臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第435號原 告 李木蘭
張峻瑋上二人共同訴訟代理人 張晉豪律師複代理人 曾伯軒律師被 告 寶竣建設股份有限公司法定代理人 黃濟坤被 告 廖英敏上二人共同訴訟代理人 黃竣林上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國108 年4 月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止」、「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」、「第168 條、第169 條第1 項及第170 條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。但法院得酌量情形，裁定停止其訴訟程序」，民事訴訟法第168 條、170條、第173 條分別定有明文。是查，原告起訴時，被告之法定代理人原為黃竣林，嗣於民國109 年8 月12日變更為黃濟坤，有被告公司之登記資料附本院卷第239 頁可參，並經原告具狀聲明由黃濟坤承受訴訟（參本院卷第185 頁、第271頁），經核與上開規定相符，應予准許。另原告李木蘭雖於
110 年7 月12日死亡，但因原告李木蘭有委任訴訟代理人，故本案訴訟不當然停止訴訟，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告部分：㈠原告李木蘭、張峻瑋前於106 年3 月11日、1 月16日向被告
廖英敏及被告寶竣建設股份有限公司（下稱被告公司）購買被告廖英敏所有如後述之土地及其上由被告公司所興建坐落於桃園市○○區○○路上之「夢時代建案」（下稱系爭社區）中，其中門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○ 號（原告張峻瑋所有）兩戶建物，並分別簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定房地之買賣總價分別為新臺幣（下同）1,608 萬元、1,600 萬元（系爭房地及買賣契約內容詳如附表編號一、二所示，合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋或643-1 房屋、639-1房屋）。原告並已依約繳納各期款項完畢，被告亦已移轉系爭房地所有權登記予原告，且完成系爭房地之交付。
㈡被告在向原告銷售系爭房地時，系爭房屋雖已完工，而雙方
簽立買賣契約時，由被告填載如原證三所示「建物現況確認書」上，雖就第1 項記載：「關於有無未登記之改建、增建、加建、違建」部分，有備註說明：「若為違建（未依法申請增、加建之建物），賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」，於被告李木蘭之買賣契約部分未經勾選「是」、於被告張峻瑋之買賣契約部分，則有勾取「是」。然不論有無勾選「是」，被告均未向原告二人具體說明系爭建物有無未登記之改建、增建、加建、違建部分並標示所在，被告亦未在銷售系爭建案所附如原證二所示之「傢俱配置參考圖」廣告文宣上，註明何處有違建部分，亦未以不同顏色加以區分。但實際上系爭房地卻有如附表編號一、二關於權狀登記情形與被告所提供之「傢俱配置參考圖」不符之情形，就增加部分之室內面積，均不在系爭房地之建造執照、使用執照之申請範圍內，即被告逕將「原為二樓陽台外推成為室內空間，並在突出物一層上之室外空間上搭建牆垣及屋頂而增建一室內空間，該屋頂並成為突出物二層之陽台地板，再經被告增建為陽台空間。另系爭房屋經被告於配置參考圖上所標示為三、四層樓部分，實際上係登記為突出物一、二層」，是由此足認被告確有刻意隱暪而未告知有違建之事實。再依消費者保護法（下稱消保法）第22條之規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。然被告之廣告，足使消費者包括原告二人在內，認可合法擁有系爭房屋3 至
4 樓之規劃及使用空間，則被告所交付之房屋自應具有3 、
4 樓屬合法使用之效用，但系爭房屋卻有如上之違法增建而為違章建築之情形，此即與被告之廣告文宣內容不符。
㈢再系爭房屋一樓於使用執照上原標示為停車空間，於一樓後
方並規畫有通往系爭社區中庭內部而可進入系爭社區地下停車場之通道，然實際上被告卻未興建該一樓後方之通道，且系爭房屋一樓前方並因架高及設有人行道而未能與平面道路直接相通，致原告二人在訂立買賣契約而就系爭房屋現況為確認時，誤認系爭房屋若有停車之需要，僅得自行購置系爭社區之室內地下停車場，始購買如附表編號一、二所示之B1地下停車位。再系爭一樓既原做為停車位使用，即無法為正常店面使用，此亦應有瑕疵存在。
㈣綜上，原告二人在購買系爭房地時，因系爭建物有如上之情
形，致無法達系爭契約預定效用及使用不足瑕疵，故屬無法補正之嚴重瑕疵。而原告係收到桃園市政府建管處於108 年10月間所通知原告二人因系爭房屋有違建應予拆除之公函，原告始於108 年10月28日前往建管處調取如原證五所示之系爭建物之竣工圖，並諮詢建築專業人士後始得知上開情事。故原告自得依民法第359 條規定解除系爭房地全部契約，並依同法第259 條之規定，請求被告二人應連帶返還買賣價金及其法定遲延利息，原告並已於109 年4 月21日委請律師發文給被告二人通知解除系爭買賣契約，並請求被告二人返還買賣價金，被告二人並已於同日收受無誤。又被告二人明知系爭建物有如上之情形，該等違建部分並存有隨時經舉報而有遭拆除之虞之危險，卻未予告知原告，亦未具體填載於現狀說明書上，致原告二人陷於錯誤，信賴系爭建物具有合法之品質及得為合法使用，故原告二人亦得依民法第92條之規定，以起訴書之送達主張撤銷該買賣之意思表示，再依民法第179 條、第184 條第1 項之規定，請求被告二人連帶返還（賠償）系爭房地買賣價金及法定遲延利息。再縱令原告二人不得請求解除或撤銷契約，亦備位請求減少價金，因系爭房屋只有二樓能完整使用，核算系爭建物實際總價應有1,00
0 萬元，故原告二人自得依民法第359 條之規定，請求各減少價金1,000 萬元，並依民法第179 條之規定，請求被告二人連帶返還原告各600 萬元。再者，被告依約交付予原告二人之系爭房屋，因有違建之情形，自屬可歸責於被告等而無法依系爭買賣契約交付符合債之本旨之系爭建物，原告亦可依民法第226 條第1 項、第227 條之規定，主張有不完全給付之情形，請求被告連帶賠償原告二人各600 萬元，並依消保法第51條之規定，請求懲罰性賠償金600 萬元。以上各請求權基礎，請先就「按民法第359 條規定解除契約、第92條撤銷契約間」擇一而為判決，如認解除契約及撤銷契約均無理由，則請求就「按民法第359 條規定減少價金」、「民法第227 條第1 項、第227 條之規定請求損害賠償」部分，擇一而為判決。
㈤就鑑定報告之意見：
⒈既然被告將二樓陽台面積計入室內面積而與登記面積不符，
自不能再以配置圖沒有陽台一點，反而認為權狀登記有多登記陽台部分，而彼此相抵，故鑑定報告結論認為系爭房屋之
2 樓均沒有坪數之差異一點，即有錯誤。故就643-1 房屋之差異應為17.62 平方公尺（10.01+7.61）、就639-1 房屋之差異則為17.11 平方公尺（9.52+7.59 ）。
⒉系爭鑑定報告已明確指明系爭房屋確有現狀與登記情形不符
之狀況，更足認被告確有以配置圖不實之廣告資訊欺騙原告之情。
⒊關於系爭房屋於106 年3 月之市場價格除以雙方交易價格為
斷外，並應扣除加價另購之停車位價格，但鑑定報告之結論卻未予以扣除，顯有違誤。
⒋鑑定報告對於圖說與現狀不同部分屬使用執照內，而以雙方
實際成交金額為準，對於圖說與現狀不同部分不屬使用執照內，則以建物總成本扣除為計算，顯不合理。
⒌又如欲計算除去圖說與現狀不同部分，則減少部分應為二樓
陽台、三樓前面房間及四樓陽台，而非如附表所示總面積之差異只分別有10.01 平方公尺及9.52平方公尺，故以此所為鑑定結論之基礎加以計算，即有違誤。實則就系爭643-1 建物差異部分應為27.72 平方公尺（7.61+10.01+10.01）、就639-1 建號差異部分則為26.63 平方公尺（7.59+9.52+9.52）。甚至，如拆除後應尚有修復及交易性貶值之損害，鑑定報告亦未加以說明。
⒍是以，系爭鑑定報應有如上之情，故應有請鑑定機關補充說
明之必要㈥並聲明：被告應連帶給付原告李木蘭1,608 萬元、連帶給付
原告張峻瑋1,600 萬元，並均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。訴訟費用由原告負擔。願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠兩造確有訂系爭買賣契約，經被告二人分別出售系爭土地及
房屋予原告二人，雙方並已履約完成，移轉房地所有權登記及交付房地。然原告二人所爭執者均為系爭房屋是否有違建及系爭一樓是否為停車空間，有無通往系爭社區地下停車場之通道，但關於建物營建部分係由被告公司所經手，與系爭土地之地主即被告廖英敏實無相關。
㈡再依系爭買賣契約第1 條第2 項已有明確記載「本買賣標的
物如有未依法申請增建（含外推）或未辦理保存登記之建物（定著物、工作物），亦包括在買賣範圍內，賣方不得要求另行補償。惟買方已充分認知應承擔其責任，不得據以主張瑕疵擔保或損害賠償」（下稱違建免責條款）並於同條第3項關於增建部分，勾選「有」，且記載本約建物現況包含未登記產權增建部分，賣方聲明確係賣方所有並有處分權，按現況一併讓與買方」（下稱增建讓與條款）。故系爭房屋實際上雖確有如附表「建物分層面積欄」所載與登記權狀不符之情形，而有「將二樓陽台外推成為室內空間，並在突出物一層（即三樓）室外空間上搭蓋屋頂、牆垣而成為室內空間，該屋頂並成為突出物二層（即四樓）之陽台地板之二工情形，該等空間並不在原使用權狀申請範圍內」，然原告於簽立系爭買賣契約，買受系爭房地前，系爭房屋均屬成屋，上開二工情形均已施作完畢，原告二人並已多次勘查現場，且系爭買賣契約復已明確記載上開「違建免責條款」、「增建讓與條款」，另又於買賣契約所附分管契約之附圖上亦有載明系爭房屋一樓平面圖，可見一樓後方並無設置向社區停車場之開口及通道，另三樓臨路處有打叉部分屬空洞，原告二人並於上簽名確認無訛，原告自可就此圖與現況為比較，而判斷有無陽台外推、增建之情形。是由此可認，原告確可明確知悉上開違建情形，被告對此並無故意隱暪，並已約明責任歸屬。另本案既屬成屋買賣，原告自不得再執預售時之「傢俱配置參考圖」，主張有不實之情形。
㈢再系爭買賣契約亦有記載建物各層面積，比對房屋現況與買
賣契約及建物登記謄本上之記載，即可輕易發現二工之所在，縱未予確認，亦可由上開附圖所為繪測情形瞭解此一情形，由此更可認被告並無刻意隱暪之情。
㈣又原告所提出桃園市政府建管處通知拆除違建之函文中，所
記載「第三層屋前、屋後露台鋼架鐵皮ＲＣ造及第四層屋前鋼架鐵皮造增建」部分，均非被告公司所施建，此應為原告自行搭建，原告以此指責被告，於理亦無據。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：被告在向原告銷售系爭房地時，系爭房屋確已經完工，嗣原告二人乃於106 年3 月11日、1 月16日向被告廖英敏及被告公司購買被告廖英敏所有之系爭土地及其上由被告公司所興建系爭社區中其643-1 房屋、639-1 房屋，並簽立系爭買賣契約，約定房地之買賣總價分別為1,608 萬元、1,600 萬元，原告並已依約繳納各期款項完畢，被告亦已移轉系爭房地所有權登記予原告且完成房地交付，詳如附表所示，並有系爭買賣契約書附本院卷第11頁至第58頁可參，且為兩造所不爭執，堪信為真實。而參以兩造上開之陳述，可知本案之爭點厥為：㈠系爭房屋銷售時之現況是否確有違建之情形？實際情況為何？㈡於成立系爭買賣契約時，原告是否知悉系爭建物有違建之情形？被告有無故意不告知原告？被告之廣告有無不實之情形？㈢系爭房屋一樓是否原先規劃為停車使用空間，並有設○○區○○○○○道，以利通知地下停車場，但後來被告未予設置一樓後方出口及通道，並將之規劃為店面之方式加以出售？被告對此設計與施作不符部分，是否有告知原告？㈣承上，如原告有故意不告知違建情形及未施作通道部分，原告可否為本案請求？茲分述如下：
㈠系爭房屋銷售時之現況是否確有違建之情形？實際情況為何
？⒈經查，系爭房屋於銷售時之現況即如原證二傢俱配置參考圖
所示，被告公司確已將原二樓之陽台外推出去，成為二樓客廳之室內空間一部分，並於突出物一樓臨路之室外空間處興建牆垣及屋頂，以增加一處室內房間，並將該樓層稱為三樓，再於三樓臨路屋頂上興建為突出物二樓之戶外陽台，並將該樓層稱為四樓。上開陽台臨路處外堆、於三樓增建臨路之房間、於四樓臨路處增建陽台等，均未於使用執照之申請範圍內，而為違章建築，此有上開傢俱配置參考圖附本院卷第59頁可參（註：房屋三、四樓違章建築情形即如本院卷第27
7 頁原證八編號Ｃ、Ｄ２及Ｅ所示部分，Ｃ為增建之三樓屋頂，亦為四樓增建陽台之樓地板），且為兩造所不爭執，另系爭房屋各樓層登記室內及陽台、雨遮之面積，確與系爭房屋銷售予原告時不同，實際各樓層增減室內、外、陽台、雨遮之情形，即如附表「建物分層面積欄」所示，堪信為真實。
⒉是由上可知，被告公司確有於系爭房屋以二次施工之方式，
興建不在使用執照範圍內之違章建築部分，原告就此部分之主張確足採信。
㈡於成立系爭買賣契約時，原告是否知悉系爭建物有違建之情
形？被告有無故意不告知原告？被告之廣告有無不實之情形？⒈參酌系爭買賣契約（參本院卷第12頁、第36頁），其上第1
條第2 項確有明確記載「本買賣標的物如有未依法申請增建（含外推）或未辦理保存登記之建物（定著物、工作物），亦包括在買賣範圍內，賣方不得要求另行補償。惟買方已充分認知應承擔其責任，不得據以主張瑕疵擔保或損害賠償」之【違建免責條款】，並均於同條第3 項關於增建部分，勾選「有」，且記載「本約建物現況包含未登記產權增建部分，賣方聲明確係賣方所有並有處分權，按現況一併讓與買方」之【增建讓與條款】，而此等條款係記載於買賣契約第1條「買賣標的」標示之後，且係用以補充未在標示範圍內之房屋增建物應如何處理之問題，故此等約定之排序確可讓買家清楚瞭解建商交付之所有建物之各部分產權及責任歸屬。⒉是參酌上開前揭【違建免責條款】及【增建讓與條款】，即
可知系爭房屋於買賣成立當時，確均有未辦理保存登記產權之增建，即屬違章建築部分，且經被告列載「有違建」一事於買賣契約書中，故可認被告確於簽立契約時，即已告知原告有違建之情事，原告亦確處於知悉或可得而知之狀態，是原告主張被告未予告知，即有可議。再者，系爭房屋於兩造簽立買賣契約前即已全部完工，即原告二人買受之房屋乃為「成屋」，並非預售屋。是關於系爭房屋之全部室內、外及陽台之設置情形，原告二人於買受時，均可藉由至現場查看之方式加以確認。而原告李木蘭對此亦到庭陳稱：「總共去看了系爭房屋3 次，每次都有去看房子內部，在第3 次時就簽約了，且看的內容與當時被告設置在高速公路下來處之廣告內容所載內容相同」等語（參本院卷第290 頁）、被告張峻瑋對此部分亦到庭陳稱：「有去現場3 、4 次，最後1 次則簽約，看的內容與當時被告設置在路邊大的牆面廣告、被告給予之廣告單均為相符」等語（參本院卷第311 頁），是由此足認原告確已透過現場查看系爭房屋之機會，直接瞭解房屋室內、外及陽台設置之情形。是不論房屋之現況與被告設置之廣告看板、廣告紙內容是否相符，原告願意及最後所買受者，實係為原告現場所見之系爭房屋現況，並非廣告看板及廣告紙所描述之房屋，自無所謂廣告不實之情形，合先敘明。
⒊又系爭買賣契約上既有上述【違建免責條款】與【增建讓與
條款】，已足認系爭房屋均有違建之處，此亦為原告知悉或可得而知之範圍內，已如上述。且我國新成屋最常見之違法增建乃係以二次施工之方式為之，意即該等施工之內容均不在使用執照申設範圍內，施工處復多集中在「陽台外推、將原屬室外空間部分加蓋為室內空間」或「施作夾層、樓中樓、屋頂加蓋」等，是原告在簽立系爭成屋之買賣契約時，即可透過被告之現場銷售人員之說明，或縱無人加以說明，亦可自行詢問，更可以自行發現「在權狀上登記為陽台處業經外推為室內空間，或原屬室外空間處已經改建為室內空間，或於該增建後屋頂處再經改建成為樓上陽台地板處」等情形。且依系爭房屋權狀登記各樓層面積及配置之情形，與系爭房屋現實室內、外及陽台之情況加以比較，即有明顯不同（詳如附件「建物分層面積」欄所示情形），縱一時未能分辨其間差異之具體面積，亦非可謂原告二人對此部分毫無所悉。甚者，參考系爭買賣契約第1 條買賣標的關於建物標示部分或房屋之所有權登記謄本，均可知原告李木蘭、張峻瑋買受系爭房屋所在範圍之最大面積應為一樓之室內空間57.27平方尺、56.24 平方公尺（即所謂地坪），且二樓以上僅有二樓有設置陽台，至於第二至四樓室內地板面積顯小於上開一樓室內空間面積甚多，但依原證二之傢俱配置參考圖或系爭房屋實際情形，關於一、二樓室內之面積卻大致相符，三樓室內面積更自原先相當於一樓室內面積之一半，爆增至近
5 分之3 、三、四樓更增設陽台，此等情形均足使原告二人清楚瞭解違法增建之二工所在。
⒋再原告亦自承其等於購買系爭房屋後，即將系爭房屋三、四
樓臨路經被告興建為陽台處，以採光罩及鋼架鐵造加以包覆，於系爭房屋後方陽台處亦有相同包覆之情形，而有自行增設違建之狀況，此亦可參被告所提出之系爭房屋現況照片（附本院卷第155 頁至169 頁），故可知原告二人對於系爭房屋之利用方式，係將房屋各層室外、陽台空間，均欲納為室內使用，此與被告在施作二工盡量增加室內空間時之作法亦為相同，是原告二人當初應係清楚明瞭系爭房屋有如上之違法增建而增加室內空間之情形，符合其等使用上之最大需求，始會加以購入，萬不能於交屋多年後，再執以為向被告主張應就違建部分加以負責。再參以原告所提出如原證四所示桃園市政府建築管理處（下稱建管處）於108 年10月3 日所通知原告二人之函文標題為「有關643-1 號第三層屋前、屋後露臺鋼架鐵皮RC造及第四層屋前鋼架鐵造增建違章建築一案」、「有關639-1 號第三層屋前、屋後露臺鋼架鐵皮RC造及第四層屋前鋼架鐵皮造增建違章建築一案」等內容（參本院卷第69頁至第72頁），似係針對原告上開自行違建部分所為之通知，應與系爭房屋違建部分無直接相關，是原告據以主張被告之違建行為，致其等遭人檢舉，並面臨違建遭拆除之危險，亦無理由。況縱認上開建管處通知原告處理之範圍非限於原告自行搭建之違建，另包括被告所為之違章建築部分，然原告於買受系爭房屋時，既已清楚瞭解系爭房屋有如上之違章情形，卻仍加以購買，後縱經建管處通知拆除處理，亦不得就此歸責於被告。
⒌至原告雖稱上開「違建免責條款」及「增建讓與條款」之約
定顯有定型化契約之不公平之處。然本案買賣並非預售屋之買賣，而為成屋之銷售，並無預售屋不透明、無法確認房屋日後興建狀況之情形，且「違建免責條款」更已清楚劃分買賣雙方之責任及不得再行使之權利，並非僅不利於原告，亦有排除被告再為請求違建範圍價款之可能，且自上開說明亦可知原告二人縱非專業人員，亦可簡單分辨系爭房屋增建所在，故實難認有何不公平之處。
⒍又原告再主張簽立買賣契約時，被告有填載如原證三「建物
現況確認書」（附本院卷第61頁至第67頁），但未就建物有無「未登記之改建、增建、加建、違建」部分具體記載所在處，故認被告就該部分不論有無勾選「是」，均應認被告未向原告二人具體說明系爭房屋有違建情形。然所謂之「建物現況說明書」僅係輔助買賣契約本約而存在，惟關於系爭房屋是否有違建部分，被告已清楚記載在「違建免責條款」、「增建讓與條款」上，況從房屋外觀及配合買賣契約、房屋登記資料，復可清楚辨別違建之所在，故縱被告未於上開「建物現況確認書」上具體記載，亦無礙原告確認房屋有無違建及違建所在。準此，原告就此部分執以為被告故意隱暪違建所在之證據，即無足採。
⒎故綜上所述，系爭房屋雖於銷售給原告二人時，確有如上之
違建情形，然原告二人透過被告銷售人員，或以上開各種方式，配合系爭「違建免責條款」及「增建讓與條款」均可清楚瞭解系爭房屋內確有違建及違建之所在，足認被告並無故意隱暪該等情事之存在，亦無故意不告知原告之情形。
㈢系爭房屋一樓是否原先規劃為停車使用空間，並有設置社區
內中庭之通道，以利通知地下停車場，但後來被告未予設置一樓後方出口及通道，並將之規劃為店面之方式加以出售？被告對此設計與施作不符部分，是否有告知原告？⒈經查，兩造對於系爭房屋一樓原先確實規劃為停車使用空間
，並有設○○區○○○○○道，以利通知地下停車場，但後來被告未予設置一樓後方出口及通道，並將之規劃為店面之方式加以出售部分，均不爭執，且有系爭房屋一樓原始平面圖附本院卷第73頁可參，可信為真實。
⒉然查，本案既為成屋買賣，即原告等人前往系爭房屋及社區
觀看時，系爭房屋一樓未開闢面對社區中庭及通往地下停車場通道，暨系爭一樓因與道路有高低差，無法直接停車部分，已為確定之狀態，此亦為兩造所不爭執。是以，原告並非未曾至完工後之房屋現場，或曾經被告保證系爭房屋一樓可直接通往地下停車場，或一樓可直接通行臨路公路之情況下而與被告簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約內容中亦無約定此部分，故原先被告就一樓及停車空間，如何設計並申請使用執照部分，即與成立成屋買賣之原告無關，此等設計亦未成為兩造之買賣契約內容之一，且該部分縱未經建築通道，尚無違建之問題存在，故原告嗣於本案中再為爭執此部分，並無理由。至原告雖稱因系爭房屋一樓原係設計為停車空間，故無法做為店面使用，然參以本院卷第297 頁至第299 頁系爭房屋之所有權狀，即可知系爭房屋主要用途可為「日用品零售及服務設施，集合住宅」，此亦經建管處於109 年11月17日以桃建拆字第1090079205號函說明「經查旨揭建物（即643-1 號），係領有使用執照，核准使用用途為『停車空間、G3日用品零售及服務設施」明確（參本院卷第221 頁），故應無原告所稱不能做為店面使用之情形存在。
㈣綜上所述，可知系爭房屋雖有如上之違章情形存在，但原告
與被告簽立系爭買賣契約以買受系爭房地時，因系爭房屋為成屋，且該等違章之情形即已存在，系爭買賣契約並有約明「違建免責條款」、「增建讓與條款」，足認被告實已盡告知房屋有違建之責，且原告復可自系爭房屋之登記謄本、買賣契約與房屋實際室內、外及各層樓間顯示之形為簡單比較，而可輕易瞭解該等違建之存在及所在，故實無原告所稱被告故意不告知房屋有違建，而原告亦無從得知之情形。另原告在購買系爭房屋時，系爭房屋一樓後方即未設置通往系爭社區及地下停車場之通道，被告復未就此對原告為任何承諾，原告亦知悉此一情形，至被告於申請使用執照時，不論對系爭房屋一樓有任何與現實狀況不同之設計，究非兩造之買賣契約內容。是原告主張系爭房屋有如上所述之違建情形、未建一樓通道情形，但被告卻故意不告知，並詐騙原告，而請求解除契約、撤銷契約，即無理由，自亦不得據請求買賣價金之返還，或請求侵權行為之損害賠償；另原告再請求減少價金、請求不完全給付之損害賠償，及請求依消保法第51條給付懲罰性違約金，仍屬無據，應予駁回。再原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
書記官 鄭敏如附表：
┌──┬──────┬──────────────────────┬───────────────────┐│編號│ 所有權人 │房地地號及建號 │建物分層面積（㎡） │├──┼──────┼──────────────────────┼───┬─────┬─────┬───┤│一 │原告李木蘭 │㈠土地：坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號 │層次 │權狀登記 │配置參考圖│差異 ││ │ │ （權利範圍：10000分之258） │ │（陽台） │（陽台） │(登記-││ │ │ （屬乙種建築用地） │ │（雨遮） │（雨遮） │配置) ││ │ │㈡房屋：坐落上開土地上同段2164建號 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ （權利範圍：全部） │一層 │57.27 │57.27 │0 ││ │ │㈢門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○○○ 號 │ │0 │0 │0 ││ │ │ 社區編號：Ｃ７棟 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │㈣共用部分：坐落上開土地上同段2261建號 │二層 │49.66 │57.27 │+ 7.61││ │ │ （權利範圍：1000分之91、10000 分之45）│ │7.61 │0 │- 7.61││ │ │㈤汽、機車位編號：B1-71號 │ │4.33 │4.33 │0 ││ │ │㈥買賣價金總額：1,608萬元 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ 土地價款：1,126 萬元（含車位土地價款88萬元│突出物│25.97 │35.98 │+10.01││ │ │ ） │一層 │0 │0 │0 ││ │ │ 建物價格：482 萬元（含車位建物價款37萬元）│(三層)│4.74 │4.74 │0 ││ │ │㈦簽約日期：106年3月11日 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │㈧買賣契約及登記權狀、被告傢俱配置參考圖及右│突出物│25.97 │25.97 │0 ││ │ │ 側比較表附本院卷第11頁至第34頁、第59頁及外│二層 │0 │0 │0 ││ │ │ 附鑑定報告第7 頁。 │(四層)│ │ │ ││ │ │㈨買賣契約所附買賣標的之建物面積（參院卷第11├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ 頁，包括建物面積為158.87㎡、陽台7.61㎡、雨│公設 │69.03 │69.03 │0 ││ │ │ 遮9.07㎡，加計公設面積後為244.58㎡）與右附├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ 權狀登記面積相同。 │總面積│244.58 │254.59 │+10.01│├──┴──────┴──────────────────────┴───┴─────┴─────┴───┤├──┬──────┬──────────────────────┬───┬─────┬─────┬───┤│二 │原告張峻瑋 │㈠土地：坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號 │層次 │權狀登記 │配置參考圖│差異 ││ │ │ （權利範圍：10000分之257） │ │（陽台） │（陽台） │(登記-││ │ │ （屬乙種建築用地） │ │（雨遮） │（雨遮） │配置) ││ │ │㈡房屋：坐落上開土地上同段2158建號 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ （權利範圍：全部） │一層 │54.24 │56.84 │+2.6 ││ │ │㈢門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○○○號 │ │2.6 │0 │-2.6 ││ │ │ 社區編號：Ｃ１３棟 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │㈣共用部分：坐落上開土地上同段2261建號（權利│二層 │49.24 │56.83 │+7.59 ││ │ │ 範圍：1000分之91、10000 分之49） │ │7.59 │0 │-7.59 ││ │ │㈤、汽、機車位編號：B1-89號 │ │4.39 │4.39 │0 ││ │ │㈥買賣價金總額：1,600萬元 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ 土地價款：1,120 萬元（含車位土地價款91萬│突出物│25.97 │35.49 │+9.52 ││ │ │ 元） │一層 │0 │0 │0 0 ││ │ │ 建物價格：480 萬元（含車位建物價款39萬元│(三層)│4.81 │4.81 │ ││ │ │ ） ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │㈦簽約日期：106年1月15日 │突出物│25.97 │25.97 │0 ││ │ │㈧買賣契約及登記權狀、被告傢俱配置參考圖及右│二層 │0 │0 │0 ││ │ │ 側比較表附本院卷第35頁至第67頁、第59頁及外│(四層)│ │ │ ││ │ │ 附鑑定報告第9 頁。 ├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │㈨買賣契約所附買賣標的之建物面積（參院卷第35│公設 │71.06 │71.06 │0 ││ │ │ 頁，包括建物面積為155.42㎡、陽台10.19 ㎡、├───┼─────┼─────┼───┤│ │ │ 雨遮9.20㎡，加計公設面積後為245.87㎡）與右│總面積│245.87 │255.39 │+9.52 ││ │ │ 附權狀登記面積相同 │ │ │ │ │├──┴──────┴──────────────────────┴───┴─────┴─────┴───┤│原告認系爭鑑定報有再予補充鑑定之必要，該部分說明及鑑定擬問均詳如本院卷第349頁至第354頁。 │└────────────────────────────────────────────────────┘