臺灣桃園地方法院民事判決109年度重訴字第450號原 告 李建明訴訟代理人 楊金順律師複 代 理人 方志偉律師被 告 陳宣宇兼 訴 訟代 理 人 羅玉萍即元凱企業社負責人被 告 曹永弘
曹姿瓊上二人共同訴訟代理人 黃重鋼律師
林詠嵐律師複 代 理人 洪煜盛律師
魏士軒律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國112年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告甲○○、乙○○應連帶給付原告新臺幣參佰貳拾伍萬柒佰陸拾伍元，及自民國一百一十年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、上開第一項所命給付，如任一被告為給付，其他被告於其給付金額之範圍內，免給付義務。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告甲○○、乙○○連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零玖萬元供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○如以新臺幣參佰貳拾伍萬柒佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：伊於民國109年6月17日經被告羅玉萍即元凱企業社負責人（即中信房屋中壢新生加盟店負責人，下稱羅玉萍）及所屬經紀人被告丙○○仲介，向被告甲○○、乙○○購買其所有門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）暨坐落基地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,100萬元，伊已付清全部價款，甲○○、乙○○則於109年7月13日將系爭房屋移轉登記予伊，復於「不動產說明書現況調查表」（下稱系爭現況調查表）中就「鋼筋有無裸露」項目勾選「否」並保證系爭房屋無鋼筋裸露、混凝土剝落及氯離子含量超標情形。詎伊於109年8月間進行室內裝修時，發現系爭房屋遭天花板遮蔽之樓版內有多處混凝土嚴重剝落、鋼筋裸露等瑕疵情形，經伊於109年10月6日委請訴外人厚昇工程顧問有限公司進行氯離子含量檢測，測得系爭房屋之氯離子含量分別為3樓浴廁天花板2.770kg/m³、3樓陽台天花板1.138kg/m³，又系爭房屋建築完成日期為79年1月4日，應適用83年7月22日所定氯離子含量不得超過0.6kg/m³之國家標準，上開檢測結果顯示系爭房屋混凝土氯離子含量遠超過法規標準，而有不具備通常效用、價值或所保證品質之瑕疵，且系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋裸露及鏽蝕情形，亦有結構安全疑慮，甲○○、乙○○自應負瑕疵擔保責任，然伊發現前揭瑕疵後隨即通知甲○○、乙○○處理，均未獲置理，致伊須另行支出修繕費用，並受有價金之損害；另羅玉萍、丙○○於執行系爭房屋買賣之仲介業務過程，就系爭房屋之屋況未盡據實報告及調查義務，亦應與甲○○、乙○○負連帶賠償責任等情。爰此，先位部分依民法第359條、第259條及第227條、不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第2項規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示通知，請求被告等4人如數返還伊已支付之價金1,104萬7,000元，另被告羅玉萍、丙○○基於債務不履行應與被告乙○○、甲○○連帶賠償修繕費用101萬元；備位部分則依民法第359條、第179條、管理條例第26條第2項規定，求為命被告減少50%之買賣價金即550萬元，被告羅玉萍、丙○○基於債務不履行應與被告乙○○、甲○○連帶賠償修繕費用101萬元等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈乙○○及甲○○應連帶給付原告1,104萬7,000元，及其中110萬元部分自109年6月20日起算，994萬7,000元部分自109年7月7日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉乙○○及甲○○應連帶給付原告101萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊羅玉萍與丙○○應連帶給付原告1,205萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒋第一、二、三項聲明中1,205萬7,000元部分，任一被告已為給付時，他被告於已給付範圍內，免給付義務。⒌第一、二、三項請求願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈乙○○及甲○○應連帶給付原告550萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並另給付原告101萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉羅玉萍與丙○○應連帶給付原告651萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊第一、二項聲明中651萬元部分，任一被告已為給付時，他被告於已給付範圍內，免給付義務。⒋第一、二項請求願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠甲○○、乙○○則以：系爭房屋係於79年1月4日興建完成，屋齡
已逾30年，原告於買受系爭房屋時，應明知老舊房屋因長期使用及受氣候、地層變動影響，難免有鋼筋外露、混凝土剝落等特徵，系爭房屋既得遮風避雨、安全無虞而具通常效用，則前揭舊屋特徵並不影響建物整體安全結構，屬減少之程度無關重要，即難謂為瑕疵；又伊於109年7月13日完成系爭房屋移轉登記及點交時，該買賣標的物之危險即移轉予原告承擔，而原告自承交屋一個月後曾委請第三人進行裝修工程，且系爭房屋所在區域曾於109年7月26日、同年9月30日、同年10月26日分別發生規模2、3級地震，並有高頻率酸雨侵蝕，是縱認系爭房屋鋼筋外露、混凝土剝落等老屋特徵為瑕疵，可能係於交屋後，因原告施作裝修工程或地震活動、酸雨環境方產生，原告復未證明其所指之上開瑕疵於危險移轉即交屋時已存在，自與物之瑕疵擔保責任要件不符。另兩造於系爭買賣契約第9條第5項第㈠款已明確限制原告瑕疵發現與通知期間，限於支付第2期價金前，乃合意以特約免除或限制伊就系爭房屋氯離子含量之瑕疵擔保責任，然原告係於已完成全額價金支付並於109年8月進行裝修時，始行檢測，實逾前揭兩造所約定之瑕疵發現期間，屬有重大過失而不知前開瑕疵之情，伊依民法第355條第2項規定，自不負瑕疵擔保責任。倘認伊應負瑕疵擔保責任，系爭房屋既得以補強安全結構方式修復，且伊因解除契約所生全額買賣價金損害之金額，遠高於原告主張之修繕費用損害，有顯失公平情形，原告不得解除系爭買賣契約；再系爭房屋之屋齡約30年，是修繕費用金額應考量折舊，且原告僅提出估價單，無從確認是否有實際支出，不得請求伊給付該費用等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡羅玉萍、丙○○則以：伊於仲介銷售系爭房屋時，乃係依屋主
於系爭現況調查表所勾選之房屋現況進行點交，而原告及甲○○、乙○○於締約過程中亦均未要求做氯離子含量檢測，且系爭房屋是否有氯離子含量超標情形，須透過專業單位鑑定方得確認，非肉眼可資辨別之瑕疵，伊僅為不動產仲介業者，自不具備判斷是否為海砂屋之專業知識，伊並無違反義務之情事等語，資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告經羅玉萍、丙○○仲介，於109年6月17日與甲○○、乙○○締結系爭買賣契約，購買系爭房屋暨坐落基地，約定買賣價金為1,100萬元，原告並分別於109年6月20日給付簽約備證款110萬元、同年7月7日給付完稅款994萬7,000元，實際支付金額含稅總計為1,104萬7,000元，復於109年7月13日辦理所有權移轉登記並交付完竣，系爭房屋建築完成日期為79年1月4日，屬於87年6月24日以前建築完成之建物，另甲○○、乙○○於系爭現況調查表中就「鋼筋有無裸露」及「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」項目均勾選「否」；嗣原告於109年8月間進行室內裝修時，發現系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕情形等節，業據原告提出系爭買賣契約、系爭現況調查表、房屋交易安全制度專戶收支明細表（買方）、房屋交易安全契約書、土地及建物登記第一類謄本、混凝土剝落暨鋼筋裸露照片等件為證（見本院卷一第24至36、40、44至76、96、98、100至107頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、本院之判斷：原告主張系爭房屋有混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，與氯離子含量超標之瑕疵（下稱系爭瑕疵），甲○○、乙○○應負瑕疵擔保責任，羅玉萍、丙○○未盡據實報告及調查義務，亦應連帶負責，是先位請求解除系爭買賣契約，被告應如數返還價金及連帶賠償修繕費用；備位請求減少價金，被告並應連帶賠償修繕費用等情，均為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者為：㈠系爭房屋於移轉予原告時，有無混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，及氯離子含量超標之瑕疵（即系爭瑕疵）？㈡原告先位依民法第359條前段、第259條、第227條、管理條例第26條第2項規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金1,104萬7,000元及賠償修繕費用101萬元，有無理由?㈢原告備位依民法第359條、第179條、管理條例第26條第2項規定，請求減少價金550萬元，被告並應連帶賠償修繕費用101萬元，有無理由?茲分論如下：
㈠系爭房屋於移轉予原告時，有無系爭瑕疵?⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決要旨參照）。職此，一般通常交易觀念應具備之效用，若當事人間未特別約定排除，即為出賣人所應保證之品質。而於房屋買賣中，依通常交易觀念，房屋有穩固、安全耐用之形體與結構，並符合一般品質，當屬其應具備之效用，如有欠缺，可認有減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。
⒉次參以系爭買賣契約第9條第5項第㈠款氯離子含量檢測之約定
:「⒈甲方如要求做本項檢測，得於支付第2期價金前自行委託檢測機構進行檢測。」、「⒊檢驗結果氯離子含量超過約定標準【如標的物建築完成日期在70年1月1日以後87年6月25日（含當日）以前，約定標準為0.6kg/m³；如為87年6月26日以後者，約定標準為0.3kg/m³】，買賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費用，由買賣雙方平均分擔。」、「⒎甲、乙雙方均知悉現行之經濟部標準檢驗局CNS3090新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準為0.15kg/m³，關於雙方之權利義務願依本契約之約定標準。」（見本院卷一第104至105頁），可徵原告與甲○○、乙○○乃於系爭買賣契約中約明，系爭房屋於79年1月4日建成，是該建物混凝土中氯離子含量不得大於0.6kg/m³，方符所應具備之價值、效用及品質要求 ；且甲○○、乙○○於系爭現況調查表中就「鋼筋有無裸露」項目勾選「否」（見本院卷一第36頁），則堪認其擔保系爭房屋於移轉時，具有「無鋼筋裸露瑕疵」之品質。
⒊再查，關於系爭房屋有無混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕，及氯
離子含量超標之情，經兩造合意送請桃園市土木技師公會鑑定，鑑定意見為：系爭房屋建築完成於79年，當時尚無混凝土中氯離子含量之國家標準，參考國家標準公布日最接近上揭興建完成日之83年7月22日所訂新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量標準、臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定原則手冊，及系爭不動產買賣契約第9條第5項之約定標準，如混凝土中氯離子含量大於0.6kg/m³，可初步判斷系爭房屋有高氯離子建築物（海砂屋）情形，經檢測系爭房屋各樓層混凝土中氯離子含量，測得2樓前側頂版樑含量為0.692kg/m³，超出前開基準容許值，3樓前側頂版含量則為0.537kg/m³，接近基準值，顯示系爭房屋部分位置有高氯離子建築物（海砂屋）情形；另系爭房屋部分結構體位置混凝土剝落、鋼筋外露，可目視鋼筋鏽蝕，經逐層檢視，於系爭房屋2樓後側頂版、3樓前側頂版及4樓後側柱目視可見有結構體鋼筋鏽蝕情形，又隨機抽樣系爭房屋結構體部位進行鋼筋鏽蝕檢測，檢測結果1樓前側頂版鋼筋有嚴重腐蝕情形，2樓前側頂版鋼筋有中度腐蝕情形，3樓後側頂版鋼筋有輕微至中度腐蝕情形，屋頂版鋼筋有中度腐蝕情形。綜合上開檢驗結果評估，確實有危及房屋結構安全之虞，且2樓頂版鋼筋鏽蝕之可能原因為高氯離子，3樓頂版之氯離子含量雖未超過但接近基準值，則鋼筋鏽蝕可能原因為氯離子偏高。復參以不論混凝土中氯離子含量、中性化程度、混凝土強度、結構體鋼筋鏽蝕情形、鋼筋配置及結構體尺寸等檢測項目，皆由系爭房屋結構體採樣檢測，其檢測結果並不會因原告裝修工程進行打除或混凝土開孔切斷鋼筋因素而改變，故鑑定所得結果為「被告交屋時之屋況」等情，此有桃園市土木技師公會111年6月21日桃土技字第1110001468號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）暨附件之試驗報告、檢視紀錄及照片可參（見系爭鑑定報告第6至12、15至16頁），足見系爭房屋有氯離子含量超標情形，且部分結構體混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕，其中2樓、3樓頂版鋼筋鏽蝕之原因則係與氯離子含量有關，並影響系爭房屋結構安全之虞。
⒋本院審酌系爭房屋之氯離子含量確已逾系爭買賣契約之約定
標準，並超過國家標準之規範值，為俗稱之「海砂屋」，且結構體有多處混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕情形，亦與系爭現況調查表中所勾選現況不符；又混凝土最大水溶性氯離子含量超標將侵蝕鋼筋結構，致使鋼筋氧化鏽蝕膨脹、水泥塊剝落等情，對於建物局部結構構件已造成安全性影響，亦為通常交易觀念所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過易增加房屋結構之危險性，猶將削弱系爭房屋於不動產交易市場競爭力，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是以，系爭房屋氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕，自會減少一般房屋所應具有之通常效用、價值及契約預定效用，復欠缺甲○○、乙○○所保證之品質，應認屬物之瑕疵。另氯離子含量超標，乃係建築房屋時所使用之混凝土中含過量氯離子所致，而混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕則非一蹴可及之現象，須經長時間累積方可形成，當無可能係於原告受領系爭房屋後始產生，故系爭鑑定報告認定上揭瑕疵為交屋時即存在，尚屬合理可採。甲○○、乙○○抗辯系爭房屋之瑕疵係因原告於交屋後施作裝修工程，或所在區域地震活動、高頻率酸雨環境侵蝕所致，並非於交屋時即已存在之自始瑕疵，且減少程度非關重要等語，要無可採。
⒌另甲○○、乙○○固抗辯系爭買賣契約第9條第5項第㈠款已限制原
告瑕疵發現期間，而以特約免除或限制其就系爭房屋氯離子含量之瑕疵擔保責任，原告逾前揭期限始為檢測，屬重大過失而不知前開瑕疵，甲○○、乙○○毋庸負擔保責任等語。然查，系爭買賣契約第9條第5項第㈠款僅係原告得選擇於支付第2期價金前，進行氯離子含量檢測之特別約定，乃契約賦予原告之權利而非其義務，並非免除賣方關於氯離子含量擔保責任之特約，且參以系爭買賣契約第9條第2項約定:「乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）。」（見本院卷一第104頁），可徵甲○○、乙○○依約就系爭房屋仍應負物之瑕疵擔保責任；況上開2人所出具之系爭現況調查表中就「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」項目勾選「否」，且系爭房屋天花板原包覆有木作，有系爭現況調查表、被告所提供之系爭房屋買賣時屋況照片在卷可佐（見本院卷一第36、156至162頁），則原告於簽約前或交屋前自難僅憑外觀即知悉系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形。職此，依據甲○○、乙○○提供之系爭現況調查表所載及系爭房屋外觀，原告未選擇於支付第2期價金前，依系爭買賣契約第9條第5項第㈠款約定進行氯離子檢測，尚屬合理，難認原告即有不知瑕疵之重大過失，被告前開所辯自非可採。
⒍基上，系爭房屋經鑑定有氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼
筋外露及鏽蝕情形（即系爭瑕疵），且於移轉予原告時即已存在該瑕疵，並有危及系爭房屋結構安全之虞，依通常交易觀念，自會減少一般房屋所應具有之通常效用、價值及契約預定效用，屬瑕疵甚明，是原告主張系爭房屋於移轉前即有物之瑕疵存在，應屬有據。
㈡原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告等4人給付價金1,10
4萬7,000元，有無理由（先位部分）?⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定，
應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。是依上開規定，於房地買賣發生瑕疵擔保責任時，非僅有解除契約一途而已，倘瑕疵經善加維修後並無繼續擴大之趨向及安全上之顧慮，且修復費用與原買賣價金相較尚非過鉅或失衡者，如許買方以瑕疵為由逕行解除契約，即屬民法第359條但書顯失公平情事，而僅能請求減少價金。
⒉經查，觀諸系爭鑑定報告之鑑定結果：依據各項檢測結果綜
合評估，確實有危及房屋結構安全之虞，建議應予重建為宜，然考量系爭房屋為連棟式建築，結構體梁柱及隔戶牆並非單獨系爭房屋所有（與連棟鄰房共用），無法將與連棟鄰房共用之梁柱僅拆除系爭房屋部分，故就系爭房屋而言，實務上可執行方式為，就高氯離子、鋼筋鏽蝕或混凝土抗壓不足之部分可施以耐久性修復方式（碳纖維布貼附），增加結構體之耐久性，部分樓版拆除重新施作、部分梁柱鋼板包覆加強、缺小梁處以鋼梁補足、柱内鋼筋除鏽後以無收縮水泥砂漿填補及屋頂版重新施作防水層，修復費用約為238萬665元等情（見系爭鑑定報告第15至18頁）。審酌系爭鑑定報告所認定之上揭修繕方式及所需費用金額，乃鑑定單位至現場履勘並評估瑕疵狀況後，詳列須修復之項目與數量，並將修復方式、工法、材料、位置明確載於系爭鑑定報告中，應屬可採。又系爭房屋雖有系爭瑕疵，而有影響房屋結構安全之虞，然該瑕疵尚非無法修復，仍得以碳纖維布貼附之耐久性修復方式進行修補，且僅部分樓版須拆除重新施作，拆除規模不大，所需修繕費用亦僅238萬665元，與系爭房地買賣價金1,100萬元相較，修復所需費用尚非過鉅；況系爭房屋於兩造締約當時係屋齡30年之老舊房屋，此為原告所明知，系爭房屋之品質自無法與新成屋相比擬。從而，倘允為原告解除系爭買賣契約，實有失平衡，揆諸前揭說明，應構成民法第359條但書顯失公平情事，原告僅得請求減少買賣價金。是原告主張依民法第359條、第259條等規定，解除系爭買賣契約，及請求被告等4人給付其實際支付之1,104萬7,000元買賣價金，即屬無據。
㈢原告主張被告羅玉萍、丙○○基於債務不履行應與被告乙○○、
甲○○連帶賠償修繕費用101萬元，有無理由（先位及備位部分)？⒈甲○○、乙○○部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任；
因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民事訴訟法第277條前段、民法第227條定有明文。再物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任，且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院77年度第7次民事庭會議決議要旨、98年度台上字第1811號判決要旨參照）。又所謂不完全給付，係指債務人雖為給付，然給付之內容不符合債務本旨，而給付應係基於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之，故給付如以交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，尚不構成不完全給付（最高法院101年度台上字第1898號判決要旨參照）。是以，買賣標的物縱經認定有瑕疵，買受人仍須舉證證明該瑕疵係發生於買賣契約成立後，且可歸責於出賣人之事由所致，出賣人始應負不完全給付之債務不履行責任，倘若瑕疵於「契約成立時」即已存在，則僅生物之瑕疵擔保責任問題。
⑵經查，系爭房屋存有氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外
露及鏽蝕瑕疵，固經本院認定屬實，惟系爭房屋係於79年1月4日興建完成，有建物登記第一類謄本在卷可按（見本院卷一第98頁），且為兩造所不爭執，是就氯離子含量超標部分，系爭房屋縱存有此瑕疵，乃係於建造之初即已存在，並非發生於系爭買賣契約成立之後，稽之甲○○、乙○○於系爭現況調查表中就「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」項目勾選「否」，兩造於交屋前亦均未進行氯離子含量檢測，難認甲○○、乙○○有保證系爭房屋無氯離子含量超標之情，原告亦未舉證上開瑕疵發生有何可歸責於甲○○、乙○○之事由，則甲○○、乙○○依系爭房屋現狀交付予原告，堪認已依債務本旨為給付，難謂有可歸責於其之事由致給付不完全情事。
⑶另就混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕瑕疵部分，甲○○、乙○○雖
於系爭現況調查表中就「鋼筋有無裸露」項目勾選「否」，而可認系爭買賣契約雙方係合意以系爭房屋「鋼筋無裸露」之約定現狀交付，然參以系爭鑑定報告之鑑定結果，系爭房屋出現前揭瑕疵之結構體位置為1樓前側頂版、2樓前後側頂版、3樓前後側頂版及屋頂版，其中僅2樓頂版、3樓頂板鋼筋鏽蝕之可能原因與氯離子含量過高或偏高有關，其餘結構體位置之鋼筋鏽蝕原因則可能為混凝土微小裂縫造成空氣、水氣侵入，及因降雨積水或防水層失效造成水氣入侵所致（見系爭鑑定報告第10至11頁）。則關於因氯離子含量所造成瑕疵之部分，其瑕疵肇因係於建造之初已存在，尚難認甲○○、乙○○有不完全給付情形，已如前述；至1樓前側頂版及屋頂版鋼筋外露鏽蝕原因部分，空氣、水氣侵入乃房屋使用過程之長時間自然耗損現象，而系爭買賣契約於109年6月17日締結，原告復於同年8月發現上揭瑕疵，衡情當無可能於締約後2個月間系爭房屋隨即達到混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕狀態，是系爭瑕疵顯係於系爭買賣契約成立時即已存在，原告猶未就該瑕疵係發生於契約成立後，且可歸責於甲○○、乙○○之事由所致乙節，提出證據佐證之。從而，縱甲○○、乙○○未依買賣雙方約定現狀交付系爭房屋，亦未構成民法第227條之不完全給付責任。
⑷綜上，原告以系爭房屋混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕及氯離子
含量超標為由，主張甲○○、乙○○應依民法第227條規定賠償修繕費用101萬元等語，要屬無據。
⒉羅玉萍、丙○○部分：
⑴按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託
人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為買賣契約書之一部分；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，管理條例第23條第1項、第24條、第26條第2項分別定有明文。又不動產仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號判決要旨參照）。
而所謂善良管理人注意義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865號原判例要旨參照）。惟仲介業者雖以不動產交易仲介為業，仍非專業之鑑定人，是關於不動產之物的專業事項，尚難要求其對於隱藏之瑕疵，亦應具有專業調查、檢測或鑑定之能力。從而，不動產仲介業者如就物之性狀，以通常之注意確認其現狀並為說明，即難以其未進一步調查及檢測隱性瑕疵之存在，指其有違調查及報告之善良管理人注意義務。
⑵原告固主張羅玉萍、丙○○於仲介系爭房屋買賣時，未就屋況
確實檢查，以確認有無鋼筋裸露等瑕疵情形並告知原告，致其於締約時未能發現系爭房屋氯離子含量超標，屬未盡調查義務等語，惟查，關於系爭房屋有無氯離子含量超標乙節，經兩造合意送請桃園市土木技師公會鑑定，而觀諸系爭鑑定報告中所記載之氯離子含量檢測過程，乃係由該公會之鑑定技師至系爭房屋現場進行試體取樣後，委由訴外人國立檢驗科技股份有限公司，於實驗室中以儀器就所有試體進行混凝土氯離子含量試驗（見系爭鑑定報告附件3-1、6-1至6-2頁），足見檢測系爭房屋是否為海砂屋，需具備專業知識並使用專門設備進行檢測，羅玉萍、丙○○僅為不動產仲介人員，自不具前揭專業能力，而非屬依其仲介專業應查知且告知買受人之不動產瑕疵。又甲○○、乙○○抗辯原告於簽約前曾至現場確認屋況，並提出系爭房屋買賣時屋況照片為證（見本院卷一第156至162頁），原告對此並未爭執。則觀前開屋況照片顯示，於簽約前系爭房屋天花板均為木作所包覆，目視並無嚴重之混凝土剝落、鋼筋外露情形，抑或是有何其他肉眼可得知之高氯離子建築物外顯特徵，原告亦自承係於109年8月進行裝修工程時始發覺遭天花板遮蔽部分有上揭瑕疵狀況，則羅玉萍、丙○○以目測方式觀察系爭房屋並無前開瑕疵狀態，復依據甲○○、乙○○於系爭現況調查表中「鋼筋有無裸露」及「混凝土中水溶性氯離子含量檢測」項目所勾選「否」之內容，向原告說明，並經原告簽名於其上確認已知悉所載內容（見本院卷一第34至36頁），及進行系爭房屋點交，應認羅玉萍、丙○○已盡調查與據實告知義務，而無違反善良管理人注意義務之過失；佐以系爭買賣契約第9條第5項第㈠款乃約定原告得於支付第2期價金前自行委託檢測機構進行氯離子含量檢測，是原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉被告就系爭房屋並未為氯離子含量檢測，且同意於締約後若認有必要再進行檢測，承此，羅玉萍、丙○○未自行對系爭房屋進行氯離子含量之取樣檢測，亦難認有未盡調查義務之情形。⑶綜上，原告所舉之證據，尚不足以證明羅玉萍有何未盡調查
與據實告知義務之事實，故其主張依管理條例第26條第2項及債務不履行等規定，請求羅玉萍、丙○○，應與甲○○、乙○○連帶賠償修繕費用101萬元等語，難謂有據。
㈣原告主張減少價金，並請求被告等4人給付550萬元，有無理
由（備位部分）?⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請
求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條前段、第179條分別定有明文。再買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院101年度台上字第1916號判決要旨參照）。又買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院110年台上字第3191號判決要旨參照）。
⒉經查，系爭房屋具混凝土剝落、鋼筋外露鏽蝕及氯離子含量
超標之瑕疵，依社會通常觀念，應認能安全居住之效用已有減損，該減損會影響買受人購買意願，削弱系爭房屋於不動產交易市場競爭力，導致減損系爭房屋之市場交易價格，堪認有減少其價值、通常效用及契約預定效用之瑕疵，然該瑕疵尚得修補，且修復所需費用與買賣價金相較尚非過鉅，如許原告解除系爭買賣契約，實有顯失公平情形，已如前述，則原告主張甲○○、乙○○應負物之瑕疵擔保責任，並請求行使價金減少請求權，核屬有據，甲○○、乙○○就該減少範圍內之價金，即欠缺保有買賣價金之法律上原因，合先敘明。
⒊關於系爭房屋是否因存有氯離子含量超標瑕疵致交易價值減
損乙節，經本院囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所進行鑑定，鑑定結果略以：本件係採用比較法及收益法，再以加權平均後推估出勘估標的之汙名化價值減損比率。比較法部分，透過選用區域內之同類型瑕疵案例作為比較標的，進行情況因素調整、價格日期調整、區域因素及個別因素差異分析比較，併參酌與勘估標的之氯離子含量嚴重程度相近之法院判例，進行查證評估及各項差異因素之蒐集分析後，將前開評估結果予以平均，求得本案勘估標的之汙名價值減損比率為7.41%；再系爭房屋經檢測2樓頂版氯離子含量超標，3樓頂版之氯離子含量雖未超過但接近標準值0.6kg/m³，已產生鋼筋鏽蝕現象，為海砂屋，進而縮短建物之經濟耐用年數，則系爭房屋經修繕後之經濟耐用年限為42年（一般正常房屋經濟耐用年限可達50年），以收益法之直接資本化法評估計算分析，求得汙名價值減損比率為8.41%，復將前開比較法及收益法之推估結果綜合加權平均，得出勘估標的之汙名價值減損比率為7.91%；另考量系爭房屋位於鐵道旁且離中北路較遠，所處位置受噪音影響大、方便性較差之個別因素影響，系爭買賣契約之成交價格為1,100萬元尚屬合理，得以之作為汙名價值減損金額計算基準，故汙名價值減損金額應為87萬100元【計算式：1,100萬元X7.91%=87萬100元】，加計桃園市土木技師公會所鑑修復費用238萬665元，合計系爭房屋因氯離子含量超標瑕疵所致交易價值減損金額為325萬765元等語，有正聯國際不動產估價師聯合事務所估價報告書可憑（下稱系爭估價報告，見系爭估價報告第42、48至
51、53至55頁）。本院審酌系爭估價報告係參酌系爭房屋之產權狀況、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，本於不動產估價師專業判斷，而採取比較法及收益法作為估價方法進行評估分析，並已確實綜合考量系爭房屋之坐落位置、周遭環境與機能、瑕疵狀態、氯離子含量超標程度等參數，復詳實說明其前揭評估價值減損計算之方式及理由，應屬客觀可採。值此，堪認原告所得主張之交易價值減損金額應為325萬765元【計算式：汙名價值減損金額87萬100元+修繕費用238萬665元=325萬765元】，較為可採。
⒋甲○○、乙○○雖辯稱：系爭鑑定報告所認定之修繕費用238萬66
5元部分，非屬計算減少價金時所應考量事項，是系爭估價報告不應將「修繕費用」納入交易價值減損金額中計算，而應僅以汙名價值減損金額87萬100元為準；或應排除將修繕費用納入考量之「比較法」，而僅採取「收益法」計算求得之汙名價值減損比率8.41%，以系爭買賣契約成交金額1,100萬元為基礎，相乘後得出減價金額應為92萬5,100元；縱認系爭估價報告得將修繕費用作為交易價值減損之衡量因素，就其中材料費部分仍應予以計算折舊等語。但查，氯離子含量超標之瑕疵乃存在鋼筋混凝土中，並造成鋼筋腐蝕、混凝土保護層脫落崩離等作用，關乎建物之結構安全，屬技術性貶值，需透過修繕以回復其物之物理性原狀；況縱經物理性修復，亦無法完全排除此一瑕疵損害殘餘效果影響，一但於不動產交易市場中揭露，將導致消費者購買意願下降或據此要求減價，進而受有顯著之污名化價值減損影響，屬交易性貶值。從而，於審酌系爭房屋氯離子含量超標對於交易價值之影響時，自應將「技術性貶值」及「交易性貶值」同時納入，方能完整評估及反映交易價值減損程度。再所謂折舊乃係於審酌回復原狀之損害賠償時方應計算，以避免受害人於回復原狀時，受有材料、零件更新之利益，與本件系爭估價報告中之修繕費用係在評估系爭房屋瑕疵價值減損，兩者尚屬有間。是甲○○、乙○○前開所辯，均礙難憑採。
⒌基前，甲○○、乙○○就系爭房屋之上開瑕疵應負物之瑕疵擔保
責任，經鑑定因氯離子含量超標瑕疵所致交易價值減損金額為325萬765元，已如前述，原告自得請求減少上開範圍之買賣價金，甲○○、乙○○於該範圍內即無價金請求權存在，而受有溢領前開價金之利益，原告依民法第359條、第179條規定，請求該2人連帶給付325萬765元部分，於法並無不合，逾此範圍之請求即屬無據。再不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第182條第2項、第203條分別定有明文。
本件原告以民事起訴狀繕本送達被告為減少價金之意思表示（見本院卷一第3、8至10頁），於前開本院所認定325萬765元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致甲○○、乙○○受領給付失其法律上之原因，然該2人迄今尚未返還，當應負遲延責任，是原告請求自民事起訴狀繕本送達甲○○、乙○○之翌日即110年1月31日（同年月20日寄存送達警察機關，見本院卷一第118至120頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，自屬有據。
⒍又按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任
者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。再不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院98年度台上字第1863號判決要旨參照）。經查，甲○○、乙○○所負上開返還價金義務，雖係基於同一物之瑕疵擔保責任事實所生，然其2人所負義務，因主體不同而屬個別，且渠等相互間亦無各負全部給付責任之明示，法律就此復無應負連帶責任之規定，依前開說明，尚非連帶債務。而其等所負債務目的均在所受利益範圍內因減少價金而應返還原告已支付之價金，具有客觀之同一目的，核屬不真正連帶債務，於該2人中之1人已履行給付時，他債務人即同免其責任，是故，原告循此主張就甲○○、乙○○之返還價金給付請求，如其中一1人為給付，另1人於清償之範圍內同免給付義務，即屬有據。
⒎至原告主張羅玉萍、丙○○應連帶給付減少價金550萬元部分，
惟羅玉萍、丙○○於仲介系爭房屋買賣時，以目測方式觀察並無系爭瑕疵，亦無其他高氯離子建築物外顯特徵，復依系爭現況調查表所載及其所知事項據實向原告說明，應認其已善盡預見危險及調查之善良管理人注意義務，業經本院認定如前（見前開四㈢⒉說明），此外原告未舉證羅玉萍、丙○○有何未盡調查與據實告知義務之責，是原告請求羅玉萍、丙○○應連帶給付550萬元，核非有據。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第359條、第259條、第227條、管理條例第26條第2項規定，解除系爭買賣契約並請求被告連帶返還買賣價金1,104萬7,000元，及賠償修繕費用101萬元，合計1,205萬7,000元，為無理由，應予駁回。備位主張依民法第359條、第179條規定，請求甲○○、乙○○連帶給付325萬765元，及自110年1月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並請求應就此部分為不真正連帶給付之諭知，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定如主文第5項所示之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 10 日
民事第二庭 法 官 紀榮泰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 15 日
書記官 郭力瑜