等處收取租金，自不得終止。又參之37年至45年間之系爭土地租金收據，劉海之租約約定之地租金額為1坪1元，原告單方未經劉海之繼承人同意即提高租金數額，則原告所催告繳納租金及終止租約之律師函即非合法。再伊等曾於88年3月24日親至原告辦公室，欲依據原劉海之租約內容所定繳納租金，但遭原告所拒，原告並於88年6月25日以存證信函表明拒絕依原定之租金數額收取租金，並擅自單方面提高租金為系爭土地當年度公告地價之10%。是原告顯有民法第235條規定之「債權人預示拒絕受理之意思」，伊等自得以準備給付之情事，通知債權人以代提出。另依據原告之事務所人員即訴外人謝飛鳳之書函，可見原告已同意劉海將系爭土地之部分轉租予謝林福，原告指摘轉租違法，應屬無據等語置辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、被告劉睿祥、劉又豪、劉安哲、劉宗倫均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
六、經查，原告為系爭土地之所有權人，而被告則如附表及附圖所示，各以房屋占有系爭土地之部分，且被告謝煥棟為謝林福之孫，被告謝朝宇則為被告謝煥棟之子。又被告劉睿祥、劉建成、劉又豪為劉文正（已歿）之子、被告劉安哲、劉宗倫、劉訓廷、劉明臺、為劉登科（已歿）之子、被告劉建中為劉進發（已歿）之子，而劉文正、劉登科、劉進發均為劉海之子，故上開劉姓被告均為劉海之孫等事實，有系爭土地之登記謄本、劉海之繼承系統表、被告之戶籍謄本附卷可稽（見本院卷一第25、27、42、43、93至115頁），並經本院依職權履勘現場及囑託桃園市八德地政事務所測量無誤，有勘驗筆錄、現場照片、上開地政事務所110年1月19日德地測字第1100000724號函附之複丈成果圖、110年9月14日德地測字第1100008502號函附之複丈成果圖即附圖、系爭土地地籍圖謄本在卷可參（見本院卷一第149至155、163至175、177、179、241、371至377頁），並為兩造所不爭執，已堪信為真實。
七、原告進而主張被告上開占有行為，均無正當權源之事實，則為被告謝煥棟、謝朝宇、劉建成、劉建中、劉訓廷、劉明臺所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，即為被告是否各無權占有如附表及附圖所示之系爭土地？本院爰予論述如下：
（一）首查，原告前於日據時期將系爭土地出租予劉海耕作及建屋居住，嗣劉海將163 地號（重測前八塊段1107地號）土地內面積約105 坪之部分轉讓予被告謝煥棟之祖父謝林福，且劉海已於63年7月28日死亡等事實，為兩造所不爭執，並有劉海與謝林福所訂之契約書、讓渡承諾書、收據、承諾書在卷可稽（見本院卷一第31、129、131、133頁），首堪認定為真實。
（二）次查，依劉海與謝林福於42年2月1日所簽訂之上開契約書第1條固約定有：「甲方（即劉海）從前向林本源所贌耕之八塊一一○七番地建築地內約壹佰零伍坪讓與乙方（即謝林福）……」之內容（見本院卷一第31頁），惟參諸劉海於42年4月22日出具之上開承諾書之第1條、第3條、第4條亦有約定：「甲方（即劉海）願拾天以內與乙方（即謝林福）同赴向林本源放棄所讓渡乙方之贌耕權。」、「甲方向林本源放棄讓渡乙方部分地權辦理後乙方向林本源贌耕甲方皆不負責。」、「甲方對林本源放棄贌耕權並無事端但林本源方因故不得乙方向林本源贌耕者甲方不負責之但甲方應將讓渡承諾書向公證處公證後交給乙方收執。」等內容（見本院卷一第133頁），已明白表示劉海與謝林福間之立約真意係由劉海「放棄」該163地號土地中約105坪土地之承租權後，再由謝林福自行與原告就此105坪之土地成立租賃契約，至謝林福與原告嗣後是否確得成立租約，劉海則「皆不負責」甚明。雖劉海依據上開承諾書第4條之約定所出具之讓渡承諾書，係記載：「前本人向林本源贌耕之桃園縣八德鄉興仁村八塊一一○七番地建築敷地今般將一部分約壹佰零伍坪（詳細如另圖）讓渡與桃園縣○○鄉○○村○○路○○號謝林福為建築院舍確有承諾無誤此證」之內容（見本院卷一第129頁）。惟此「讓渡」字樣與上述42年2月1日契約書之「讓與」字樣，均屬簡單描述之意，其效果與上述讓渡承諾書已將當事人之真意清楚條列明示相較，自應以上述讓渡承諾書之記載作為此等「讓渡」、「讓與」意義之解釋依據，故所謂「讓渡」、「讓與」之意，應非劉海將上開105坪系爭土地「轉租」予謝林福，已足認定無誤。加以原告事務所人員謝飛鳳於58年1月7日寄予被告謝煥棟之父即訴外人謝金源之信件中，已表示：「謝金源先生台鑑 您好，敬啟者堂兄及劉海使用之建地係本公業所有地租久年未收，想去年前往會算徵收，因雜務即纏至今尚未實現，原來無收一直繳去稅金，頭家不高興，因此這期及以後拜託堂兄代納，將該收據保存好，待日後地稅會算時可以相抵（即扣起），茲檢送稅單一份到祈查收，拜託本月十四以前繳清，勿延。」等語，有上開信件暨其信封在卷可參（見本院卷一第135、137頁），且被告謝煥棟之父親謝金源隨即持上開信件所附稅單代繳完畢之事實，亦有改制前桃園縣政府五十七年第貳期田賦代金通知單第一聯通知及收據附卷可佐（見本院卷一第139頁 ）。是由原告在此信件中明白表示欲各向謝林福之子謝金源、劉海收取其等各自承租土地之租金之表示，更可進而認定謝林福於劉海放棄上開163地號土地中之105坪土地承租權後，謝林福確已自行與原告就此105坪土地另成立不定期限租地建屋之契約無誤。故原告所主張依民法第
443 條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」，及土地法第103條第3款：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。……承租人轉租基地於他人時。」之規定，其得以劉海未經其同意轉租系爭土地之一部分予謝林福為由，而終止劉海之租約，核即無足採。
（三）至原告雖否認上開信件及書面之真正，惟原告前所訴請本件被告中之謝煥棟、劉建成、劉建中、劉登科、劉訓廷、劉明臺將各自之房屋拆除後，返還系爭土地，經本院以89年度重訴字第9號事件審理時，業經該訴訟事件之被告提出上開謝飛鳳之信函及劉海與謝林福於42年2月1日所簽訂之上開契約書為佐乙節，業經本院依職權調閱上開訴訟事件之卷宗查核無誤（見該事件卷宗第93、131頁），原告當時即未加以爭執，雖上開訴訟事件之兩造於90年3月14日第2次合意停止訴訟程序後（見該事件卷宗第153頁筆錄所載），因原告未於4個月內聲請續行訴訟，而經視為原告撤回起訴在案。惟原告於上開訴訟事件中既未爭執上述信件及契約書為虛偽，顯見其亦不否認該文書之真正，則原告於歷經20餘年，上開書證是否真正之調查可能性已趨近於零後，始於本件空言否認，本院認為並不可採，不足影響本院所為上揭判斷之結果。
（四）基上，就本件劉姓被告而言，如附表及附圖編號A、B、C、D之土地部分，仍存在有劉海之租約；就被告謝煥棟、謝朝宇而言，如附表及附圖編號E之土地部分，則仍存在有謝林福之租約，再依上開租約自40幾年間即已存在，並有房屋迄今之事實，亦可推知上開租約其性質均為不定期限之租地建屋契約無誤。且劉海與謝林福就各自與原告間租約之租賃權，應認已由其等後代輾轉繼承而為公同共有。
（五）再查，原告曾委請律師於95年2月17日以（95）中松律字第1002號函催請劉海之法定繼承人劉進發等13人，按申報地價6%計算給付15年之租金4,017,600 元（見本院卷一第
35、36頁）；於97年6 月26日以97年中松律字第1008號律師函通知劉進發等13人終止租約收回土地（見本院卷一第37頁），惟因其中訴外人劉進發、劉吟吟、劉睿建、陳麗玉等因郵務機關無法寄達，故而原告再委請律師於99年7月23日以99年中松律字第1015號函催請劉進發、劉吟吟、劉睿建、陳麗玉等依限給付租金，逾期不為給付，即以該函視為通知終止租約之意思表示(見本院卷一第41至43頁）等事實，固為被告所不爭執，並有上開各信函、郵局掛號函件存根附卷可稽（見本院卷一第35至43頁），而足認定為真實。惟查，上開律師函請求之對象並未包含被告謝煥棟、謝朝宇，是自不生請求其等給付租金或終止租約之效力。次查，劉海之租約租金約定為1坪1元，有租金收據2紙在卷可按（見本院卷一第251、253頁），然原告以上開律師信函催告劉海之繼承人所繳納之租金，卻以系爭土地申報地價6%計算租金，其提高租金數額既未經劉海全體繼承人同意，自不生效力，故原告就此所為催告給付租金，即不能認為係依債之本旨為之，則其進而終止劉海之租約，自亦難認合法。
（六）況查，依上述謝飛鳳之信函內容，亦可見原告與謝林福、劉海間，就系爭土地租約之租金給付方式，係約定由原告派人前往向承租方收取甚明。亦即上開租賃契約約定租金之收取方式為往取債務，並非赴償債務。是即使上開律師函請求給付之租金內容係屬依債之本旨所為，惟原告既未往取，被告自無庸負給付遲延之債務不履行責任，是原告據此主張因劉海之繼承人未依限繳納租金，故其已終止劉海之租約，仍不足取。
八、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固有明文。惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
民法第421條第1項亦有明文。本件劉海之租約及謝林福之租約，既均仍存在，則被告即劉海之後代與謝林福之後代，基於輾轉繼承而來之承租權，就上開租約所承租之範圍即如附表及附圖所示房屋所占有土地之部分，依上揭民法第421條第1項規定，即屬有權占有。故原告逕而依上揭民法物上請求權之規定，請求被告為如其聲明所為拆屋還地之行為，自不可採。
九、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固有明文。惟被告等占有系爭土地之行為，係依據前述租約之權利而來，故被告縱受有利益，亦非無法律上之原因，是原告依上揭法律規定，請求被告應返還原告相當於租金之不當得利，自亦不可採。
十、從而，本件原告依民法第767 條第1 項前段、第179條之規定，請求被告如訴之聲明欄所示各應拆除系爭土地上之建物，將所占有之系爭土地返還原告，並各應給付原告相當於租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十二、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 14 日
書記官 陳𥴡濤附表：
附圖編號 以左列編號之建物占有系爭土地之被告 備註 A 被告劉訓廷、劉明臺、劉安哲、劉宗倫 B C 被告劉建中 D 被告劉建成、劉睿祥、劉又豪 E 被告謝煥棟、謝朝宇 F 無 G 無 H 無