臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第89號原 告 蔡定献訴訟代理人 翁瑞麟律師
莊劍郎律師被 告 王邱月瓊兼 特 別代 理 人 王棋正共 同訴訟代理人 許啟龍律師
張雅蘋律師複 代理人 李欣儒上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告王棋正應給付原告新臺幣壹佰零參萬捌仟參佰伍拾玖元，及自民國一百零九年三月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王棋正負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬陸仟壹佰貳拾元供擔保後，得假執行。但被告王棋正以新臺幣壹佰零參萬捌仟參佰伍拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告原起訴之請求權基礎為民法第184 條第2 項，並以王邱月瓊、王棋正、王碧森為被告，聲明：王邱月瓊、王棋正、王碧森應給付原告新臺幣（下同）2,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣後撤回被告王碧森及民法第184 條第2 項之請求權基礎，變更為專任委託銷售契約書第8 條第2 、4 項，又於訴訟繫屬中追加適用或類推適用民法第249 條第3 款、買賣議價委託書第4 條第4 項之請求權基礎，聲明：王邱月瓊、王棋正、王碧森應給付原告2,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷一第23-24 頁、第158 頁），經核其變更、追加之訴與起訴請求之基礎事實同一（均為兩造間土地買賣契約是否成立、被告是否違約之原因事實），所用之證據資料亦具有同一性，依前揭規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告就其所有坐落於桃園市○○區○○○段下埔小段353-1 、540-4 、564-1 、598-1 、598-2 、599 、358-2 地號土地（下稱系爭土地），於108 年12月13日委託訴外人萬豐不動產仲介股份有限公司（下稱萬豐仲介公司）銷售，並簽立專任委託銷售契約書，嗣後又於108 年12月17日訂立委託銷售契約內容變更契約書。伊則於12月23日與萬豐仲介公司接洽有關系爭土地買賣事宜，同時簽立買賣議價委託書，並交付票據號碼CH0000000 面額1,000 萬元之商業本票作為議價保證金，而後雙方達成以每坪64,000元購買系爭土地，然嗣後被告反悔不願出售系爭土地，並經萬豐仲介公司通知伊，伊則於108 年12月31日向被告寄發存證信函通知被告履行契約，被告則置之未理。為此，爰依專任委託銷售契約書第8 條第2 、4 項規定，民法第249 條第3 款、買賣議價委託書第4 條第4 項，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告2,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告非為專任委託銷售契約書之契約當事人，故不得依專任
委託契約書第8 條第2 、4 項請求被告返還雙倍定金共計2000萬元。
㈡縱認原告為專任委託銷售契約書之契約當事人，然依據買賣
議價委託書第4 條第4 項約定，可知議價保證金於一定條件成就下轉為定金而具要物性，而該買賣議價委託書應屬要物契約，而原告稱以本票交付萬豐仲介公司充作議價保證金，惟議價保證金是否另有特約均有代物清償之意思未明，系爭買賣議價委託書因未具備要物性而未成立生效。
㈢又因被告王邱月瓊腦部記憶力衰退情況惡化，未能申請到印
鑑證明，故兩造就系爭土地買賣契約必要之點並未達成合意，況原告交付萬豐仲介公司之本票係尚未到期之本票，未符合交付定金之契約成立要件，故該買賣契約並未成立，且未成立之原因亦不可歸責於被告等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件之爭點為：㈠兩造就系爭土地買賣契約是否已經成立？如否，兩造是否已
經成立買賣契約之預約？㈡本件未能簽立正式的書面買賣契約是否可歸責於被告？、原
證4 的買賣議價委託書是否屬於要物契約？如是，要物性是否已經具備？㈢原告於簽立原證4 買賣議價委託書時，是否已經實際交付本
票？交付本票是否發生支付定金的效力？㈣原告依據原證2 專任委託銷售契約書第8 條第4 項、民法第
249 條第3 款、原證4 買賣議價委託書第4 條第4 項、類推適用民法第249 條第3 款請求被告給付2,000 萬元及法定遲延利息是否有理由？上開2,000 萬元之性質為何？是否得適用民法第252 條予以酌減？
四、按「若議價成功，賣方違約不賣或不依約履行，則賣方加倍退還買方保證金，買賣契約解除。」原證4 買賣議價委託書第4 條第4 項訂有明文。契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。此亦為民法第153 條所明定。
五、就本件買賣之過程，證人即被告王邱月瓊之女王碧森證稱：鈞院卷第15頁108 年11月26日授權書內代理人欄位是伊簽的。被告王邱月瓊有授權伊和被告王棋正處理。鈞院卷第101至104 頁專任委託銷售契約書也是伊簽名委託。買賣議價委託書最下面欄位所載的簽名是陳紋烜拿給伊簽的。在場有伊、伊兒子許峻源、簡杏如、陳紋烜，不記得日期。最後授權底價是每坪64,000元，更改底價時被告二人均知悉。伊有看到本票長得像便條紙，不像是支票，但沒有看內容，不確定票號等語。證人即買方仲介簡杏如證稱：王碧森於108 年12月23日晚上，在大園區工業區7-11外面座位區簽立買賣議價委託書。有確認價格、票據，有請王碧森簽收商業本票，但王碧森請仲介代為保管。有把代收買方即原告提供之本票，給王碧森本人親自確認過。本票有換過，所以塗改，然後請原告確認後簽名，但票據價格是一樣的。108 年12月23日晚上給證人王碧森簽名，印象中當時是已經94的票號。買賣議價委託書上面除了有金額每坪64,000元，也有稅、規費、付款條件、議價條件、簽約都有先約定，有提供給雙方都看過才由買方原告及證人王碧森簽名等語及卷內買賣議價委託書等客觀書證之記載內容（本院卷第107 頁）相互勾稽以觀，原告與萬豐仲介公司就系爭土地進行議價，並先交付萬豐仲介公司票面金額1,000 萬元之商業本票，作為議價保證金，後由萬豐仲介公司取得被告王邱月瓊、王棋正二人之代理人王碧森之書面同意（即原證4 買賣議價委託書），當時在場者除有被告王邱月瓊、王棋正二人之代理人王碧森與買賣雙方之仲介人員簡杏如、陳紋烜外，尚有王碧森之兒子即訴外人許峻源，被告王邱月瓊、王棋正二人之代理人王碧森始簽署原證四買賣議價委託書，同意出售系爭土地，亦即約定由被告王邱月瓊、王棋正二人，以每坪64,000元之價格，將系爭土地出售給原告，包括稅費及規費負擔、付款條件等買賣內容，均已詳載於原證四買賣議價委託書。從而，被告王邱月瓊、王棋正二人之代理人王碧森簽署原證四買賣議價委託書後，兩造即已完成系爭土地之議價程序，而原告交付1,00
0 萬元之議價保證金商業本票，則轉為系爭土地買賣定金之一部分，並由被告王邱月瓊、王棋正二人之代理人王碧森書面同意萬豐仲介公司代為保管，堪認原告與被告王邱月瓊、王棋正二人間，就系爭土地之買賣契約已屬有效成立。原告交付之商業本票雖曾更改，但亦無礙於上開認定，附此敘明。
六、然就被告王邱月瓊嗣後無法履行契約之原因，業據證人王碧森證述係因被告王邱月瓊嗣後意識不清無法申辦印鑑證明，原告所舉之證人簡杏如亦證稱於109 年1 月中旬見到被告王邱月瓊時被告王邱月瓊是無意識（本院卷二第35、48頁），且經本院函詢醫院，查依林口長庚醫院病歷記載，被告王邱月瓊因診斷為多發性神經內分泌瘤、腦動脈瘤破裂、腦梗塞後遺症、高血壓、慢性阻塞性肺病、肺炎、左側後交通動脈非創傷性蜘蛛網膜下腔出血及水腦症於該院就醫，109 年7月21日最近一次回診時行動需輪椅輔助，可勉強配合指令，但不能正常應答，肢體無力長期臥床等語，有該院回函附卷可稽（本院卷一第185 頁），證人簡杏如雖曾向證人王碧森建議可以地政士簽證之方式取代印鑑證明，然經本院函詢主管機關地政士簽證之相關要件，據覆略以：按「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」、「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場。…四、登記原因證明文件經依法由地政士簽證。…」、「地政士符合下列各款規定，得向直轄市或縣（市）主管機關申請簽證人登記，於受託辦理業務時，對契約或協議之簽訂人辦理簽證…」、「地政士為不動產契約或協議之簽證時，應查明簽訂人之身分為真正，不動產契約或協議經地政士簽證後，地政機關得免重複查核簽訂人身分。…」分為土地登記規則第40條、第41條、地政士法第19條、第22條規定。其立法意旨條為保障真正權利人之權益；規範於申請土地登記時，登記義務人應親自到該管地政事務所確認身分及同意辦理登記之真意，又地政士簽證為當事人免親自到場替代措施之一，即登記原因證明文件（如不動產契約或協議等）倘經地政士簽證者，當事人得免親自到場，地政機關得免重複查核簽訂人身分；故地政士辦理簽證時，應查明不動產契約或協議簽訂人之身分為真正，並確認當事人同意辦理登記之真意。貴院所詢一造已意識不清可否辦理簽證1 節，地政士為確認當事人真意，應依其親身見聞、觀察能力及以客觀事實為據，予以綜合判斷當事人是否具同意辦理登記之意思表示能力，此有內政部函附卷可稽（本院卷二第65-66 頁），是在被告王邱月瓊意識不清之情況下，亦無法以地政士簽證之方式取代印鑑證明。
七、綜上所述，被告王邱月瓊無法履行契約係因罹患疾病意識不清，並非有何故意或過失，而買賣議價委託書第4 條第4 項及民法第249 條第3 款、專任委託銷售契約書第8 條第4 項經核均非通常事變或不可抗力責任，原告依據上開條款請求被告王邱月瓊給付為無理由。原告亦非專任委託銷售契約書之當事人，其以專任委託銷售契約書第8 條第4 項為請求權基礎尤屬無稽。
八、然查被告王棋正並無任何不履行契約之正當理由，其嗣後並已將系爭土地中其所有之應有部分出售予訴外人，自應依買賣議價委託書第4 條第4 項及民法第249 條第3 款加倍退還原告保證金。按違約定金（民法第249 條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第25
0 條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同。約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252 條違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710 號）。是本院尚無從依民法第252條酌減被告王棋正應加倍給付原告之保證金。至被告王棋正應給付原告之金額，應以原告交付之保證金1,000 萬元之2倍乘上系爭土地中被告王棋正所有之應有部分換算面積與系爭土地應有部分換算總面積之比例計算，結果為1,038,359元【計算式：1,000 萬2 183.33/3531.15＝1,038,359，元以下四捨五入】。
九、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。綜上所述，原告請求被告王棋正給付1,038,359 元，及自起訴狀繕本送達（本院卷一第41頁）翌日即109 年3 月10日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日
書記官 李韋樺