臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1501號原 告兼反訴被告 林明祥訴訟代理人 林更穎律師被 告兼反訴原告 林秀金上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年3月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。
二、本訴訴訟費用由被告負擔。
三、原告假執行之聲請駁回。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹萬伍仟壹佰貳拾伍元。
五、反訴原告其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔千分之七，餘由反訴原告負擔。
七、本判決第四項於反訴原告以新臺幣伍仟壹佰元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹萬伍仟壹佰貳拾伍元為反訴原告預供擔保，則得免為假執行。
八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴，反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告係基於兩造間買賣契約債務不履行之法律關係起訴，先位主張解除契約，請求被告返還買賣標的物以回復原狀；備位則請求被告給付買賣價金。被告即反訴原告則以原告即反訴被告未履行上開買賣契約之義務，反訴請求損害賠償與返還不當得利。是本件本訴、反訴標的均與兩造間買賣契約之內容直接相關，訴訟資料亦有共通，足認被告提起反訴與本訴相牽連，符合上開規定，應屬合法。
貳、本訴實體方面：
一、原告主張：
(一)先位部分：原告於民國110年5月19日與被告訂定買賣契約（下稱系爭契約），由被告以新臺幣（下同）550萬元買受原告所有如附表所示房屋及其坐落基地（下稱系爭房地）。其後，原告已於110年6月3日將系爭房地之所有權移轉登記予被告，兩造並約定於110年7月1日進行點交，然原告嗣於約定期日到場準備點交時，被告卻拒不配合，且除已代償系爭房地原有貸款2,688,353元以外，亦不願給付剩餘價金。為此，原告已分別於110年7月2日、23日分別寄發存證信函，催告被告於函到7日內配合辦理點交房地，及於函到8日內給付價金餘款，被告收受後卻仍置之不理；原告遂又於110年8月5日寄發存證信函對被告為解除系爭契約之意思表示，並以本件起訴狀繕本之送達再次表達解約之意，故系爭契約應已合法解除。系爭契約既經解除，被告依法即負有返還給付物之回復原狀義務，且其取得系爭房地所有權亦失卻法律上原因，因而受有不當得利；原告爰依民法第259條第1款、第179條後段之規定提起本件先位之訴，請求返還系爭房地。並聲明：1.如主文第1項所示。2.願供擔保，請求准予宣告假執行。
(二)備位部分：退而言之，如認系爭契約未能解除而仍存在，則本件買賣價金550萬元扣除已代償之2,688,353元、約定之鑑界保留款10萬元、原告應給付被告之違約金13,750元及其他相關費用後，餘額尚有2,360,447元。且依系爭契約第4條之約定，被告本應於系爭房地完稅後3日內即110年6月4日前付清本件價金，卻遲延給付，應另依系爭契約第12條第2項之約定，自110年6月5日起按日給付原告買賣總價0.5‰即2,750元之違約金至清償日止。爰依買賣契約之法律關係提起備位之訴，請求被告給付上開金額。並聲明：1.被告應給付原告2,360,447元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自110年6月5日起至清償日止，按日給付2,750元之違約金。2.願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告答辯：兩造訂定系爭契約時，因系爭房地尚有承租人占有使用，且疑似有占用鄰地之情形，故原係約定原告應於110年6月19日使承租人搬離系爭房地並辦理點交，且於點交時須由原告負責委託鑑界，以釐清占用情形。然而，上開約定期限屆至後，承租人卻未按期搬離，占用鄰地之情形及處理方式亦仍屬不明，顯見原告已有債務不履行之情事。此外，被告嗣於110年7月1日到場驗屋，更發現系爭房屋有鋼筋外露、牆壁空心之瑕疵，且與原告提出之現況說明書不符，可見原告有故意不告知瑕疵之行為。從而，系爭房地不能辦理點交，應係可歸責於原告，原告主張解除契約應屬無據。且原告既未將上開占用鄰地之情形及物之瑕疵處理完畢，亦不能請求被告給付價金餘款。並聲明：1.原告先、備位之訴均駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)經查，兩造於110年5月19日訂定系爭契約，約定由被告以價金總額550萬元向原告買受系爭房地，並委託訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦理價金履約保證。其後，被告已於110年5月20日、28日各匯款275萬元至合泰公司於台新銀行開立之履約保證帳戶，並於同年6月9日自該帳戶撥款2,688,353元以代償系爭房地原有之貸款；原告則於110年6月3日將系爭房地所有權移轉登記予被告等情，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、合泰公司銷帳檔查詢結果、台新銀行付款通知書、系爭房地公務用登記謄本可參（本院卷一第51、53、78-83、84-85、141、143頁），且為兩造所不爭執，此部分之事實先可認定。
(二)又關於系爭契約之買賣價金，除上開代償貸款之2,688,353元及相關費用支出外，剩餘金額均仍保留於履約保證專戶，然被告不同意撥付予原告，且兩造迄今尚未就系爭房地進行點交之事實，為被告所不爭執（本院卷一第152頁），但辯稱係因原告提出之系爭房地有承租人逾期搬遷、占用鄰地尚未釐清等債務不履行之情形，及有鋼筋外露、牆壁空心等物之瑕疵，始不願辦理點交並給付價金等語。然查：
1.系爭契約訂定時，因系爭房地尚有承租人占有使用，且疑似有占用鄰地之情形，兩造遂於第17條特別約定事項之第9項、第10項分別定有「目前房屋出租第三人，乙方（即原告）承諾將房客於110年6月19日前搬離；該租客租期至110年12月底止，乙方承諾在本案價金中提付10萬元，交有巢氏八德店轉交房客於房客搬離時付清。」、「乙方承諾於結案點交時，保留10萬元於專戶，因甲方（即被告）疑慮本標的可能占用左隔壁小部分坪數，乙方應請鑑界釐清，並補貼隔鄰不得影響甲方之完整性，保留款不足者，乙方願補足交付。鑑界費、代辦費由乙方交付。逕由專戶扣付之。」之條文（本院卷一第82頁）。嗣於110年6月22日，兩造又因此等事項訂定增補協議書（本院卷一第111頁），內容略以：「一、承租人目前承諾得於110年6月30日搬空。二、自本案110年6月21日產權移轉完畢得結案起算至110年6月30日點交止，依合約第12條第3款，乙方及仲介每日2,750元違約金（2,750*9＝24,750）共24,750元，平均賠償予甲方。三、如若因為疫情關係，租客仍無法搬離者，至遲應於110年7月1日前騰空點交，乙方不得異議，但仍應付違約金1天2,750元予甲方。」、「四、另關於本房屋後方兩側占用隔鄰者，約定保留10萬元予專戶，俟釐清時交付。目前乙方已向調解委員會申請處理中，因於疫情可能須110年7月12日，視疫情狀況調解左鄰右舍。」兩造間定有上開內容之契約條款，應可認定。
2.依上開條款內容，兩造於系爭契約第17條第9項本係約定原告應於110年6月19日前使承租人遷出系爭房地；惟嗣後簽立之增補協議第3條則改為約定至遲應於110年7月1日騰空點交，堪認兩造對於原告促使承租人騰空遷讓，並點交系爭房地予被告之給付義務，已達成變更給付期限之合意。是變更前之給付期限縱已屆至，於變更後之給付期限屆至前，仍不能指為給付遲延。又原告嗣已於110年7月1日，使承租人搬離系爭房屋，為被告於言詞辯論時所自承（本院卷二第256頁），自應認原告就此部分之給付義務，已依增補協議之約定按期履行，被告以此辯稱原告有債務不履行之情事，應非可採。
3.又關於系爭契約第17條第10項及增補協議第4條之訂定緣由，證人即本件仲介人員林士媗到庭證稱：系爭契約簽立前，原告代理人有向仲介人員提及系爭房屋疑似占用左側鄰地0.3坪，因此簽約當下我對此建議保留30萬元的價金於專戶；但原告代理人表示此金額太多，只願保留10萬元，被告也同意，並稱不在乎占用問題，此事可以慢慢處理，房子先交給她，於是我就請代書在合約上加註保留款10萬元，但如有不足，原告仍要補足；嗣於110年6月9日鑑界後，結果顯示系爭房屋兩側均有占用鄰地，且面積多於前述之0.3坪，兩造因此又於110年6月22日簽立增補協議書，就此問題商議處理等語（本院卷一第234、236、238頁）。綜合參照上開條款文字，並可見兩造就系爭房地疑似占用鄰地之情事，乃先於系爭契約約定「於點交結案時」保留10萬元之價金於履保專戶之條件，嗣得知占用面積擴張後，仍再次訂定內容相仿之約款，並約明「俟釐清時」交付保留款。堪認兩造就系爭房屋占用鄰地之情事已有特別約定，以保留10萬元價金於履保專戶作為相關費用擔保之方式，將房地之點交與占用鄰地脫鉤處理。被告再以系爭房屋占用鄰地尚未釐清為由，拒絕點交系爭房屋，即與此約定不合，並非有理。
4.又參諸系爭契約第17條第8項，兩造就系爭房屋之點交標準已定有「依現況固定物點交，乙方就屋況已折讓，乙方不做修繕」之特別約定（本院卷一第82頁）。且買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第359條前段、第360條定有明文。申言之，買賣契約之標的物存有物之瑕疵者，買受人得據以行使之權利或係主張解除契約，或係主張減少價金，或係請求債務不履行之損害賠償，惟並無如同承攬契約一般，請求出賣人修補、改善瑕疵之權利。從而，原告依系爭房屋之現況通知被告辦理點交，即屬依債務本旨提出給付，被告尚無從以前述瑕疵尚未修補為由，拒絕點交受領系爭房地。
(三)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條定有明文。又按買受人對於出賣人有受領標的物之義務，為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延，出賣人非不得依民法第254條規定據以解除契約（最高法院64年度台上字第2367號判決見解可資參照）。依上述，本件兩造訂定之增補協議，已約定於110年7月1日就系爭房地進行點交，且原告已按期使承租人遷讓而提出給付；被告所辯占用鄰地、不修繕瑕疵之情事，亦非拒絕受領標的物之正當事由；被告迄今拒絕受領系爭房屋，即已陷於給付遲延之狀態。是原告於110年8月5日寄發存證信函，並以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，應屬合法，系爭契約至遲即應於起訴狀繕本送達之110年9月16日（本院卷一第61頁）發生解除之效力。
(四)又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款定有明文。本件系爭契約業經原告合法解除，已如前述，則原告請求被告將已受領之系爭房地所有權移轉登記予原告，以此方式為返還，即有理由，應予准許。原告先位之訴既經全部准許，備位之訴即毋庸再為審究，附此說明。
參、反訴實體方面：
一、反訴原告主張：依兩造訂定之系爭契約，反訴被告本應於110年6月19日使承租人搬離系爭房地，並將系爭房地點交予反訴原告，卻逾期未為履行，即已陷於給付遲延；此外，尚有前述占用鄰地未釐清之不完全給付情形，及鋼筋外露、牆壁空心等物之瑕疵未為修補，爰對反訴被告為下列請求：
(一)反訴被告自110年6月19日起發生上開違約，致未能如期點交系爭房地予反訴原告，應依系爭契約第12條第3項之約定，按日給付2,750元之違約金。
(二)反訴被告自110年6月19日起發生上開違約，致未能如期點交系爭房地予反訴原告，應依民法第233條第1項、第203條之規定，按總價金年息5%給付遲延利息。
(三)反訴原告為反訴被告代償貸款2,688,353元，使反訴被告無庸再向銀行給付利息，因而受有不當得利，應返還自違約日即110年6月19日起至完全給付之日止，依上開本金數額，按年息5%計算之不當得利。
(四)反訴被告自110年6月19日起發生上開違約，致未能如期點交系爭房地予反訴原告，使反訴原告須另行承租店面，因此每月額外支出租金22,000元，應由反訴被告按月賠償。
(五)系爭房屋因有上開物之瑕疵，經估價須支出782,547元之修繕費用，爰以此為準主張減少價金，並請求反訴被告對反訴原告給付之。
(六)反訴被告自110年6月19日起發生上開違約，致未能如期點交系爭房地予反訴原告，使反訴原告須賠償所委託之裝潢廠商無法如期進場施作之違約金12萬元，應由反訴被告負責賠償。
(七)依系爭契約第17條第10項，反訴被告本應負責鑑界並支付鑑界費用，卻因遲未釐清，而由反訴被告代為支付鑑界費用7,000元，自應由反訴被告返還之。
綜上，反訴原告聲明：1.反訴被告應自110年6月19日起至完全給付之日止，按日給付2,750元予反訴原告。2.反訴被告應自110年6月19日起至完全給付之日止，按系爭契約總價金年息5%給付遲延利息予反訴原告。3.反訴被告應自110年6月19日起至完全給付之日止，按本金2,688,353元之年息5%，返還不當得利予反訴原告。4.反訴被告應自110年6月19日起至完全給付之日止，按月給付反訴原告22,000元。5.反訴被告應給付反訴原告782,547元。6.反訴被告應給付反訴原告12萬元。7.反訴被告應給付反訴原告7,000元。8.願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告並無反訴原告所指之債務不履行情形，系爭房屋之上開狀況亦不能認為瑕疵，且系爭契約既經反訴被告合法解除，反訴原告上開關於債務不履行、減少價金及損害賠償之請求即失其依附，自非有理。並聲明：1.反訴原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)反訴原告雖主張反訴被告自110年6月19日起有違約情事，而未能如期點交系爭房地予反訴原告云云，但系爭契約所定之系爭房地點交期限業經兩造以增補協議變更為110年7月1日，反訴被告亦已於110年7月1日依約提出給付，而無給付遲延之情事，均已說明如前，是除增補協議第2、3條所約定，反訴被告已承諾與仲介公司平均分攤之110年6月21日至30日違約金12,375元（計算式：2,750*9/2），及反訴被告應獨自負擔之同年7月1日違約金2,750元，共計15,125元以外，反訴原告基於債務不履行之法律關係而請求之其餘遲延違約金、遲延利息、遲延給付所生之租金支出、裝潢違約金，均難認有理。
(二)反訴原告雖主張其為反訴被告代償貸款2,688,353元，使反訴被告免於再向銀行給付利息而受有不當得利云云，然反訴被告原定須向銀行給付之利息，根本與反訴原告無涉，縱使反訴被告因貸款之清償而無庸再向銀行給付後續利息，亦無必須改向反訴原告給付之理，自難認反訴原告有因此受有損害。至於反訴原告依不當得利或回復原狀之相關規定請求反訴被告返還此筆代償款之本金時，是否另依民法第229條第2項、第259條第2款等規定請求附加利息，乃另一問題，二者尚難混淆視之。是反訴原告此部分之請求顯無理由，自應駁回。
(三)再依上述，系爭契約既已於起訴狀繕本送達時經反訴被告合法解除，其效力即已溯及既往消滅，反訴原告自無從再於嗣後提起反訴時為減少價金之主張。其依此請求反訴被告給付782,547元，為無理由，應予駁回。
(四)末查，系爭契約至遲於110年9月16日即為解除，已如前述，反訴被告依系爭契約所定就系爭房地之鑑界義務亦隨之解消，反訴原告嗣於110年10月25日支出之鑑界費用7,000元（本院卷一第433頁）自無從再命反訴被告負擔。
肆、綜上所述，原告依民法第259條第1款之規定，請求被告給付如主文第1項所示，及反訴原告依兩造間增補協議之法律關係，請求反訴被告給付如主文第4項所示，為有理由，應予准許。反訴原告其餘之訴則無理由，應予駁回。
伍、按「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示」，強制執行法第130條第1項定有明文。故命為一定意思表示之判決，係於判決確定時直接發生擬制效力，本無待強制執行，亦無從以假執行之方式使其效力提前發生。本判決主文第1項係命被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告，屬於命債務人為一定之意思表示之判決，依上開說明，性質上即無從宣告假執行，是原告就此部分之假執行聲請於法不合，應予駁回。至於反訴原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，於本判決主文第4項之範圍內合於民事訴訟法第390條第2項之規定，爰酌定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，宣告反訴被告如為反訴原告預供擔保，則得免為假執行。至於反訴原告逾此範圍之假執行聲請，則因訴之駁回失其依附，應併予駁回。
陸、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：本訴部分依民事訴訟法第78條，反訴部分依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳逸倫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 31 日
書記官 蘇玉玫附表土地部分 土地坐落 面積(平方公尺) 權利範圍 桃園市○○區○○段000地號 44.07 1分之1 建物部分 建號 土地坐落 門牌號碼 面積(平方公尺) 權利範圍 桃園市○○區○○段000○號 桃園市○○區○○段000地號 桃園市○○區○○路0段000號 總面積：112.70 一 層： 31.50 二 層： 40.60 三 層： 31.50 騎 樓： 9.10 1分之1