臺灣桃園地方法院民事裁定110年度聲字第187號聲 請 人 呂易倫代 理 人 許書瀚 律師相 對 人 呂紹瑜
呂金龍呂健銘共 同訴訟代理人 簡長輝律師相 對 人 呂珈慧
宋得明上列當事人間請求變更共有物管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：聲請人為門牌號碼桃園市○○區○○○街00號（下合稱系爭建物）5樓建物所有權人，相對人則分為系爭建物1、2、3、4、6、7樓所有權人（詳如附表所示），而兩造所居住嘉麗堡社區之地下室即桃園市○○區○○段0000○號（下稱系爭地下室）為21戶共有（應有部分詳如附表所示），且建物第一次登記資料及協議書係記載共同使用，未有專用或分管契約之約定，亦非以應有部分較多者即認有停車位專用權，自應由兩造共同使用。詎相對人竟稱嘉麗堡社區於取得使用執照後曾約定系爭建物1至7樓使用系爭地下室編號
3、4、5、6停車位，並簽訂「108年10月27日車位專用同意書」（下稱系爭同意書）排除聲請人使用系爭地下室編號3、4、5、6停車位（下稱系爭停車位）之權利。又系爭同意書係聲請人與相對人呂紹瑜、呂金龍、呂珈慧間返還停車位訴訟（本院108年訴字第1262號）期間，由其他共有人未經聲請人同意即逕自約定，藉以作為另案訴訟之證據資料，其動機及目的顯有權利濫用之虞，且該約定是否有效，亦屬有疑。縱系爭同意書之約定為有效，然該約定忽視共有人應有部分之權益，相較於其他如輪流使用，亦屬侵害較大之方式，且對其他未使用車位之共有人無補償方案，自屬顯失公平。為此，爰依民法第820條第2項規定聲請法院裁定系爭地下室如系爭同意書所示之管理方法等語。
二、相對人則以：
㈠、呂金龍、呂紹瑜、呂健銘部分：系爭建物全部區分所有權人於民國85年6月14日即已約定系爭地下室停車位所有權及專用權，即系爭建物1至4樓各層所有權人各有一地下室停車位所有權及約定專有權，系爭建物5至7樓各層所有權人則無地下室停車位所有權及使用權，此由相對人就系爭地下室取得較多之應有部分（權利範圍比例均各為10000分之640），且數十年來有車位之住戶須較無車位之住戶每月應繳之管理費較高即明，並為聲請人於另案訴訟中所不爭執，故系爭建物住戶確就系爭停車位之使用範圍確已有約定專用權或默示分管契約之存在，自符合公平原則等語，資為抗辯。並聲明：駁回聲請人之聲請。
㈡、宋得明部分：相對人於買受系爭建物50號7樓房屋時即被前屋主告知未包含車位，故相對人一直未使用系爭地下室之車位。
㈢、呂珈慧未於訊問期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，民法第820條第1、2、3項分別定有明文。
其立法理由為:㈠為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，修正第一項。㈡共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。㈢對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第三項。再按所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，符合共有物之管理以自治為優先之原則，應由共有人全體共同協議訂立，此為民法第820條第1項規定所稱「除契約另有約定」之情形，無從以多數決方式為之，故分管契約之訂定與民法第820條第1項所稱之得以多數決為管理並非相同。參酌民法第820條第2項之立法理由，不同意之共有人得依民法第820條第2項聲請法院以裁定變更者，係指依民法第820條第1項之多數決或應有部分超過三分之二所成立之管理顯失公平者而言，至全體共有人合意而訂立之分管契約，即無上開規定之適用。
四、經查：
㈠、系爭車位無獨立之建號，未單獨辦所有權第一次登記，係位於兩造建物之地下室即2857建號內，系爭車位使用現況則如附表所示，而相對人呂紹瑜、呂金龍、呂珈慧前以聲請人無權占用系爭地下室6號車位為由，起訴請求聲請人騰空返還並給付相當於租金之不當得利，經本院以108年度訴字第1262號判決相對人勝訴（相對人不服該判決提起上訴，現繫屬於臺灣高等法院109年度上易字第1257號）。前開判決理由將「系爭建物之地下室是否有分管契約存在」列為爭點，並認定系爭建物1至4樓所有權人使用系爭地上室車位，5至7樓所有權人則無停車位之約定，共有人間已合意成立分管契約等情；聲請人旋以相對人呂紹瑜為被告，起訴主張兩造曾於105年間成立協議，約定相對人呂紹瑜應於1年內給付新臺幣100萬元作為聲請人無法使用系爭地下室3號車位之補償，亦經本院108年度訴字第1872號、臺灣高等法院109年度上易字第541號判決認定「而依上訴人（即相對人呂紹瑜）之主建物所共有地下室之權利範圍大於被上訴人（即聲請人）主建物所共有地下室之權利範圍一節觀之，可知位於該地下室之系爭車位係屬公寓大廈管理條例第3條第5款規定之約定專用部分，即屬上訴人（即相對人呂紹瑜）所有50號3樓房屋之約定專用部分甚明。」（見該判決第2頁），且聲請人於該案108年10月9日言詞辯論期日亦自陳：「當初雙方有協議，3號停車位是由被告使用，且已經使用23年」、「原告的房子在50號5樓。沒有車位。」（見該案卷第39頁至第40頁），此業經本院調取前開卷宗核閱無訛。佐以，系爭建物7樓原所有權人呂金龍於94年8月23日出售建物與第三人時，於買賣契約第14條明文約定「本買賣標的物之建物不含車位」（見該案卷第309頁至第314頁），本件相對人宋得明亦自陳「當初購入房屋（即系爭建物7樓），我的前手就說我沒有買車位」等語（見本院卷第291頁）。足徵相對人使用（或未使用）系爭建物地下室係基於系爭建物地下室全體共有人間協議成立之分管契約，並非民法第820條第1項所稱依共有人多數決或應有部分超過三分之二所定之管理，本院自無從依民法第820條第2項規定審酌該管理方式是否顯失公平。
㈡、聲請人雖以系爭同意書係其他共有人未經其同意逕自約定，藉以作為本院108年度訴字第1262號案件訴訟之證據資料，動機、目的顯有權利濫用之虞云云，惟查系爭地下室之共有人間就系爭地下室之管理使用方式，原即存有分管契約，內容即如附表所示，已如前述，相對人係依該分管契約之內容管理使用系爭地下室，至系爭同意書僅在重申依據系爭地下室共有人之原分管契約內容就系爭地下室之停車位為管理使用而已。故聲請人主張相對人系爭同意書排除聲請人使用系爭地下室編號3、4、5、6停車位之權利，且未有補償方案，顯失公平，請求本院酌予變更云云，即屬無據。
五、據上論結，本件聲請不應准許，爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日
書記官 謝宛橙附表：編號 所有權人 門牌號碼及其建號 系爭地下室之應有部分 約定車位專用之範圍 備註 1 呂紹瑜 呂金龍 呂珈慧 中埔六街50號1樓（2835建號） 10000分之1001 專用6號停車位 2 呂金龍 中埔六街50號2樓（2836建號） 10000分之1001 專用5號停車位 3 呂紹瑜 中埔六街50號3樓（2837建號） 10000分之1001 專用3號停車位 4 呂健銘 中埔六街50號4樓（2838建號） 10000分之1001 專用4號停車位 5 呂易倫 中埔六街50號5樓（2839建號） 10000分之361 無使用停車位權利 6 呂珈慧 中埔六街50號6樓（2840建號） 10000分之361 無使用停車位權利 7 宋得明 中埔六街50號7樓（2841建號） 10000分之361 無使用停車位權利