臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1027號原 告 薛廣文訴訟代理人 劉邦繡律師複 代理人 陳彥仰律師被 告 羅黃玉妹訴訟代理人 歐龍山律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國111年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣109萬5,000 元，及自民國110 年6月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之3，餘由原告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣36萬5,000 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣109萬5,000 元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年11月5日，與被告之代理人即被告之女羅子霈簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）730萬元之價格，向被告購買坐落於桃園市○○區○○段○○○○段00○0000○0000○000○000○地號土地之權利範圍（下合稱系爭土地，分稱則記載個別地號），原告業已給付價金365萬元，然被告卻未依約將系爭土地過戶予原告，原告自得依系爭買賣契約第10條第3項之約定解除系爭買賣契約，並請求被告賠償已收款項數額365萬元之懲罰性違約金，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告365萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未授權羅子霈出售系爭土地，縱有授權，亦僅同意其代為出售671、672等地號土地，對於羅子霈代理被告出售44、44-4、44-7土地一事毫不知情，是羅子霈無權代理之行為對被告不生效力；另44、44-4、44-7等地號土地前於108年7月31日、108年9月20日設定兩筆最高限額抵押權予訴外人黃睿瀚（下稱系爭最高限額抵押權），然於本件完納土地增值稅前無法取得其同意清償抵押權之書面文件，亦無法確認抵押權清償方式，依照系爭買賣契約第15條第2項約定，買賣契約由兩造合意解除；再44地號土地屬於甲種建築用地，因無法指定建築指示線，依照系爭買賣契約第15條第4項約定，買賣契約由兩造合意解除；又44-4、44-7、671、672等地號土地為被告與他人共有之土地，其他共有人並未表示放棄優先購買權利，依照系爭買賣契約第2條第2項約定，原告即無從請求被告移轉土地所有權利。是本件原告自不得依系爭買賣契約請求被告給付違約金，且原告請求給付違約金之數額亦屬過高，等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於108年11月5日，其與被告之代理人羅子霈就系爭土地簽訂系爭買賣契約，價金為730萬元，原告業已支付365萬元價金至履約保證專戶，44、44-4、44-7等地號土地前設定系爭最高限額抵押權予黃睿瀚等情，有系爭買賣契約、履約保證專戶交易明細、土地登記謄本等件在卷可稽（見本院卷第7-25、67-68、169頁），且為被告所不爭執，堪信為真。至原告請求被告給付違約金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院茲依兩造之爭點判斷如下。
四、得心證之理由：㈠羅子霈是否有權代理被告簽立系爭買賣契約？
1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。又代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第103 條第1 項、第107 條分別定有明文。
2.經查，觀諸羅子霈於代理被告簽立系爭買賣契約書時所出具之兩紙授權書上，第一紙授權書之授權人及被授權人欄位上，分別有被告之簽名用印及羅子霈之簽名，土地標示欄位亦記載有系爭土地之全部地號（見本院卷第142頁），第二紙授權書上則有被告按納之指印及見證人羅文寬、羅承哲之簽名（見本院卷第143頁），而系爭買賣契約書上關於立約人、立契約書人項下之賣方欄位，均載有：「羅黃玉妹，羅子霈代」等文字，並有原告之蓋印（見本院卷第7、17頁），另參以於另案原告對羅子霈提起偽造文書之桃園地方檢察署109年度偵字第18745號案件（下稱偵字案）中，被告自承：
我知道要把田地給被告賣等語，羅子霈陳稱：我投資失利，有資金上需求，我母親想說那些地以後是要給我，所以讓我拿去賣，土地權狀本來就放我那邊，授權書是代書拿委託書讓我回去給被告蓋手印及找兩個親人簽名等語（見偵字案中他字卷〈下稱他字卷〉第90頁），再佐以兩造土地買賣之承辦代書林亭媛於偵字案中證稱：兩造找我處理土地登記事宜，當時是羅子霈來簽約的，因為土地是被告的，我有要求提供授權書，羅子霈有將授權書交給我，後來契約要修正內容，我要求被告必須親自簽名，但被告不會寫字，我就要求被告蓋指印外，還要有兩名證人簽名等語（見他字卷第134頁），證人羅文寬證稱：我母親有說他以後土地都要給被告，兄弟姐妹都有簽名，授權書上有我的簽名，指印是被告蓋的等語（見他字卷第135頁），顯見被告之所以同意由羅子霈代為出售系爭土地，乃因該等土地日後有贈與羅子霈之規劃始然，且羅子霈將代理被告出售土地之事，亦為被告本人及羅文寬、羅承哲所知悉，故原告主張，被告確有授與羅子霈代理權，代為處理土地買賣事宜之真意，應屬可採。
3.次查，被告雖另辯稱其同意羅子霈出售之範圍乃671、672地號土地，不包含44、44-4、44-7土地等語縱令屬實，然此至多僅係被告授予羅子霈代理權之限制問題，然被告並未能舉證證明原告對此代理權之限制事宜有所知悉，揆諸上開見解，自無從執此對抗善意之原告。從而，本件羅子霈有權代理被告簽立系爭買賣契約，故此系爭買賣契約之效力，直接對被告發生效力，首堪認定。
㈡原告得否請求被告給付違約金？
1.按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。次按系爭買賣契約第10條第3項約定：「如乙方（即被告，下同）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事實，甲方（即原告，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語（見本院卷第13頁）。
2.經查，系爭買賣契約第15條第2、4項分別約定：「本買賣標的現有私人抵押設定在案，債權人為黃睿瀚，應清償金額為新臺幣350萬元整，賣方應於完稅前取得債權人同意清償之書面文件，但若於完稅前無法確認清償方式…時，雙方同意無條件解除本契約」、「買賣雙方同意簽約後由買方自行申請建築指示線，費用亦由買方自行負擔，但若本標的44地號土地無法指定建築線時，雙方同意無條件解除本契約」等語（見本院卷第15頁），可知原告購買之系爭土地上若存有被告所設定之抵押權，將導致系爭土地日後有遭抵押債權人聲請拍賣取償之風險，且若44地號土地無法指定建築線，亦將使原告喪失購買甲種建築用地之44地號土地，欲用以建築房屋之使用目的，前開情事均屬不利益於原告之事，則前開條文所稱「雙方同意無條件解除本契約」，應係指「若原告欲以此情作為解除買賣契約之事由時，被告不得拒絕」之意，若原告自願承擔此等不利益，而仍願繼續履約時，若令事後欲毀約之被告反得執此作為解除系爭買賣契約之事由，顯非當事人於締約時之真意，對原告而言亦屬不公，是被告援引前開條款主張系爭買賣契約應已失效云云，就形式上而言，已屬未恰。
3.就實質上而論，參以證人黃睿瀚證稱：系爭最高限額抵押權之設定，是為了擔保羅子霈積欠我的債務，後來羅子霈的弟弟幫他清償債務，我已經給羅子霈的弟弟清償證明，也同意把抵押權人移轉到羅子霈弟弟名下，但他沒去辦理，我也同意要塗銷抵押權等語（見本院卷第175頁），顯見系爭最高限額抵押權所擔保之債務業經清償完畢，此情亦為被告所不否認（見本院卷第155頁），既黃睿瀚早已提出清償證明，本件自無系爭買賣契約第15條第2項所稱「賣方未取得同意清償之書面文件」或「無法確認清償方式」等抵押債權無法因清償而塗銷之情形；另參以原告所提出之文件顯示，桃園市政府確已於109年3月3日以府都建照字第1090050341號核定44地號之建築指示線（見本院卷第122頁），姑不論兩造就此爭執原告是否有權代替被告委由他人申請本件建築指示線之爭議，仍無礙於44地號土地係符合得申請建築指示線建地之客觀事實，即無系爭買賣契約第15條第4項所稱「本標的44地號土地無法指定建築線」之情形。是被告以系爭買賣契約第15條第2、4項之約定，抗辯系爭買賣契約業已失效云云，即屬無據。
4.至被告另抗辯系爭土地尚未得到其餘共有人放棄優先購買權利，故原告並無請求移轉系爭土地登記之權利部分，觀諸系爭買賣契約第2條第2項係約定：「乙方所出售本買賣土地如係持分所有權時，甲乙雙方同意應依土地法第34條之1規定處理，若無優先購買權人承買時，始進行後續用印手續；若有優先購買權人承買時，乙方應立即無息返還甲方已付之款項」（見本院卷第9頁），顯見兩造同意系爭買賣契約是否如實履行給付價金及移轉所有權等契約義務，端視有無「共有人表明優先承買」之情形，然被告於本院審理時自承；系爭土地沒有共有人主張優先購買，我們沒有通知共有人行使權利等語（見本院卷第126頁），足見就系爭土地而言，並無共有人依照土地法第34條之1第4項之規定主張優先承買之情形，是被告即應依約履行契約義務，則其此部分所辯，亦不足採。
5.從而，系爭買賣契約並未因被告所述之情事而失其效力，則被告本應依約於108年12月31日點交系爭土地並移轉所有權利予原告（見本院卷第7頁），然經催告後，被告迄今仍未為履行，則原告於110年5月4日以存證信函解除系爭買賣契約（見本院卷第27、174頁），並依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求被告給付違約金，應屬有據。
㈢原告得請求違約金之數額為何？
1.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。
2.查，系爭買賣契約第10條第3項之前開違約金約定，性質上應屬對於被告違約之懲罰，核屬懲罰性違約金，本院審酌系爭土地總價730萬元，原告依照系爭契約之約定期程，於108年11月8日給付簽約款145萬元、108年11月15日給付備證用印款220萬元，共計365萬元（見本院卷第7頁），已給付價金已占總價5成，而系爭買賣契約自108年11月5日簽訂至原告於110年5月4日合法解約，期間經過1年8月，並考量社會經濟狀況、原告受損之情況及被告之違約程度等一切情形，認本件違約金應以土地總價之15％計算為相當，上開約定超過相當數額之部分，法院得依民法第252條之規定，依職權減至相當數額。準此，本件原告得請求之違約金應按系爭土地總價款730萬元之15％即109萬5,000元為限，始為允當，逾此部分之請求，不應准許。另原告就此部分另請求自起訴狀繕本送達翌日即110年6月9日（見本院卷第45頁）起算之法定遲延利息，亦為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求被告給付109萬5,000元，及自110年6月9日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之；至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 10 日
民事第二庭 法 官 廖子涵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 11 日
書記官 劉雅婷