臺灣桃園地方法院民事判決110年度簡上字第242號上 訴 人 周昱霖被 上訴人 陳德勝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年5月28日本院桃園簡易庭110年度桃簡字第356號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國111年3月29日辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項但書第3 款擴張或減縮應受判決事項聲明之情形，不在此限，上開規定於簡易程序之上訴程序亦準用之，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項但書第3 款、第436條之1第3項定有明文。經查，上訴人於原審聲明：「被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）6萬5,670元，及自辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，嗣於本院民國110年10月7日準備程序期日追加聲明為：「被上訴人應給付上訴人9萬9,420元，及其中6萬5,670元自原審辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，核屬擴張上訴聲明，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：被上訴人於108年3月23日向伊承租坐落桃園市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），約定租期2 年，每月租金1萬3,500元，於每月23日前給付，被上訴人並已繳交押租金2萬7,000元（下稱系爭租約）。詎被上訴人於109年9月10日通知伊欲提前終止系爭租約，依系爭租約第7條第4 項約定，應給付違約金1萬3,500元；另兩造磋商後，本約明系爭租約自109年10月31日前終止，故被上訴人本應於109年10月31日前遷出系爭房屋，惟其竟於109 年12月31日始遷出系爭房屋並將系爭房屋返還伊，應給付2個月相當於租金之不當得利2萬7,000元，且應依系爭租約第6 條第2項約定給付相當於2個月租金之違約金2萬7,000元；再者，被上訴人僅給付109年9月半數之租金，109年10月之租金則全未給付，共計積欠租金2萬250元；此外，被上訴人於租賃期間內，於屋內進行祭拜、點香行為，燻黑屋內牆壁，毀損系爭房屋，致伊於收回房屋後需支出修繕費用1萬1,670元以回復原狀。爰依系爭租約及不當得利法律關係，提起本件訴訟並追加起訴，求為被上訴人應給付上訴人9萬9,420元，及其中6萬5,670元自原審辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息之判決等語。
二、被上訴人則以：上訴人已同意伊提前終止系爭租約，伊因買受房屋貸款期程遲延，與上訴人磋商，上訴人亦同意伊可續住至109年12月底。此外，伊有繳納109年12月之租金，109年11月之租金亦已由押租金抵付，伊並未違約，無須支付違約金；另伊承租系爭房屋時上訴人有同意伊可以拜拜，縱然有留下煙燻之痕跡也是拜拜後之自然現象；再者，伊承租系爭房屋時，系爭房屋屋況不佳，伊出錢整修，上訴人其時同意整修費用可抵免1個半月租金，伊則用以抵免9月半數之租金及10月之租金，故伊並未積欠租金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人9萬9,420元，及其中6萬5,670元自原審辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、被上訴人於108年3月23日向上訴人承租系爭房屋，約定租期
2 年，每月租金1萬3,500元，於每月23日前給付，被上訴人並已繳交押租金2萬7,000元。嗣被上訴人於109年9月10日通知上訴人欲提前終止系爭租約，經兩造磋商後，約定系爭租約自109年10月31日前終止，惟被上訴人於109 年12月31日始遷出系爭房屋並將系爭房屋返還原告，而上訴人迄今並未歸還上開押租金等情，有系爭租約、兩造通訊軟體LINE對話紀錄在卷為證（見原審卷第4頁、第5頁反面-第6頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、本院之判斷：
（一）上訴人請求被上訴人給付系爭租約第7條第4項之違約金1萬3,500元部分：
按本契約租賃期間未滿，一方擬解約時，需提前一個月提出並支付違約金一個月由保證金扣除，固為系爭租約第7條第4項所明文，惟此約定係指契約當事人如於租期屆滿前單方行使終止權，須給付他方一個月租金之違約金，倘係租賃雙方均同意提前終止租約之情形，則無上開約定之適用。查，觀諸兩造間之通訊軟體LINE對話紀錄，上訴人於109 年5 月18日通知被上訴人：「……昨天聊到租期太長，若你有新的規劃，本人同意你可先期終止租約遷出，請必須於1個半月前告知，我好早做安排，並由末期減免1個半月租金，特此向你函告通知」等語（見原審卷第21頁），嗣被上訴人於109 年9 月10日通知上訴人於108 年10月31日終止系爭租約，已如前述，堪認系爭租約係經兩造合意於109 年10月31日終止，而非因被上訴人片面行使終止權而消滅，是上訴人依上開約定請求被上訴人給付違約金1萬3,500元，自屬無據。
（二）上訴人請求被上訴人給付109年9月半數及10月全月租金共2萬250元部分：
1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項分別定有明文，上開規定依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條規定於簡易訴訟程序第二審準用之。查，上訴人於原審言詞辯論期日已陳述：「（問：原告押租金有還被告嗎？）二個月的押租金新台幣27,000元尚未還被告，109年9月、10月分別以修繕金抵半個月、一個月的租金，109年11月的租金沒有給，被告有匯12月的租金。」（見原審卷第62頁），可見上訴人已就被上訴人抗辯109年9月半數及10月全月租金共2萬250元已經上訴人同意以整修費用抵付之事實，為自認之陳述。
2.上訴人於本院審理時雖主張：兩造當時是約定如果被上訴人依照約定期限將系爭房屋完好歸還上訴人，上訴人同意被上訴人可用整修費用抵付1個半月租金，但被上訴人不僅未依限返還系爭房屋，且其祭拜行為導致系爭房屋出現瑕疵，自不能主張抵免1個半月租金，且上訴人係遭被上訴人詐欺方為上述意思表示，上訴人要依民法第92條規定撤銷被詐欺之意思表示云云，而否認109年9月半數及10月全月租金2萬250元已以整修費用抵付之事實，然被上訴人既未表示同意上訴人撤銷自認，上訴人復未能提出任何事證證明其於原審之自認與事實不符，自無從撤銷其自認。況且，從上揭109 年5 月18日通訊軟體LINE對話紀錄中，上訴人僅向被上訴人表示：「……昨天聊到租期太長，若你有新的規劃，本人同意你可先期終止租約遷出，請必須於1個半月前告知，我好早做安排，並由末期減免1 個半月租金，特此向你函告通知。」等言詞，亦未見上訴人就1個半月租金之抵免另設有何等條件，與上訴人之主張亦屬不合，凡此，均可認被上訴人抗辯109年9月半數及10月全月租金2萬250元已由整修費用抵付等語，可以採信。從而，上訴人請求被上訴人給付租金2萬250元，並無理由。
（三）上訴人請求被上訴人給付2個月相當於租金之不當得利2萬7,000元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。復按無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。查：
1.被上訴人雖抗辯上訴人同意其可續住系爭房屋至109年12月底云云，並以兩造通訊軟體LINE對話紀錄為其依據，惟觀諸兩造LINE對話紀錄顯示（見原審卷第5頁反面至第6頁反面），被上訴人於109年9月10日向上訴人表示：「周先生你好，房子找到了，我就租到十月，房租匯6,750元。
」，上訴人則稱：「好。」，並詢問：「陳老闆10月份何時能遷出交屋？我要先找人承租。」，被上訴人則稱：「要到月底，因為房租到十月底。」，上訴人則表示：「陳老闆十月底搬離，9月份繳半個月租金，10月份免繳，若可能有延期，也提前通知我，抱歉閩南話我已經60歲了學不起來了。」，而後上訴人於109年11月6日向被上訴人表示：「陳老闆這個月我要刊登招租了。」，被上訴人稱：「要到12月底。」，上訴人問：「又再延一個月？」，被上訴人稱：「對啊。」，上訴人問：「你又不再付房租給我，用押金去抵是這樣嗎？」，被上訴人詢問：「可以嗎？」，上訴人表示：「我是很想幫你忙，我這裡租金也要繼續繳，我也壓了兩個月租金再房東哪，若你要延至12月底，希望你能幫我幫11月15日前正常繳租金，我這也有點轉不過來，招租已刊登，原先是說11月15日可以遷入，我去改成12月底，租金請你幫忙。」，而後上訴人於109年11月16日向被上訴人表示：「陳老闆還沒收到你的房租匯款通知，麻煩了。」，被上訴人表示：「就是到12月份，押金剛好用完，下個月會搬家，日期會告知你。」，上訴人則回覆：「押金歸押金，租金歸租金，郭老闆這是契約約定，若你不願再繳租金就請你搬家。」
2.縱觀上開對話內容，上訴人雖在兩造合意將系爭租約提前至109年10月底終止後，向被上訴人表示「若可能有延期也提前通知我」，但要求被上訴人如有租約延期之需求應提前通知，本不等於已同意延長租約，而可能僅係讓兩造能有餘裕進一步磋商延長租約之條件，被上訴人以上揭對話抗辯上訴人已同意延長租約期限至109年12月，並無依據；又從上訴人在被上訴人於109年11月6日詢問可否延長租約至109年12月底並以押租金抵付租金時，係表示若要延至12月底，希望被上訴人能繳納11月份之租金，可見上訴人不僅未同意被上訴人得以押租金抵付11月份之租金，且明確以被上訴人於11月15日前繳納11月份租金作為同意延長租約至12月底之條件，而被上訴人其後既未依限繳納11月份租金，上訴人同意延長租約至12月底之條件自未成就，難認兩造已合意將租期延長至109年12月底，或被上訴人得以押租金抵付109年11月之租金。
3.從而，系爭租約既於109 年10月31日終止，被上訴人仍無權占用系爭房屋至109 年12月31日止，已取得使用系爭房屋之利益，致使上訴人無法使用收益系爭房屋，上訴人自得向被上訴人請求返還其所受之利益。而上訴人於原審時既自承：被上訴人有匯款109 年12月之租金等語（見原審卷第62頁），是扣除上開金額後，上訴人得請求被上訴人給付1 個月相當於租金之不當得利1萬3,500元；逾此範圍之請求，則無理由，不能准許。
（四）上訴人請求被上訴人給付修繕費用1萬1,670元部分：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，最高法院48年台上字第887號判例亦可參照。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432 條亦有明文。是依上揭規定，出租人如未能證明承租人有未依善良管理人之注意，保管租賃物及保持其生產力，致租賃物毀損、滅失，且兩造租賃契約又未另有約定，出租人尚無從請求承租人賠償損害。
2.查，上訴人主張被上訴人於承租期間，有祭拜、點香之行為，固為被上訴人所不否認，然觀諸系爭租約並未約定被上訴人於承租期間不得進行日常之祭拜或點香行為，而衡以我國社會，於家中放置神壇或祖先牌位並點香祭拜者，並非罕見，是被上訴人單純之祭拜或點香行為，顯難認係未依善良管理人之注意保管租賃物及保持其生產力之行為；遑論上訴人雖提出修繕前後房屋照片、估價單及收據在卷為證（見原審卷第47頁反面、第68頁-第70頁反面），然上開修繕前照片多半採光不佳，已難忠實呈現被上訴人歸還系爭房屋後牆壁之狀況，且上訴人並未提出系爭房屋出租予被上訴人前之照片，則上訴人提出之照片中雖可見房屋牆壁呈現棕黑之痕跡，但是否均為被上訴人之祭拜點香行為導致，或是否係因照片採光不佳導致視覺上感受與實際情形有所出入，均屬不明，自難認被上訴人應負擔上開修繕費用，是上訴人請求被上訴人給付修繕費用1萬1,670元，亦非有據。
（五）上訴人請求被上訴人給付系爭租約第6 條第2 項之違約金2萬7,000元部分：
1.按乙方（即被上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。系爭租約第6條第2項定有明文。查，系爭租約已於109 年10月31日經兩造合意終止，已如前述，然被上訴人未依限履行遷讓交還系爭房屋之義務達2個月，業如前述，上訴人自得依上開約定，向被上訴人請求違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年度台上字第1612號、84年度台上字第2172號判決亦同此旨。另違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號判決意旨亦可參照。
2.本院審酌被上訴人於系爭租約屆滿後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，無權占用系爭房屋之期間為2個月，惟被上訴人仍有繳納12月之租金、與租約到期後拒不搬遷又拒不繳納分文租金之承租人相比，違反契約之程度尚不能等量齊觀，且上訴人仍保有2個月押租金2萬7,000元，已可部分填補上訴人在該段期間未能出租系爭房屋予他人之損失等一切情狀，認上訴人請求被上訴人給付違約金2萬7,000元，尚屬過高，而應酌減為1萬3,500元，方屬適當。是上訴人請求被上訴人給付系爭租約第6 條第2 項之違約金1萬3,500元，於法有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
（六）綜上，本件上訴人得請求之金額為相當於租金之不當得利1萬3,500元及違約金1萬3,500元，共2萬7,000元。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。本件被上訴人於締約時已繳納押租金2萬7,000元，且上訴人尚未退還等情，已如前述，則以押租金抵充後，上訴人主張之金額已無剩餘，被上訴人亦無由請求返還押租金，從而，上訴人本件之請求，即屬無據，不能准許。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約及不當得利法律關係，提起本訴並追加起訴，求為被上訴人應給付上訴人9萬9,420元，及其中6萬5,670元自原審辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不盡相同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，並為訴之追加，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴及追加之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 林春長
法 官 紀榮泰法 官 蕭淳尹以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
書記官 鄧文琦