臺灣桃園地方法院民事判決110年度簡上字第153號上 訴 人 鄭文仁被上訴人 黎氏姮上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於本院桃園簡易庭民國110年3月26日109 度桃簡字第539號第一審判決不服，提起上訴，本院於111年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付逾新臺幣伍萬伍仟參佰壹拾元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔八分之一，餘由上訴人負擔。事 實
一、被上訴人起訴主張及於上訴時補充略以：上訴人於民國108年7月1 日向被上訴人承租門牌號碼桃園市○○區○○路000 號6樓房屋（下稱系爭房屋），並簽有租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年7月10日起至109年7月9日止，每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元、管理費3,957 元，並依系爭租約第5條約定，向上訴人收取以2個月租金計算之押金7萬元。詎上訴人未按時繳納租金及管理費，經屢次催告仍置之不理，嗣被上訴人發現上訴人自行搬離系爭房屋，被上訴人自得依系爭租約第12條第2項後段及第3項約定，收取1個月押金3萬5,000元作為違約金。又上訴人遲繳租金累積2期，經被上訴人寄發存證信函仍置之不理，被上訴人自得請求上訴人給付108 年10月11日起至同年12月21日止，共計2月11日租金，合計8 萬2,837 元【計算式：3萬5,000元＋3萬5,000 元＋（3萬5,000元÷30日×11日）＝8萬2,837 元】，扣除1 個月押金3 萬5,000 元，上訴人應給付積欠之租金4萬7,837元。再者，上訴人自108 年10月11日起至同年12月21日止未繳管理費，合計9,365 元【計算式：3,957 元＋3,957元＋（3,957元÷30日×11日）＝9,365元】，此外，被上訴人為上訴人墊付水費331元，瓦斯費317元，電費902 元，合計1,55
0 元，另上訴人搬離系爭房屋時，未歸還茶几，被上訴人受有1萬5,000元之損害，且上訴人未歸還鑰匙，致被上訴人須更換全部門鎖支出4,800元及支出清潔費2 萬元，合計3 萬9,800元。末以，上訴人擅自搬離系爭房屋，致被上訴人直至109年4月均無法使用系爭房屋，上訴人應賠償被上訴人4個月不能使用系爭房屋之損失，即4個月租金及管理費共計15萬5,828元，合計上訴人應給付被上訴人25萬4,380元（計算式：欠繳租金及管理費5萬7,202 元＋代墊之水、電、瓦斯費用1,550元＋損害賠償費用3 萬9,800元＋空屋補償金15萬5,828元＝25萬4,380元）。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人25萬4,380元。
二、上訴人於原審答辯及上訴補充略以：上訴人已繳納108年7至9月共3個月的租金及管理費，係被上訴人將系爭房屋斷電、斷水，導致上訴人無法繼續居住，才於108 年12月21日搬離系爭房屋，並將鑰匙交給管理員。上訴人搬離前有以簡訊通知被上訴人，並非無故搬離，搬離後也有接獲被上訴人的簡訊表示知道上訴人搬離此事。上訴人使用系爭房屋5月12日（108 年7 月10日至108 年12月21日），應付之租金及管理費總額為20萬3,246元，扣除上訴人已經幾付18萬5,552元（包含押金7 萬元），僅積欠租金、管理費1萬7,694元。又上訴人已繳納電費902元，且搬離系爭房屋時已將系爭房屋清理乾淨，無須支付房屋清潔費，另上訴人未拿走茶几或門鎖6把等物。再者，上訴人於108年12月21日搬離系爭房屋，被上訴人亦知悉上情，自不得請求109年1月至4月間的空屋賠償費。被上訴人曾於108年9月27日、同年12月10日以存證信函、同年11月29日以手機簡訊通知上訴人應於12月10日搬走，另於108年12月18日或19日請人至系爭房屋要求上訴人搬走，復於12月19日、20日將系爭房屋斷水斷電等方式要求上訴人搬家，上訴人乃於12月21日搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙交予管理員，並通知被上訴人。是系爭租賃契約已於108年12月21日經兩造合意終止，被上訴人僅得請求租金2萬3,279元等語資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決命上訴人應給付被上訴人8萬3,749 元（租金及管理費15萬3,101元、水費331元、瓦斯費317元扣抵押金7萬元），並駁回被上訴人其餘請求，暨就被上訴人勝訴部分依職權宣告得假執行。上訴人就其敗訴部分提起部分上訴，並聲明：㈠原判決命上訴人給付超過2萬3,279元部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人於原審電費902元、損害賠償3萬9,800元、空屋賠償金15萬5,828元之敗訴部分，上訴人水費331元、瓦斯費317元之敗訴部分，均未據其等提起上訴，俱已告確定，非本院審理範圍）。
四、本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人向伊承租系爭房屋，約定租期自108 年7月10日起至109 年7月9日止，每月租金為3萬5,000元、管理費3,957元，並已交付押租金7萬元，被上訴人繳納3期租金後未再按期繳納之事實，業據被上訴人提出系爭租約、存證信函為證（見原審卷第7至18頁），且為上訴人所不爭執，應堪信為真實。惟被上訴人主張系爭租約因上訴人遲延給付租金定期催告進而終止契約，上訴人應給付積欠之租金及管理費等情，則為上訴人所否認，辯稱系爭租約經兩造於108年12月21日合意終止，僅需給付至該日為止之租金及管理費等語，是本件兩造間爭點厥為：㈠系爭租約於何時終止？㈡被上訴人得請求上訴人給付之租金、管理費數額若干？茲說明如下：
㈠系爭租賃契約於何時終止？
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項及第2 項分別定有明文。
2.被上訴人主張上訴人108 年10 月起即未支付租金，故以108
年9 月27日、同年12月10日及24日存證信函定期催告上訴人支付租金，否則即終止系爭租約，不另通知，並送達上訴人等情，固據其提出存證信函暨收件回執為據（見原審卷第13至18、30、31、43至45頁），而上訴人亦不爭執其向上訴人承租系爭房屋後，僅繳納108年7月、8月、9月共3個月之租金及管理費之情（見原審卷第49頁）。惟系爭租約第4條所約定之給付租金期限為每月10日以前（本原審第7頁），被上訴人於上開最遲所寄發108年12月24日存證信函催告上訴人給付租金時，上訴人遲延給付租金2月15日，扣除依土地法第100條所定上訴人已給付2個月押金後，未達2月之租額，從而，被上訴人以上開存證信函定期催告上訴人支付租金進而終止租約，與民法第440 條第2 項規定不合，自不生民法第440條第1項催告及終止系爭租約之效力。
3.次按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423條定有明文，此乃出租人之主要義務。又合意解除契約或合意終止契約，乃屬契約行為，須經雙方意思表示合致始能成立。
4.觀諸上開被上訴人寄發予上訴人存證信函內容，均有向上訴人表示「如逾期仍未給付，並以本函為終止租約之意思表示」等語（見原審卷第13至18頁），另上訴人提出兩造間電話簡訊對話內容，被上訴人稱：「鄭文人（仁）先生您好。目前我還沒收到租金。我認為你們如果沒有辦法繳。『你們就住到12月10日』前要把房子清空還我。2019年11月29日…」等語（見原審卷第52頁），均可見被上訴人已向上訴人為提前終止租約之意思表示。參以被上訴人於108年12月18日、20日將系爭房屋申請暫時供水、供電，此有系爭房屋社區管理委員會物業管理勤務日誌、台灣電力股份有限公司及台灣自來水股份有限公司第二區管理處桃園服務所函覆本院可查（見原審卷第143、173、174頁），被上訴人所為即顯示其無意履行出租人上揭義務。是由上開情事可知，被上訴人已無意履約，而向上訴人寄發存證信函及簡訊為期前終止契約之意思表示。又上訴人於受上開被上訴人終止契約之意思表示通知後，進而搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙交付社區管理室等情，有系爭房屋社區大樓管理員陳之屏於原審之證述及管理勤務日誌可稽（見原審卷第126、144頁），惟社區管理員係於109年1月15日將系爭房屋鑰匙交付被上訴人一節，則經陳之屏證述明確，並有管理勤務日誌足佐（見原審卷第126頁背面、145頁）。而系爭租約第17條固約定「出租人與承租人雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載地址為準」等語（見原審卷第9、10頁），惟細譯該約定之文字，應係指兩造間通知若係以郵寄為之者，即應以系爭契約所載地址為準，並非限制兩造間通知均應以郵寄方式為之。是被上訴人以電話簡訊所為終止租約意思表示之通知，或上訴人將系爭房屋鑰匙交被上訴人收執所表徵之意思表示之，均於通知達到兩造時發生效力。則被上訴人既於109年1月15日收領系爭房屋鑰匙，應認該日上訴人終止租約之意思表示達到被上訴人，且已依兩造間提前終止租約之合意返還租賃物予出租人。從而，可認兩造期前終止租約之意思表示合致，並於被上訴人收受系爭房屋鑰匙時，系爭房屋已於109年1月15日返還予被上訴人而回復原狀，即契約終止。
5.至上訴人雖主張其於108年12月21日即搬離系爭房屋，亦為被上訴人所知悉，兩造已於該日合意終止租約云云，並提出兩造電話簡訊對話內容為證（見原審卷第54頁）。惟對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。 民法第94條、第95條第1項前段分別定有明文，則上訴人就被上訴人所為終止租約要約之意思表示為承諾，其意思表示應於通知達到被上訴人時始生效。而上開簡訊內容僅足認被上訴人知悉上訴人搬離系爭房屋之事實，尚不足證明上訴人有為任何意思表示之通知，難認其搬離系爭房屋時，兩造已有終止租約之意思表示合致，是以，上訴人辯稱租期應計至108年12月21日云云，即非可採。
㈡被上訴人得請求上訴人給付之租金、管理費數額若干？
系爭租約已於109年1月15日經兩造合意終止，業經本院認定如前述，是被上訴人得以向上訴人請求之租金及管理費均應計算至109年1月15日止，而依照系爭租約第4 條所約定之給付期限為每月10日以前（見原審卷第7頁），又上訴人已繳付7月、8月、9月即108年7月10日至108年10月9日之租金及管理費一節，前已敘明，則上訴人尚積欠108 年10月10日至109年1月15日合計3月6天之租金及管理費，合計為12萬4,66
2 元【計算式：《（3萬5,000元＋3,957元）×3 月＝116,871元》＋《（3萬5,000元＋3,957元）÷30日×6日＝7,791元；元以下四捨五入》＝124,662元】，則被上訴人得請求之租金及管理費於12萬4,662元範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人所得請求上訴人給付積欠租金、管理費之金額，合計為12萬4,662元；又上訴人得請求被上訴人給付水電費331元、瓦斯費317元，業經原審判決確定，則於109年1月15日兩造合意終止租約後，被上訴人依系爭租約之法律關係，得請求上訴人給付之金額應為12萬5,310元【計算式：124,662元＋331元＋317元＝125,310元】。另依系爭租約第13條第4項之約定，系爭租約之押金可用於扣抵承租人未繳清之相關費用（見原審卷第9頁），且被上訴人向上訴人收有押金7萬元，乃兩造所無異詞，則被上訴人以上開押金7萬元扣抵上訴人依系爭租約所上開費用12萬5,310元後，上訴人尚應給付被上訴人5萬5,310元。從而，原審判命上訴人給付被上訴人逾5萬5,310元之本息部分，及就該部分依職權為假執行之宣告，即有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第
1、2項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 吳佩玲法 官 張世聰正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 111 年 3 月 28 日
書記官 顏崇衛