臺灣桃園地方法院民事判決
109年度重訴字第520號原 告 翁玉舜訴訟代理人 簡良夙 律師被 告 李柏瑟訴訟代理人 廖輝星
毛仁全 律師被 告 李朝興
邱順吳清泉上三人共同訴訟代理人 廖輝星
陳泓年 律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國11
0 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴。本件原告為如附表所示土地（下稱系爭土地）之共有人，主張其就系爭土地有優先承買權存在，惟為被告所否認，則原告就系爭土地之優先購買權關係因兩造有爭執而不明確，其在法律上之地位自有不安狀態存在，且此種不安之狀態可以法院之確認判決除去，是以原告提起本件訴訟確有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭土地原為兩造所共有（按：原告應有部分原為3 分之1 ，嗣於民國109 年12月10日及同年月11日贈與其應有部分300 分之72、300 分之1 、300 分之1 、300 分之
1 與訴外人翁羅秀庭、翁慶鐘、翁筱茹、翁振軒，兩造現權利範圍如附表所示）。被告李柏瑟於109 年10月30日以大溪郵局第181 號存證信函（下稱181 號存證信函）向原告表示依土地法第34條之1 規定以每坪新臺幣（下同）23萬元出售系爭土地全部，並邀原告於同年11月16日至地政士處辦理用印手續並領取買賣價金，原告旋於同年11月6 日以桃園慈文郵局第1461號存證信函（下稱1461號存證信函）向被告李柏瑟主張優先購買權，應認系爭土地之買賣契約已經成立，被告依約負有移轉系爭土地所有權與原告之義務，然被告嗣竟以被告李朝興、邱順不同意出售系爭土地全部、價格太便宜、要以更高價出售等為由，拒絕履行出賣義務，藉此剝奪原告就系爭土地之優先購買權，為此，爰依法提起本訴，並聲明：㈠確認原告對被告所有系爭土地如附表所示之應有部分，有以每坪23萬元之價格購買暨請求依同樣條件訂立買賣契約之優先購買權存在。㈡被告應移轉如附表所示之土地所有權與原告。
二、被告則以：
㈠、被告李柏瑟部分：被告李柏瑟於寄發181 號存證信函時未先詢問被告李朝興、邱順、吳清泉等3 人（下合稱被告李朝興等3 人）之意見，亦未將該存證信函寄送與被告李朝興等3人，被告李柏瑟就系爭土地之應有部分既未超過4 分之3 、人數亦未超過2 分之1 ，與土地法第34條之1 規定不合。況被告李柏瑟原係因中間人有意媒合將系爭土地以每坪23萬元價格出售與建設公司進行整合開發，當下答應待優先購買權責任履行後，再簽訂買賣契約書，惟被告李柏瑟嗣發現系爭土地週遭土地之每坪價格至少為30萬元，建設公司前開出價過低，屢次協調價格均未能合致，終告破局，故被告李柏瑟實際上未與他人就系爭土地成立買賣契約，其他共有人自不得主張行使優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告李朝興等3 人部分：被告李朝興等3 人未曾同意或授權他人處理出售系爭土地事宜，被告李柏瑟雖曾向被告李朝興等3 人泛稱出售土地乙事，然未將後續細節告知被告李朝興等3 人，原告所指之買賣契約與被告李朝興等3 人無涉。縱認被告李柏瑟確有與他人就系爭土地成立買賣契約，被告李朝興3 人亦併以民事綜合辯論意旨狀行使優先承買之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造為系爭土地共有人，被告李柏瑟於109 年10月30日寄發
181 號存證信函予原告，原告則於同年11月6 日寄發1461號存證信函予被告李柏瑟等情，此有原告提出之181 號存證信函、1461號存證信函及本院依職權調桃園市桃園地政事所調取土地謄本及異動索引，有該所109 年12月25日桃地所資字第1090017722號函附系爭土地登記謄本及異動索引等語為憑（見本院卷第45頁至第63頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。是本件兩造爭點厥為：系爭土地是否已與訴外人達成買賣之合意？如有，原告得否行使優先承購權？茲判斷如下：
㈠、按土地法第34條之1 第4 項所規定之優先承購權，為形成權之一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有效成立為前提，倘本無買賣契約，或買賣契約無效，或買賣行為被撤銷而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文設有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
㈡、本件原告主張被告李柏瑟代理他共有人即被告李朝興等3 人與訴外人就系爭土地成立買賣契約，被告李柏瑟既否認，自應由原告就買賣契約成立之有利事實，負舉證責任。查原告主張買賣契約成立，無非以181 號存證信函謂：「…出賣價格以土地每坪23萬元整計算，買賣總價金：1,440 萬2,025元整。台端（翁玉舜持分1/3 ）為上開土地共有人，出賣所得價金扣除土地增值稅、地價稅及其他欠繳稅費、行政規費等餘額，按各共有人應有持分比例分配領取之價金。爰請台端於109 年11月16日下午2 時攜帶身分證、印鑑證明書一份及印鑑章、土地所有權狀至…沈秋紅地政士辦公室），辦理用印手續，俟所有權登記完成時再來領取剩餘買賣價金，…」等語（見本院卷第25頁、第26頁）為據，然為被告所否認，而觀之上開存證信函內容，僅係被告李柏瑟片面所言以每坪23萬元出售系爭土地及依系爭土地之面積推算買賣價金總額，惟究竟有無其人願買、是何人願買系爭土地等節，均付之闕如，亦無相關之買賣契約為憑，尚不足逕為被告不利之認定。且查，原告於本院110 年4 月19日言詞辯論期日時即已自承其於寄出1461號存證信函後就有收到被告李柏瑟通知說太便宜不要賣等語（見本院卷第87頁），此核與原告於10
9 年11月10日寄發與被告李柏瑟之桃園成功路郵局1344號存證信函謂：「…簡律師於109 年11月10日接獲台端配偶廖輝星致電表示，台端不同意出售共有土地予本人…」（見本院卷第33頁）等語相符，應認被告前開所辯，尚非全然無據。
參以，被告李朝興等3 人亦否認其等曾授權或同意他人或被告李柏瑟出售系爭土地之應有部分（見本院卷第263 頁），被告李柏瑟於109 年11月11日委由毛仁全律師以桃園府前郵局第1151號存證信函通知原告：「…共有人李朝興、邱順等二人，…不同意本人主張依土地法第34條之1 有關規定出售系爭土地全部。因之未能符合該法規定出售之要件，斯時本人亦已決定不再出售系爭土地…」（見本院卷第37頁、第38頁），證人何翔羚亦具結證稱：伊有教廖輝星如何查詢實價登錄，系爭土地之價格沒有這麼低，伊要廖輝星先跟原告說。而上週四大約10點多（應為110 年4 月15日），伊到系爭土地現場時，原告也在，伊有聽到廖輝星跟原告說，「當時就有告訴你太便宜不要賣」等語（110 年4 月19日言詞辯論期日筆錄，見本院卷第87頁至第89頁），足認原告於181號存證信函所訂之109 年11月16日下午2 時至地政士辦公室簽約前即已知悉被告李柏瑟未與他人成立買賣契約，是被告所辯其嗣因建設公司出價過低及被告李朝興等人不同意出售系爭土地，而未能與他人成立買賣契約一節，應認可採，原告既不能證明買賣契約已經成立，自無共有人優先承購權發生之可言，其主張尚難逕採。
四、綜上所述，原告主張優先承購權存在，惟其既不能證明買賣契約已經成立，此部分之訴即為無理由，應予駁回；優先承購權既不存在，其訴請被告應以同一條件與其簽立買賣契約並依約移轉系爭土地應有部分予原告，均失所附麗，亦為無理由，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 29 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 謝宛橙附表：桃園市○○區○○段○○○段0000號土地（面積207平方公尺） 編號 姓名 權利範圍 登記日期及原因 備 註 1 原告 300 分之25 58年6 月18日以贈與為原因取得 此為109 年12月25日登記現況（見本院卷第47頁至第51頁） 2 被告李柏瑟 300分之196 101 年4 月6 日以買賣為原因取得 3 被告李朝興 300分之2 109 年7 月30日以贈與為原因取得 4 被告邱順 300分之1 109 年9 月28日以贈與為原因取得 5 被告吳清泉 300分之1 109 年9 月28日以贈與為原因取得