臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第147號原 告 黃櫻娥訴訟代理人 林珪嬪律師被 告 黃容上列當事人間請求給付買賣價金事件，於民國110 年4 月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應同意原告向安新建築經理股份有限公司領取如附表所示帳戶內之新臺幣陸拾肆萬元。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造前經住商不動產居間仲介，而於民國109 年10月21日簽
署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定由被告以總價新臺幣（下同）318 萬元向原告買受坐落桃園市○○區○○段○○○段00○00地號土地（權利範圍12分之1 ）及其上同段
914 號建物（權利範圍全部），亦即門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○○號3 樓之1 之房地（下稱系爭房地），並約定由被告將買賣價金分期匯款至安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經公司）如附表所示之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。其後被告依約於109 年10月22日將系爭房地買賣價金之簽約款32萬元、於109 年11月16日將完稅款32萬元匯款至系爭履保專戶。原告亦依約交付系爭房地之土地所有權狀、印鑑證明等過戶資料予地政士即訴外人談麗貞代書。詎被告之後發現廁所上方儲物櫃空間內有4 樓糞管，以及電源總開關設置在陽台等情，而主張系爭房地有瑕疵，遲遲不肯與銀行對保，系爭買賣契約所約定之交屋日為109 年12月
7 日，被告遲至109 年12月7 日才向銀行對保，但隨即又要代書暫停過戶，且不將過戶所需費用匯至系爭履保專戶。
㈡原告依系爭買賣契約第8 條第2 項約定，以109 年12月11日
桃園南門郵局第459 號存證信函、109 年12月28日桃園南門郵局第483 號存證信函通知被告不得暫停流程、不得刁難代書辦理不動產所有權移轉登記，並限期被告完成交屋手續，被告皆未履行，原告才以被告片面違約，依上開約定於110年1 月6 日以桃園南門郵局第3 號存證信函向被告為解除契約之意思表示，並主張沒收被告已繳價款64萬元作為懲罰性違約金。為此，爰依系爭買賣契約之約定提起本件訴訟。並聲明：被告應同意原告向安新建經公司領取系爭履保專戶內之64萬元。
二、被告則以：㈠被告在109 年10月中旬看屋時，多次詢問系爭房地是否有漏
水，房仲均答沒有漏水情況。簽約後，從109 年10月底告知原告屋況漏水等多項瑕疵，但原告除了極力否認和完全不理會外，遲至原訂交屋日109 年12月7 日前幾天才在無協調之情況下自行稍微修補瑕疵，對於樓下天花板不堪漏水狀況、糞管、違法配電盤等瑕疵一概不回應。
㈡原告多次欺騙、隱瞞已知屋況瑕疵，涉及詐欺，被告已對原
告提起刑事訴訟及民事訴訟（本院109 年度桃簡司調字第1433號案件，下稱另案民事訴訟），請求依民法第359 條規定減少價金、負瑕疵擔保責任及債務不履行損害賠償責任。另因原告未交付無瑕疵房屋，被告已多次以存證信函主張同時履行抗辯，應免除任何違約金。被告從未拒絕點交，已多次以存證信函提出交屋條件，亦即從買賣價金中扣除損害賠償金額後，以系爭履保專戶內之餘額支付餘款，全遭原告拒絕，完全無溝通協調之餘地，被告延遲給付尾款有實質原因和法律依據。依系爭買賣契約第8 條第3 項之約定，因被告已經對原告提起另案民事訴訟，故於確定判決前，雙方應同意停止系爭履保專戶買賣價金之撥付，故原告主張無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造前於109 年10月21日簽立系爭買賣契約及系爭履保申請書，約定由被告以總價318 萬元向原告買受系爭房地，而被告於109 年10月22日將系爭房地買賣價金之簽約款32萬元、於109 年11月16日將完稅款32萬元匯款至系爭履保專戶等情，業據提出系爭買賣契約、系爭履保申請書為憑（見本院卷第9 至16頁），且為被告所不爭執（見本院卷第
121 頁），是此部分之事實，堪先認定。
四、原告復主張被告未依約配合辦理所有權移轉登記，經原告限期催告後仍不履行，故主張解除系爭買賣契約，並沒收被告已繳納至系爭履保專戶之款項作為懲罰性違約金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件兩造間之爭點為：㈠原告解除系爭買賣契約有無理由？㈡原告依系爭買賣契約第8條第3 項約定請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之64萬元，有無理由？茲分敘如下：
㈠原告解除系爭買賣契約有理由。
1.按系爭買賣契約第5 條第1 項約定：「房地產辦理登記時，經承辦地政士通知買賣雙方提供（或補繳）證件、用印及其他應納稅捐，雙方均應依規定期日、種類、內容、金額配合辦理，均不得刁難或藉故要求任何補貼，如因遲延致影響產權登記致使他方損害者，應由遲延者負損害賠償責任。」；而第8 條第2 項前段則約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，權狀返還賣方，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議。」，從上開約定可知，兩造均負有配合辦理房地所有權移轉登記之義務，若原告以書面限期7 日以上催告被告履行，而被告仍未履行時，原告即得依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定解除系爭買賣契約。
2.經查，本件兩造所約定之交屋期限為109 年12月7 日，惟系爭房地於該日並未完成交屋程序，其後雙方存證信函往來之經過為：
⑴原告於109 年12月11日以桃園南門郵局459 號存證信函限期
催告被告於10日內完成交屋手續，並於109 年12月14日送達被告，此有該存證信函及回執可憑（見本院卷第17至20頁）。
⑵被告於109 年12月16日以桃園府前1331號存證信函表示，已
對原告提起另案民事訴訟，系爭買賣契約之交易將暫停進行至判決為止，此有該存證信函可參（見本院卷第55頁）。⑶被告於109 年12月24日又以台北南海郵局1235號存證信函表
示拒絕交屋，並提出必須完成①扣押買方訴訟請求價金50萬元在系爭履保專戶內、②由原告就系爭房地2 樓至4 樓所有漏水情況明確說明並簽立書面切結書為瑕疵擔保、③由原告提供廠商書面保固3 年及之前的修繕證明等條件（下稱系爭條件），始得交屋，此有該存證信函可憑（見本院卷第21至23頁）。
⑷原告於109 年12月24日以桃園南門479 號存證信函表示拒絕
被告所提之系爭交屋條件，並請被告於期限內完成交屋手續，此有該存證信函及回執可佐（見本院卷第25至27頁）。
⑸被告於109 年12月26日以八德大湳郵局648 號存證信函聲明
主張依民法第264 條及354 條規定，買受人對瑕疵之物有拒絕受領之權，得主張同時履行抗辯，且聲明「從交屋日暫停給付價金和交屋」，並表示同意交屋，但須扣押訴訟求償金額在系爭履保專戶內至判決為止，此有該存證信函可參（見本院卷第29頁）。
⑹原告於109 年12月28日以桃園南門483 號存證信函再次限期
被告於文到7 日內完成交屋手續，該函乃於109 年12月29日送達被告，此有該存證信函及回執可憑（見本院卷第31至35頁）。
⑺被告於110 年1 月4 日又以台北莒光郵局1 號存證信函主張
同時履行抗辯，表示從未拒絕點交並已明確告知會繼續履約，另再重申須原告同意扣押部分價金在系爭履保專戶內始可點交之條件，此有該存證信函可佐（見本院卷第61頁）。⑻原告於110 年1 月6 日以桃園南門3 號存證信函向被告為解
除系爭買賣契約之意思表示，並沒收已繳納價金，該函乃於
110 年1 月7 日送達被告，此有該存證信函及回執可參（見本院卷第37至39頁）。
3.從上開兩造存證信函兩往之經過，可知被告確有不配合辦理過戶之事實，而其所持之理由包含①主張如需交屋，原告需同意其所提出之系爭交屋條件、②主張同時履行抗辯、②主張其已對原告提起民事訴訟，系爭買賣交易應暫停等，然查：
⑴被告提出之系爭交屋條件並無理由。
①依系爭買賣契約第7 條第7 項第2 點之約定：「房地點交前
，如發現買賣標的物有物或權利瑕疵，依下列約定處理，惟如本契約另有約定，從其約定：2.買方如行使減少價金權利，經賣方書面同意，買方得於同意範圍內，逕將減少之價金自當期應付款中扣除，惟如賣方不同意或數額有爭議時，買方仍需先將價金存匯入專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理。」，可知，在被告主張系爭房地有瑕疵而行使減少價金權利、但雙方仍有爭議之情況下，系爭買賣契約之上開約定已約明，就有爭議部分之款項，應待爭議解決後，再依協議或訴訟辦理，是被告主張應將買賣價金扣留其於另案民事訴訟主張金額乙節，本即無須原告再為同意，僅須依上開約定辦理即可，故被告以原告不同意將爭議款項扣留於系爭履保專戶為由，拒絕辦理過戶，並非可採。
②又系爭買賣契約對於辦理所有權移轉乙節，並未約定原告有
提出瑕疵擔保之書面切結書、廠商保固3 年及之前修繕證明等義務，是被告自行以上開要求作為配合辦理過戶之條件，乃係增加系爭買賣契約原所無之約定，原告並無義務答應，故被告以此理由拒絕交屋，亦非有據。
③從而，被告主張原告須答應系爭交屋條件，始得交屋，並非可採。
⑵被告主張同時履行抗辯並無理由。
按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」，民法第264 條第1 項定有明文。本件被告主張原告未交付無瑕疵之房屋，故依上開規定主張同時履行抗辯，而拒絕配合辦理過戶。惟查，兩造間就系爭房地是否有瑕疵乙節，固有爭執，然縱認系爭房地有瑕疵，被告於109 年11月24日已以台北南海郵局114 號存證信函，向原告表示「因賣方已無誠信，買方拒絕賣方修繕並依民法多項條文請求賣方減少價金」等語（見本院卷第87頁），可知被告就其所主張瑕疵部分，已不要求原告修繕或交付無瑕疵之物，而是主張減少價金，且其之後於109 年12月24日、109 年12月26日、110年1 月4 日之存證信函，及其因瑕疵問題對原告所提起之另案民事訴訟，亦均是如此主張，有前開存證信函及另案之民事訴訟起訴狀可參（見本院卷第77至84頁）；足見被告雖主張系爭房地有瑕疵，惟其所主張者，並非要求原告修繕、交付無瑕疵之物或是解除契約，而是要求減少價金；又系爭買賣契約第3 條乃約定，兩造應先辦理所有權移轉登記後，再由被告給付尾款，有系爭買賣契約可佐（見本院卷第9 至10頁），是無論是否要減少價金，被告均仍負有先行配合辦理過戶之義務，從而，被告以原告未交付無瑕疵之房屋或不同意減少價金為由，拒絕辦理過戶，並無理由。
⑶被告主張暫停過戶並無理由。
按系爭買賣契約第8 條第3 項約定：「買賣雙方皆應依約履行買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙方同意安新建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決確定後，安新建經始依確定判決結果執行專戶價金之撥付。」，有系爭買賣契約可參（見本院卷第11頁）。本件被告雖有就系爭房地瑕疵問題對原告提起訴訟，惟被告於另案民事訴訟所主張者為請求減少買賣價金，如前所述，故該案所處理之爭議問題乃為「買賣價金是否應該減少」，而非「被告是否有配合辦理所有權移轉登記之義務」，自難認兩造就本件之爭議有提起訴訟之情形；況依上開約定，被告提起另案民事訴訟，亦僅生停止系爭履約專戶價金撥付之效力，並不因此使整個買賣契約義務之履行全部停止，故被告自仍負有先行配合辦理過戶之義務，是被告以上開理由主張暫停過戶，亦無理由。
⑷綜上所述，足認被告所持以拒絕辦理過戶之理由，均非可採。
4.本件原告於已於109 年12月28日以存證信函限期被告於文到
7 日內完成交屋手續，該函乃於109 年12月29日送達被告，已如前述，惟被告仍無正當理由而未於期限內配合辦理不動產移轉登記，則原告於110 年1 月7 日以存證信函解除系爭買賣契約，自堪認有據。
㈡原告依系爭買賣契約第8 條第3 項約定請求被告同意原告領取系爭履保專戶內之64萬元，為有理由。
1.經查，系爭買賣契約已因被告不依合約履行配合辦理過戶之義務，而經原告解除，業經認定如前，則依前揭系爭買賣契約第8 條第2 項約定，原告即得沒收已繳價款作為懲罰性違約金。至該違約金之金額是否過高，法院應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況、債權人所受損害及債務人違約時之一切情狀斷之。本院審酌兩造就系爭房地是否有瑕疵乙節固有爭執，惟被告既已主張要減少價金，自應就其他契約約定事項繼續進行履行，然被告於原告兩次催告後，均仍未履行，致使契約之履行無故產生停滯延宕，有所不妥；再考量兩造均為有一定智識經驗及資力之自然人，本得衡量自身履約意願及經濟能力，本諸自由意識及平等地位，自主決定同意系爭契約之違約金約款與否，雙方並無締約地位不平等，故對於兩造所約定之懲罰性違約金金額，自不宜過度介入；是綜合兩造之約定及本件履約之情狀後，認原告請求以已繳價款64萬元作為違約金，尚屬適當。
2.被告雖以其已提起另案民事訴訟為由，主張應暫停系爭履保專戶內買賣價金之撥付云云。然本件原告既已解除系爭買賣契約，則就另案民事訴訟之爭點即「買賣價金是否應該減少」，即已非系爭買賣契約履行之爭議問題，故被告抗辯已提另案民事訴訟而應暫停撥付買賣價金，並無理由。從而，原告主張被告應同意原告向安新建經公司自系爭履保專戶內領取64萬元之違約金，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定，請求被告同意原告向安新建經公司領取系爭履保專戶內之64萬元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 7 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 10 日
書記官 邱佑儒附表：
┌────┬─────────┬───────────┐│ 銀行 │ 帳號 │ 戶名 │├────┼─────────┼───────────┤│玉山銀行│00000-00-000000-0 │安新建築經理股份有限公││敦南分行│ │司價金履約保證專戶 │└────┴─────────┴───────────┘