臺灣桃園地方法院民事裁定110年度聲字第349號聲 請 人 邱逢鑫相 對 人 邱姜鳳妹
邱逢寬邱琇梅邱琇良邱玉慧邱惠彩共同代理人 林清漢律師上列當事人間請求廢棄共有物之管理事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、聲請意旨略以：㈠兩造共有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地
），每人應有部分為7分之1。聲請人前因第三人玉禮實業股份有限公司（下稱玉禮公司）無權占用系爭土地，對玉禮公司提起拆屋還地之訴訟，經鈞院以109年度壢簡字第405號、109年度簡上字第265號判決（下稱系爭拆屋還地判決）判命玉禮公司拆除占有系爭土地之地上物，並應將該部分土地返還聲請人及其他共有人，嗣並聲請強制執行，經鈞院以110年度司執字第69295號拆屋還地強制執行事件受理在案，惟聲請人對玉禮公司聲請強制執行時，玉禮公司即就占用之土地向其他共有人簽立契約，並提起債務人異議之訴（即鈞院110年度訴字第1861號）主張已依民法第820條第1項規定，與其他共有人過半數及其應有部分合計過半數（或共有人之應有部分合計逾3分之2）之同意簽訂系爭土地租賃契約（下稱系爭租約），約定系爭拆屋還地判決附圖A、B、C部分仍由玉禮公司租用（租期5年）。
㈡相對人邱姜鳳妹、邱琇梅、邱琇良、邱玉慧、邱惠彩等人均
否認有簽立系爭租約，則系爭租約當事人簽章之真實性即有可疑。系爭租約之租金亦明顯低於市場行情甚多，足認系爭租約係由玉禮公司與相對人邱逢寬所主導簽立。系爭土地特定部分之出租應仍徵得含聲請人之全體共有人之同意，聲請人自得行使妨害除去請求權，並以脫法行為否認系爭租約之效力。另縱相對人邱逢寬取得買受其他共有人就系爭土地應有部分之契約債權，然其仍無權於未經其他共有人同意之情形下，代理其他共有人與玉禮公司簽立系爭租約，則系爭租約未經相對人邱逢寬以外之其他共有人同意，應屬無效。
㈢系爭土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用
地，為農業發展條例所規定之耕地，是系爭土地應僅供農業使用始屬合法，惟相對人卻將系爭土地出租與玉禮公司，其租賃目的除違反農業發展條例之限制外，玉禮公司近年亦有多次違反空氣污染防制法、環境影響評估法第17條、水污染防治法第18條、廢棄物清理法第31條第1項第2款之違規，經桃園市政府裁罰在案，系爭土地恐有遭玉禮公司工業污染之虞，致使全體共有人遭受不利益，對聲請人而言更顯失公平，自非允當。爰依民法第820條第2項之規定聲請裁定廢棄系爭租約，並禁止相對人就系爭土地出租予玉禮公司，及為避免法律關係複雜化，禁止相對人於鈞院109年度訴字第699號分割共有物案件判決確定前，就系爭土地使第三人對之為管理、使用、收益及其他用益行為或占有及其他事實行為。
二、相對人則以：聲請人提起本件聲請顯係基於惡意、不當目的或有重大過失，且事實上或法律上之主張欠缺合理依據，懇請鈞院依民事訴訟法第249條第1項第8款規定裁定駁回。並依同法第249條之1第1項規定處罰鍰等語置辯。
三、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法第820條第1項、第2項分別訂有明文。而所謂共有物之管理包括共有物之保存、改良及利用，管理後所產生之利益或損害由全體共有人一起分享或負擔甚明。
四、本件聲請人既主張除相對人邱逢寬以外之共有人並未簽立系爭租約，亦未成立此等將共有物出租之管理行為，則既無此等管理協議存在，自無從依民法第820條第2項之規定，請求法院裁定變更管理內容。倘認此等管理協議存在，聲請人亦未證明將系爭土地出租他人之管理方法對之有何顯失公平之情形，自不得恣意請求變更之。至聲請人所稱系爭土地出租予第三人玉禮公司之租金過低云云，惟其並未提出相同地區相鄰位置、相同使用類別及土地現況利用情形相近之土地出租行情可參，尚難認其主張可採，縱認屬實，仍可透過調整租金處理，亦無斷然禁止共有人將系爭土地出租特定人玉禮公司之必要。再系爭租約為相對人與玉禮公司間之契約，聲請人主觀臆測玉禮公司將違法使用、污染土地，且對系爭租約之效力爭執，亦非法院依民法第820條第2項規定所得審究，則聲請人據此請求廢棄系爭租約，亦屬無據。末聲請人以避免法律關係複雜化為由，聲請禁止共有人就系爭土地於他案分割共有物訴訟案件判決確定前，不得使第三人對之為管理、使用、收益及其他用益行為或占有及其他事實行為等內容，不僅與民法第820條第2項變更管理方法無涉，甚至顯然違反民法第818條之規定，共有人本可按其應有部分對共有物全部為使用、收益，以及第820條第1項之規定容許共有人以多數決管理共有物等規定，尤無可採。綜上，本件聲請為無理由，應予駁回。
五、爰裁定如主文。中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 李麗珍以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內，向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣壹仟元。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 謝伊婕