臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1058號原 告即反訴被告 久峰企業社即呂聰富訴訟代理人 陳鄭權律師複 代理人 王瑞奕律師被 告即反訴原告 石文慶
石文章石文龍石宗哲石宗峻上五人共同訴訟代理人 高靖棠律師上二人共同訴訟代理人 陳郁婷律師上列當事人間請求確認所有權及事實上處分權存在等事件，於民國111年7月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應自如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地遷出，並將房屋及結構物騰空並返還於全體反訴原告。
反訴被告應自民國一一０年十一月起至遷讓房屋完畢或一一三年九月三十日止，按月給付反訴原告石宗哲、石宗峻新臺幣貳拾捌萬元。
反訴被告應自民國一一０年九月起至遷讓房屋完畢或一一三年九月三十日止，按月給付反訴原告石文章、石文慶、石文龍新臺幣叁拾叁萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告石宗哲、石宗峻負擔百分之二十，餘由反訴被告負擔。
本判決第四項，於反訴原告石宗哲、石宗峻每期以新臺幣壹拾萬元為反訴被告擔保後，得假執行。
本判決第五項，於反訴原告石文章、石文慶、石文龍每期以新臺幣壹拾壹萬元為反訴被告擔保後，得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查本件本訴原告請求確認其就附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物（下稱系爭建物）及C1、C2、C3水泥地所有權存在，反訴原告即被告則主張其為系爭建物、系爭水泥地之所有權人，反訴被告即原告遷讓返還系爭建物及系爭水泥地並給付相當於租金之不當得利等語。經核本件訟爭之基礎原因事實，均係因系爭建物、系爭水泥地所有權所有權之歸屬而生，其主要部分相同，應認彼此間之請求有密切牽連關係，揆諸前揭規定，被告提起本件反訴，程序上於法並無不合，自應予准許。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項地2款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時聲明：「確認座落桃園市○○區○○段○000地號上之房屋，門牌號碼為桃園市○○區○○路000號房屋之事實上處分權、所有權為原告所有」，此有民事起訴狀在卷可參（見本院卷一第4頁）。嗣原告於本院民國111年6月1日言詞辯論期日當庭更正聲明為：「確認如桃園市蘆竹地政事務所110年10月6日蘆地測法丈第021500號複丈成果圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地之所有權為原告所有。」（見本院卷二第96頁）。揆諸前揭說明，原告所為非訴之變更或追加，僅為更正事實上及法律上之陳述，應予准許。又本件反訴原告於提起反訴時聲明：「（一）反訴被告應自門牌號碼桃園市○○區○○路000號之房屋遷出，並將房屋騰空返還於反訴原告。（二）反訴被告應自110年7月1日起至遷讓房屋完畢止，按月給付新臺幣（下同）700,000元予反訴原告。」，此有民事答辯理由及反訴起訴狀再卷可參（見本院卷一第181頁）；嗣於111年4月14日具狀變更聲明為：「（一）反訴被告應自如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地遷出，並將房屋及結構物騰空並返還於全體反訴原告。（二）反訴被告應自110年7月1日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付700,000元予反訴原告石宗哲、石宗峻。（三）反訴被告應自110年8月18日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付330,000元予反訴原告石文章、石文龍、石文慶。（四）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。」，此有民事答辯理由（六）狀及更正反訴聲明狀在卷可參（見本院卷二第30至31頁）。經核反訴原告上開追加變更部分，乃係基於同一建物所有權之基礎事實而為，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
叁、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第124 號判決意旨參照）。查系爭土地上未辦保存登記之系爭建物、系爭水泥地之所有權及事實上處分權為何人所有乙節為兩造所爭執，則系爭建物、系爭水泥地之所有權或事實上處分權之歸屬即因而不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且該等危險得以確認判決除去之，揆諸前開說明，應認本件有即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件訴訟為法之所許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告即反訴被告（下稱原告）主張：伊於89年10月14日起陸續向被告石文章等人承租原為其所，現已被中華民國徵收之重測前為：桃園縣○○鄉○○段○○○段000○00地號土地，土地重測後改編為：○○區○○段000地號（下稱系爭000地號土地），以興建廠房，被告石文章、石文慶、石文龍三兄弟推由石文章為簽約人，全權代表地主及出租人。並分別於106年4月14日、108年4月14日租約期滿後，兩造未再訂立書面租約，而係以不定期租賃契約之方式，繼續由伊承租使用，並每半年繳納一次6個租金，每月開立租金支票，票面金額為25萬元。而伊為經營工廠生產相關產品之須，自89年承租時起即花費約35,490,000元於系爭969地號土地興建門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之廠房約2,000坪。惟因系爭969地號土地係農地，無法申請建築執照，而出租人要求將該房屋之稅籍及納稅義務人登載為石文章、石文慶，然自興建完成至今該房屋稅均係由伊繳納，今因桃園市政府區段徵收系爭土地，於估驗房屋時，將本件系爭建物之所有權誤列名為本件被告石文章、石文慶、石文龍，而漏載真正所有權人伊，經伊向被告爭取應將系爭建物拆遷補償費、拆遷救濟金、建物自拆獎勵金之受補償人列為伊，始為合法。惟被告竟貪圖系爭建物之拆遷補償金而否認伊出資興建系爭建物之所有權人地位及事實上處分權人之地位及權利，是伊為領取伊應得之拆遷補償費，對於系爭建物有確認為所有權人之必要，故提起本訴。並聲明：確認如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地之所有權為原告所有。
二、被告即反訴原告（下稱被告）則均以：緣被告石宗哲、石宗峻為桃園市○○區○○段000地號之共有人（重測前為○○段000-0地號，下稱系爭000地號土地），自89年10月14日起至100年4月14日間，委由被告石文章代表出租系爭000地號土地及被告石文慶、石文章、石文龍共有之系爭000地號土地供原告興建廠房使用，雖系爭000地號土地未載明於租約中，惟原告實際使用範圍自始包含系爭000地號土地，並有給付租金之事實，系爭建物之稅籍資料亦均登記為被告等人，水電係以被告石文章及其父親石坤名義申請，租賃期間之罰單亦均由被告等負擔。另兩造亦約定原告租賃土地興建房屋，被告等願降低租金，而原告興建之系爭建物所有權歸被告等所有，又被告石文章於96年7月17日代表被告等人出租系爭000、000地號土地與原告時，兩造簽立之2份房屋租賃契約書中之第19條第2項約定：「租賃期滿土地建築物所有權歸甲方（即被告）」，故當100年4月14日租賃期間屆滿時條件成就，廠房所有權即當然歸被告等所有。且租賃期滿後，原告與被告石宗哲、石宗峻所簽定之房屋租賃契約書中，均係以系爭建物為被告等所有之前提下約定出租廠房之權利義務，其中第4條第1項更約定：「本租約中止或租約期滿時，乙方（即原告）應立即將房屋按甲方原交屋之原況遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」。再者，原告曾要求被告等應更新系爭建物屋頂，兩造遂於99年11月8日簽立鐵皮屋頂更新契約書，約定由被告石文章及石宗哲、石宗峻之母蔡雅溱共同出資1,782,950元更新系爭建物屋頂，上述等事實均表彰原告係認同系爭建物為被告所有。此外，兩造於96年後所續訂之租約均為「房屋」租賃契約亦可證明系爭建物之所有權自始即為被告等所有，退萬步言，縱系爭建物非自始為被告等所有，然系爭建物之事實上處分權亦因租賃期間屆滿而生當然移轉於被告所有之效果，原告即喪失其事實上處分權，至為灼然。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭建物之事實上處分權為全體被告所有，已如前述，又依反訴被告與反訴原告石宗哲、石宗峻於103年4月9日所簽定之租約第20條第2項約定：「租賃期間內若遇政府徵收問題，雙方無條件終止合約。」；反訴被告與反訴原告石文章、石文慶、石文龍於103年4月8日所簽定之租約第7條第7項約定：「租賃期間內，若遇政府執行徵收本租賃範圍房屋、土地時，甲方得終止本租約，乙方絕無異議，乙方並不得請求任何賠償」。今系爭建物、系爭水泥地及土地已受政府徵收，反訴原告石宗哲、石宗峻已於110年6月22日寄發存證信函與反訴被告終止租約，反訴被告於110年6月23日收受後租約即合法終止；反訴原告石文章、石文慶、石文龍則於110年8月17日合法終止租約，反訴原告等請求原告自系爭建物及水泥地遷出，並將房屋及構造物騰空返還予全體反訴原告等應有理由，然反訴被告於上開二租約終止後，仍繼續占用系爭建物及系爭水泥地，而違反上開與反訴原告石宗哲、石宗峻之租約第6條約定；反訴原告石文章、石文慶、石文龍之租約第7條第2項約定，自應按月給付違約金予反訴原告石宗哲、石宗峻70萬元；按月給付相當於租金之不當得利33萬元予反訴原告石文章、石文慶、石文龍至遷讓完畢止。並聲明：（一）反訴被告應自如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地遷出，並將房屋及結構物騰空並返還於全體反訴原告。（二）反訴被告應自110年7月1日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付700,000元予反訴原告石宗哲、石宗峻。（三）反訴被告應自110年8月18日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付330,000元予反訴原告石文章、石文龍、石文慶。（四）反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：如附表所示編號3至4所示之租約第19條第2項之約定，其法律性質應係「贈與」之法律關係。因反訴原告等並未付出任何對價，伊焉可能不計已花費約3,549萬元興建廠房之成本即贈予反訴原告等，故於贈與未履行前，伊已於110年9月27日以存證信函撤銷本件贈與，並以111年7月11日繕本送達，再次通知撤銷贈與系爭建物及水泥地之意思表示通知。伊自租地建屋後從未將系爭建物及水泥地所有權或事實上處分權移轉予反訴原告等，且系爭建物及水泥地之管理、佔有、使用均由伊管理使用中，未曾點交予反訴原告。系爭建物及水泥地係伊自己出資興建，並非反訴原告所有甚明。且系爭969地號土地已於110年7月12日移轉為中華民國所有，反訴原告自不得再主張任何土地所有權人及出租人之權利甚明。再者，反訴原告所提如附表所示編號3租約之承租人係高峰包裝有限公司，與本件之爭訟廠房無關，反訴原告之主張應無理由。且兩造所簽定之租約係系爭000地號，並無系爭000地號，又伊與反訴原告石宗哲、石宗峻間就系爭000地號土地並無租賃關係存在。又伊於110年7月租約期滿前，早已多次要求被告續約，並簽發多張支票至111年3月，用以支付租金，惟為反訴原告等人拒絕受領，故伊並未違約。伊既不曾將系爭建物及系爭水泥地之所有權、事實上處分權移轉並點交與被告，反訴原告即未曾取得系爭建物及系爭水泥地之所有權及事實上處分權甚明，反訴原告主張伊應遷讓系爭建物及系爭水泥地，並給付違約金，應無理由。
並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、不爭執事項：（包含本訴及反訴部分）
一、兩造自89年10月15日起陸續簽定如附表所示之租賃契約，由原告即反訴被告興建系爭建物及系爭水泥地，且系爭建物為未經保存登記之建物，並經過3次擴建，而系爭建物及水泥地之實際使用範圍如桃園市蘆竹地政事務所11010月6日蘆地測法丈字第021500號複丈成果圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地範圍，且上開建物及水泥地所座落之系爭000、000地號土地業於110年7月12日經桃園市政府區段徵收。
二、原告即反訴被告與被告即反訴原告石宗哲、石宗峻之租賃契約於108年4月14日屆滿後；與被告即反訴原告石文章、石文慶、石文龍之租賃契約於106年4月14日屆滿後，兩造均未再訂立書面租約，係以不定期租賃契約方式，繼續由原告即反訴被告承租使用。原告即反訴被告租金之給付：於被告即反訴原告石宗哲、石宗峻部分給付至110年10月；於被告即反訴原告石文章、石文慶、石文龍部分給付至110年8月。
三、原告即反訴被告就被告即反訴原告所提被證6鐵皮屋屋頂更新契約、被證8房屋租賃到期協議書之形式真正不爭執。
四、兩造之租金約定，係應給付被告即反訴原告石文章25萬元；石文慶8萬元；石宗哲、石宗峻14萬元。
肆、法院之判斷：
一、本訴部分：原告主張於89年10月14日與被告簽定系爭000地號土地之租賃契約，於其上興建系爭建物及系爭水泥地，系爭建物為未辦保存登記之建物，既由原告興建，系爭建物所有權自屬出資興建之原告所有，原告亦未將系爭建物及水泥地之事實上處分權移轉交付予被告等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地係由何人取得所有權及事實上處分權？經查：
（一）就附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物部分：
１、按未辦理所有權第一次登記之建物，其所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院98年度台上字第1188號判決意旨參照）。查系爭房屋為未辦保存登記之建物，為兩造所不爭，依上開說明，系爭房屋之所有權或事實上處分權究為何屬，即應以何人為出資興建之原始建築人為斷。經查：本件被告等既不爭執系爭建物為原告所出資興建，原告即為原始出資建築人，則依上開說明，系爭未辦保存登記之建物即為原告所有，其所有權屬於原告，此有本院111年4月25日、7月11日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷二第49至50頁、第233頁）。從而，原告主張其為原始所有權人，應堪信為真實。
２、惟按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，惟非不得為交易之標的，由受讓人因受領交付而取得事實上處分權。而所謂交付，依民法第946條第1項規定，即移轉其物之占有，依同法第2項準用同法第761條規定，除現實交付及簡易交付外，亦得以占有改定及指示交付代替。是讓與人如將未辦保存登記之建物交付受讓人，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。又稅捐稽徵機關就未辦保存登記建物稅捐事務，有為稅籍登記之納稅義務人之管理，而該稅籍登記雖與未辦保存登記建物所有權或事實上處分全之取得無必要關係，然參諸房屋稅原則上係向房屋所有人徵收，且於一般交易習慣上，未辦保存登記建物通常係藉由登記房屋稅籍由登記為納稅義務人，而完成讓與事實上處分權之表徵，是就未辦保存登記房屋設籍登記為納稅義務人，如無反證，應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該未辦保存登記房屋之所有人或事實上處分權人，仍不失為證明權利歸屬方法之一（臺灣高等法院台南分院109年度上易字第275號判決意旨參照）。
３、經查：兩造於96年7月17日所簽立之二份租賃契約書中第19條均約定（下稱系爭約款）：「租賃期滿土地建築物所有權歸甲方。」並於100年4月3日簽定房屋租賃到期協議書第1項約定：「乙方於100年4月14日將租賃房屋交還甲方自行重新出租」，而原告對於前述房屋租賃到期協議書之形式真正亦不爭執，此亦有上開房屋租賃契約、房屋租賃到期協議書影本在卷可參（見本院卷一第196頁、第202頁、第303頁）。本件原告雖主張系爭約款係記載為「所有權」，應不得讓與，並主張系爭約款為誤載之贈與行為，於未完成交付系爭建物前，原告已撤銷贈與云云。然未保存登記建物雖因欠缺行政管理之規定，無法向地政機關辦理第一次所有權登記，亦不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，惟依前開說明，未辦保存登記之建物仍得讓與其事實上處分權。且按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。且解釋契約應通觀全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎(最高法院109年度台上字第1533號判決參照)。觀諸系爭約款雖記載為所有權之讓與，然兩造對於系爭建物為未辦保存登記之建物並不爭執，應知悉其無法向行政機關為第一次登記亦無法為移轉登記系爭建物之所有權，且觀附表所示之租賃契約，兩造於100年後簽訂之租賃契約所約定租金亦顯較100年以前之租金為高，應可推認被告等前係約定以減免租金之方式以取得系爭建物之事實上處分權，待取得系爭建物之事實上處分權後，即提高租金。是依據兩造締約當時之意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及兩造所欲使該意思表示發生之法律效果，應可認兩造間係就系爭建物之事實上處分權為讓與合意，並於系爭房屋租賃協議書中約明於兩造間之租約終止時即100年4月14日，不待現實交付，即依占有改定方式由原告將其所興建之系爭建物事實上處分權移轉與被告等至明。再者，依兩造所提之歷年房屋稅繳款書，其上記載之納稅義務人均為被告石文章、石文慶，此有房屋稅繳款書影本在卷可參（見本院卷一第85至93頁、第343至347頁），依前開說明應可推認被告已具備系爭建物事實上處分權之外觀，如無反證，應認原告已於100年4月14日將系爭建物之事實上處分權讓與被告。從而，按違章建築物之原建築人讓與該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，故此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回，是原告確認所有權存在之訴，既應駁回。
（二）就附圖所示編號C1、C2、C3水泥地部分：
１、按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文。動產因附合而為不動產之重要成分者，該動產已失其獨立性，所有權消滅，不動產所有權範圍因而及於該動產。此項附合，須其結合依經濟目的、社會一般交易通念及其他客觀狀況而言，具有固定性、繼續性（最高法院103年度台上字第280號判決意旨參照）。
２、經查：兩造就系爭水泥地為原告所出資興建，並不爭執，已如前述，且兩造並未於租賃契約中就系爭水泥地約定應如何處理，然系爭水泥地上物係施作興建於被告石文章、石文慶、石文龍所有之系爭969地號土地上，依一般社會交易習慣，難認此興建部分有何經濟價值、效用或其獨立性，自無不動產之獨立所有權可言，並已與被告石文章、石文慶、石文龍所有之土地附合而成為一整體，成為該土地之重要成分，依上開規定，應由969地號土地所有人即被告石文章、石文慶、石文龍取得該水泥地上物之所有權，是原告就此部分之主張，應為無理由。從而，就附圖所示編號C1、C2、C3水泥地部分之所有權應屬被告石文章、石文慶、石文龍所有，原告請求確認其就附圖所示編號C1、C2、C3水泥地有所有權存在為無理由，應予駁回。
（三）從而，如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物部分及C1、C2、C3水泥地部分，或因事實上處分權讓與被告或因與土地附合成為土地一部分。因此，原告確認如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地之所有權為原告所有，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告主張於100年4月14租賃期間屆滿時，已因占有改定而取得系爭建物及水泥地之事實上處分權，而兩造之不定期租賃關係，分別已於110年6月23日、同年8月17日合法終止租約，反訴被告應將系爭建物及水泥地返還予反訴原告等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：
（一）反訴原告請求反訴被告遷讓返還如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地予反訴原告等人，有無理由?（二）反訴原告石宗哲、石宗峻主張反訴被告應自110年7月1日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付700,000元，是否有理由？（三）反訴原告石文章、石文龍、石文慶主張反訴被告應自110年8月18日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付330,000元，有無理由？茲分述如下：
（一）反訴原告請求反訴被告遷讓返還如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地予反訴原告等人，有無理由?
１、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第450條第1項、第455條前段、第451條及第767條第1項分別定有明文。又按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69年度台上字第696號民事判決意旨參照）。是違章建築可為事實上處分權之移轉，並認事實上處分權仍係具備「對特定不動產之支配權能」，故於解釋上，仍應肯定違章建築之不動產處分權能與其換價權能，僅在若干限度之範圍內，諸如移轉登記、設定抵押權登記等事項上，與必須登記之所有權有異，至若與登記無涉之占有、自由使用收益或事實行為等，其擁有者之地位則與所有人無殊；換言之，違章建築之事實上處分權之權利本質仍屬所有權，僅為原始所有權之變形而已，是於違章建築遭行政強制拆除以前，法院仍應尊重其財產權存在之既定現實，使其得以類推適用民法第767條所有物返還請求權之規定以謀保障。
２、經查：兩造間就系爭建物之事實上處分權及系爭水泥的所有權歸屬認定為反訴原告所有，已如前述（此部分認定詳本判決肆、一、（一）、（二））。而本件兩造所簽定如附表所示編號7至9租賃契約約定租賃期間分別迄至107年2月28日、106年4月14、108年4月14日屆至，其後兩造並以不定期限繼續租約方式由反訴被告繼續承租，為兩造所不爭執，應堪信為真實。
３、反訴原告係於111年3月31日寄發存證信函予反訴被告（於111年4月1日收受）終止兩造間之租賃關係，並請求反訴被告返還系爭建物及水泥地，被告並不爭執業已收受上開存證信函之事實（見本院卷二第234頁），有存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執影本在卷可參（見本院卷二第38至42頁），堪認反訴原告已依法表明終止系爭租約之意思表示。至反訴被告辯稱，系爭000、000地號土地已於110年7月12日因區段徵收而登記為中華民國所有，故反訴原告等不得請求返還云云。惟按被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。前項補償費未發給完竣前，得繼續為從來之使用。但合於第二十七條但書規定者，不在此限。土地徵收條例第21條第1項、第2項分別定有明文。
查本件系爭968、968地號土地、系爭建物及水泥地雖經政府徵收，然該徵收程序依「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」其他搬遷地區土地改良區段徵收公聽會所載，本件之徵收係採「先建後遷安置原則」，於搬遷完成前之相關稅賦，桃園市政府同意持續由所有權人代為繳納（見本院卷一第329至335頁、第339頁），由上開規定及說明可知，雖系爭000、000地號土地、系爭建物及水泥地已進行徵收程序，然於未完成時，反訴原告仍有繼續使用該土地及其地上物之權利，故反訴被告之抗辯應不可採。從而，兩造間之租賃關係已終止，反訴被告持續佔有該未辦保存登記建物亦屬無權占有，揆諸上開規定及說明，反訴原告依民法第455條、第767條第1項之規定請求反訴被告騰空遷讓返還如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地，自屬有理由，應予准許。
（二）反訴原告石宗哲、石宗峻主張反訴被告應自110年7月1日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付700,000元，是否有理由？
１、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求或債務人清償後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
２、經查：本件反訴原告石宗哲、石宗峻主張，依附表所示編號9之租約第6條約定，反訴被告於租賃關係終止後仍不遷讓房屋，於反訴被告遷讓完畢前，反訴原告石宗哲、石宗峻得每月向其請求給付租金5倍之違約金云云。惟查，本件反訴原告因反訴被告未即時遷讓返還系爭建物所受之主要損害，應為無法使用、收益該屋，致無法獲得相當於租金之利益，其如請求每月租金14萬元，其損害應可大致獲得填補，且依內政部公布之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第13條明定「租期屆滿或租賃契約終止時…」「承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並請請求相當月租金額1倍之違約金至返還為止」。本件兩造之違約金約定高達5倍之多，衡諸契約身分關係，足認系爭契約之違約金約定顯為過高。本院認違約金酌減至按上述約定5分之2計算，應屬適當。又兩造均不爭執，反訴被告僅給付租金至110年10月，則本件違約金之計算及應從110年11月起算。再者，本件系爭建物之政府區段徵收之程序預計於113年10月完成，換言之，即本件反訴原告就系爭建物之使用權限應止於區段徵收完成前即113年9月30日。從而，反訴原告石宗哲、石宗峻依附表編號9所示租賃契約第6條，請求被告自110年11月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告違約金280,000元（計算式：140,0000×2/5＝280,000元），為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
（三）反訴原告石文章、石文龍、石文慶主張反訴被告應自110年8月18日起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付330,000元，有無理由？
１、查，本件兩造間之不定期限租賃關係於110年4月1日終止，反訴被告已無合法占用系爭建物及水泥地之正當權源，其繼續占用系爭建物及水泥地無法律上原因而受利益，且致反訴原告受有不能使用系爭建物及水泥地之損害，反訴被告自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌兩造對於系爭建物及水泥地之使用既已有租金之約定，且兩造亦不爭執反訴被告僅給付租金至110年8月，就反訴被告無權占用系爭建物及水泥地所受免繳租金之利益，認應自110年9月起算，為妥適。從而，反訴原告石文章、石文慶、石文龍依民法第179條規定，請求被告自110年9月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告相當於租金之不當得利330,000元（計算式：250,0000＋8,0000＝330,000元），為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
（四）從而，反訴原告請求反訴被告應自如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地遷出，並將房屋及結構物騰空並返還於全體反訴原告。反訴被告應自110年11月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告石宗哲、石宗峻280,000元。反訴被告應自110年9月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告石文章、石文慶、石文龍330,000元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。
伍、綜上所述，原告請求確認如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地之所有權為其所有，為無理由，應予駁回。反訴原告請求：（一）反訴被告應自如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、D1、D2、E、F建物及C1、C2、C3水泥地騰空遷讓返還予反訴原告，為有理由，應予准許。（二）反訴原告石宗哲、石宗峻請求反訴被告自110年11月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告違約金280,000元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。（三）反訴原告石文章、石文慶、石文龍請求反訴被告自110年9月起至遷讓房屋完畢或113年9月30日止，按月給付反訴原告相當於租金之不當得利330,000元，為有理由，應予准許。
陸、反訴原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，就反訴原告勝訴部分，爰依民事訴訟法第390條第2項分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回，附此敘明。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 8 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 8 日
書記官 李毓茹附表一編號 出租人 承租人 租賃期間 租金／每月（新臺幣） 租賃範圍 備註 1 石文章 呂聰富 89年10月15日至96年10月14日 每坪75元 租約所載:500坪，以實際使用坪數為準；○○段000-00地號土地（重測後為000地號土地）。 實際使用範圍：如附圖所示A1、A2部分 如原證1土地租賃契約（本院卷一第15-17頁） 2 石文章 呂聰富 90年4月10日至97年4月9日 每坪75元 租約所載:1517坪，○○段000-00地號土地（重測後為000地號土地）。 實際使用範圍：如附圖所示A1、A2、B2、C2、C3、D2、F部分 如被證14土地租賃契約（本院卷二第26-28頁） 3 石文章 高峰包裝有限公司呂聰富 96年10月15日至100年4月10日 75,000元 租約所載:500坪，○○段000-00地號土地（重測後為000地號土地）。 實際使用範圍：如附圖所示A1部分 如被證3房屋租賃契約（本院卷一第193-196頁） 4 石文章 久峰企業社呂聰富 97年4月15日至100年4月14日 235,000元 租約所載:1500坪，○○段000-00地號土地（重測後為000地號土地）。 實際使用範圍：如附圖所示A1、A2、B2、C2、C3、D2、F部分 如被證4房屋租賃契約（本院卷一第199-203頁） 5 石宗哲、石宗峻 久峰企業社 100年4月15日至103年4月14日 140,000元 租約所載:○○段000-00地號土地 實際使用範圍：如附圖所示A2、B2、D2、F部分 如原證5房屋租賃契約書（本院卷一第41-47頁） 6 石文章 久峰企業社 100年4月15日至103年4月14日 171,000元 租約所載：房屋座落於○○段000地號，房屋600坪、空地650坪。 實際使用範圍：如附圖所示A1、C2、C3、D1部分 如原證3房屋租賃契約書（本院卷一第25-28頁） 7 石文慶 久峰企業社 100年3月1日至107年2月28日 45,000元 租約所載：○○段000地號，土地面積600坪，廠內263坪 實際使用範圍：如附圖所示C1、D1、E部分 如原證4房屋租賃契約書（本院卷一第25-28頁） 8 石文章 久峰企業社 103年4月15日至106年4月14日 250,000元 租約所載：○○段000地號，1250坪 實際使用範圍：如附圖所示A1、C2、C3、D1部分 如原證6房屋租賃契約書（本院卷一第49-51頁） 9 石宗哲、石宗峻 久峰企業社 103年4月15日至108年4月14日 140,000元 租約所載:○○段000-00地號土地 實際使用範圍：如附圖所示A2、B2、D2、F部分 如原證7房屋租賃契約書（本院卷一第55-61頁）