臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第1643號原 告 邱偉哲訴訟代理人 歐龍山律師被 告 陳文政訴訟代理人 鍾若琪律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國110年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬伍仟陸佰肆拾玖元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：
（一）坐落桃園市○○區○○段00地號土地及其上同段181建號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○○路0段000號）本為原告與訴外人邱俊翔共有，應有部分各為2分之1，原告另就原屬1層農舍之上開建物（面積144平方公尺）為增建後，於民國106年8月1日與被告簽立租賃契約書（下稱系爭租約），將如附圖編號A、B所示之土地及房屋（面積約400坪，下合稱系爭房地）出租予被告，約定租賃期間自106年8月1日起至109年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，系爭租約其他約定事項第1點並約定，原告於租賃期間將系爭房地出售他人時，經原告告知被告出售之事實後，系爭租約繼續存在兩造間6個月期滿時，生終止之效力。嗣兩造於109年7月31日租期屆滿時，約定續租3年，租期自109年8月1日起至112年7月31日止，除略有調漲租金外，其餘租賃契約之內容均未變更。
（二）原告與邱俊翔於110年1月7日，將系爭房地出售予訴外人張素蘭，並於110年2月3日移轉所有權登記予張素蘭指定之登記名義人。原告於110年1月20日先以口頭告知被告系爭房地出售之事實，復於110年3月24日與邱俊翔以存證信函告知被告，倘於110年4月20日前返還系爭房地，願給予補償，逾期則不再補償，被告至遲應於110年7月20日返還系爭房地，嗣原告再於110年5月31日以存證信函催請被告遵期返還系爭房地。
（三）系爭租約已於110年7月20日終止，原告自得依系爭租約其他約定事項第1點之約定及民法第455條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房地，又被告迄今仍拒不返還，原告亦得依系爭租約第6條之約定，請求被告自110年7月21日起至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付原告按租金5倍計算之違約金等語。
（四）並聲明：⑴被告應將系爭房地遷讓返還原告，並自110年7月21日起至遷讓返還之日止，按月給付原告15萬元；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）兩造於租賃之始，約定倘原告於租賃期間欲出售系爭房地，應於簽立買賣契約及移轉所有權登記前6個月通知被告，使被告得與原告商購系爭房地，若被告無意購買，亦有充足時間得另覓廠房搬遷，原告乃為自己之利益擬定並提出系爭租約，如認系爭租約其他約定事項第1項之約定語意不明，依契約解釋之疑義利益歸於非擬約人之原則，其不利益應由原告承擔，是原告應於出售系爭房地前6個月通知被告，方得提前終止系爭租約。惟原告係於出售系爭房地後，始通知被告並催請被告搬遷，與上開約定不符，系爭租約自尚未終止，且依民法第425條之規定，已移轉於被告與張素蘭指定之訴外人湯添傅間繼續存在，原告既非系爭租約之出租人，自無由本於出租人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付違約金等語，資為抗辯。
（二）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第455條第1項、第425條定有明文。系爭租約第6條約定：
「乙方（按：指承租人）於租期屆滿時，除經甲方（按：指出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。
」（見本院中壢簡易庭110年度壢簡字第956號卷［下稱簡易庭卷］第10頁）
四、得心證之理由：
（一）本件被告自106年8月1日起向原告承租系爭房地，約定租賃期間自106年8月1日起至109年7月31日止，並於期滿時續約，約定租賃期間自109年8月1日起至112年7月31日止，原告、邱俊翔於110年1月7日將系爭房地出售予張素蘭，並於110年2月3日移轉所有權登記予張素蘭指定的湯添傅等情，有系爭租約、建物登記謄本、土地登記謄本、地籍異動索引、地籍圖謄本、建物測量成果圖、現場照片及不動產買賣契約書等件為證（見簡易庭卷第8至57頁），且為兩造所不爭執，堪可採認，則依民法第425條規定，系爭租約應由湯添傅承受，原告已經不是出租人，租賃關係也沒有終止，原告依民法第455條第1項規定請求返還系爭房地並依系爭租約第6條之約定請求給付違約金，為無理由，應予駁回。
（二）原告雖主張其已依系爭租約其他約定事項第1點約定終止租約云云，然查：
1.系爭租約其他約定事項第1點約定：「乙方租約未滿三年到期日，甲方予售土地廠房應於六個月前告知乙方，讓乙方有充足時間另找廠房搬遷。」（見簡易庭卷第14頁）從條文文字來看，只有提到告知，沒有說可以終止，完全看不出有要排除民法第425條規定適用的意思，反而比較像是，原告因為不知道什麼叫做買賣不破租賃，以為系爭房地出賣並過戶之後，被告不能用系爭租約對抗買受人，才會這樣寫。
2.況且，民法第425條買賣不破租賃的規定，旨在保障作為經濟弱勢的承租人，應屬強制規定，當事人不得約定不適用之，否則其約定依民法第71條為無效。本件兩造之間假使真的有約定，原告要賣系爭房地時就可以終止租約，由於這會讓原告得在這種情形預先終止系爭租約，進而使民法第425條完全沒有適用的餘地，這樣的約定，縱使存在，也是惡意規避民法第425條規定的脫法行為，無效，民法第425條之規定於系爭租約仍有適用。原告此部分主張為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455條第1項規定及系爭租約第6條約定，請求被告將系爭房地遷讓返還原告，並自110年7月21日起至遷讓返還之日止，按月給付原告15萬元，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費4萬5,649元應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 鄧竹君