臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1689號原 告 邱淑蕙訴訟代理人 謝易澄 律師被 告 佳佳不動產經紀有限公司兼 法 定代 理 人 賴玉枝被 告 范哲龍
鄭兆霖共 同訴訟代理人 羅一順 律師被 告 臺灣房屋仲介股份有限公司楊明分公司法定代理人 李碧華被 告 張云甄
沈文有
張美玉共 同訴訟代理人 李德瑋上列當事人間請求損害賠償事件，於民國111年6月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告委託被告臺灣房屋仲介股份有限公司楊明分公司（以下簡稱被告楊明分公司）銷售原告所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段392建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），被告楊明分公司由該公司之經紀人即被告張云甄、店長即被告沈文有、經紀營業員即被告張美玉負責此部分仲介業務，原告並於民國108年3月12日與佳佳不動產經紀有限公司（以下簡稱被告佳佳公司）簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭仲介契約），約定仲介費為房地買賣價格的4%，原告於委託時已清楚告知被告佳佳公司等系爭房地現狀有被既成道路占用之事實。被告佳佳公司推由該公司之經紀人即被告范哲龍、店長即被告賴玉枝、營業員即被告鄭兆霖負責前揭買賣業務。108年3月16日原告與買方即訴外人陳柄嶂就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定陳柄嶂以新臺幣（下同）1,818萬元購買伊所有系爭房地，惟陳柄嶂將第一期簽約款200萬元匯入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之價金信託履約保證專戶（下稱履保帳戶），並於108年4月16日起即開始率同人員至系爭房地做設計規劃，且催請原告能盡早搬空以利4月底交屋後，卻於108年4月17日代書陳雅莉電知土地增值稅單下來可以辦理完稅，買方應依約於5日内給付第三期款時，未依約於108年4月22日前給付第三期完稅款，亦遲延給付第四期尾款。
㈡、108年4月29日起原告通知被告張美玉、鄭兆麟與代書陳雅莉等人，均未獲任何回應（電話不接、訊息不回），直至108年5月7日晚上10時左右，被告賴玉枝、鄭兆麟始至原告家中，以買方提出因部分土地遭馬路占用為由請求原告降價，原告即回應被告於簽約前已至少3次至現場確認，並由仲介會同買方至系爭土地之4個鑑界點確認土地界址，亦清楚確認部分土地作為道路使用之事實，雙方已毫無疑義，且此一資訊在不動產買賣契約書第12條特約事項已特別註明：「買方確定本標的物土地有被道路占用情事」，並有陳柄嶂在旁簽章；另在標的物現況說明書亦記明：「基地有供公眾通行之私有道路，侧邊，面對房子右侧」等語，故原告斷然回絕減價之請求。
㈢、仲介人員於出售不動產系爭房地時，會依不動產經紀人所製作之不動產說明書〔目錄包括：產權說明書、不動產標的現況說明書、土地權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本、地籍圖、建物測量成果圖、建物平面圖說或建物標示圖、債務確認單、位置與周邊環境略圖、成交行情、使用分區〕内所有事項向買方解說，惟買方卻以原告故意以不實之事，令其陷於錯誤而為意思表示，主張依民法第88條及第92條主張撤銷意思表示，解除買賣交易。惟依上開不動產經紀人之說明書内容，及不動產仲介人員之責任及義務，原告應無陷買方於錯誤之情事發生。原告原本委賣價是2,000萬元，已降價過一次，既是雙方確認買賣條件在案，自無再為減價之理，詎買方竟於108年5月13日發存證信函，以系爭土地因部分遭馬路占用而有重大瑕疵，逕行主張解除契約，並寄發存證信函，主張係因原告出賣之物有瑕疵而解除契約，不得將已付之價金沒收（並函知第一建經不得撥款予原告），惟原告不同意其解約並主張買方違約，且應沒收已收價款，而陸續發存證信函主張買方應出面處理違約及相關賠償事宜。
㈣、按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章；該不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之；經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項、第24條第1項分別定有明文。依前開規定房屋仲介業者有向買受人解說買賣標的不動產說明書之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進行交易，故房屋仲介既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方之媒介，就買賣標的物不動產之產權及相關資訊有確實報告之義務。
㈤、原告於108年3月12日與被告簽定系爭仲介契約時，約定仲介費為不動產價格4﹪，原告委託時已清楚告知被告系爭房地現況有被既成道路佔用之事實，復於被告居間後與買方陳柄樟簽定買賣契約，依系爭仲介契約中第4條，乙方之義務為：「1.乙方受委託處理仲介業務，應以善良管理人之注無義務為之。2.乙方應做好買賣交涉及回覆有關問題、告知銷售狀況，並於簽約前，應據實提供乙方最近三個月同類型不動產之成交行情，供甲方訂定售價之參考：如有隱匿不實，應負賠償責任......4.乙方製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經曱方簽認後，將副本交甲方留存：經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞒不實，乙方與其經紀人員應連帶負一切法律責任，其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任.......8.乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續」。本件被告楊明分公司、張云甄、沈文有及被告賴玉枝受原告委託銷售系爭房地，依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項及第24條第1項之規定，經紀房屋仲介之相關人員有向買受人解說買賣標的不動產之義務，且一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務，即被告等應向買方詳實解說系爭房地有供公眾通行之私有道路及其所占範圍，並確保買賣契約成立後，不生買方因該私有道路之通過或其通過範圍而主張解除買賣契約。 又被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝與前揭被告共同銷售系爭房屋，為履行辅助人，依不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第3項、第23條第1項及第24條第1項之規定，亦有向買受人解說買賣標的不動產之義務，自應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務，且應向買方詳實解說系爭房地有供公眾通行之私有道路及其所占範圍，並確保買賣契約成立後，不生買方因該私有道路之通過或其通過範圍而主張解除買賣契约。末依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應輿經紀人員負連帶賠償責任。被告佳佳公司及被告楊明分公司因其餘被告執行仲介或代鎖業務之故意或過失，造成系爭房地之買賣契約產生不確定性，而致訟累，使原告受財產上及非財產上之損害，自應與其餘被告負連帶賠償責任。
㈥、因被告上開附隨義務不履行，被告未善盡仲介義務，於收受仲介費後亦避不見面，且不出面處理買賣雙方之買賣糾紛，致使買賣雙方發生不動產買賣訴訟事件，均係被告等未善盡仲介義務所致，原告爰依民法第535條、第544條、第571條規定，不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告等連帶返還仲介費54萬元，且此事致使原告受幾年之訴訟案件纏身，精神上及經濟上受到極大之壓力及傷害，原告並得依民法第260條準用同法第227條向被告請求侵權行為損害賠償30萬元。
㈦、聲明：被告應連帶給付原告新台幣捌拾肆萬元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝則以：
㈠、基於損害填補原則，原告起訴所稱之損害，已於另案透過和解程序獲得填補，是其本件請求應無理由。又本件若是屬於違反契約造成債務不履行，原告應證明被告有何契約義務之違反。然而，被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝與原告間無居間契約，因為其等是買方的仲介，亦未收取原告所支付的仲介服務費。
㈡、系爭買賣契約履行之爭議為是否有既成道路占用，依照臺灣有關經紀人相關證照的考試，沒有要求經紀人有道路占用或土地鑑定之專業，故被告等無此項義務存在。被告也已經告知系爭土地確實有被既成道路占用問題。原告與買方於另案已經和解，且買方已經全額履行和解金的給付，故原告無任何損害。
㈢、被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝確實曾經協助買賣雙方協商，延至前案最高法院審理中才達成和解，非如原告所言仲介沒有協助過。本件被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝是作為系爭房地買賣之買方經紀人，有關於解說義務及帶看的義務，被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝均有依照契約履行義，是無論是在資格考試或者是在契約約定觀之，被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝並無鑑界或確認買賣標的物確實遭占用面積之義務，於本案的契約履行過程，被告佳佳公司、范哲龍、鄭兆霖、賴玉枝有跟其餘被告配合說明系爭房地占用的範圍，但是原告即買賣標的物的所有權人自己也不清楚系爭土地遭既成道路占用之確切面積，是在簽約之後才由買方自費鑑定才發現系土地遭既成道路占用之面積，與簽約當時所知悉的面積有差異，才衍生相關訴訟，故難認原告之請求有理由。
㈣、聲明：原告之訴及假執行之請駁回。
三、被告楊明分公司、張云甄、沈文有、張美玉則以：
㈠、原告表示被告楊明分公司公司經紀人員收受仲介費後避不見面，且不出面處理買賣雙方之糾紛，致使發生不動產買賣訴訟事件，致原告受臺灣桃園地方法院108年度重訴字第331號判決判賠買方200萬元乙節，恐與事實有間。蓋當時被告楊明分公司經紀人員欲協助處理協商買賣雙方或提供法律上意見，然原告卻表示已委請律師無庸被告楊明分公司再介入且希望被告楊明分公司經紀人員勿再與之聯繋，更表示將訴究被告公司楊明分及經紀人員責任，故被告楊明分公司經紀人員當時就買賣雙方爭議根本無置啄餘地，並非原告所謂避不見面或不處理，合先敘明。
㈡、原告與買受人之間爭議，經另案原一審臺灣桃園地方法院民事庭判決原告應給付買方200萬元，其源起係因履約過程中，經地政機關鑑界後認為系爭土地被道路占用面積過大，惟誠如原告在起訴狀所述，買賣雙方締約前，被告楊明分公司經紀人員至少3次陪同買賣雙方當事人至現場確認系爭土地作為道路使用之事實。且原告108年3月12日委售時，被告公司楊明分製作之不動產說明書，其中「標的物現況說明書」第37項次「基地是否有供公眾通行之私有道路」，原本勾選「否」亦請原告更正為「是」，並由原告在右方載明：「側邊(面對房子右側)」以明示系爭土地面積有道路占用之客觀事實。且亦如原告起訴狀所述，買賣雙方締約時被告楊明分公司經紀人員亦要求承辦地政士於買賣契約第12條：「特約事項」載明：「買方確認本標的物土地有被道路占用情事」等語，由買賣雙方在批明下方再次簽章確認無虞。至於道路占用之面積範圍位置等精確資訊，在申請地政機關測量鑑界前或民間測量公司精測前，任何人均無從得知，也並非被告楊明分公司能調查而得知，此節誠係不能而非不為。故委售媒介過程中被告楊明分公司現況指示及書面明載告知詳實，已善盡善良管理人之注意義務，所為更不可能肇致原告受有何損害，原告前述不利判決，究其糸買賣雙方訴訟攻防後法院獨立之判斷，本即與被告楊明分公司及經紀人員無涉，並無任何因果關係存在。詎原告竟無端起訴指謫被告楊明分公司「未善盡仲介義務」，以之請求返還服務費報酬或其他損害 賠償，自難認原告請求權存在。
㈢、再按所謂精神上損害賠償，係指不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操等人格權及重要身份法益，民法第195條就所保護之特定法益列舉甚明，而本件原告與買受人間爭訟，並非被告楊明分公司所致，已如前述，原告起訴狀所載「幾年間訴訟案件纒身，精神上及經濟上受到極大壓力及傷害」等語，所陳情狀顯非民法第195條所列舉任何一項欲保護之人格或身分法益。原告舉此欲向被告等主張所謂精神損害之侵權行為損害賠償請求、恐與法理有間。且縱原告即使真有精神上損害，更應向遲延拒絕給付價金之買方求償而非被告等。
㈣、又按原告與買方間爭訟，原一審地方法院民事庭判決後，原告提起上訴，臺灣高等法院民事庭以109年度重上字第814號判決結果觀之，二審法院判決買方應於原告將該案系爭標的移轉登記予買受人之同時，給付原告原不動產買賣契約約定之其餘價款16,223,454元及法定遲延利息，亦即原告與買受人兩造間不動產買賣契約關係仍存在，仍應續行履约完成方符公允。是由上開二審判決結果觀之，對原告並無不利或財產上之損害。原告本件主張被告等未善盡義務請求返還服務費及精神損害賠償，顯然於法無據。
㈤、此外，原告本件起訴雖指謫被告楊明分公司、張云甄、沈文有、張美玉未盡善良管理人之注意義務，致其與買方陳柄嶂間訴訟糾葛，致使原告受幾年之訴訟案件纏身，精神上及經濟上受到極大之壓力及傷害等情。惟觀諸原告與買方陳柄嶂間之前案訴訟，起訴者係原告，上訴人也是原告，再由前案兩造在最高法院之調解筆錄審之，兩造間買方陳柄嶂執意不願承買，故以300萬元給付原告賠償損害，兩造解除系爭買賣契約達成和解。可見買方陳柄嶂就本件系爭房地雖不願履約承買，惟仍有意願與原告協商為合意處置。被告即被告楊明分公司經紀人員沈文有、張美玉曾積極邀原告出面與買方陳柄嶂協商為和平圓滿處理，然原告竟強硬表示已委請律師要被告公司無庸再行介入，業如前述，是原告纏訟經年毫無必要且根本完全係由原告自己所致，是其所稱精神上及經濟上受極大之壓力及傷害，顯與被告無涉。
㈥、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張其委託被告楊明分公司銷售系爭房地，系爭土地總面積905.3平方公尺，其中362.46平方公尺之現況為既成柏油道路。被告楊明分公司由該公司之經紀人即被告張云甄、店長即被告沈文有、經紀營業員即被告張美玉負責此部分仲介業務，原告另於108年3月12日與被告佳佳公司簽定系爭仲介契約，並於委託時告知系爭土地有遭既成道路占用之事實。被告佳佳公司則推由該公司之經紀人即被告范哲龍、店長即被告賴玉枝、營業員即被告鄭兆霖負責前揭買賣業務。108年3月16日原告與買方陳柄嶂簽訂系爭買賣契約，約定以1,818萬元出售系爭房地，惟將第一期簽約款200萬元匯入第一建經公司之履保帳戶後，並未依約於108年4月22日前給付第三期完稅款，亦遲延給付第四期尾款，嗣又通知原告解除系爭買賣契約等事實，為兩造所不爭執，並有原告所提系爭仲介契約、不動產說明書、被告所提標的現況說明書為憑（見本院卷第19至31、59、113頁），堪信屬實。
㈡、再者，原告對陳柄嶂起訴請求履行系爭買賣契約事件，經本院以108年度重訴字第331號判決駁回原告之訴並判命原告應返還陳柄嶂給付之簽約款200萬元，原告上訴後，經臺灣高等法院以109年度重上字第841號判決陳柄嶂應於原告將系爭房地所有權移轉登記予其實，給付買賣價金餘款16,223,454元予原告。嗣經陳柄嶂提起上訴，原告與陳柄嶂於111年2月14日最高法院110 年度台上字第 3247 號事件審理中調解成立，條件為系爭買賣契約合意解除，陳柄嶂願給付原告100萬元且原告所受領之簽約金200萬元無庸返還，且雙方因系爭買賣契約所生之權利義務，除前開部分外均拋棄等事實，業經本院調閱前開履行契約事件歷審卷證確認無訛，亦堪信屬實。
㈢、原告主張被告等未向買方詳實解說系爭土地有遭供公眾通行之私有道路所占用之事實及其範圍，未善盡仲介義務，以致買賣契約成立後，買方因該私有道路之因素而主張解除買賣契约，被告等又不出面處理買賣雙方之糾紛，致生不動產買賣訴訟事件，應依民法第535條、第544條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條規定，連帶返還仲介費54萬元，並就原告所受精神上及經濟上損害，依民法第260條準用同法第227條向被告等請求侵權行為損害賠償30萬元等情則為被告否認，並以前詞為辯解，是本件首先應與審究之爭點，被告等是否確有原告所稱契約義務之違反？就原告所稱歷經訟累之損害，被告等應否負賠償責任？茲判斷如下：
⑴、按受任人處理委任事務，其受有報酬者，應以善良管理人之
注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條定有明文；又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第2項、第1項固亦定有明文。
惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⑵、本件原告主張被告有違契約義務致其受有損害，自應就被告
等有何契約義務之違反及原告所指之損害確係存在，且與被告之行為具因果關係為舉證。經查，系爭房地之買受人陳柄嶂於前案審理中固然稱其非因己之過失，不知系爭房地遭既成道路占用達40%，係對物之性質有所誤認，又稱原告故意隱瞞此事實致其受詐欺，依民法第88條、第92條第1項前段之規定撤銷買受系爭房地之意思表示，然系爭買賣契約第12條特約事項明確記載：「買方確定本標的物土地有被道路占用情事」等語，並經兩造簽名、蓋章於其上（本院108年度重訴字第331號卷第27頁）；系爭房地之標的現況說明書上於項目37「基地是否有供公眾通行之私有道路」亦勾選「是」，並敘明位置為側邊（面對房子右側）等語（本院卷第113頁）；陳柄嶂並自陳確於簽約前多次到現場探勘（台灣高等法院本院109年度重上字第814號卷第281頁），簽約時仲介有告知道路占用之面積達1/3等語（本院108年度重訴字第331號第246頁），顯見被告等於交易過程中確已對買受人陳柄嶂詳為告知上情，並協同陳柄嶂至現場瞭解既成道路實際佔用系爭土地之狀況後，原告與陳柄嶂始簽定系爭買賣契約，其等就系爭土地遭既成道路佔用之實際狀況既已互為一致之意思表示，於未經實測丈量之情況下即簽立買賣契約，顯見其等均認既成道路實際佔用面積多寡非屬必要，是難以此項連土地所有權人即原告尚且不確知之事實，要求被告等仲介人員對買方告知，又原告與陳柄嶂既然是在各項資訊均已充分揭露之情況下簽立系爭買賣契約，對於買受人陳柄嶂翻異前詞拒絕買受系爭房地之主張，更難認被告等有何義務應加以避免或勸說，是原告主張被告等就系爭土地遭既成道路佔用之事實未對陳柄嶂告知或勸說，以致其與陳柄嶂訴訟多年，被告等有違契約之義務等情，難認可採。
⑶、此外，原告與陳柄嶂間就系爭房地買賣之糾葛，歷經本院108
年度重訴字第331號、台灣高等法院本院109年度重上字第814號審理，嗣於111年2月14日最高法院110 年度台上字第 32
47 號事件審理中調解成立，系爭買賣契約經雙方合意解除，陳柄嶂願給付原告100萬元且原告所受領之簽約金200萬元無庸返還，是原告因系爭買賣契約之履行所受損害，應已獲得填補，至其所稱因「訟累」所生精神上損害，實係買賣雙方選擇以訴訟解決紛爭之當然結果，被告等既無權阻止買賣雙方之訴訟權行使，且原告並未證明被告等就此項訟爭之發生，有何故意過失，業如前述，是原告請求被告等返還仲介費54萬元及賠償損害30萬元，均無理由。
五、綜上所述，原告主張被告等就系爭買賣契約之履行違反其義務，依民法第535條、第544條、第571條及不動產經紀業管理條例第26條規定，連帶返還仲介費54萬元，並就原告所受精神上及經濟上損害，依民法第260條準用同法第227條向被告等請求侵權行為損害賠償30萬元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起算之法定遲延利息，並無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 18 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 19 日
書記官 謝宛橙