臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1763號原 告 簡佑晃訴訟代理人 許書瀚律師複 代理人 簡瑋辰律師被 告 張曉芬訴訟代理人 顏碧志律師
江宇軒律師上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國111年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為智能不足之人，亦無不動產買賣交易經驗，被告乘原告急迫、輕率、無經驗，且對原告施以詐術，致原告陷於錯誤，以遠低於市價之金額出售如附表所示之不動產（下稱系爭房地）予被告，並向原告佯稱必須製造金流，先於民國109年12月9日將買賣價金新臺幣（下同）200萬元存入原告郵局帳戶，隨即誘騙原告陸續將同額現金提領交還予被告，然原告於同年月28日移轉登記系爭房地予被告後，被告仍未給付任何對價，爰依民法第92條第1項、第74條第1項規定撤銷買賣系爭房地之意思表示及系爭房地之移轉登記行為，並依民法第767條第1項、第179條請求塗銷移轉登記並回復登記為原告所有等語。並聲明：（一）原告與被告就附表所示之系爭房地，於109年12月9日所為買賣行為及109年12月28日所為所有權移轉登記行為，應予撤銷。（二）被告應將如附表所示土地於109年12月28日登記次序2427及如附表所示建物於109年12月28日登記次序0005之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為原告所有。
二、被告則以：原告為清償對他人之借款，於109年間將坐落桃園市○鎮區○○段000○000地號土地及其上同區段40建號即門牌號碼桃園市○鎮區○○街00巷0弄00號房屋（以下合稱平鎮房地）及系爭房地以450萬元、100萬元一併出賣予被告，再由被告將前開房地售後回租。被告已先行交付支票2紙共計500萬元予原告，並設定抵押權擔保，嗣後再辦理所有權移轉登記，餘款扣除稅、費等相關費用後以現金16萬4,932元交付原告，系爭房地之條件與本件買賣價金並無顯失公平之處，且買賣相關文件均經原告親自簽名及按捺指印，原告謊稱未收受買賣價金，顯與實情不符。而原告於系爭房地交易時，並非受監護宣告或輔助宣告之人，且前已有向他人借款設定抵押經驗，且於78年起即經營純淵股份有限公司、佑淵企業社，且原告社群網站臉書網頁亦顯示其能組裝機器並出貨至香港等地，難謂其為無經驗之人，本件無顯失公平及受詐欺脅迫之情事等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於109年12月9日簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告將系爭房地出售予被告，系爭房地並於109年12月28日以買賣為原因移轉登記予被告所有（下稱系爭移轉登記）等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約之協議書、不動產買賣契約書、登記第一類謄本影本、桃園市地籍異動索引、桃園市大溪地政事務所土地登記申請書等件在卷可稽（見本院卷第113頁至第125頁、第161頁至第232頁），固堪予認定為真實。
四、原告主張被告對原告施予詐術，致原告陷於錯誤，並利用原告急迫、輕率、無經驗之情事成立系爭買賣契約及作成所有權移轉登記，依民法第92條第1項、第74條第1項規定予以撤銷，並依民法第767條第1項、第179條請求塗銷系爭房地移轉登記及回復登記為原告所有等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本院應審究者厥為：（一）原告主張遭被告詐欺，依民法第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約及移轉登記之意思表示，有無理由？（二）原告主張系爭買賣契約及移轉登記係被告乘其急迫、輕率、無經驗而成立，顯失公平，依民法第第74條第1項規定予以撤銷，有無理由？（三）原告依民法第767條第1項、第179條請求塗銷系爭房地移轉登記及回復登記為原告所有，有無理由？茲分述如下：
(一)按因詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人固得依民法第92條第1項前段之規定撤銷其意思表示。但當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。當事人主張其意思表示係被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院87年度台上字第1746號判決意旨參照）。經查：
1.原告主張遭被告詐欺，無非係以系爭買賣契約約定簽約款為70萬元、交屋款為100萬元，然被告於109年12月9日匯入70萬元後隨即於同日遭被告提領，於110年1月4日匯入100萬元亦於同日經被告以製造金流為由，要求原告領出後交付被告等語為理由（見本院卷第306頁），並提出原告之銀行交易明細為其論據（見本院卷第21頁）。被告不爭執於109年12月9日原告提款100萬元2筆、110年1月4日原告提款200萬元1筆後，隨即交由被告委託之友人交還被告乙節（見本院卷第307頁），此情有上開銀行交易明細及原告提款之照片附卷可佐（見本院卷第21頁至第45頁），堪予認定。
2.惟被告抗辯：原告領回上開金額交還被告，是兩造約定好作高的部分，被告從頭到尾沒有欺騙原告等語（見本院卷第307頁）。經查，被告向原告一併買受系爭房地及平鎮房地，兩造約定名目上買賣金額分別為170萬元、730萬元，惟實際買賣價金分別為100萬元、450萬元，差額各為70萬元、280萬元乙情，有系爭買賣契約之協議書及不動產買賣契約書在卷足憑（見本院卷第99頁至第104頁、第113頁至第118頁），上開契約文書均經原告親自簽名、捺指印於其上，原告亦不爭執形式真正（見本院卷第308頁），足認原告合意確實有與被告約定抬高名目買賣價金之情事。又原告亦自陳本件實際交易金額與實價登錄金額確實不符，原告會有使公務員登載不實的刑事責任，故沒有提起刑事告訴等語（見本院卷第306頁），衡諸我國刑法關於使公務員登載不實係以故意為行為人之主觀要件，原告應係自知確實有故意與被告為上開抬高名目價額之約定，否則若係受騙，應無擔憂受刑事處罰之餘地。況揆諸上開109年12月9日、110年1月4日之提款均係原告親自提領、交付，未見其受有強暴脅迫之情事，此由卷附照片可知甚明（見本院卷第23頁至第45頁），堪認原告確實係基於己意，將被告所匯之上開兩造約定抬高買價部分款項返還予被告，無受詐欺可言。
3.另就上開房地買賣之實際價金部分，被告分別開立票面金額30萬元、470萬元支票予原告，經原告簽收並全數兌現乙情，亦有本院函文、公務機關查詢客戶資料收據、支票影本等件在卷可佐（見本院卷第133頁至第146頁），兩造並另就系爭房地及平鎮房地出售後約定買斷回租，就原告之買回價、相關稅金、費用等項目書立書面1紙（下稱系爭書面，見本院卷第131頁），依系爭書面所載，系爭房地及平鎮房地實買價扣除被告支付之上開票款、利息、租金、代書費、稅金、清償前金、匯費、帳管費後，原告另實際給付16萬4,900元以為結清，並經原告簽名及捺指印於其上（見本院卷第131頁），原告亦不爭執系爭書面之形式真正（見本院卷第308頁），堪信為真實。從而，應認系爭房地及平鎮房地之全部買賣確實已經全數給付完畢，被告應無任何詐欺原告之情事，原告主張依民法第92條第1項前段之規定撤銷系爭買賣契約及移轉登記，為無理由。
(二)次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項定有明文。又法院依該項之規定減輕給付，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高法院96年度台上字第24
70 號判決意旨參照）。惟查，不動產價值不菲，終生未曾有不動產交易經驗者並非罕見。是以，不動產買賣契約之一方當事人，如非他方有利用其急迫、輕率或無經驗而為法律行為之主觀情事，尚不得僅憑其未曾有不動產交易經驗，即得主張依民法第74條第1項規定請求撤銷法律行為。原告主張其為智能不足，提出86年11月18日兵役用智能不足診斷證明書（見本院卷第17頁）、111年3月17日長庚醫療財團法人林口長庚紀念醫院診斷證明書（下稱長庚醫院診斷書，見本院卷第245頁）以佐。然查，依長庚醫院診斷書所載，原告於110年10月18日進行腦波檢查，結果顯示並無明顯異常。
觀諸原告自陳自86年間即經診斷為智能不足，迄今卻無任何監護、輔助宣告之聲請紀錄；原告甚至曾擔任佑淵企業社負責人，經營機械安裝業、五金零售業、機械器具零售業、污染防治設備零售業等項目，並曾組裝機械出售香港，有經濟部商業司商業登記基本資料、臉書頁面翻拍資料附卷足佐（見本院卷第149頁至第157頁），尚難認本件原告有其所稱急迫、輕率或無經驗之情事。況查，兩造間係基於己意約定抬高系爭房地及平鎮房地買賣價金，抬高之價金部份經原告返還被告，而實際價金部分亦經被告分別開立票面金額30萬元、470萬元支票予原告，經原告簽收支票全數兌現結清後，亦經本院認定如前。而系爭房地於87年4月7日建築完成，屋齡已達24年，衡諸本件係約定買賣後回租，且房地面積不大、非坐落繁榮之位置等因素，系爭房地之買賣價金應未顯失均衡，依原告所提事證，尚難認本件兩造間之交易有顯失公平之處，原告主張依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約及移轉登記，亦無理由。
(三)承前所述，原告依民法第92條第1項、第74條第1項規定請求撤銷系爭買賣契約及移轉登記既均經本院駁回，則被告依系爭買賣契約之約定及移轉登記，自屬合法有效取得系爭房地之所有權，是原告依民法第767條第1項、第179條請求塗銷系爭房地所由權移轉登記及回復登記為原告所有，亦均無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第92條第1項、第74條第1項規定請求撤銷撤銷系爭買賣契約及移轉登記，及依民法第767條第1項、第179條請求塗銷系爭房地所有權移轉登記及回復登記為原告所有，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第一庭 法 官 許自瑋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 吳光彧附表：
土地坐落地號 面積 權利範圍 桃園市○○區○○段0000地號 17,810.44平方公尺 1萬分之5 桃園市○○區○○段0000地號 7,136.23平方公尺 1萬分之5 建物坐落建號 面積 權利範圍 共同使用部分建號 桃園市○○區○○段00○號 --------------------- 門牌號碼：桃園市○○區○○街00號2樓之7 總面積：24.96平方公尺 全部 桃園市○○區○○段0000○號 桃園市○○區○○段0000○號 桃園市○○區○○段0000○號 桃園市○○區○○段0000○號