臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1650號原 告 余淑娟被 告 黃美幸上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣3萬元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔20分之1，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣3萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年12月8日簽訂租賃契約，由被告將門牌號碼桃園市○鎮區○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）轉租予原告，租賃期間自110年1月1日起至112年12月31日止，租金每月新臺幣（下同）1萬5,000元，被告並收取押租金3萬元（下稱系爭租約），兩造並於同日簽訂美髮店頂讓合約書，由被告將系爭房屋內美髮器材、電器、家具等物品頂讓予原告作為營業使用，原告並交付頂讓金16萬元（下稱系爭頂讓契約）；然被告竟隱匿其與系爭房屋屋主即訴外人馬燕潔所簽立之租約中，關於被告不得轉租系爭房屋之約定，且被告於110年2月24日將系爭房屋2樓處之廁所上鎖，不讓原告之顧客使用，另於110年3月10日關閉用水，阻擾原告營業，是被告既無法將系爭房屋正常交予原告使用，原告自得以起訴狀繕本送達被告終止系爭租約，並向被告請求返還系爭房屋押租金3萬元、違約金1萬5,000元、裝潢費9萬元、租賃期間營業損失13萬5,000元、終止租約後營業及誤工損失20萬元、頂讓金16萬元，共計63萬元等語。爰依系爭租約、系爭頂讓契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告63萬元。
二、被告則以：原告自110年3月起迄今，均未繳納租金，然仍正常使用系爭房屋及營業，經被告催繳仍置之不理，已屬違約，另系爭房屋2樓處之廁所並非兩造約定之承租範圍，且因原告遲未給付租金，被告始將熱水器用水關閉，然原告仍自行從自來水錶處接水管進入屋內繼續營業等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於109年12月8日簽立系爭租約，約定在110年1月1日起至112年12月31日期間，由被告將系爭房屋出租予原告，每月租金1萬5,000元，被告並收取押租金3萬元，兩造於同日另簽立系爭頂讓契約，原告並交付頂讓金16萬元予被告等情，有系爭租約、系爭頂讓契約等件在卷可稽（見本院卷第11-13頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭點判斷如下：
㈠系爭租約是否因經原告合法終止？
1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。次按承租人因第三人就租賃物主張權利，如致全部不能達約定租賃目的之使用、收益者，依民法第436條準用第435條第2項規定，承租人得終止契約，準此，如第三人對於租賃物有權利存在，因行使權利之結果，致承租人租賃目的全部不能達成者，承租人即得據此終止租賃契約。
2.經查，馬燕潔將門牌號碼桃園市○鎮區○○街000號房屋，於108年1月1日起至113年12月31日止期間出租予被告，其等租賃契約第8條約定：「乙方（即被告）未經甲方（即馬燕潔）同意，不得將出賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」等語（見本院卷第17頁），可見被告向馬燕潔承租時已明確約定不得將房屋轉租予他人，而被告卻將前開房屋中之系爭房屋範圍轉租予原告，並與原告訂立系爭租約，顯然已經違反其與馬燕潔之約定，而馬燕潔已另案向被告提起訴訟，請求被告應遷讓返還桃園市○鎮區○○街000號房屋，經其等於本院以110年度壢司簡調字第436號達成調解，被告同意於110年12月31日前將門牌號碼桃園市○鎮區○○街000號房屋遷讓返還予馬燕潔，可見馬燕潔對於被告出租予原告之租賃物具有權利存在，且經馬燕潔行使權利之結果，被告需於110年12月31日前遷讓返還門牌號碼桃園市○鎮區○○街000號房屋，此將導致原告日後有無法依照系爭租約使用系爭房屋之虞，是原告以起訴狀繕本送達予被告終止系爭租約，於法應屬有據。
3.雖被告辯稱原告自110年3月開始未繳納租金，其已合法終止系爭租約等語，並提出存證信函為證（見本院卷第116頁），然被告於本院審理時自承：原告有將110年3月租金匯款給我，但因為屋主馬燕潔介入轉租事宜，我為了要事情單純，就把該月份租金還給原告等語（見本院卷第122頁）、證人馬燕潔證稱：原告從110年3月開始就把租金付給我了，我於110年2月發現被告轉租，就跟被告說這樣不妥，被告說我是房東，才有權利處理此事，就要我去跟原告洽談等語（見本院卷第124頁），可見原告未給付租金之原因，乃被告拒絕受領始然，且被告已授權馬燕潔與原告洽談系爭房屋租賃事宜，經協商後，原告已將各月份租金交予馬燕潔，實難認原告有遲延給付租金之情，則被告以原告欠繳租金為由終止系爭租約，應屬無據，附此敘明。
㈡原告得請求被告賠償之金額為何？
1.押租金部分：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照），蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權予出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。查兩造租約業經原告合法終止，且原告並無積欠租金之情事，已如前認定，而被告於本院審理時，亦未抗辯其有因原告其他債務不履行之情形而受有損失，則原告請求被告返還系爭租約之押租金3萬元，應屬有據。
2.裝潢費、租賃期間營業損失、租約終止後營業及誤工損失部分:
經查，原告雖主張其遭被告隱瞞系爭房屋不得轉租一事，故受有裝潢費9萬元、租賃期間營業損失13萬5,000元、終止租約後營業及誤工損失20萬元等損害，然就前開損害金額，原告並未能提出任何證據供本院審酌，則其所述是否為真，已有可疑；況原告於本院審理時自承：我到現在還是有在系爭房屋開店營業等語（見本院卷第120頁），顯見系爭租約縱因原告合法終止，然其仍有繼續營業之事實，另參以證人馬燕潔證稱：等被告將依調解筆錄將房屋返還給我後，我再跟原告洽談，看他是否願意續租等語（見本院卷第124頁），亦可知原告仍有與馬燕潔另行締約後，繼續於系爭房屋營業之可能，是原告實際上應無受有裝潢費、租賃期間營業損失、租約終止後營業及誤工損失之情形，是原告此部分之請求，自無從准許。
3.違約金部分按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文，準此，違約金之請求，應以契約當事人間有此種約定之情形為限，然查，遍觀系爭租約之條文內容，均查無兩造間有約定一方債務不履行時，他方得請求違約金之任何隻字片語（見本院卷第11頁），是原告請求被告給付違約金1萬5,000元，實乏所據。
4.頂讓金部分⑴按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。又解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
⑵經查，觀諸系爭頂讓契約約定：「器材：甲方（即被告，下
同）將現況之器材經乙方（即原告，下同）點交確認後交付乙方。電器：甲方將現況之電器經乙方點交確認後交付乙方。家具：甲方將現況之家具經乙方點交確認後交付乙方。鍋爐：不含頂讓內，但可共同使用，維修費用甲乙雙方共同分擔」等語（見本院卷第13頁），可見系爭頂讓契約之真意，係由被告將系爭房屋內之器材、電器、家具等物出賣予原告，而關於鍋爐部分，則額外出借予原告使用，此由兩造間之簡訊對話內容，亦可見一斑（見本院卷第37頁）。雖系爭租約業經原告合法終止在案，然原告自承：兩造沒有約定如果我不營業的話，頂讓金要還給我等語（見本院卷第124頁），而系爭頂讓契約亦未約定需以系爭租約有效存在為前提，況原告自系爭頂讓契約訂立之109年12月8日起至本件言詞辯論終結之110年11月10日止，業已使用前開物品營業近1年之久，已達購買時所預定之使用目的，且效用上亦查無任何瑕疵存在。是原告請求被告返還頂讓金部分，即不得准許。
5.從而，原告得請求被告賠償之範圍，應以押租金3萬元為限。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求被告給付押租金3萬元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依被告聲請宣告如預供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 廖子涵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 29 日
書記官 劉雅婷