臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第156號原 告即反訴被告 陳怡伶訴訟代理人 黃國展律師被 告即反訴原告 大惠光生物科技有限公司法定代理人 吳張惠美訴訟代理人 劉庭瑋上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將桃園市○○區○○路○號一樓如附圖所示3-4、3-5部分之房屋騰空後返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬參仟伍佰伍拾陸元，及其中新臺幣參拾玖萬玖仟壹佰玖拾肆元自民國一○九年十二月十四日起、新臺幣伍萬肆仟參佰陸拾貳元自民國一○九年十二月二十一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年十二月十四日起至第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
本判決主文第二項得假執行，但被告以新臺幣肆拾伍萬參仟伍佰伍拾陸元為原告預供擔保得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔，反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○路○ 號編號3-4 、3-5 之房屋騰空並回復原狀後返還予原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）454,768 元，及自民國109 年12月14日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（三）被告應自109 年12月14日起至聲明第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告165,000 元。最後變更聲明為：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○路○ 號編號3-4 、3-5 之房屋騰空後返還予原告。（二）被告應給付原告453,556 元，及其中399,194 元自109 年12月14日起至清償日止、54,362元自109 年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。（三）被告應自109 年12月14日起至聲明第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告165,000 元。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：被告於109 年5 月26日向原告承租桃園市○○區○○路○ 號1 樓如附圖所示3-4 、3-5 部分之房屋（以下合稱系爭房屋），作為營業店舖使用，租賃期間自109 年6 月10日起至110 年7 月31日止，兩造訂有租賃契約（下稱系爭租約），約定系爭房屋租金1 個月實收165,000 元，被告須於前一個月25日前支付。被告自109 年7 月起藉詞拒絕支付租金，經原告多次催告，置之不理，至109 年12月13日，積欠109 年8 月至109 年12月之租金，原告自被告交付之押金中扣除2 個月租金，仍積欠2 個月租金，原告於109 年12月13日以通訊軟體LINE通知被告，因被告積欠租金，原告依系爭租約第10條第1 款終止系爭租約，爰依系爭租約第3 條第
4 項及民法第455 條規定請求被告遷讓系爭房屋，並給付系爭租約存續期間積欠之109 年10月1 日至109 年12月13日止之租金399,194 元。被告於兩造租賃關係終止後仍繼續無權占有使用系爭房屋，獲有相當於每月租金165,000 元之利益，並使原告受有該租金之損害，依民法第179 條規定，請求被告自109 年12月14日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付165,000 元。又系爭租約第5 條規定原告通知水電費用後，被告應於一週內繳交。原告於109 年12月13日通知至109 年
9 月16日止已累積54,362元水電費要求被告繳納，被告亦未清償，依系爭租約第5 條規定請求給付。並聲明：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○路○ 號編號3-4 、3-5 之房屋騰空後返還予原告。（二）被告應給付原告453,556 元，及其中399,194 元自109 年12月14日起至清償日止、54,362元自109 年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。（三）被告應自109 年12月14日起至聲明第一項房屋返還原告之日止，按月給付原告165,000 元。關於被告反訴部分，則以：系爭房屋係原告向訴外人桃園市蘆竹區農會承租，日後歸還時須依據契約回復原狀，被告所為裝潢對於原告並無實質上之利益，系爭房屋裝修當時原告雖知悉有相關之裝修工程，然依系爭租約第4 條第5 項有關契約終止時房屋之返還規定，被告應於系爭房屋歸還時，將內部事後裝潢之物件全部拆除回復原狀，被告依民法第431 條第1 項請求於法無據。原告並未阻止被告營業行為，被告答辯狀自陳於收受占有系爭房屋後，即進行遮雨棚、內部裝潢、安裝冰鮮設備，以及水果販售等行為，顯然有在經營，僅因其股東退夥後將資金抽離，造成被告無法經營，被告倒果為因，諉稱係因原告所為造成股東退股，無法經營而受有損害，想藉此要求原告鉅額金錢以彌補自己損失。被告所稱工作物為大型倉儲冰櫃及櫥窗展示冰櫃，顯然屬於可分離之物品，其於歸還房屋時本負有將系爭房屋回復原狀即將相關物品帶離，被告請求原告賠償其無法營運之經濟利益損害、工作物購買及安裝與拆除後價值差額之損害，均無理由等語，資為抗辯，並反訴聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准予免為假執行。
三、被告則以：兩造固於109 年5 月26日簽訂系爭租約，原告並於109 年6 月11日交付系爭房屋予被告使用收益，被告收受占有系爭房屋後即進行遮雨棚、內部裝潢、安裝冰鮮設備及水果販賣等行為。被告承租系爭房屋係做24小時營業之計畫，稍加裝潢、裝飾、製作遮雨棚等，並非不合理，然原告於
109 年6 月19日逕向被告之使用人及僱用人表示停工，禁止施作遮雨棚、裝潢，109 年6 月24日再度進場施工，數日後再依照原告之喜好裝潢果汁部，原告常來指揮相關裝潢、位置擺放、硬體配置等，妨礙被告對於系爭房屋之使用收益，難謂已盡出租人交付使用收益之義務，原告先有給付不完全之情事，被告行使同時履行抗辯，拒絕為租金之對待給付，洵非無據。被告對於系爭房屋實施裝潢，對於牆壁、天花板、地板、水電管線及更新維護等裝潢支出之有益費用，增加系爭房屋價值至少800,000 元，原告於系爭房屋實施裝潢期間，對於系爭房屋之裝修樣式等指揮干涉等情，確實知悉被告對系爭房屋實施裝潢，未表示拒絕，被告依照民法第431條第1 項，請求原告償還被告800,000 元，於原告償還有益費用前，被告非不得拒絕返還租賃物。被告對於系爭契約約定之電費單價不爭執，惟被告於109 年8 月上旬因原告散播不實謠言導致事業無法繼續，已將水果完全撤離，殊難想像自109 年8 月上旬後仍有高度使用電力情形。系爭租約期間租金範圍既經兩造合意，原告請求給付自109 年10月1 日起至109 年12月13日止期間之租金共399,194 元，固非無見，惟兩造自109 年12月13日已無契約關係，被告否認就系爭房屋仍按月受有165,000 元利益。又原告限制被告使用收益之期間，累計約有30至40日，爰依民法第347 條準用359 條第
1 項規定請求減少價金165,000 元，並依民法第227 條第1項請求賠償165,000 元，請擇一為有利之判決。原告散播被告法定代理人捲款跑路等不實訊息，被告股東紛紛要求退資致原預定承租系爭房屋之水果販賣經營事業因資金欠缺而無法繼續，受有裝潢費、水電費、勞務薪資、預計營利盈餘等財產權及經濟利益等損害，依民法第184 條第1 項規定，請求原告賠償1,335,000 元等語，資為抗辯，答辯聲明：（一）駁回原告之訴。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。並提起反訴，反訴聲明：（一）反訴被告即原告應給付2,300,000 元，並應自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准為假執行之宣告等語。
四、本訴部分
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又「乙方（按指被告，下同）承租房屋租金，為每乙個月實收165,000 元整，須於前一個月的25日前給付甲方（按指原告，下同），乙方不得藉任何理由拖延或拒絕」、「押租保證金由租賃雙方約定為2 個月租金，金額為330,000 元整，乙方應於簽訂本契約之同時給付甲方」、「乙方如故意拖延租金支付超過一週或自行解約，拒絕租金，甲方得終止契約收回房屋，乙方於接到通知後十日內無條件遷出承租房屋」、「電費隨同台電區分夏季與非夏季計價，依電表分表使用度數計算，非夏季以0~500 度每度4 元，501~1000度每度5.5 元，1000 ~1500度每度6 元，1501度以上每度6.5 元」、「甲方應通知水、電費用後，乙方須於通知後一週內繳交。」、「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：（一）遲付租金之總額達二個月之金額，並經甲方發出催告通知後，於乙方接到通知後10天期限，乙方仍不為支付。」，分別為系爭租約第3 條第1 項前段、第3 項前段、第4 項前段、第5 條第4 項前段、第5 項前段、第10條第1 款所明定。
（二）經查：
1.原告主張被告承租系爭房屋，兩造簽訂系爭租約，約定租期自109 年6 月10日起至110 年7 月31日止，每月租金165,000 元，被告須於前一個月25日前支付，原告已將系爭房屋交付被告占有，109 年8 月份起之租金被告迄未給付等情，業據提出系爭租約、兩造間LINE訊息截圖等為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
2.被告前揭辯稱原告未盡出租人交付使用收益之義務，先有給付不完全之情事，被告行使同時履行抗辯，拒絕為租金之對待給付等語，惟為原告否認，並主張：被告自陳於109 年6 月11日收受占有系爭房屋，原告已交付系爭房屋供被告使用收益，完成系爭租約之義務，被告增建遮雨棚，依據系爭租約第7 條之約定，應由原告同意方能施工，原告曾代為向桃園市蘆竹區農會申請搭建鐵皮遮雨棚，經桃園市蘆竹區農會發函認為恐有影響消防及公共安全之虞，拒絕同意，並要求拆除已違規搭建之鐵皮遮雨棚及堆放物品；被告既稱於109 年6 月24日再度進場依照原告要求進行裝潢及遮雨棚，數日後再依照原告之喜好裝潢果汁部，顯然內部裝潢及遮雨棚已經安裝完畢，今稱後續租金因原告未給付合理使用收益之標的而毋庸繳納，難認合理；系爭房屋完好並無損壞，被告也營業數日，自無被告所述無法達成使用收益之目的，被告所稱數日後再依照原告之喜好裝潢果汁部部分與一般客觀事實不符，應由被告負擔舉證責任等語，且提出桃園市蘆竹區農會109 年6 月19日函影本為證。按「乙方在承租房屋外，需增加或改造裝修設備，或是新增大樓牆面看板招牌等，乙方應經甲方同意，始得依相關法令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全，始得施工，所需費用均由乙方負擔，退租時不得要求任何補償，並應邀同甲方檢查，除甲方認為得照現狀無償留置外，乙方應負回復原狀之責，否則甲方得就押租金款項扣抵僱工回復工資及材料諸費用。」，系爭租約第7 條第1 項定有明文。依上開約定，被告施作遮雨棚應經原告同意，原告就被告於系爭房屋搭建之鐵皮遮雨棚曾於
109 年6 月11日向桃園市蘆竹區農會申請房屋增修，該農會於109 年6 月19日以違反原告與該農會間租賃合約第12條規定，要求原告於7 日內將已違規搭建之鐵皮遮雨棚及堆放之貨物拆除並清理完畢，有原告提出之該農會函在卷可稽。被告未經原告同意施作遮雨棚已違反系爭租約約定，被告以原告禁止其施作遮雨棚主張原告未盡出租人交付使用收益之義務，即屬無據。被告辯稱原告指揮干涉其對系爭房屋之裝潢，既為原告否認，被告又未舉證證明，自難採信。系爭房屋業經原告交付被告占有，被告自得使用收益，被告復未舉證證明原告有阻止或妨礙其使用收益系爭房屋之事實，其辯稱原告未盡出租人交付使用收益之義務，尚難採信，被告主張同時履行抗辯拒絕給付租金，並無理由。
3.系爭房屋109 年8 月份起之租金被告迄未給付，原告主張於109 年12月13日以被告交付之押金中扣除2 個月租金，仍積欠2 個月租金，依系爭租約第10條第1 款終止系爭租約，並於109 年12月13日以通訊軟體LINE通知被告，業據提出兩造間LINE訊息手機截圖為證，被告對於原告提出之手機截圖亦不爭執，堪認兩造間系爭租約已於109 年12月13日終止。原告自得依前揭系爭租約約定及民法第455 條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋。被告雖以原告依民法第431 條第1 項償還有益費用前，為同時履行抗辯，拒絕返還系爭房屋，惟承租人所有民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，被告以其支出之有益費用未受清償，拒絕返還系爭房屋，自無理由。
4.系爭租約已於109 年12月13日終止，原告請求被告給付系爭租約存續期間積欠之109 年10月1 日至109 年12月13日止之租金399,194 元，被告就此金額之計算亦不爭執，原告此部分請求，為有理由。原告另請求被告給付其於109 年12月13日通知被告至109 年9 月16日已累積54,362元之水電費部分，業據提出兩造間LINE訊息截圖、電表照片等為證。被告對於系爭租約約定之電費單價不爭執，雖以前詞辯稱於109 年8 月上旬已將水果完全撤離，殊難想像自109 年8 月上旬後仍有高度使用電力情形云云，惟依原告提出之系爭房屋電表照片所示度數，比較109 年6 月10日至109 年7 月16日、109 年7 月16至109 年9 月16日、109 年9 月16日至109 年11月16日期間使用之度數，已逐漸減少，並無被告所稱仍有高度使用電力情形，且被告於109 年12月13日原告通知水電費金額時，對其金額未加爭執，綜合上開事證，堪信原告主張為真實，原告請求被告給付水電費54,362元，亦有理由。
5.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益。系爭租約於109 年12月13日終止，已如前述，被告自109 年12月14日起仍繼續占有系爭房屋迄未返還原告，受有占有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，系爭租約約定系爭房屋每月租金為165,000 元，原告占有系爭房屋即受有每月165,000 元之利益，依上開規定及說明，原告請求被告自系爭租約終止翌日即109 年12月14日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利165,000 元，自屬有據，被告否認就系爭房屋按月受有165,000 元之利益，不足採信。
（三）綜上所述，系爭租約於109 年12月13日終止，原告依系爭租約及民法第455 條條規定，請求被告騰空返還系爭房屋，自109 年12月14日起至被告返還系爭房屋之日止按月給付165,000 元，並給付原告453,556 元（計算式：積欠租金399,194 元＋水電費54,362元＝453,556 元），及其中租金399,194 元部分自109 年12月13日終止系爭租約時通知被告給付之翌日即109 年12月14日起、水電費54,362元部分自系爭租約約定109 年12月13日通知後一週內繳交之翌日即109 年12月21日起，均按週年利率百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。上開所命被告給付453,556 元本息部分，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，依職權宣告假執行，並依被告聲請，宣告被告預供擔保免為假執行。
五、反訴部分
（一）被告前揭反訴主張其對於系爭房屋實施裝潢，對於牆壁、天花板、地板、水電管線及更新維護等裝潢支出有益費用，依民法第431 條第1 項，請求原告償還被告800,000 元部分，按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431 條第1 項固有明文。惟上開有關有益費用償還請求權之規定，核其性質非屬強制之規定，本於契約自由及私法自治原則，於不違反公序良俗或顯失公平之情形下，非不得以特約方式，予以排除，而不予適用。系爭租約第
7 條第1 項已明文約定被告退租時不得要求任何補償，除原告認為得照現狀無償留置外，應負回復原狀之責。被告為自身營業之需要在系爭房屋所為之裝潢，依上開約定，被告於交還系爭房屋時，應負責回復原狀，自不得依民法第431 條第1 項規定請求原告償還該有益費用。
（二）被告前揭反訴主張原告限制使用收益期間累計約有30至40日，依民法第347 條準用359 條第1 項規定請求減少價金165,000 元，並依民法第227 條第1 項請求賠償165,000元，擇一請求原告給付165,000 元部分，原告否認有被告所指限制使用收益之事實，被告復未舉證證明，業如前述，被告依前揭規定，反訴請求給付165,000 元，自無理由。
（三）被告主張原告散播被告法定代理人捲款跑路等不實訊息，被告股東紛紛要求退資致原預定承租系爭房屋之水果販賣經營事業因資金欠缺而無法繼續，受有裝潢費、水電費、勞務薪資、預計營利盈餘等財產權及經濟利益等損害，依民法第184 條第1 項規定，反訴請求原告賠償1,335,000元部分，復為原告以前揭情詞否認，難認被告無法繼續經營為原告所致，被告反訴請求原告賠償1,335,000 元，亦無理由。
（四）綜上所述，被告反訴均無理由，應予駁回。被告反訴既經駁回，其假執行聲請，已失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之本訴為一部有理由，一部無理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條、第389 條第
1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 18 日
民事第二庭 法官 謝宜伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
書記官 李仲旻附圖